Судья: Толстогузов А.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск                                                                 05 августа 2011 года

Ханты-Мансийский районный суд в составе председательствующего судьи Бакшеева И.В.,

при секретаре Баязитовой Д.М.,

с участием представителя истца ФИО4, представителя ответчика ФИО5.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бельковой ФИО10 на решение мирового судьи судебного участка № 1 города окружного значения Ханты-Мансийска от 30.06.2011. по иску Бельковой ФИО11 к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец Белькова Ю.А. обратилась в мировой суд города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с иском к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение, общей площадью 36,8 кв.м. по адресу: <адрес>, на праве долевой собственности - общее имущество жилого многоквартирного дома.

Общая площадь дома составляет 5157.3 кв.м., площадь общего имущества - 1 726,5 кв.м. На долю истца от общего имущества приходится 6, 17 кв.м., на долю ответчика 169,56 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принято решение заключить с ответчиком договор аренды подвального помещения, общей площадью 374.4 кв.м. сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. с ежемесячной арендной платой в сумме - 45 000 рублей, включая НДС и коммунальные услуги.

Фактически ответчик использует подвальное помещение с декабря 2008 года, что подтверждается техническим паспортом. Однако договор аренды не прошел государственную регистрацию, соответственно, считается не заключенным.

Согласно справки Агентства недвижимости «ЮАНИТ» от ДД.ММ.ГГГГ. средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. нежилой коммерческой недвижимости в центральной части <адрес> в подвальном помещении на ДД.ММ.ГГГГ составляла 1 100 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ - 950 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ. - 1000 рублей. Стоимость аренды подвального помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет 1 254 883, 90 рублей: за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. - 1 202 999, 90 рублей. В том числе на долю истца денежные средства, которые моли бы быть получены от аренды помещения, составляют 8 796, 91 рублей, упущенная выгода с учетом ставки рефинансирования ЦБ России (8,25%), за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет 1 351, 09 рублей.

В связи с чем, истец просит суд взыскать с ответчика упущенную выгоду в общем размере 10 148 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей, а также по оплате государственной пошлины в сумме 605, 92 рублей и расходы по оформлению доверенности представителю в размере 700 рублей.

Решением мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска от 30.06.2011. в удовлетворении исковых требований истца отказано.

Представитель истца ФИО4, не согласившись с решением мирового судьи, обратился в суд с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит решение мирового судьи отменить, принять новое решение. Свои требования мотивирует неправильным применением при рассмотрении дела положений ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

В решении мирового судьи по данному делу указано, что истцом не представлено доказательств, что при обычных условиях гражданского оборота истец могла бы получить выгоду в общем размере 19 169, 16 рублей, требования о взыскании которой заявлены в иске.

Однако к исковому заявлению были приложены копия протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.; копия письма ООО «Новый Город» от ДД.ММ.ГГГГ. №; копия письма ООО «Новый Город» от ДД.ММ.ГГГГ. №; копия протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.; копия технического паспорта на офисное помещение по <адрес>; копия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.; копия справки Агентства недвижимости «ЮАНИТ» от ДД.ММ.ГГГГ. исх.№; расчет упущенной выгоды, которые свидетельствуют о том, что в установленном ст.36 Жилищного кодекса порядке принято решение предоставить ответчику в аренду часть нежилых подвальных помещений, общей площадью 374,4 кв.м., расположенных под офисом ответчика в <адрес> в <адрес>.

На основании данного решения, не заключив в установленном законодательством порядке договора аренды, ответчик занял предоставленное подвальное помещение, что подтверждается техническим паспортом на офисное помещение, составленным по результатам проведенного обследования по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. и до настоящего момента продолжает его занимать.

По причине заниженной стоимости договора аренды, предложенной ответчиком, он был отклонен и до настоящего момента считается не заключенным.

Тот факт, что договор аренды является не заключенным и в период ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не определена стоимость аренды, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать пользование помещением по цене, сложившейся в спорный период за аналогичные помещения.

Основой деятельностью ответчика является строительство и реализация, в том числе не жилой недвижимости и ответчик в силу своей деятельности владеет в полном объеме информацией о рыночной стоимости аренды подвальных помещений данного типа изначально предложенная цена 10 000 рублей за аренду на 49 лет является прямым неуважением интересов истца и других собственников, а также полное бездействие и нежелание со стороны ответчика, обладающим большими административными ресурсами, принять необходимые меры для законного пользования занимаемым помещением, считает возможным взыскать моральный вред в размере 10 000 рублей.

Истец, представитель третьего лица ООО "Новый город" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просит решение мирового судьи оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Суд, участников, изучив письменные материалы дела, доводы апелляционной жалобы пришел к выводу о том, что решение мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты- Мансийского автономного округа - Югры от 30.06.2011. должно быть оставлено без изменения, а жалоба без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлены исковые требования о взыскании упущенной выгоды в размере 10 148 рублей неполученной от аренды подвального помещения.

Истец Белькова Ю.А. является собственником жилого помещения - <адрес> общей площадью 36,8 кв.м., а также ей на правах общей долевой собственности принадлежит общее имущество площадью 1 726,5 кв.м. в жилом доме общей площадью 5 157,3 кв.м. по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. № (л.д. 7).

ДД.ММ.ГГГГ. общим собранием собственников в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> принято решение предоставить ОФРЖС «Жилище» в аренду часть нежилых подвальных помещений, общей площадью 374,4 кв.м., расположенных под офисом в <адрес> в <адрес>, сроком на 49 лет (л.д. 16-18).

ДД.ММ.ГГГГ. договор аренды подвального помещения, представленный управляющей компании ООО «Новый Город» для согласования собственниками жилых и нежилых помещений возвращен в неподписанном виде по причине заниженной стоимости предложенной арендной платы (10 000 рублей в месяц), с предложением провести согласование договора и договорной цены с собственниками жилого дома.

Из протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что принято решение заключить с ОФРЖС «Жилище» договор аренды подвального помещения, площадью 374,4 кв.м., сроком на три года, с ежемесячной арендной платой в сумме 45000 рублей, включая НДС и коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ. ОФРЖС «Жилище» в лице исполнительного директора ФИО6 и ООО «Новый Город», в лице директора ФИО7, по результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес>, протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. подписан договор аренды, согласно которому арендодатель передает за обусловленную плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает часть помещения в <адрес> в <адрес>, общей площадью 374,4 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома под нежилым помещением - офисом арендатора, принадлежащем ему на праве собственности.

Имущество передано ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, указанную в п.3.1 договора (в размере 45 000 рублей, в том числе НДС 6 864,41 рубля, ежемесячно), за свой счет производить коммунальные платежи в установленном порядке.

Указанный договор аренды подлежит государственной регистрации. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. отказано, вследствие чего является он незаключенным.

Законом определен особый правовой режим общего имущества собственников в многоквартирном доме и, как следствие, особый правовой порядок использования доходов от аренды общего имущества собственников в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на обще имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст.ст. 36, 37, 38 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве обшей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.ст. 44, 45, 46 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, из указанных правовых норм следует, что вопросы о передаче в аренду общего имущества многоквартирного дома, а также об условиях такой аренды, размере платы, порядке распределения полученных от аренды общего имущества доходов, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Истцом суду не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о сдаче общего имущества в аренду именно по цене, указанной в исковом заявлении и справке от индивидуального предпринимателя ФИО8 (агентство недвижимости «ЮАНИТ»).

Общим собранием собственников определена лишь арендная цена в 45000 рублей за месяц и только по данной цене общее имущество могло быть сдано в аренду.

Представленный истцом расчет арендной платы, исходя из размера оплаты аренды помещения, не утвержденной общим собранием собственников, противоречит указанным выше нормам жилищного законодательства о порядке и условиях распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Кроме того, согласно указанным выше нормам жилищного законодательства, к исключительным полномочиям собрания собственников относится и вопрос о судьбе полученных доходов от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома.

Общим собранием собственников многоквартирного дома не принималось решения о распределении полученных доходов от аренды общего имущества в личный доход каждому собственнику пропорционально его доле в общем имуществе.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика неполученных доходов лично в свою пользу, является неправомерным, противоречит требованиям закона о распоряжении общим имуществом и полученным от него доходам лишь на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Распределение части возможных доходов от аренды общего имущества в личную собственность одного из собственников многоквартирного дома, без учета интересов остальных собственников и при отсутствии решения об этом общего собрания собственников, не отвечает принципам законности и обоснованности судебного решения.

Юридическая конструкция такого вида убытков как упущенная выгода, то есть неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено, предусматривает реальность утраты неполученных доходов в совокупности с реальной возможностью их получения потерпевшим (наличием соответствующего обязательства), до момента нарушения его прав.

При этом, размер упущенной выгоды должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Истцом суду не представлено доказательств реальной возможности сдачи в аренду общего имущества именно по ценам, указанным в иске, наличия обязательства с третьими лицами, которые могли бы арендовать занятое ответчиком помещение, так же не представлено доказательств наличия решения общего собрания собственников многоквартирного дома о сдаче помещений в аренду именно по ценам, указанным в исковом заявлении.

Без решения общего собрания собственников, по ценам, указанным в иске, помещения не могли бы быть сданы в аренду, а так как решения о сдаче в аренду общего имущества, по ценам, указанным в иске, не принималось общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, соответственно истец не могла при указанном выше правовом режиме общего имущества собственников многоквартирного дома, получить указанную в иске выгоду.

Также не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании компенсации морального вреда.

В соответствии со ст. 1099 Гражданского кодекса РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействиями) нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Данный случай, в качестве такового, законом не предусмотрен, а действия ответчика относятся к действиям, нарушающим имущественные права собственником имущества в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, мировым судьей обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований, основания для отмены судебного решения и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение мирового судьи судебного участка № 1 города окружного значения Ханты-Мансийска от 30.06.2011. по иску Бельковой ФИО12 к Окружному фонду развития жилищного строительства "Жилище" о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу немедленно после оглашения, может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня вынесения путем подачи жалобы в порядке надзора в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья Ханты-Мансийского

районного суда                                                                                    И.В. Бакшеев