Дело № 2-14/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
п.Ильинский 20 января 2011 года
Ильинский районный суд Пермского края в составе судьи Торопицыной Л.Ю.,
с участием истца ФИО1,
при секретаре Власовой Е.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании права собственности на здание магазина,
установил:
С февраля 2003 года истец арендовала здание магазина, находящееся по адресу: <адрес> <адрес>. В тот период времени здание магазина принадлежало на праве собственности ФИО5 В июле 2006 года ФИО5 предложила истцу выкупить магазин по цене <данные изъяты>. В июле 2006 года истец передала ФИО5 деньги в сумме <данные изъяты>, получив расписку. В сентябре 2006 года истец передала ФИО5 ещё <данные изъяты>, получив расписку. Оставшуюся часть денег истец должна была передать ФИО5 после оформления последней прав на земельный участок под магазином (либо договора аренды, либо договора купли-продажи земельного участка).
С июля 2006 года ФИО5 считала истца собственником здания магазина и арендную плату за магазин не брала.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла. Истец продолжала пользоваться зданием магазина как своим собственным. Единственный наследник ФИО5 ФИО2 сам не оформлял наследство, 10 февраля 2009 года выдал доверенность истцу на оформление наследственных прав на земельный участок и расположенное на нём здание магазина.
13 апреля 2009 года на имя ФИО2 истцу было выдано Свидетельство о праве на наследство по закону на здание магазина.
Начиная с февраля 2009 года по май 2010 года, истец выплатила ФИО2 оставшиеся <данные изъяты> за магазин, и 1 июня 2010 года истец и ФИО2 подписали договор купли-продажи здания магазина. В п.4 договора купли-продажи указано, что здание магазина продано за <данные изъяты>.
В июне 2009 года истец обратилась в Ильинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с просьбой зарегистрировать переход права собственности на здание магазина, где ей пояснили, что сначала надо оформить права на земельный участок под зданием магазина.
ФИО5 приобрела указанное здание магазина по договору купли-продажи от 19 марта 2001 года у ФИО6 без земельного участка. Принадлежавший ФИО6 жилой дом был переведён в нежилое помещение и продан как здание магазина. Земельный участок остался в собственности у ФИО6 По поводу земельного участка с 2001 года идут споры: ФИО5 хотела выкупить земельный участок у ФИО6, та не желала его продавать, предлагала заключить договор аренды земельного участка на невыгодных условиях. На сегодняшний день собственником земельного участка по-прежнему является ФИО6, права на земельный участок ФИО2 не оформлены.
13 октября 2010 года истец узнала о том, что ФИО2 отозвал доверенность от 10 февраля 2009 года, выданную на имя истца, и заключил договор купли-продажи спорного здания магазина с ФИО7, выдал последнему новую доверенность по распоряжению зданием магазина. ФИО3 отдал договор купли-продажи на регистрацию в Ильинский отдел Управления Росреестра.
Истец просит признать право собственности на здание магазина, поскольку уплатила за магазин цену, предусмотренную договором купли-продажи, по акту передачи приняла здание магазина, своевременно произвести регистрацию перехода права собственности и права собственности не имела возможности, так как земельный участок, на котором расположен магазин, находится в собственности ФИО6
Ответчики ФИО2 и ФИО3 были надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела. ФИО2 просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
В возражении на исковое заявление ответчик ФИО3 указал:
Истец не представил суду доказательства того, что предыдущий собственник ФИО5 до смерти выразила волеизъявление продать здание магазина истцу и что между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи здания магазина, в том числе и о цене, а также не представлены доказательства, подтверждающие, что истец произвела какие-то платежи ФИО5 в счёт оплаты по договору купли-продажи. Ответчик ФИО2 не был связан какими-либо обязательствами, вытекающими из волеизъявления наследодателя ФИО5 и мог распоряжаться магазином по своему усмотрению.
В соответствии с п.62. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца, но истец с таким иском не обращался, а установленный срок исковой давности истёк.
Между истцом и ФИО2 1 июня 2010 года был подписан договор купли продажи здания магазина, истец указывает, что фактически и документально здание магазина было передано от ФИО2 и принято истцом, то есть договор был исполнен сторонами.
В силу п.2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В соответствии со ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Истцом не представлены доказательства обращения за государственной регистрацией перехода права собственности на здание магазина, так же как и доказательства уклонения Продавца от регистрации.
Поскольку переход права собственности на здание магазина по договору купли-продажи от 1 июня 2010 года зарегистрирован сторонами не был, то до момента такой регистрации собственником магазина оставался для всех третьих лиц ФИО2, который как собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе и отчуждать имущество.
Истцом представлена расписка о получении ФИО2 денег в счёт оплаты стоимости магазина по договору купли-продажи от 1 июня 2010 года в сумме <данные изъяты>
ФИО1, истец по делу, ещё до смерти наследодателя передала 50 000 рублей ФИО5, а не ФИО2 К ФИО2 как к наследнику ФИО5 не перешли какие-либо обязанности по продаже здания магазина истцу, следовательно, ФИО2 получил только часть денег - <данные изъяты>.
Расписка в получении денег является недостоверным доказательством, составлена с нарушением, так как не написана от руки, а напечатана на компьютере, и сумма, указанная в расписке, не соответствует действительности. Следовательно, обязательство по оплате всей стоимости здания магазина Покупателем не вы выполнено, и право собственности не может быть зарегистрировано за ФИО1
Кроме того, до заключения указанного договора купли-продажи от 1 июня 2010 года с ФИО1, между ФИО2 и ФИО7 был заключён предварительный договор купли-продажи здания магазина от 30 апреля 2010 года. Предварительный договор влечёт юридическую обязанность сторон заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном договоре. В соответствии с указанным предварительным договором купли-продажи от 30 апреля 2010 года ФИО2 и ФИО3 договорились в срок не позднее 31 декабря 2010 года заключить основной договор купли-продажи спорного здания магазина. Следовательно, обязанность продать здание ФИО3 возникла у ФИО2 ранее, чем был заключён договор купли-продажи с истцом.
Представитель третьего лица на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление указано:
В настоящее время в отношении объекта недвижимого имущества 1-этажного бревенчатого здания магазина общей площадью 33,5 кв.м., расположенного по <адрес>, содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах:
6 марта 2001 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6, запись прекращена 22 марта 2001 года.
22 марта 2001 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 на основании договора купли-продажи от 19 марта 2001 года. Запись прекращена 9 апреля 2010 года.
9 апреля 2010 года в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 13 апреля 2009 года. Запись является актуальной.
13 октября 2010 года в технологическую карту внесена запись об отмене доверенности от 10 февраля 2009 года по заявлению ФИО2
В записях ЕГРП существует запись о правопритязаниях, то есть 13 октября 2010 года в отношении данного объекта недвижимости были представлены документы на государственную регистрацию права собственности перехода права собственности ФИО2
По существу заявленных требований Управление полагает, что договор купли-продажи здания магазина считается заключённым с момента подписания, государственной регистрации данная сделка не подлежит. Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и переход права собственности подлежат государственной регистрации. Истец в Управление с заявлением о государственной регистрации права не обращалась. Судебные решения являются одним из оснований возникновения и регистрации гражданских прав, поэтому в случае принятия судом решения о признании права собственности Управление произведёт государственную регистрацию права. Против удовлетворения заявленных требований возражений нет.
Заслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Из свидетельства о праве на наследство по закону от 13 апреля 2009 года установлено, что одноэтажное бревенчатое здание магазина общей площадью 33,5 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> <адрес>, под номером <адрес>, принадлежало наследодателю ФИО5 на праве собственности на основании договора купли-продажи, заключённого в простой письменной форме 19 марта 2001 года, прошедшего правовую регистрацию. Указанное имущество после смерти ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ, как наследство перешло к наследнику ФИО5 - сыну ФИО2, ответчику по делу.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанное имущество выдано 9 апреля 2010 года на имя ФИО2
Таким образом, суд установил, что ФИО5 принадлежало здание магазина, которым она имела право распорядиться.
Судом установлено, что ФИО5 и ФИО1 в устной форме договорились о том, что ФИО5 продаёт ФИО1 здание магазина по <адрес>. По юридической неграмотности они не составили договор купли-продажи в письменной форме. Истец представила суду две расписки. Как видно из расписок ФИО5 от 7 июля 2006 года и от 22 сентября 2006 года она получила от ФИО1 соответственно <данные изъяты> за продаваемый магазин. На расписках стоят подписи ФИО5 и ФИО1, подлинность подписей ответчиками не оспорена. С 2006 года ФИО5 считала истца собственником магазина. Истец пользовалась магазином, следила за его состоянием, устанавливала оборудование, вела торговлю.
В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В противном случае он может быть признан незаключённым по иску заинтересованной стороны. Частичное или полное исполнение договора купли-продажи исключает признание данного договора незаключённым. При передаче во исполнение договора имущества и его частичной оплаты, основания для признания договора незаключённым отсутствуют.
Таким образом, договор купли-продажи следует считать заключённым, поскольку ФИО5 не обращалась в суд с иском о признании договора незаключённым, а имевшая место частичная оплата здания магазина свидетельствует о том, что договор купли-продажи магазина был заключён.
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации.
В судебном заседании было установлено, что договор купли-продажи здания магазина между ФИО5 и ФИО1 составлен не был, поскольку имелись проблемы с оформлением прав на земельный участок, на котором находилось здание магазина. Земельный участок и в настоящее время находится в собственности ФИО6, продавшей ФИО5 здание магазина - бывший жилой дом. Земельный участок не был предметом договора купли-продажи. ФИО5 неоднократно пыталась решить вопрос по земельному участку с ФИО6, но безуспешно. Это обстоятельство послужило препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на здание магазина от ФИО5 к ФИО1
После смерти ФИО5 здание магазина перешло по наследству к ФИО2, поскольку не была произведена государственная регистрация перехода права собственности на здание магазина от ФИО5 к ФИО1
В соответствии с п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.
Согласно ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Поскольку истец ФИО1 не уплатила полностью стоимость магазина ФИО5, после смерти последней оставшиеся <данные изъяты> она уплатила наследнику - ответчику по делу ФИО2 Из объяснений истца и представленных расписок установлено, что истец оплачивала долги ФИО2, обеспечивала его продуктами питания, выплатив таким образом оставшиеся 40 000 рублей за магазин. Истец представила суду расписку ФИО2 от 1 июня 2010 года о получении от неё <данные изъяты> за проданное здание магазина по <адрес> <адрес>. Подлинность подписи ФИО2 ответчиками не оспорена.
В этот же день, 1 июня 2010 года были составлены и подписаны сторонами договор купли-продажи недвижимости и акт приёма передачи спорного здания магазина.
Из договора купли-продажи недвижимости от 1 июня 2010 года видно, что Продавец ФИО2 продал ФИО1 здание магазина по адресу: <адрес>. Из акта приёма-передачи к договору купли-продажи недвижимости от 1 июня 2010 года следует, что проданное имущество передано покупателю.
Свидетели ФИО8, ФИО9 показали, что ФИО5 продала магазин истцу по цене <данные изъяты>. Договор купли-продажи составлен не был, после смерти ФИО5 зарегистрировать переход права собственности не удалось, так как были проблемы с земельным участком. С 2006 года истец пользуется магазином как собственник, произвела ремонт, заменила электропроводку, платит налоги. Стоимость магазина она уплатила полностью, отдала <данные изъяты> ФИО5, а <данные изъяты> - ФИО2
Наличие объекта недвижимости подтверждено кадастровым паспортом от 29 апреля 2009 года, из Выписки из ЕГРП от 26 октября 2010 года видно, что собственником здания магазина является ФИО2
Истец пояснила суду, что в июне 2010 года она обратилась в Ильинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с просьбой зарегистрировать переход права собственности на здание магазина. Ей устно объяснили, что зарегистрировать переход права собственности на здание магазина возможно только тогда, когда будут оформлены права на земельный участок под зданием магазина (либо договор аренды земельного участка, либо договор купли-продажи земельного участка).
Из решения Ильинского районного суда от 25 мая 2010 года видно, что ФИО6 обратилась с иском к ФИО2, ФИО1 о взыскании <данные изъяты>, поскольку ФИО1 пользуется зданием магазина и земельным участком по <адрес>, который ФИО5 не продавался, а ФИО2 является наследником ФИО5, следовательно, ответчики должны уплатить сумму денег. В удовлетворении иска ФИО6 было отказано.
Из решения Ильинского районного суда от 5 октября 2010 года видно, что ФИО6 было отказано в удовлетворении иска к ФИО2 о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью №., расположенного по <адрес>, а ФИО2 было отказано в удовлетворении встречного иска к ФИО6 о признании права собственности на земельный участок площадью №., расположенный по <адрес>, <адрес>.
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 31 мая 2010 года земельный участок площадью №., для индивидуального жилищного строительства, по <адрес>, находится в собственности ФИО6
Ответчик ФИО3 считает, что истец была вправе обратиться к ФИО2 с требованием о государственной регистрации права собственности на магазин, поскольку после смерти ФИО5 (9 апреля 2007 года) она продолжала пользоваться магазином как своим собственным. С таким требованием истец к ФИО2 не обращалась, хотя знала о том, что переход права собственности на здание магазина подлежит государственной регистрации. Срок исковой давности (три года) истёк, поэтому доводы истца о том, что права на магазин возникли у истца с июля 2006 года по договорённости с ФИО5, не могут быть приняты во внимание.
Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно п.1 ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Истец в судебном заседании пояснила, что о том, что невозможно произвести государственную регистрацию права, истец узнала в июне 2010 года, с этого времени и следует исчислять срок исковой давности для защиты нарушенного права. В этой связи не подлежит удовлетворению требование ответчика ФИО3 о применении срока исковой давности.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что ФИО2 как наследник ФИО5 1 июня 2010 заключил в письменной форме договор купли-продажи здания магазина по <адрес>, и передал имущество истцу. Истец полностью уплатила цену магазина, о которой она договорилась с ФИО5, а именно <данные изъяты>. При этом не имеет юридического значения тот факт, что ответчику ФИО2 истцом уплачена лишь часть цены, и часть цены истец уплатила наследодателю ФИО5 Получение денег ФИО2 подтверждено распиской от 1 июня 2010 года. Подпись ФИО2 в расписке имеется, подлинность подписи и самой расписки никем не оспорена.
Ссылка ответчика ФИО3 на то, что расписка является недостоверным доказательством, так как не написана собственноручно ФИО2, не основана на законе.
Согласно п.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поскольку ФИО2передал здание магазина истцу, получил цену магазина, то он был не вправе продавать указанное здание магазина ФИО3 и заключать как предварительный так и основной договор купли-продажи.
Если бы не было проблемы с оформлением прав на земельный участок, находящимся в собственности ФИО6, на котором расположено спорное здание магазина, то истец могла бы произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание магазина.
В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является в том числе и признание права.
Истец ФИО1 обратилась в суд за признанием за ней права собственности на спорное здание магазина, и суд пришёл к выводу о том, что её требование подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Удовлетворить исковые требования ФИО1.
Признать за ФИО1 право собственности на здание магазина, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (по кадастровому паспорту здания), условный номер: №.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ильинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Торопицына Л.Ю.