РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ханты-Мансийск 16 марта 2012 года
Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры в составе председательствующего судьи Бакшеева И.В.,
при секретаре Никифоровой Ю.А.,
с участием: истца Веретенникова И.С.,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-712/12 по исковому заявлению Веретенникова ФИО7 к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о признании недействительным части договора, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец Веретенников И.С. обратился с иском в суд к ответчику ОФРЖС "Жилище" с требованиями о взыскании денежных средств, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГГГ. им с ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Предметом договора указана квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов, веранд и террас 70,96 кв.м. Фактически ответчиком построена квартира общей площадью с учетом лоджий, балконов, веранд и террас 69,5 кв.м. Истец обратился к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении цены по договору, однако в удовлетворении претензии было отказано на основании п. 4.6 договора, из которого следует, что по окончании строительства, если по результатам обмера общая площадь квартиры будет отличаться от первоначальной менее чем на 5%, то стоимость квартиры не подлежит изменению. Считает, что указанные условия противоречат законодательству о долевом строительстве недвижимости, законодательству о защите прав потребителя, предоставляющие дольщику право требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае выявления недостатков товара. Условия договора долевого строительства об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными, в связи с чем, просит суд признать недействительным условие п. 4.6 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., применить последствия недействительности части сделки и взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей в счет возмещения убытков, вызванных передачей квартиры меньшей площади, чем предусмотрено договором, взыскать проценты за пользование чужим денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей.
Истец в судебном заседании доводы иска поддержал, на удовлетворении требований настаивает.
Представитель ответчика ФИО3 требования иска не признала, заявила о пропуске истцом срока исковой давности. Пояснила, что началом исчисления срока исковой давности следует считать день, когда началось исполнение по сделке.
Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к следующему.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1, его сыном несовершеннолетним ФИО4 и ОФРЖС "Жилище" заключен договор № долевого участия в строительстве двухкомнатной квартиры № общей проектной площадью с учетом лоджий, балконов, веранд и террас 70,96 кв.м, стоимостью 2 991 080 рублей по адресу <адрес> (строительный адрес) (п. 1.1.1, 1.1.2, 4.1 Договора).
Согласно п. 3.1. Договора застройщик (ОФРЖС "Жилище") обязался в предусмотренный договором срок своими силами, и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу и ее дочери соответствующий объект долевого строительства — квартиру.
Государственная регистрация Договора произведена ДД.ММ.ГГГГ. Дольщиками свои обязанности по оплате приобретаемого объекта выполнены полностью.
В силу п. 4.5.3. Договора указанная в договоре стоимость квартиры может быть изменена по основаниям, указанным в п. 4.6 Договора.
Согласно п. 4.6 Договора если по результатам обмера БТИ общая площадь (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас) введенной в эксплуатацию квартиры будет отличаться от соответствующей площади, указанной в п. 1.1.2 договора менее чем ± 5%, то стоимость квартиры не подлежит изменению.
В случае отклонения в сторону уменьшения фактической общей площади (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас) квартиры более чем на 5 % от соответствующей общей площади квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора, дольщику возвращается разница между стоимостью квартиры, указанной в п. 4.1, уменьшенной на 5%, и фактической стоимостью квартиры, определяемой по формуле: ФС=ФОП * (РИ:ОПК), где ФС — фактическая стоимость квартиры, ФОП — фактическая общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас), РИ — стоимость квартиры согласно п. 4.1 договора, ОПК — общая площадь квартиры (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас), указанная в п. 1.1.2. Договора.
В случае отклонения в сторону увеличения фактической общей площади квартиры (с учетом лоджий, балконов, веранд, террас) квартиры более чем на 5 % от соответствующей общей площади квартиры, указанной в п. 1.1.2 договора, дольщик вносит застройщику разницу между фактической стоимостью квартиры, определяемой по указанной выше формуле, и стоимостью квартиры, указанной в п. 4.1 договора, увеличенной на 5%.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы и установлены федеральным законом от 30.12.2004. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Федеральный Закон).
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным Законом.
В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального Закона к существенным условиям договора долевого участия в строительстве относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цена договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Федерального Закона).
Как следует из технического паспорта на квартиру № по адресу <адрес> переданной истцу по договору долевого участия в строительстве, общая площадь построенного ответчиком и переданного истцу жилого помещения с учетом лоджии составляет 69,5 кв.м.
Таким образом, ответчиком передан истцу объект долевого строительства — квартира, с отступлением от заключенного сторонами условий договора об объекте долевого строительства, поскольку общая площадь переданного жилого помещения меньше предусмотренной договором общей проектной площади с учетом лоджий, балконов, веранд и террас на 1,46 кв.м.
Передача квартиры меньшей площади противоречит правилам ч. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно ст. 9 федерального закона от 26.11.2001. № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии с п. 2, 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Из системного толкования условий п. 4.1, п. 4.5.3 и п. 4.6 Договора, в их взаимосвязи, а также с учетом смысла, придаваемого им ответчиком на практике, по заключенному с ответчиком договору дольщик не имеет права требовать соразмерного уменьшения цены по договору, если ему будет передан объект долевого строительства не соответствующий условиям договора по общей площади в сторону уменьшения в пределах 5% от общей проектной площади жилого помещения.
Вместе с тем, такие условия вступают в противоречие с действующим законодательством и ущемляют права потребителей, в частности ограничивают круг прав участника долевого строительства, по сравнению с установленным ч. 2 ст. 7 Федерального Закона объемом правомочий по предъявлению различного вида требований по своему выбору: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, суд приходит к выводу, что условия пункта 4.6 договора в части неизменности стоимости квартиры в случае, если по результатам обмера БТИ общая площадь (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) введенной в эксплуатацию квартиры будет отличаться от соответствующей проектной площади, указанной в п. 1.1.2 договора менее чем на 5%, фактически лишают потребителя права выбора способа восстановления своих прав, нарушенных застройщиком при ненадлежащем исполнении договора, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального Закона, и возможности соразмерного уменьшения цены договора, чем ухудшают его положение как потребителя.
При этом ссылка ответчика на диспозитивность условий договора основана на неверном толковании норм права, поскольку установленные законодателем пределы диспозитивности не должны приводить к ущемлению закрепленных в законе гарантий прав участников гражданских отношений, и применяться застройщиком по своему усмотрению в зависимости от конкретных обстоятельств и существа допущенных им нарушений.
Таким образом, абзац первый пункта 4.6 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. противоречит действующему законодательству и нарушает права дольщиков-потребителей.
Однако заявленные истцом требования не могут быть удовлетворены судом, по следующим основаниям.
Представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Исполнение по оспариваемой сделке началось ДД.ММ.ГГГГ., когда истец начал осуществлять платежи по договору, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями об оплате.
В суд с исковым заявлением истец обратился ДД.ММ.ГГГГ., то есть с пропуском установленного законом срока. В этой связи требования о признании недействительным п. 4.6 договора, а также о применении последствий недействительности части сделки не подлежат удовлетворению.
По требованиям о взыскании денежных средств в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора срок исковой давности следует исчислять с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).
О несоответствии переданного жилого помещения условиям договора истец узнал после обмера площади переданной квартиры специалистами технической инвентаризации недвижимости и получения технического паспорта жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ. Об этом достоверно было известно истцу и в момент получения свидетельства о праве собственности на квартиру, выданному ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, срок исковой давности по требованиям о взыскании денежных средств истек ДД.ММ.ГГГГ.
Истец просит восстановить ему пропущенный срок исковой давности, указывая на то, что о нарушении своих прав он узнал непосредственно перед подачей иска, ознакомившись с решением <адрес> районного суда по аналогичному иску ФИО5 к ОФРЖС "Жилище", а ранее истец не имел возможности обратиться в суд в связи с затруднительным финансовым положением.
Суд может восстановить пропущенный срок исковой давности в исключительных случаях, когда признает уважительной причину его пропуска.
В качестве уважительных причин пропуска срока могут расцениваться обстоятельства, препятствовавшие истцу своевременно обратиться с иском в суд за защитой своих прав (например, болезнь истца, нахождение его в командировке, невозможность обращения в суд вследствие непреодолимой силы, необходимость осуществления ухода за тяжелобольными членами семьи).
Согласно ч. 1 ст. 12, ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, из чего следует, что бремя доказывания уважительности причины пропуска срока исковой давности лежит на истце.
Суд критически относится к доводам истца, приведенным в обоснование уважительности причин пропуска срока исковой давности, поскольку в ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно не о нарушении его права, а о результате рассмотрения <адрес> районным судом иска ФИО5 Поданное исковое заявление не облагается государственной пошлиной для истца, так как вытекает из защиты прав потребителей. В судебном заседании истец участвовал сам, без помощи представителя, таким образом затруднительное финансовое положение истца не может служить уважительной причиной, объективно препятствовавшей ему обращению в суд в пределах установленного срока исковой давности.
Доказательств, свидетельствующих о том, что имели место обстоятельства препятствовавшие обращению в суд, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что уважительность причины пропуска срока исковой давности не нашла своего подтверждения в судебном заседании.
В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Установив, что срок обращения в суд пропущен без уважительных причин, судья принимает решение об отказе в иске по этому основанию (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, по мотиву пропуска срока на обращение в суд за защитой своего права.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Веретенникова ФИО8 к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о признании недействительным п. 4.6 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., применении последствий недействительности части сделки, взыскании денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда — оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение месяца через Ханты-Мансийский районный суд.
Мотивированное решение составлено и подписано составом суда 21 марта 2012 года.
Судья Ханты-Мансийского
районного суда И.В. Бакшеев