Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 сентября 2010 г.
Хорошевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Голубевой В.В., при секретаре Романчук Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4102/10 по иску Невзорова Алексея Александровича к ЗАО «ПСФ «КРОСТ» о признании предварительного договора основным и признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Невзоров Алексей Александрович обратился в суд с иском к ответчику в вышеуказанной формулировке, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «ПСФ «КРОСТ» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого ООО «ПСФ «Крост» обязуется передать в собственность Невзорова А.А. квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>. Истец полностью исполнил свои денежные обязательства перед ООО «ПСФ «Крост» по оплате стоимости квартиры.
На основании акта приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к договору ответчик передал квартиру истцу.
С момента подписания договора истец производит оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг соразмерно площади квартиры и доли площади общественного пользования.
Отсутствие формальных доказательств права собственности на имущество лишает истца возможности осуществлять правомочия собственника в полной мере в соответствии со ст. 209 ГК РФ.
Истец полагает, что заключенный между истцом и ответчиком договор следует признать основным договор инвестирования, поскольку в рамках этого договора каждая из сторон в полном объеме выполнила свои обязательства и совершила действия, характерные именно для основного инвестиционного договора, а не предварительного договора купли-продажи, который не может предусматривать конкретных обязательств по оплате и передаче имущества.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон, по мнению истца, следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.
Факт передачи квартиры ответчиком и принятие его истцом, а также выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно, свидетельствуют о выраженной ими воле и фактическом признании ими договора № от ДД.ММ.ГГГГ основным инвестиционным, хотя и заключенным под видом предварительного договора купли-продажи.
Истец, ссылаясь на нормы ст.ст. 12, 223, 302 ГК РФ, просит суд признать за ним право собственности на <адрес> по адресу: <адрес>.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования.
Представитель ответчика ООО «ПСФ «Крост» в судебное заседание явился, иск признал.
Третье лицо Управления ФРС по г. Москве (Управления Росреестра) в судебное заседание не явились, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом, мнения по иску не представили.
Третье лицо Правительство Москвы в судебное заседание не явилось, о дате и месте слушания дела извещены надлежащим образом, представили письменное мнение по иску, в котором возражал против удовлетворения иска, просили рассмотреть дело в отсутствии представителя.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ЗАО «ПСФ «КРОСТ» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого ООО «ПСФ «Крост» обязуется передать в собственность Невзорова А.А. квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес>. Истец полностью исполнил свои денежные обязательства перед ООО «ПСФ «Крост» по оплате стоимости квартиры.
На основании акта приёма-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ к договору ответчик передал квартиру истцу.
С момента подписания договора истец производит оплату расходов по техническому обслуживанию жилого дома и коммунальных услуг соразмерно площади квартиры и доли площади общественного пользования.
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Комитета государственного строительного надзора г. Москвы было утверждено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 2.3. Протокола о распределении площадей в жилом доме по строительному адресу: <адрес>, ООО «ПСФ «КРОСТ» подлежат передаче квартиры, в том числе двухкомнатная <адрес>, общей площадью 78,20 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.
Поскольку условия инвестиционного контракта исполнены, истец является добросовестным инвестором и имеет право собственности на указанный объект недвижимости.
Как установлено судом, оно не может быть зарегистрировано в настоящее время в Управлении Росреестра по причине отсутствия акта о результатах реализации инвестиционного контракта.
Между тем в силу положений Гражданского кодекса РФ, Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями) не связывают отсутствие акта о результатах реализации инвестиционного контракта, с возможностью отказа в признании права собственности на объект завершенного строительства.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости до оформления регистрации не существует, можно говорить лишь о праве собственности участников инвестиционного процесса (застройщика и соинвестора) не на строение, а на комплекс имущества, включая использованные материалы, пропорционально размеру внесенных ими денежных средств.
Выполнение истцом взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме безусловно влечет возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором.
Поскольку ответчик осуществляет строительство с привлечением средств соинвесторов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом. Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные соинвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.
Поэтому и рассматриваемая квартира в силу фактических инвестиционных отношений сторон изначально должна регистрироваться на истца, а не на ответчика, поскольку именно истец имеет правообразовательное правомочие на нее.
Таким образом, суд полагает, что с учетом существа сделки к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали, и приходит к выводу, что предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «ПСФ «Крост» и Невзоровым А.А., является основным договором инвестирования.
Истец Невзоров А.А. выполнил свои обязательства в полном объеме, в связи с чем суд признает за ним право собственности на объект недвижимого имущества - <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194 — 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Невзорова Алексея Александровича удовлетворить.
Признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ основным договором инвестирования.
Признать за Невзоровым Алексеем Александровичем право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через районный суд в течение 10 дней с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.В. Голубева