Дело № 2-76/2012 Решение Именем Российской Федерации п.Ильинский 31 января 2012 года Ильинский районный суд Пермского края в составе судьи Торопицыной Л.Ю., с участием истца ФИО1, при секретаре Чижовой Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра) о признании договора аренды земельного участка действительным, установил: ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Пермскому краю (Ильинский отдел) о признании договоров аренды от 7 сентября 2006 года, от 16 марта 2010 года, от 20 октября 2011 года земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, заключёнными, впоследствии уточнил исковые требования, просил признать договоры аренды земельного участка действительными, и обязать Управление Росреестра по Пермскому краю (Ильинский отдел) зарегистрировать право собственности на земельный участок, указывая следующее: 10 октября 2011 года он получил кадастровый паспорт на построенный им жилой дом по <адрес>, в <адрес>, и подал пакет документов для государственной регистрации объектов недвижимости: построенного жилого дома и земельного участка, на котором находится жилой дом. 8 ноября 2011 года ответчик письменно уведомил о приостановлении государственной регистрации, так как договор аренды земельного участка от 7 сентября 2006 года не прошёл государственную регистрацию, соответственно, считается незаключённым. Ответчик исходит из того, что распоряжение Комитета «Муниципальное хозяйство» администрации Ильинского муниципального района от 16 марта 2010 года № и от 20 октября 2011 года №, на основании которых истцу был предоставлен земельный участок, изданы с нарушением, а, именно, нарушен порядок предоставления земельного участка, установленный Земельным Кодексом Российской Федерации. 7 сентября 2006 года между Комитетом «Муниципальное хозяйство» администрации Ильинского муниципального района и истцом был заключён договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по <адрес>, в <адрес>. Истец не выполнил требование о государственной регистрации указанного договора. По окончанию срока договора аренды земельного участка председатель Комитета «Муниципальное хозяйство» 16 марта 2010 года вынес распоряжение № «О предоставлении земельного участка в аренду», в соответствии с указанным распоряжением был заключён договора аренды земельного участка на 11 месяцев, то есть до 15 февраля 2011 года. 20 октября 2011 года председатель Комитета «Муниципальное хозяйство» вынес распоряжение № от 20 октября 2011 года о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду для строительства на новый срок до 30 сентября 2012 года. Он, истец, получил земельный участок в установленном порядке, исполнял обязанности арендатора, регулярно вносил арендную плату, использовал участок по целевому назначению - под строительство жилого дома. Поскольку он получил отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, вынужден был обратиться в суд. В судебном заседании истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении. Ответчик был надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направил, отзыв на исковое заявление суду не предоставил. Представитель третьего лица Комитета «Муниципальное хозяйство» администрации Ильинского муниципального района просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Заслушав истца, ознакомившись с материалами дела, суд находит, что исковые требования подлежат удовлетворению в части. В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии со ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса. Согласно пункту 2 ст.434, пункту 1 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Как видно из распоряжения от 7 сентября 2006 года №-р Комитета агропродовольственной политики, экологии и земельных отношений администрации Ильинского муниципального района Пермского края истцу предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, для использования в целях индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему распоряжению, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на срок 3 года 3 месяца 23 дня - по 31 декабря 2009 года. В этот же день был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому (пункт 1.1.) арендодатель Комитет агропродовольственной политики, экологии и земельных отношений администрации Ильинского района передал, а арендатор ФИО1 принял во временное владение и пользование земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, имеющий адрес: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок 3 года 3 месяца 23 дня по 31 декабря 2009 года. К договору приложен план земельного участка, предоставленного в аренду с описанием его границ. По акту приёма-передачи земельного участка от 7 сентября 2006 года земельный участок был передан истцу. Таким образом, судом установлено, что порядок предоставления земельного участка в аренду ФИО1 был соблюден. Согласно п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Во всех договорах аренды этот срок указан. Согласно п.2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Первый договор аренды был заключён на срок 3 года 3 месяца 23 дня по 31 декабря 2009 года. Два последующих договора аренды заключались на срок с 16 марта 2010 года по 15 февраля 2011 года и с 20 октября 2011 года по 30 сентября 2012 года, то есть на срок менее года и согласно ст.26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации. В ходе судебного заседания установлено, что арендатор не произвёл государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 7 сентября 2006 года. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного влечёт его незаключённость, а не недействительность. Судом установлено, что в договорах аренды, заключенных между истцом и арендодателем указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, указаны все существенные условия, следовательно, договоры соответствует требованиям закона. В рассматриваемом случае отсутствуют законные основания для признания недействительными договоров аренды земельного участка от 7 сентября 2006 года, от 16 марта 2010 года и от 20 октября 2011 года, поскольку судом не было установлено нарушений требований закона при заключении данных сделок. Истцом выполнены все условия договоров, договоры составлены в надлежащей форме в соответствии с требованиями закона, земельный участок был передан истцу, истец принял данный земельный участок, своевременно и в полном объеме в течение срока договоров вносил арендную плату, согласно справке Комитета «Муниципальное хозяйство» истец не имеет задолженности по арендной плате, а также использовал участок для индивидуального жилищного строительства в соответствии с целью предоставления земельного участка. Из кадастрового паспорта на здание от 10 октября 2011 года следует, что истец завершил строительство жилого дома на земельном участке, предоставленном ему в аренду для этих целей. В течение срока аренды и по окончании его арендодатель не просил расторгнуть данный договор, напротив, заключал договор аренды на новый срок. В соответствии с ч.1 ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 ст. 621 ГК РФ). Таким образом, в судебном заседании установлено, что 7 сентября 2006 года между Комитетом агропродовольственной политики, экологии и земельных отношений администрации Ильинского муниципального района и истцом был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес>. Земельный участок был предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства. Истец выполняет обязанности арендатора, вносит арендную плату, использует земельный участок по назначению, завершил строительство дома. Оснований для признания указанного договора аренды земельного участка недействительным, так же как и двух последующих договоров аренды, суд не нашёл. Все договоры аренды следует признать действительными. Из уведомления Управления Росреестра по Пермскому краю (Ильинский отдел) от 28 ноября 2011 года следует, что государственная регистрация права собственности на жилой дом, расположенный по <адрес>, была приостановлена, поскольку в соответствии с п.1 ст.25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним основанием для регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства является, в том числе, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется, если право заявителя на этот земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды земельного участка от 7 сентября 2006 года подлежал государственной регистрации, поскольку заключён на срок более года, однако не был зарегистрирован. В связи с эти истец не имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, предусмотренное п.1 ст.621 ГК РФ. Для государственной регистрации права собственности на жилой дом необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок. Таким образом, суд установил, что истец не подавал заявление в Управление Росреестра по Пермскому краю (Ильинский отдел) о государственной регистрации права собственности на земельный участок, в связи с чем в удовлетворении требования истца об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на земельный участок по <адрес>, следует отказать. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд р е ш и л: Удовлетворить исковые требования ФИО1 в части. Признать договоры от 7 сентября 2006 года, от 16 марта 2010 года №, от 20 октября 2011 года № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, между Комитетом агропродовольственной политики, экологии и земельных отношений, между Комитетом «Муниципальное хозяйство» администрации Ильинского муниципального района и ФИО1 действительными. Отказать в удовлетворении требования об обязании Управления Росреестра по Пермскому краю (Ильинский отдел) зарегистрировать право собственности на вышеуказанный земельный участок. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ильинский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Судья Торопицына Л.Ю.