Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Ханты-Мансийск 15 февраля 2011 года
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры Тюменской области в составе:
председательствующего судьи: Клименко Г.А.,
при секретаре: Нечаевой Т.А.,
с участием: истца Эберт В.И., представителя ответчика Низовой Т.А.-Молоковой Ю.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ханты-Мансийского районного суда гражданское дело № 2-334/11 по исковому заявлению Эберт Веры Ивановны к Низову Сергею Николаевичу, Низовой Татьяне Александровне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения, встречному иску Молоковой Юлии Александровны, действующей в интересах Низовой Татьяны Александровны к Эберт Вере Ивановне о признании обременения отсутствующим и взыскании неустойки по договору купли-продажи жилого помещения,
у с т а н о в и л :
Истец Эберт В.И. обратилась в суд с исковым заявлением к ответчика Низову С.Н., Низовой Т.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи квартиры. Требования мотивированы тем, что истец заключила с Низовым Сергеем Николаевичем и Низовай Татьяной Александровной договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу <адрес> В договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ п.3 указано, что в случае, если при произведении «Покупателем» полного расчета в срок, установленный п.3.3. настоящего договора, будет изменен курс валюты, применяемой при расчете стоимости квартиры ( п. 3.1 -36 рублей 41 коп. за 1 ЕВРО на дату заключения договора по курсу ЦБ РФ, покупатель производит оплату по настоящему договору из расчета курса иностранной валюты 1 ЕВРО по ставке ЦБ РФ на дату соответствующего платежа, при этом покупатель компенсирует стоимость разницы, вызванные увеличением курса валют в рамках не более 42,00 рублей за 1 ЕВРО по курсу ЦБ РФ и не менее 36,41 руб. за 1 ЕВРО по курсу ЦБ РФ. Первый платеж был произведен в размере 1 000.000 руб. в срок и в полном объеме. С выплатой последующих платежей начались проблемы. По убедительной просьбе «Покупателя» истец пошла им на встречу и было составлено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ В нем были изменены сроки оплаты второго платежа, а именно 150000 руб. не позднее ДД.ММ.ГГГГ Выплата оставшейся части стоимости, указанной в п.3.1. договора, -в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Истицей был получен второй платеж ДД.ММ.ГГГГ в размере 1400000 руб. На время второго платежа курс ЕВРО составлял более 42 рублей за 1 ЕВРО по курсу ЦБ РФ. На основании Договора п.3.2. Покупатель должен был выплатить 1614941 руб. Недоплата денежных средств на ДД.ММ.ГГГГ составила 214941 руб. ДД.ММ.ГГГГ Покупателем был внесен следующий платеж в размере 1350000 руб.. На время третьего платежа курс 1 ЕВРО составлял 38рублей 21 копейка. Соответственно «Покупатель» должен был выплатить 1416740 руб. Недоплата составила 66740 руб. Всего «Покупатель» не доплатил истице 281681 руб. После неоднократных просьб-требований «Покупатель» ДД.ММ.ГГГГ. выплатил истице 66000 руб. и сказал, что больше не будет ничего выплачивать, т.к. по его расчетам он в полном объеме выплатил всю сумму. Просит суд обязать ответчиков выплатить причитающуюся истице сумму в полном объеме.
В судебном заседании истец Эберт В.И. исковые требования поддержала в полном объеме, дав пояснения согласно искового заявления.
Ответчики Низов С.Н. и Низова Т.А. в судебное заседание не явились, ответчик Низов С.Н. умер ДД.ММ.ГГГГ, ответчица Низова Т.А. извещена своевременно и надлежащим образом.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков.
Представитель ответчика Молокова Ю.А. исковые требования не признала, предъявила встречные исковые требования к Эберт В.И. о признании обременения отсутствующим и взыскании неустойки по договору купли-продажи жилого помещения. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи квартиры. 07.10.2008г. договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам. В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость квартиры составляет 3 750 000 руб. Указанная сумма была полностью уплачена продавцу: - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб. (извещение по счёту № от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 000 руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 350 000руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ). Кроме того, ответчик компенсировал истцу курсовую разницу, предусмотренную пунктом 3.2 договора, в размере 66 000 руб., что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены покупателем в полном объеме. В силу пункта 3.7 договора после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога, не позднее 10 дней со дня получения полной оплаты за квартиру. Между тем, заявление о прекращении залога не подано Эберт В.И. до настоящего времени. В рассматриваемом случае неисполнение продавцом пункта 3.7 договора ущемляет права и законные интересы ответчика, поскольку в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ ограничивает её в возможности распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Ненадлежащие исполнение обязательства по передаче имущества покупателю является основанием для начисления кредитором и уплаты должником неустойки, согласно статье 330 ГК РФ. Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что за нарушение сроков, условий передачи квартиры продавец выплачивает неустойку в размере 0,01 % от суммы, указанной в пункте 3.1 договора. Таким образом, неустойка за нарушение Эберт В.И срока подачи заявления о прекращении залога составляет 19 125 руб. Требования ответчика о признании обременения отсутствующим предполагает установление обстоятельств, аналогичных обстоятельствам дела по исковому заявлению Эберт В.И. о взыскании денежных средств. В частности, по данным взаимосвязанным делам подлежит выяснению факт осуществления или неосуществления покупателем полной оплаты по договору. Подтверждение надлежащего исполнения покупателем своих договорных обязательств по оплате полностью исключает удовлетворение требования Эберт В.И. о взыскании денежных средств по этому же договору. Требование ответчика о взыскании неустойки за нарушение срока подачи заявления о прекращении залога направлено к зачёту первоначального требования истца. Представитель ответчика просит суд признать обременение в виде залога недвижимого имущества : трехкомнатной квартиры, общей площадью 115,8 кв.м., в том числе жилой 48,7 кв.м., расположенной на первом этаже 2-этажного жилого двухквартирного дома с мансардой, инв. №, находящейся по адресу : <адрес> в пользу Эберт Веры Ивановны, отсутствующим. Взыскать с Эберт Веры Ивановны в пользу Низовой Татьяны Александровны неустойку за нарушение срока подачи заявления о прекращении залога в размере 19125 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 965 рублей, расходы по оформлении доверенности в размере 700 рублей.
Ответчик Эберт В.И. по встречному иску, исковые требования не признала, суду пояснила, что вины Эберт В.И. в снятии обременения на спорную квартиру нет. Ответчики владеют данной квартирой. Полного расчета по настоящему договору не было.
Суд, заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:
В соответствии с ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи сторона ( продавец) обязуется передать вещь ( товар) в собственность другой стороне ( покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену).
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу : <адрес> между Эберт Верой Ивановной и Низовым Сергеем Николаевичем, Низовой Татьяной Александровной ( л.д. 10-12).
ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.
В соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 3 750 000 руб.
На основании передаточного акта квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истец Эберт В.И. передала в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 115,8 кв.м., в том числе жилой площадью 48,7 кв.м., расположенную на первом этаже 2-этажного жилого дома с мансардой по адресу : <адрес>, а покупатель принял от продавца указанную квартиру ( л.д. 13).
ДД.ММ.ГГГГ между Эберт В.И. и Низовым С.Н., Низовой Т.А. заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменен п.3.4 договора, а именно : покупатель обязуется произвести оплату стоимости квартиры, указанной в п.3.1 настоящего договора, путем передачи денег продавцу, в следующие сроки : первый платеж в размере 1000000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ ; второй платеж в размере 1500000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ ; выплата оставшейся части стоимости, указанной в пункте 3.1. договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 14).
Как следует из представленных письменных документов, указанная сумма была полностью уплачена истице Эберт В.И. - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб. (извещение по счёту № от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 000 руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 350 000 руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ).
Суд считает, что исковые требования истца Эберт В.И. не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:
Так, по имению истца Эберт В.И., ответчики Низовы должны возмещать продавцу стоимостные разницы, вызванные увеличением курса ЕВРО, на дату каждого платежа.
Данный вывод истицы Эберт В.И. не соответствует пункту 3.2 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Так согласно пункте 3.2 договора, в случае, если при произведении покупателем полного расчёта будет изменен курс валюты, применяемой при расчёте стоимости квартиры (1 ЕВРО = 36 руб. 41 коп.), покупатель производит оплату по настоящему договору из расчёта курса иностранной валюты ЕВРО по ставке Центрального Банка РФ.
Следовательно, пересмотр курса валюты возможен только один раз (на дату полного расчёта). Промежуточные расчёты в целях применения пункта 3.2 договора учитываться не должны.
Полный расчёт в сумме 1 350 000 руб. был произведён Низовыми ДД.ММ.ГГГГ
На ДД.ММ.ГГГГ курс ЕВРО по ставке Центрального Банка РФ составлял 38,19 руб. за 1 ЕВРО, то есть превысил курс, указанный в пункте 3.2 договора (36, 41 руб.)
Таким образом, расчёт курсовых ризниц должен производиться следующим образом:
- 1350 000 руб. (сумма окончательной оплаты по договору в рублях ) : 36,41 руб. (курс ЕВРО на дату заключения договора) = 37 077, 73 ЕВРО (сумма окончательной оплаты по договору в ЕВРО на дату заключения договора);
- 1350 000 руб. (сумма окончательной оплаты по договору в рублях) : 38,19 руб. (курс 1 ЕВРО на дату полного расчёта) = 35 349,57 ЕВРО (сумма окончательной оплаты по договору в ЕВРО на дату полного расчёта);
- 37 077,73 ЕВРО (сумма окончательной оплаты по договору в ЕВРО на дату заключения договора) - 35 349,57 ЕВРО (сумма окончательной оплаты по договору в ЕВРО на дату заключения полного расчёта) = 1 728,16 ЕВРО (стоимостная разница в ЕВРО, согласно п. 3.2 договора);
- 1 728,16 ЕВРО (стоимостная разница в ЕВРО, согласна п. 3.2 договора) х 38,19 руб. (курс 1 ЕВРО на дату полного расчёта) = 65 998,43 руб. (стоимостная разница в рублях, согласно п. 3.2 договора).
Таким образом, в соответствии с предоставленным расчетом ответчики Низовы компенсировали истцу Эберт В.И. курсовую разницу в размере 66 000 руб., что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены ответчиками в полном объеме в общей сумме 3 816 000 руб. (3 750 000 руб. + 66 000 руб.).
Кроме того, ответчики Низовы не обязаны были компенсировать истцу Эберт В.И. стоимостные разницы, предусмотренные пунктом 3.2 договора.
Согласно п. 3.2 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, досрочное, в том числе частичное, исполнение обязанностей по оплате освобождает покупателя от последствий в виде дополнительного возмещения курсовых разниц, указанных в п. 3.2 договора.
Все платежи по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ были произведены досрочно, а именно: - ДД.ММ.ГГГГ первый платёж в размере 1 000 000 руб. (по условиям договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ второй частичный платёж в размере 1 400 000 руб. (по условиям договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ третий платёж в размере 1 350 000 руб. (по условиям договоры - не позднее ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, в соответствии с п.3.4 договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ полная оплата стоимости квартиры была произведена за 1 день до оплаты окончательного платежа, т.е. досрочно.
На основании изложенного, истец Эберт В.И. не вправе претендовать на возмещение курсовых разниц с ответчиков Низовых, поскольку ответчики Низовы выполнили свои обязательства в полном объеме.
Требования истицы Эберт В.И. о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии с п.4.2. договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что за неуплату покупателем в установленные настоящим договором порядке и сроки суммы, указанной в п.3.1, начисляется неустойка в размере 0,01 % от просроченной суммы.
В соответствии с п.3.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость квартиры в размере 3750000 рублей должна быть полностью погашена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Как видно из расписки Эберт В.И. от ДД.ММ.ГГГГ, сумма, предусмотренная п.3.1 договора, полностью уплачена ДД.ММ.ГГГГ, т.е. ранее срока последнего платежа, установленного договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, основания для взыскания неустойки в пользу Эберт В.И. с ответчиков Низовых отсутствуют.
С учетом изложенных обстоятельств дела, пояснений сторон, представленных доказательств, суд считает, что требования Эберт В.И. необоснованные и удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Встречные исковые требования Молоковой Юлии Александровны, действующей в интересах Низовой Татьяны Александровны к Эберт Вере Ивановне о признании обременения отсутствующим и взыскании неустойки по договору купли-продажи жилого помещения, подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
Как указывалось выше, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Эберт В.И. и ответчиками Низовым С.Н. и Низовой Т.А. был заключен договор купли-продажи квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ данный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость квартиры составляет 3 750 000 руб. Указанная сумма была полностью уплачена продавцу: - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 000 000 руб. (извещение по счёту № от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 400 000 руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ); - ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 350 000руб. (расписка продавца от ДД.ММ.ГГГГ).
Кроме того, ответчик компенсировал истцу курсовую разницу, предусмотренную пунктом 3.2 договора, в размере 66 000 руб., что подтверждается распиской продавца от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, обязательства по оплате стоимости квартиры были исполнены ответчиками Низовыми в полном объеме.
В силу пункта 3.7 договора после осуществления покупателем полной оплаты приобретаемой квартиры продавец обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога, не позднее 10 дней со дня получения полной оплаты за квартиру.
Между тем, как установлено в судебном заседании, заявление о прекращении залога не подано Эберт В.И. до настоящего времени.
В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
С учетом изложенных обстоятельств дела, пояснений сторон, представленных письменных доказательств, суд приходит к выводу о признании обременения в виде залога недвижимого имущества : трехкомнатной квартиры, общей площадью 115,8 кв.м., в том числе жилой 48,7 кв.м., расположенной на первом этаже 2-этажного жилого двухквартирного дома с мансардой, инв. № находящейся по адресу : <адрес>, в пользу Эберт Веры Ивановны, отсутствующим.
В данном случае неисполнение Эберт В.И. пункта 3.7 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ущемляет права и законные интересы Низовых, поскольку в силу ч. 2 ст. 346 ГК РФ ограничивает её в возможности распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Таким образом, ненадлежащие исполнение обязательства по передаче имущества покупателю является основанием для начисления кредитором и уплаты должником неустойки, согласно статье 330 ГК РФ.
Как видно из п. 4.3 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, за нарушение сроков, условий передачи квартиры продавец выплачивает неустойку в размере 0,01 % от суммы, указанной в пункте 3.1 договора.
Таким образом, неустойка за нарушение Эберт В.И срока подачи заявления о прекращении залога составляет 19 125 руб., данная сумма подлежит взысканию с Эберт В.И. в пользу Низовой Т.А.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
С ответчика Эберт В.И. в пользу Низовой Т.А. подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 965 рублей, расходы по оформлении доверенности в размере 700 рублей.
Руководству4ясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Эберт Веры Ивановны к Низову Сергею Николаевичу, Низовой Татьяне Александровне о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в размере 220490 рублей, оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Молоковой Юлии Александровны, действующей в интересах Низовой Татьяны Александровны к Эберт Вере Ивановне о признании обременения отсутствующим и взыскании неустойки по договору купли-продажи жилого помещения, удовлетворить.
Признать обременение в виде залога недвижимого имущества : трехкомнатной квартиры, общей площадью 115,8 кв.м., в том числе жилой 48,7 кв.м., расположенной на первом этаже 2-этажного жилого двухквартирного дома с мансардой, инв. № находящейся по адресу : <адрес> в пользу Эберт Веры Ивановны, отсутствующим.
Взыскать с Эберт Веры Ивановны в пользу Низовой Татьяны Александровны неустойку за нарушение срока подачи заявления о прекращении залога в размере 19125 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 965 рублей, расходы по оформлении доверенности в размере 700 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение 10 дней, с подачей кассационной жалобы через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 21 февраля 2011 года.
Решение суда не вступило в законную силу.
Федеральный судья
Ханты-Мансийского районного суда: Г.А.Клименко.