Дело № 2-7/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
р.п. Хохольский 20 апреля 2011 года
Хохольский районный суд Воронежской области в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Гребенщиковой О.В., с участием истицы Старченко Е.В., ее представителя Стебаковой Н.И., ответчика Богдановой В.А., ее представителя Бревнова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старченко Е.В. к Богдановой В.А. о признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей собственности на дом,
У С Т А Н О В И Л:
Старченко Е.В. обратилась в суд с иском к Богдановой В.А. о признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей собственности на жилой дом. В обоснование иска Старченко Е.В. указала, что приобрела у Б.М.И. ? долю в домовладении, расположенном по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью <данные изъяты>. по тому же адресу на основании договора купли-продажи от 28.10.2009г. 18.03.2009г. Б.М.И. была составлена нотариальная доверенность на имя Королевой Н.В., в которой было указано, что Б.М.И. была полностью получена денежная сумма за проданные объекты недвижимости. В октябре 2009 года были полностью подготовлены документы для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Истица с Королевой Н.В. обратились в регистрирующий орган, но документы не были приняты в связи с отсутствием сведений о муже Б.М.И. ДД.ММ.ГГГГ Б.М.И. умерла, наследником является ее дочь Богданова В.А., которая уклоняется от регистрации перехода права собственности к истице.
В ходе судебного разбирательства Старченко Е.В. уточнила свои исковые требования, указав также, что просит признать договор купли-продажи заключенным.
В судебном заседании истица Старченко Е.В. поддержала заявленные требования.
Ответчик Богданова В.А. иск не признала, пояснив, что они с матерью Б.М.И. решили продать принадлежащий ей дом. Она подала объявления о продаже дома. Через некоторое время к ней приехала Старченко Е.В., которой она сказала, что на дом нет свидетельства о государственной регистрации права. Старченко Е.В. сказала, что составят доверенность, договорились составить доверенность на её сестру. Старченко Е.В. обратилась к ней и сказала, у неё денег нет, может снять вклад через 6 месяцев. Она сказала Старченко Е.В., что домовую книгу они заберут с собой, и не будут выписываться из дома, а когда возвратятся, то оформят документы. Приехали к нотариусу в г.Воронеж, у Б.М.И. нотариус забрала паспорт, а потом заходила к нотариусу. После составления доверенности они с матерью улетели в Турцию. Там у Б.М.И. ухудшилось здоровье, и врачи рекомендовали увезти ее в Россию. Когда возвратились, то Старченко Е.В. сказала, что документы находятся у риэлтора, деньги отдавать не хотела. Когда они с матерью приехали к нотариусу С.Т.А., то сказали, что хотят аннулировать доверенность, но нотариус отказала. Они поехали к другому нотариусу и аннулировали эту доверенность. Когда мать умерла, она находилась в Турции, в июле 2010 года она обратилась к нотариусу принять наследство, от которой узнала, что на дом и земельный участок предъявляет Старченко Е.В.
Третье лицо – Королева Н.В. с иском не согласна, пояснив, что 17.03.2009 года ей позвонила Старченко Е.В. и спросила, сможет ли она оформить доверенность на себя. 18 марта утром они заехали за мной. Приехали к нотариусу, зашли к ней, нотариус побеседовала, забрала у них паспорта, сделала доверенность, зачитала ее. Богданова В.А. подала доверенность своей матери. Спросили у Б.М.И., всё ли ей ясно, получила ли расчет. Б.М.И. сказала, что всё нормально. Богданова В.А. никуда не отъезжала до тех пор, пока им не выдали доверенность. Расписку на получение денег писала Богданова В.А., и дала подписать матери. Богданова В.А. написала расписку, Б.М.И. подписала, после этого Богданова В.А. забрала у матери деньги. Полагает, что эта афера была задумана заранее.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, третье лицо, допросив свидетелей, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 164, 223, 551 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом и переход права собственности на него подлежат государственной регистрации. В этом случае право собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента государственной регистрации сделки.
Если сделка заключена, но не зарегистрирована, не зарегистрирован переход права, то другая сторона не имеет права на удовлетворение иска о признании за ней права собственности на имущество, являющееся предметом договора, так как соответствующая сделка до ее регистрации не является заключенной и (или) действительной.
Судом разъяснялось Старченко Е.В. право на уточнение исковых требований, изменения основания или предмета иска с учетом указных выше положений закона (л.д. 54).
Однако Старченко Е.В. в уточненном исковом заявлении просила признать договор купли – продажи заключенным и признать за нею право собственности на земельный участок и ? долю в праве общей собственности на дом.
Старченко Е.В. основывает свои требования на представленном ею договоре купли – продажи, датированном 28 октября 2009 года, и заключенным между покупателем – Старченко Е.В. и продавцом Б.М.И., от имени и в интересах которой на основании доверенности от 18 марта 2009 года, удостоверенной нотариусом нотариального округа – город Воронеж С.Т.А., действовала Королева Н.В. (л.д. 20 – 21).
Доверенность, на основании которой действовала Королева Н.В., отменена 20 ноября 2009 года (л.д. 43).
В судебном заседании Старченко Е.В. пояснила, что об отзыве доверенности узнала в ноябре 2009 года от ответчика Богдановой В.А. – дочери продавца Б.М.И. (л.д. 47).
Третье лицо Королева Н.В. суду также пояснила, что знала об отмене доверенности с ноября 2009 года (л.д.50).
Этот факт подтверждается также и почтовым уведомлением о вручении Королевой Н.В. копии распоряжения об отмене доверенности (л.д. 44).
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из текста доверенности от 18.03.2009г. следует, что Б.М.И. доверила Королевой Н.В. быть ее представителем во всех компетентных органах по вопросам государственной регистрации права собственности и продажи Старченко Е.В. принадлежащих Б.М.И. объектов недвижимости по адресу: <адрес>. Земельный участок площадью <данные изъяты> принадлежал Б.М.И. на основании свидетельства на право собственности на землю и находился по адресу: <адрес> (л.д.17-18). При таких обстоятельствах у Королевой Н.В. отсутствовали полномочия по государственной регистрации права собственности и продаже земельного участка, расположенного по иному адресу, не указанному в доверенности.
Старченко Е.В. не представлено допустимых доказательств, подтверждающих передачу ей денежных средств по договору купли-продажи, а доводы о том, что получение денег отражено в нотариальной доверенности, не основаны на законе.
Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом (представляемым) другому лицу (представителю) для представительства перед третьими лицами.
Доверенность может быть оформлена только на совершение правомерных действий, содержание ее не может противоречить требованиям законодательства. Доверенность должна содержать полномочия, передаваемые представителю, полномочия должны быть изложены полно и ясно с тем, чтобы они не вызывали различное понимание.
Вместе с тем, доверенность от 18.03.2009г. помимо перечня полномочий содержит указание на то, что причитающаяся Б.М.И. сумма денег за проданные ею объекты недвижимости получена ею полностью. В то время, как на момент составления доверенности, договор купли-продажи, как письменный документ, отсутствовал, объекты недвижимости не были переданы Старченко Е.В., а потому в доверенности не могло содержаться условие о получении денег. Фактически между Б.М.И. и Старченко Е.В. при удостоверении доверенности имелись только намерения по продаже принадлежащих Б.М.И. объектов недвижимости, что влекло за собой право продавца на получение от покупателя аванса, задатка, заключения предварительного договора купли-продажи. Вне зависимости от достигнутых Б.М.И. и Старченко Е.В. договоренностей о купле-продаже объектов недвижимости, передача денежных средств, как в доказательство заключения договора, так и полный расчет должны были осуществляться путем составления отдельного письменного документа, в котором должны быть отражены основания передачи и сумма денег, полученных Б.М.И. от Старченко Е.В. таких письменных документов Старченко Е.В. не представила, а ее доводы о том, что Б.М.И. давала ей расписку в получении денег подтверждаться свидетельскими показаниями не могут.
Не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы Старченко Е.В. о том, что она обращалась с договором купли-продажи от 28.10.2009г. в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, но ей было отказано в приеме документов в связи с отсутствием сведений о наличии у Б.М.И. супруга.
В соответствии с пунктом 9 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. № 184 в случае установления факта несоответствия представленных документов требованиям Закона, в том числе, отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, должностному лицу рекомендуется обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации, о чем сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию, после чего внести в соответствии с Правилами ведения книг учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты, выдать заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию. В расписку в получении документов на государственную регистрацию в соответствии с пунктом 14 Правил ведения книг учета документов, в том числе, включаются: дата и время с точностью до минуты представления документов; перечень документов с указанием их наименования, реквизитов; количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий); количество листов в каждом экземпляре документа; номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов; фамилия и инициалы работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов.
Таким образом, должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не могло отказать Старченко Е.В. в приеме договора купли-продажи от 28.10.2009г. и необходимых документов на государственную регистрацию, а значит доводы Старченко Е.В. о подписании договора купли-продажи 28.10.2009г. и подаче такого договора на государственную регистрацию в сроки действия доверенности от 18.03.2009г. не подтверждаются какими-либо доказательствами.
Согласно заключению экспертов от 10 марта 2011 года № 012/11 в договоре купли – продажи недвижимости от 28 октября 2009 года и акте приема – передачи от 28 октября 2009 года фактическое время выполнения рукописных записей и подписей от имени Старченко Е.В. не соответствует датировке документов и выполнены в период от 13 по 20 октября 2010 года (л.д.135 – 163). При этом, в договоре купли-продажи временные периоды выполнения штрихов определяются интервалами с 13 по 18 октября 2010 года, а в акте приема-передачи с 16 по 20 октября 2010 года. Исковое заявление Старченко Е.В. поступило в суд 22 октября 2010 года, то есть договор купли – продажи спорного имущества был составлен после отмены доверенности на совершение этой сделки, смерти представляемой Б.М.И. (л.д. 41), и возникновения спора, о чем было известно истице.
Следовательно, в силу ст. 183 ГК РФ такой договор не порождает правовых последствий для наследника Б.М.И. – Богдановой В.А.
В соответствии со ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Старченко Е.В. не представлен договор, заключенный с собственником спорного имущества Б.М.И. или ее представителем с соблюдением требований закона.
Следовательно, в соответствии со ст. 162 ГК РФ, 60 ГПК РФ, показания свидетелей С.Т.А., Л.Р.Н., К.А.В., М.В.П. об известных им обстоятельствах заключения договора купли – продажи доли в праве собственности на дом и земельного участка, его условий, являются недопустимыми доказательствами, и не могут быть положены в основу решения суда.
Истица Старченко Е.В. и третье лицо Королева Н.В. пояснили, что текст договора был подготовлен работниками БТИ и с другими документами передан для государственной регистрации перехода прав.
В то же время, свидетель Г.Л.Н. показала, что, являясь директором Хохольского филиала ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация», готовила документы для государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости. Однако ни она, ни работники БТИ документы для государственной регистрации прав в Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области не передавали. Также Г.Л.Н. опровергла доводы Старченко Е.В. о том, что текст договора подготовлен сотрудниками БТИ, пояснив, что были все документы, только не было договора, изготовление договора работниками БТИ вызывает у нее сомнения.
Указанные показания суд принимает во внимание, поскольку они не направлены в подтверждение сделки или ее условий, а опровергают доводы истицы о том, что договор купли-продажи в письменной форме от 28.10.2009г. был изготовлен сотрудниками БТИ в указанный в договоре срок.
В ходе судебного разбирательства истица Старченко Е.В. заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы, так как определение абсолютной давности исполнения документа требует всестороннего исследования документов, в том числе, проведения газо-хроматографического анализа содержания летучих компонентов в штрихах, использование метода тонкослойной хроматографии. Эксперты ограничились проведением только спектрофотометрического исследования. Выводы экспертов не могут быть объективными, так как экспертами был определен короткий период для изучения временных изменений в составе и свойствах материалов письма в штрихах записей на документах. Проводившие экспертизу С.Б.В. и В.А.Н. не имеют высшего химического образования, которое позволяло бы им проводить химическое исследование красящих веществ.
При этом, истицей не представлено мотивированных доводов о том, что применение экспертами методик, указанных в заключении, повлекло за собой вынесение необоснованного заключения. Судебно-техническая экспертиза содержит подробное описание исследования и применявшихся методик, при назначении экспертизы Старченко Е.В. и ее представитель просили назначить экспертизу именно в экспертном учреждении «Воронежский центр экспертизы», представили сведения о методиках проведения экспертизы, сроке, стоимости, составе экспертов, копии документов о квалификации экспертов С.Б.В., В.А.Н. (л.д.115-120).
Повторная экспертиза может быть назначена судом, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела или если во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта, а также в случаях, когда при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения гражданского процессуального закона, заключение экспертов не содержит научно обоснованных выводов.
Таких обстоятельств по делу не имеется, а несогласие с выводами экспертов само по себе не может являться основанием для назначения повторной экспертизы.
Более того, заключение экспертов согласуется с фактическими обстоятельствами дела, установленными судом. Так, в заключении экспертов указано, что в договоре купли-продажи временные периоды выполнения штрихов определяются интервалами с 13 по 18 октября 2010 года, в акте приема-передачи с 16 по 20 октября 2010 года, то есть изготовлены в различные периоды времени. При этом договор купли-продажи и акт приема-передачи напечатаны в разных режимах работы принтера, то есть не были изготовлены один за другим. Договор купли-продажи и акт приема-передачи изготовлены в период времени непосредственно предшествовавший подаче иска в суд 22.10.2010г., то есть с целью обоснования наличия договора между Б.М.И. и Старченко Е.В. Изготовление договора купли-продажи и акта приема-передачи в указанный в них срок работниками бюро технической инвентаризации опровергается показаниями свидетеля Г.Л.Н. Также Старченко Е.В. не представлено доказательств того, что после получения документов в бюро технической инвентаризации, она обращалась в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на долю в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок.
На основании изложенного, анализируя доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли – продажи ? доли в праве общей собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также земельный участок № по той же улице, между Б.М.И. и Старченко Е.В. не заключался, оснований для удовлетворения иска о признании договора купли – продажи заключенным и признании права собственности на ? долю в праве общей собственности на дом и земельный участок по указанным адресам не имеется.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Старченко Е.В. освобождена от уплаты государственной пошлины, как инвалид второй группы, а потому государственная пошлина не может быть взыскана с нее в доход бюджета. Поскольку расходы по оплате экспертизы в сумме 40000 рублей были произведены ответчиком Богдановой В.А., то указанные расходы подлежат взысканию со Старченко Е.В. в пользу Богдановой В.А.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Богдановой В.А. заявлено ходатайство о возмещении расходов на представителя в сумме 57000 рублей. Суд считает, что со Старченко Е.В. в пользу Богдановой В.А. подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах в размере 30000 рублей по следующему расчету: размер вознаграждения за оказание юридической помощи, связанной с выездом адвоката П.И.В. для участия в судебных заседаниях в Хохольском районном суде 13.12.2010г., 24.12.2010г., 06.04.2011г. составляет по 8 тысяч рублей за день занятости в соответствии с постановлением совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь». При этом расходы по составлению процессуальных документов суд не учитывает, поскольку составление таких документов непосредственно связано с ведением дела. Расходы на оплату услуг представителя Бревнова А.С. суд считает возможным присудить только за те судебные заседания, в которых он участвовал, как представитель, в отсутствие другого представителя - адвоката П.И.В.: 30.11.2010г., 20.04.2011г., в размере 3 тысяч рублей за одно судебное заседание. Таким образом, судебные расходы на оплату услуг представителей подлежат взысканию со Старченко Е.В. в пользу Богдановой В.А. в сумме 30000 рублей.
Руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Старченко Е.В. в иске к Богдановой В.А. о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на земельный участок и долю в праве общей собственности на жилой дом отказать.
Взыскать со Старченко Е.В. в пользу Богдановой В.А. судебные расходы, связанные с проведением экспертизы, в сумме 40000 (сорок тысяч) рублей, расходы на оплату услуг представителей в сумме 30000 (тридцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Привалов А.А.
Решение в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2011 года.