Дело № 2-209/2011 г. Р Е Ш Е Н И Е п. Ильинский 19 мая 2011 года Ильинский районный суд Пермского края в составе судьи И.С. Шляпиной с участием истца ФИО1 при секретаре Чигиревой Н.Г. рассмотрев в открытом судебном заседании в п. Ильинский дело по иску ФИО1 к СПК им. Никольского А.П. о признании права собственности на квартиру, у с т а н о в и л: ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к СПК им. Никольского А.П. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес>, мотивируя свои требования следующим: 23.12.2010 года между истцом и СПК им. Никольского был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по вышеуказанному адресу. ФИО3 уплатила в кассу предприятия согласно графику платежей оговоренную договором сумму, исполнив тем самым условия договора, однако, продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру в органе государственной регистрации прав, не исполняя тем самым условий договора. Имущество по договору было принято продавцом в день подписания договора купли-продажи. В судебном заседании истец настаивала на заявленных требованиях, по доводам, изложенным в заявлении, показав следующее. Она проживает в квартире по адресу д. <адрес>, <адрес> на протяжении 24 лет, квартира была предоставлена ей колхозом имени Никольского как колхознице. Дом принадлежал колхозу им.Никольского, а потом СПК им. Никольского, с ней был заключен договор найма жилого помещения. В декабре 2010 года руководством СПК им. Никольского ей было предложено выкупить квартиру за <данные изъяты> рублей, эту цену установили с учетом её стажа работы в колхозе. Квартира была продана ей в рассрочку, она должна внести деньги в кассу предприятия до декабря 2011 года, она уже внесла <данные изъяты>. На момент покупки в квартире зарегистрированы она, а также её сын и дочь, дети с истицей не проживают, живут в г.Перми, но она желает, чтобы они сохранили право пользования квартирой. Представители СПК им. Никольского отказываются регистрировать договор купли-продажи в Управлении Росреестра, ссылаясь на отсутствие средств для этих целей. Представители ответчика СПК им. Никольского в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом, просят рассмотреть дело без участия представителя, с иском согласны. Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в их отсутствие. Заслушав истца, ознакомившись с материалами дела, суд находит заявление ФИО1 подлежащим удовлетворению. Из кадастрового и технического паспорта помещения установлено, что по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес> расположена трехкомнатная квартира инвентаризационный номер № общей площадью 48,6 кв.м., в том числе жилой 36,8 кв.м. Как следует из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию 06 августа 1987 года принят в эксплуатацию построенный хозспособом колхозом имени Никольского двухквартирный брусчатый жилой дом в д.Катаевы Филатовского сельского совета. Согласно архивной выписке № 538 следует, что в документах архивного фонда Ф-56 «Администрация Филатовского сельского совета» Ильинского района Пермской области в похозяйственных книгах за 1986-1996 гг в д.Катаевы лицевой счет №№319,305 значится хозяйство ФИО2. В графе список членов семьи значится ФИО3- жена. В графе «Постройки, находящиеся в личной собственности хозяйства» значится- в колхозной квартире. Согласно карточке анализа субконто, а также справке №59 от 16.05.2011 года, предоставленной СПК им. Никольского, вышеуказанная квартира числится на балансе основных средств СПК им. Никольского. Таким образом, судом установлено, что квартира, расположенная по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес> принадлежит СПК им. Никольского. В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 20 ФЗ от 08.12.1995 г. с последующими изменениями № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится рассмотрение и принятие решения по вопросу отчуждения земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок, если решение по этому вопросу настоящим Федеральным законом или уставом кооператива отнесено к компетенции общего собрания членов кооператива. Согласно п. «е» ст. 13.3 Устава сельскохозяйственного кооператива им. Никольского к исключительной компетенции общего собрания относится рассмотрение и принятие решения по приобретению и отчуждению земли и основных фондов кооператива. В силу п. 3 ст. 38 ФЗ от 08.12.1995 г. с последующими изменениями № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» сделки кооператива по отчуждению и приобретению земельных участков и основных средств кооператива совершаются в соответствии с пунктом 3 ст. 20 настоящего Федерального закона. Поскольку квартиры относятся к основным средствам кооператива, то сделки кооператива по отчуждению квартиры должны совершаться в соответствии с вышеуказанной нормой закона. В силу пункта 3 ст. 20 вышеуказанного закона решения по вопросу, отчуждения основных средств кооператива считаются принятыми, если за них подано не менее чем две трети голосов от числа членов кооператива. В соответствии с п. 1 ст. 24 ФЗ № 193-ФЗ, п. 13.5,15,7 Устава СПК им. Никольского кворум для принятия решений на общем собрании должен составлять лично присутствующих членов кооператива не менее 25 % от общего числа членов кооператива, по вопросу, относящемуся к исключительной компетенции общего собрания, решение считается принятым, если за него проголосовало не менее чем 2/3 голосов от числа присутствующих. Согласно содержанию протокола общего собрания от 27 июля 2010 г. на собрании присутствовали 6 членов кооператива из 6, то есть 100 %, и 1 ассоциированный член кооператива из 8 членов. Как следует из выписки из протокола общего собрания членов СПК им. Никольского А.П. от 27.07.2010 года большинством голосов принято решение об одобрении сделки по продаже квартиры, расположенной по адресу д. Катаевы, 22-1 за <данные изъяты>. Таким образом, суд считает установленным, что решение об отчуждении квартиры ФИО1 было принято в соответствии с действующим законодательством, и за принятие данного решения проголосовало необходимое количество членов кооператива. О недостоверности протокола общего собрания члены кооператива заявления не подавали. Во исполнение решения общего собрания членов СПК им. Никольского от 27 июля 2010 г. СПК им. Никольского в лице председателя Державинского А.В., действующего на основании Устава и ФИО3 23 декабря 2010 г. заключили договор, согласно которого, продавец продал, а покупатель купил 3-х комнатную квартиру общей площадью 48,6 кв.м., в том числе жилой площадью 36,8 кв.м. в двухквартирном доме, на первом этаже одноэтажного жилого дома, инвентарный № № расположенную по адресу: Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес> Покупатель купил квартиру за <данные изъяты>. Оплата покупки производится путем внесения наличных средств в кассу предприятия согласно графика платежей ежемесячно, начиная с 10.02.2011 года. В тот же день квартира была передана продавцом покупателю, что подтверждается актом приема-передачи. Как следует из дополнительного соглашения к договору купли-продажи, с момента передачи покупателю и до его полной оплаты жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца. На момент подписания договора по указанному адресу прописаны и проживают: ФИО3, сын ФИО4, дочь ФИО5, которые сохраняют данное право после приобретения Покупателем вышеуказанного жилого помещения. Покупателем квартира принята по акту передачи 23 декабря 2010 г. В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Суду предоставлены доказательства, что договор между СПК им. Никольского и ФИО1 был заключен в надлежащей форме. Существенными условиями договора в соответствии со ст.ст. 554 и 555 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также условия о цене недвижимости. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из представленного договора купли-продажи заключенного 23 декабря 2010 и дополнительного договора между СПК им. Никольского и ФИО1 установлено, что в договоре перечислены все существенные условия, характерные для договора купли-продажи жилого помещения: а именно в пункте 1 данного договора указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости (жилое помещение), подлежащее передаче покупателю, адрес, технические данные квартиры. Согласно пункта 2 договора купли - продажи указана цена, за которую продавец продал, а покупатель купил квартиру. Оплата покупки производится путем внесения наличных средств в кассу предприятия согласно графика платежей ежемесячно, начиная с 10.02.2011 года, что предусмотрено п. 4 указанного договора. Из пункта 3 дополнительного договора купли - продажи усматривается перечень лиц, прописанных и проживающих в квартире на момент подписания договора: ФИО3, ФИО4 и ФИО5, которые сохраняют данное право после приобретения покупателем жилого помещения. Согласно справке, выданной Администрацией Филатовского сельского поселения, в квартире по адресу <адрес>, <адрес> зарегистрированы и проживают ФИО3, ФИО4 и ФИО5. Во исполнение решения общего собрания истец внесла в кассу СПК им. А.П. Никольского <данные изъяты>- оплату стоимости квартиры, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а кооператив указанную сумму принял. Таким образом, обязанность уплатить за квартиру определенную договором сумму, согласно графику ФИО3 выполнила. Согласно ч.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Как следует из ч.5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В соответствии ч. 2 ст.334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Из ч.3 ст.334 ГК РФ следует, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 27 декабря 2010 года, заключенного между СПК им. Никольского и ФИО1 предусмотрено, что с момента передачи Покупателю и до полной его оплаты, жилое помещение признается находящимся в залоге у продавца. Таким образом, в договоре отражено, что право продавца ограничено (обременено). В соответствии с ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Акт передачи жилья был подписан председателем СПК им. Никольского и ФИО1 И фактически и документально квартира была передана от СПК им. Никольского в собственность ФИО1 Акт передачи был приложен к договору купли-продажи квартиры от 23 декабря 2010 г. Совокупностью исследованных в судебном заседании доказательств установлено, что договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес> исполнен ФИО1 в полном объеме: стоимость квартиры была оплачена согласно составленному графику, по акту передачи квартиру он принял. СПК им. А.П. Никольского договор купли - продажи квартиры также был исполнен, в оплату стоимости квартиры от истца были приняты деньги в сумме <данные изъяты>, квартира была передана покупателю по акту передачи жилья, однако СПК им. Никольского отказалось от регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на квартиру, что установлено из письма направленного истцу ответчиком, в котором СПК им. Никольского сообщает, что в связи с трудным материальным положением СПК им. Никольского отказывается исполнять условия договора купли-продажи от 23 декабря 2010 года. Согласно сведений, полученных из Управления Росреестра по Пермскому краю, сведения о зарегистрированных правах на квартиру, расположенную по адресу дер. <адрес>, <адрес>, отсутствуют. Таким образом, в судебном заседании установлено, что 23 декабря 2010 года между СПК им. Никольского А.П. и ФИО1 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому продавец продал в частную собственность покупателя, а покупатель купил жилое помещение- трехкомнатную квартиру, расположенную в <адрес> <адрес>. Договором стоимость квартиры была определена в размере <данные изъяты>, которые покупатель обязался выплачивать продавцу ежемесячными платежами, начиная с 10.02.2011 года до 10.12.2011 года. Анализ изученных судом документов- выписка из протокола общего собрания членов СПК им. ФИО7, договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи квартиры, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, квитанции к приходному кассовому ордеру- позволили суду сделать вывод о состоявшейся сделке продажи СПК им. Никольского А.П. квартиры, расположенной по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес> покупателю ФИО1 Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, а покупатель является его законным владельцем. Как следует из представленных суду документов СПК им. Никольского А.П. отказывается исполнять условия договора купли-продажи от 23 декабря 2010 года в части передачи документов для государственной регистрации перехода права собственности за покупателем в Управлении Росреестра, ссылаясь на трудное материальное положение. На основании ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. В соответствии с п.3 ч.1 ст.8 ГК РФ, основанием возникновения гражданских прав является судебное решение, устанавливающее гражданские права и обязанности. Согласно ч.2 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Таким образом, судом установлено, что трехкомнатная квартира общей площадью 48,6 кв.м., в том числе жилой 36,8 кв.м., расположенная по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес> была продана СПК им. Никольского А.П. ФИО1, в связи с чем последняя имеет право на защиту своих прав, путем признания за ней права на указанную выше квартиру и право собственности подлежит государственной регистрации. Право собственности ФИО1 обременено ипотекой в силу закона, и ипотека подлежит государственной регистрации На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Признать за ФИО1 право собственности на трехкомнатную квартиру общей площадью 48,6 кв.м., в том числе жилой 36,8 кв.м., расположенную по адресу Пермский край, Ильинский район, Филатовское сельское поселение, <адрес>, <адрес>, инвентарный номер № Право собственности подлежит государственной регистрации. Наложить на право собственности обременение- залог в силу закона. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ильинский районный суд в течение 10 дней. Судья И.С. Шляпина
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ