Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 октября 2010 г.
Хорошевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Голубевой В.В., при секретаре Романчук Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3854/10 по иску Пляцидевской Натальи Борисовны к ООО «ПСФ «КРОСТ» о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Пляцидевская Наталья Борисовна обратился в суд с иском к ответчику в вышеуказанной формулировке, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «ПСФ «КРОСТ» был заключен предварительный договор №, по условиям настоящего договора истец и ответчик обязались заключить основной договор инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, в результате чего истец приобретает право требования на выделение в собственность по факту окончания строительства однокомнатной квартиры, имеющей следующие характеристики: тип квартиры 1А, секция 1, этаж 15, проектная площадь 53,1 кв.м., основной договор инвестирования должен быть заключен не позднее III квартала 2006 г., обязательства по указанному договору по оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №, которое предусматривает, что в связи с реорганизацией ЗАО «ПСФ КРОСТ» все права и обязанности последнего, в том числе права и обязанности по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перешли ООО «ПСФ Крост». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого с момента подписания настоящего соглашения, истец и ответчик расторгают предварительный договор №, заключенный между истцом и ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого истец и ответчик обязались заключить в согласованный срок основной договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязуется передать в собственность истца квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес> и имеющую следующие характеристики: тип квартиры – 1А, секция 1, этаж 15, номер квартиры по БТИ – <адрес>.
На основании акта приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал квартиру истцу.
С момента подписания договора истец производит оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг соразмерно площади квартиры и доли площади общественного пользования.
Отсутствие формальных доказательств права собственности на имущество лишает истца возможности осуществлять правомочия собственника в полной мере в соответствии со ст. 209 ГК РФ.
Истец, ссылаясь на нормы ст.ст. 219, 309, 314, 551, 556 ГК РФ, с учетом уточнения иска просит суд признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи квартиры, признать за ним право собственности на <адрес>, общей площадью 52,8 кв.м., общей площадью с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений 55,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание явился, поддержал исковые требования.
Представитель ответчика ООО «ПСФ «Крост» в судебное заседание явился, оставил решение вопроса на усмотрение суда.
Третье лицо Управления ФРС по г. Москве (Управления Росреестра) в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом, мнения по иску не представили.
Третье лицо Правительство Москвы в судебное заседание не явилось, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили письменное мнение по иску, в котором возражал против удовлетворения иска, просили рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «ПСФ «КРОСТ» был заключен предварительный договор №, по условиям настоящего договора истец и ответчик обязались заключить основной договор инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, в результате чего истец приобретает право требования на выделение в собственность по факту окончания строительства однокомнатной квартиры, имеющей следующие характеристики: тип квартиры 1А, секция 1, этаж 15, проектная площадь 53,1 кв.м., основной договор инвестирования должен быть заключен не позднее III квартала 2006 г., обязательства по указанному договору по оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение №, которое предусматривает, что в связи с реорганизацией ЗАО «ПСФ КРОСТ» все права и обязанности последнего, в том числе права и обязанности по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, перешли ООО «ПСФ КРОСТ». ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого с момента подписания настоящего соглашения, истец и ответчик расторгают предварительный договор №, заключенный между истцом и ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, по условиям которого истец и ответчик обязались заключить в согласованный срок основной договор купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязуется передать в собственность истца квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес> и имеющую следующие характеристики: тип квартиры – 1А, секция 1, этаж 15, номер квартиры по БТИ – <адрес>.
На основании акта приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал квартиру истцу.
На основании акта о результатах частичной реализации инвестиционного проекта от ДД.ММ.ГГГГ п. 4.2 инвестору передается 137 квартир общей площадью с учетом летних помещений 9539,9 кв.м., без учета летних помещений 9239,0 кв.м., что составляет 70 % общей площади, в том числе <адрес>.
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Судом установлено, что и воля, и интерес обеих сторон были удовлетворены в полной мере: истец оплатил и по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ получил от ответчика квартиру в свое полное распоряжение, а ответчик получил необходимые ему инвестиционные денежные средства, которые использовал на строительство.
При таких обстоятельствах все упоминания о купле-продаже имущества, зафиксированные в договоре, расцениваются судом как притворные, поскольку в действительности прикрывают собой фактические взаимоотношения сторон по инвестированию строительства объекта, реализованные сторонами в полной мере, что возможно только при заключении основного инвестиционного договора.
Наряду с этим, судом отмечается, что заключенный между сторонами договор вообще не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем.
Между тем, диспозиция ст. 190 ГК РФ устанавливает, что срок может быть определен: либо четкой календарной датой, либо истечением периода времени, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Другие варианты определения срока невозможны.
Срок заключения основного договора и момент перехода права собственности истца на квартиру не определен событием, которое должно неизбежно наступить.
Поэтому в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ признается судом заключенным, как основной договор инвестирования, поскольку в рамках этого договора каждая из сторон фактически и в полном объеме выполнила свои обязательства и совершила действия, характерные именно для основного инвестиционного договора, а не предварительного договора купли-продажи, который не может предусматривать конкретных обязательств по оплате и передаче имущества.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Поскольку условия инвестиционного контракта исполнены, истец является добросовестным инвестором и имеет право собственности на указанный объект недвижимости.
Как установлено судом, оно не может быть зарегистрировано в настоящее время в Управлении Росреестра по причине отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного контракта.
Между тем в силу положений Гражданского кодекса РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями) не связывают отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, с возможностью отказа в признании права собственности на объект завершенного строительства.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости до оформления регистрации не существует, можно говорить лишь о праве собственности участников инвестиционного процесса (застройщика и соинвестора) не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, пропорционально размеру внесенных ими денежных средств.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществляет строительство с привлечением средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом. Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные соинвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому и рассматриваемая квартира в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
Кроме этого, суд полагает, что с учетом существа сделки к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали, и приходит к выводу, что предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПСФ «Крост» и Пляцидевской Н.Б., является основным договором инвестирования.
Истец Пляцидевская Наталья Борисовна выполнила свои обязательства в полном объеме, в связи с чем суд признает за ним право собственности на объект недвижимого имущества - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194 — 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Пляцидевской Натальи Борисовны удовлетворить.
Признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи квартиры
Признать за Пляцидевской Натальей Борисовной право собственности на <адрес>, общей площадью 52,8 кв.м., общей площадью (с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений) 55 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через районный суд в течение 10 дней с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.В. Голубева