Судья: Толстогузов А.В.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Ханты-Мансийск                                                                          05 августа 2011 года

Ханты-Мансийский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Воронцова А.В.,

при секретаре Жуковской О.В.,

с участием:

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2086/11 по апелляционной жалобе представителя истца Гайсинского Л.Б. - ФИО3 на решение мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 июня 2011 года по иску Гайсинского ФИО10 к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец Гайсинский Л.Б. обратился в мировой суд города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение, общей площадью 61,8 кв.м., по адресу <адрес>, на праве долевой собственности общее имущество жилого многоквартирного дома.

Общая площадь дома составляет 5 157,3 кв.метра, площадь общего имущества 1 726,5 кв.метра, на долю истца от общего имущества приходится 20,74 кв.метра, на долю ответчика 169,56 кв.метра.

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме принято решение заключить с ответчиком договор аренды подвального помещения, общей площадью 374,4 кв.метра, сроком на три года (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) с ежемесячной арендной платой в сумме 45 000 рублей, включая НДС и коммунальные услуги.

Фактически ответчик использует подвальное помещение с ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается техническим паспортом. Однако договор аренды не прошел государственную регистрацию, соответственно, считается не заключенным.

Согласно справки Агентства недвижимости «ЮАНИТ» от ДД.ММ.ГГГГ средняя рыночная стоимость аренды 1 кв.м. нежилой коммерческой недвижимости в центральной части <адрес> в подвальном этаже на ДД.ММ.ГГГГ составлял 1 100 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ 950 рублей, на ДД.ММ.ГГГГ 1 000 рублей.

Стоимость аренды подвального помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 254 883,90 рублей; за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 1 202 999 рублей 90 копеек. В том числе на долю истца денежные средства, которые могли бы быть получены от аренды помещения, составляют 29 541 рубль 87 копеек.

Упущенная выгода с учетом ставки рефинансирования ЦБ России (8,25%), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 4 537 рублей 24 копейки.

В связи с чем, истец просит суд взыскать с ответчика упущенную выгоду в общем размере 34 079 рублей 11 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 422 рубля 37 копеек и расходы по оформлению доверенности представителю в размере 700 рублей.

Решением мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований Гайсинскому Л.Б. отказано.

Представитель истца Гайсинского Л.Б. - ФИО3 не согласившись с решением мирового судьи, обратился в Ханты-Мансийский районный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение мирового судьи отменить, принять новое решение.

Свои требования мотивирует тем, что в соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

В решении мирового судьи по данному делу указано, что истцом не представлено доказательств, что при обычных условиях гражданского оборота истец мог бы получить выгоду в общем размере 34 079 рублей 11 копеек, требования о взыскании которой заявлены в иске.

Однако к исковому заявлению были приложены копия протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; копия письма ООО «Новый Город» от ДД.ММ.ГГГГ №; копия письма ООО «Новый Город» от ДД.ММ.ГГГГ №; копия протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ; копия технического паспорта на офисное помещение по <адрес>; копия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ; копия справки Агентства недвижимости «ЮАНИТ» от ДД.ММ.ГГГГ исх.№№ расчет упущенной выгоды, которые свидетельствуют о том что в установленном ст.36 Жилищного кодекса порядке принято решение предоставить ответчику в аренду часть нежилых подвальных помещений, общей площадью 374,4 кв.м., расположенных под офисом ответчика в <адрес> в <адрес>.

На основании данного решения, не заключив в установленном законодательством порядке договора аренды, ответчик занял предоставленное подвальное помещение, что подтверждается техническим паспортом на офисное помещение, составленным по результатам проведенного обследования по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего момента продолжает его занимать.

В связи с тем, что общим собранием стоимость аренды подвального помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не была определена, при расчете использованы данные агентства недвижимости «ЮАНИТ» от ДД.ММ.ГГГГ исх. № о среднерыночной стоимости аренды подвального помещения в центральной части города данного типа, при этом со стороны ответчика первоначальное предложение по арендной плате составил 10 000 рублей в месяц.

По причине неадекватной стоимости договор аренды подвального помещения от согласования был отклонен, о чем официально известила ответчика управляющая компания письмом от ДД.ММ.ГГГГ с предложением повести согласование договора и договорной цены с собственниками помещений и до настоящего момента договор аренды подвального помещения считается не заключенным.

Тот факт, что договор аренды является не заключенным и в период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений многоквартирного дома не определена стоимость аренды, не освобождает ответчика от обязанности оплачивать пользование помещением по цене, сложившейся в спорный период за аналогичные помещения.

Основой деятельностью ответчика является строительство и реализация, в том числе не жилой недвижимости и ответчик в силу своей деятельности владеет в полном объеме информацией о рыночной стоимости аренды подвальных помещений данного типа изначально предложенная цена 10 000 рублей за аренду на 49 лет является прямым неуважением интересов истца и других собственников, а также полное бездействие и нежелание со стороны ответчика, обладающим большими административными ресурсами, принять необходимые меры для законного пользования занимаемым помещением, считает возможным взыскать моральный вред в размере 10 000 рублей.

Истец, представитель истца, представитель третьего лица ООО «Новый город» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии указанных лиц.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, с доводами апелляционной жалобы не согласилась, просит решение мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска по иску Гайсинского Л.Б. к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, пришел к выводу о том, что решение мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты- Мансийского автономного округа - Югры от 30 июня 2011 года должно быть оставлено без изменения, а жалоба без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истцом заявлены исковые требования о взыскании упущенной выгоды в размере 34 079 рублей 11 копеек, неполученной от аренды подвального помещения.

Истец Гайсинский Л.Б. является собственником жилого помещения - <адрес> общей площадью 61,8 кв.м., а также ему на правах общей долевой собственности принадлежит общее имущество площадью 1 726,5 кв.м. в жилом доме общей площадью 5 157,3 кв.м. по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> принято решение предоставить ОФРЖС «Жилище» в аренду часть нежилых подвальных помещений, общей площадью 374,4 кв.м., расположенных под офисом в <адрес> в <адрес>, сроком на 49 лет (л.д.11-13).

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды подвального помещения, представленный управляющей компании ООО «Новый Город» для согласования собственниками жилых и нежилых помещений возвращен в неподписанном виде по причине неадекватной стоимости предложенной арендной платы (10 000 в месяц), с предложением провести согласование договора и договорной цены с собственниками жилого дома.

Из протокола общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ следует, что принято решение заключить с ОФРЖС «Жилище» договор аренды подвального помещения, площадью 374,4 кв.м., сроком на три года, с ежемесячной арендной платой в сумме 45 000 рублей, включая НДС и коммунальные услуги.

ДД.ММ.ГГГГ ОФРЖС «Жилище» в лице исполнительного директора ФИО5 и ООО «Новый Город», в лице директора ФИО6, по результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом <адрес>, протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ, подписан договор аренды, согласно которому арендодатель передает за обусловленную плату по временное владение и пользование, а арендатор принимает часть помещения в <адрес> в <адрес>, общей площадью 374,4 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного дома под нежилым помещением - офисом арендатора, принадлежащем ему на праве собственности.

Имущество передано ответчику по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.2.2. договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату, указанную в п.3.1 договора (в размере 45 000 рублей, в том числе НДС 6 864,41 рубля, ежемесячно), за свой счет производить коммунальные платежи в установленном порядке.

Договор аренды подлежит государственной регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной службы. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК отсутствуют какие - либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ, согласно которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не прошел обязательную государственную регистрацию в едином государственном реестре, вследствие чего является незаключенным.

Законом определен особый правовой режим общего имущества собственников в многоквартирном доме и особый правовой порядок использования доходов от аренды общего имущества собственников в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.ст.289, 290 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст.ст.36, 37, 38 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве обшей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии со ст.ст.44, 45, 46 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, из указанных норм права следует, что вопросы о передаче в аренду общего имущества многоквартирного дома, а также об условиях такой аренды, размере платы, порядке распределения полученных от аренды общего имущества доходов, относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Истцом суду не представлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения о сдаче общего имущества в аренду именно по цене, указанной в исковом заявлении и справке от индивидуального предпринимателя ФИО7 (агентство недвижимости «ЮАНИТ»).

Общим собранием собственников определена лишь арендная цена в 45 000 рублей за месяц и только по данной цене общее имущество могло быть сдано в аренду.

Представленный истцом расчет арендной платы исходя из размера оплаты аренды помещения, не утвержденной общим собранием собственников, противоречит указанным выше нормам жилищного законодательства о порядке и условиях распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Истцом суду не представлено доказательств реальной возможности сдачи в аренду общего имущества именно по ценам, указанным в иске, так же не представлено доказательств наличия решения общего собрания собственников многоквартирного дома о сдаче помещений в аренду именно по ценам, указанным в исковом заявлении.

Без решения общего собрания собственников, по ценам, указанным в иске, помещения не могли бы быть сданы в аренду, а так как решения о сдаче в аренду общего имущества, по ценам, указанным в иске, не принималось общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, соответственно истец не мог при указанном выше правовом режиме общего имущества собственников многоквартирного дома, получить указанную в иске выгоду.

Кроме того, согласно указанным выше нормам жилищного законодательства, к исключительным полномочиям собрания собственников относится и вопрос о судьбе полученных доходов от сдачи в аренду общего имущества многоквартирного дома.

Общим собранием собственников многоквартирного дома не принималось решения о распределении полученных доходов от аренды общего имущества в личный доход каждому собственнику пропорционально его доле в общем имуществе.

В связи с чем, требование истца о взыскании с ответчика неполученных доходов лично в свою пользу, является неправомерным, противоречит требованиям закона о распоряжении общим имуществом и полученным от него доходам лишь на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома.

Распределение части возможных доходов от аренды общего имущества в личную собственность одного из собственников многоквартирного дома, без учета интересов остальных собственников и при отсутствии решения об этом общего собрания собственников, не отвечает принципам законности и обоснованности судебного решения.

Также не подлежали удовлетворению исковые требования истца о взыскании компенсации морального вред в размере 10 000 рублей.

В соответствии со ст.1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействиями) нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

Данный случай законом не предусмотрен, а действия ответчика относятся к действиям нарушающим имущественные права собственником имущества в многоквартирном доме.

С учетом изложенного, мировым судьей обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований Гайсинского Л.Б., основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.56, 328-330 ГПК РФ суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Оставить решение мирового судьи судебного участка №1 города окружного значения Ханты-Мансийска Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30 июня 2011 года по иску Гайсинского ФИО11 к Окружному фонду развития жилищного строительства «Жилище» о взыскании упущенной выгоды и компенсации морального вреда, без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ФИО3 без удовлетворения.

Председательствующий федеральный судья ________________ А.В.Воронцов