К делу № 2- 2352/10
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 августа 2010 года г. Химки
Химкинский городской Федеральный суд Московской области в составе председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Николаевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Терешко АЕ к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру и прекращение обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания».
УСТАНОВИЛ:
Межрегиональная общественная организация «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Терешко АЕ обратилась в суд с исковым заявлением к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру, и прекращение обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155.
В обоснование исковых требований, истец положил то обстоятельство, что между Терешко А.Е., с одной стороны, и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны, был заключен Предварительным договор, согласно которому стороны обязались после государственной регистрации за продавцом ЗАО «МОИСК» права собственности на указанную квартиру заключить, между собой договор ее купли-продажи за предварительную цену, исходя ил стоимости 1 кв.м. По настоянию ответчиков оплата квартиры осуществлялась путем приобретения простого векселя поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», т.е. равной стоимости квартиры. На основании Разрешения поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» истцы вселились в квартиру, сделали ремонт, оплачивают коммунальные платежи и проживают в ней.
Таким образом, по утверждению истца, он со своей стороны полностью выполнил обязательства по оплате квартиры, а ответчики в нарушение условий Предварительного договора уклоняются от подписания основного договора и передачи квартиры им в собственность. Также истцы полагают, что Предварительный договор с учетом Соглашения к нему о результатах обмеров квартиры БТИ по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами согласованы все его существенные условия (предмет и цена), а также стороны фактически его исполнили - ответчики получили денежные средства, а истец вселился в квартиру.
Истец Терешко А.Е. в судебное заседание не явился; просил рассмотреть дело в его отсутствие.
В судебном заседании представитель истицы Попов А.О. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании представитель истицы Хмырова Ю.В. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Представитель ЗАО «МОИСК» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного разбирательства ответчик извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание и ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.
Ответчик КТ «СУ-№155» и Компания» представителя в судебное заседание не направил, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим, сведений об уважительности причин неявки в судебное заседание и ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не представил.
Согласно представленного в суд отзыва Ответчик КТ «СУ-№155» и Компания» дал следующие пояснения: между Истцом и ЗАО «МОИСК» был заключен предварительный договор. В соответствии с данным договором Товарищество действовало от имени и в интересах ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», т.е. совершало юридические действия от имени ЗАО «МОИСК», являясь представителем последнего. В соответствии с п.1. ст. 445 ГК РФ, согласно которым сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а так же о взыскании убытков причиненных от бездействия. Следовательно, исковые требования Истца о признании права собственности являются неверным способом защиты нарушенного права, т.к. противоречит действующему законодательству, в связи с чем, данные исковые требования не подлежат удовлетворению. На основании всего вышеизложенного считают исковые требования Истца не подлежащими удовлетворению.
Представители истца просили суд рассмотреть дело в порядке заочного производства.
При указанных обстоятельствах, суд признает неявку ответчиков неуважительной, так как судебные заседания назначались неоднократно, ответчик умышленно затягивает разрешение спора по существу, дело находится в производстве суда длительное время, в свою очередь несоблюдение сроков рассмотрения гражданских дел существенно нарушает конституционное право граждан на судебную защиту, гарантированное статьей 46 Конституции Российской Федерации, учитывая, что каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Статья 2 Конституции РФ предусматривает, что каждому гражданину гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Согласно ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданским дел в целях осуществления защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, других лиц, являющимися субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
Так в соответствии с требованиями ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
При таких обстоятельствах, с целью не нарушения Конституционных прав истца, а также в целях не нарушения процессуальных сроков рассмотрения дела, судья находит рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного производства так как ответчики были уведомлены о времени и месте слушания дела, не сообщили об уважительных причинах своей неявки и не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит иск Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Терешко АЕ к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 239 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1 ст.223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим
образом в соответствий с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых
актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового
оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний откат от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий обязательства допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые, она ссылается как основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела усматривается, что между истцом, с одной стороны и ЗАО «МОИСК» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны, был заключен Предварительный договор, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи в собственность истца квартиры в доме-новостройке (пункты 1, 2.1, 3.1 Предварительного договора).
Предварительная стоимость квартиры была определена, окончательная цена квартиры устанавливается по результатам ее обмера БТИ, (пункты 2.7, 3,2 Предварительного договора). Цена квартиры подлежит оплате и течение 20 банковских дней со дня подписания основного договора путем перечисления денежных средств на счет поверенного или зачета продавцом денежных обязательств, имеющихся перед покупателями или иным способом (пункт 3.4 Предварительного договора).
Одновременно с подписанием Предварительного договора Терешко А.Е. заключил с поверенным КТ «СУ-№155» и Компания Договор купли-продажи векселя, по которому приобретал простой беспроцентный вексель серии на сумму равной предварительной стоимости квартиры.
На основании Разрешения КТ «СУ-155» и Компания» Номер обезличен на производство ремонтных работ истец вселился в квартиру, а также заключил с эксплуатирующей организацией АТСЖ «ДЭЗ» Договор на оплату расходов по содержанию многоквартирного дома.
Между истцом, с одной стороны, и продавцом квартиры ЗАО «МОИСК» в лице своего поверенного КТ «СУ-№155» и Компания», с другой стороны, было подписано Соглашение о результатах обмеров БТИ к Предварительному договору. Данным Соглашением стороны указали присвоенный почтовый адрес квартиры, а также зафиксировали площадь квартиры.
Кроме этого, объективно и достоверно установлено, что истец до приобретения квартиры не планировал приобретать ценные бумаги, покупка Векселя являлась обязательным условием предварительного договора купли-продажи квартиры. Подтверждением данного обстоятельства то, что сумма векселя полностью соответствует стоимости квартиры, вексель был эмитирован поверенным и приобретен истцом одновременно с заключением Предварительного договора.
Таким образом, Договор купли-продажи векселя был обусловлен заключением Предварительного договора, нарушает права как потребителя на свободный выбор товаров (работ, услуг), прикрывает фактическую оплату приобретенной квартиры, на основании чего является недействительным с момента его заключения.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон при расчетах за вексель, перечисленные истцом денежные средства поверенному продавца квартиры КТ «СУ-№155» и Компания» подлежат зачету в оплату стоимости спорной квартиры.
Следовательно, путем подписания Предварительного договора, сторонами заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договоров купли-продажи квартиры.
В силу ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником квартиры по адресу.
В ходе судебного заседания достоверно установлено, что в настоящее время истец проживает в квартире вместе со своей семьей, оплачивает коммунальные платежи. Однако до настоящего времени квартира не оформлена в его собственность.
Согласно п. 2.1, 2.2 Предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен быть заключен в течение 45 рабочих дней после даты регистрации ЗАО «МОИСК» своего права собственности на квартиру. Не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации права собственности, продавец должен направить истцу уведомление о заключении основного договора купли-продажи квартиры.
Однако в нарушение принятых на себя обязательств ответчики ни уведомлений о заключении дополнительного соглашения по результатам обмеров квартиры БТИ, ни уведомление о подписании основного договора истцу не направляют, несмотря на то, что с момента заселения прошло уже больше года.
В связи с чем гр. Терешко А.Е. обратился в МОО «ЮЦЗП» за защитой своих нарушенных прав.
МОО «ЮЦЗП» направило в адрес ЗАО «МОИСК» и КТ «СУ-№155» и Компания» Претензионное письмо с просьбой в 5-дневный срок совершить все необходимые действия для оформления права собственности на квартиру, но ответа не получила.
Таким образом, несмотря на то, что гр. Терешко А.Е. полностью выполнил свои финансовые обязательства, заселился в квартиру и оплачивает коммунальные платежи за квартиру, она до настоящего времени не оформлена в его собственность, что нарушает его права и законные интересы.
В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ).
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, лицо, исполняющее обязательство, вправе требовать отобрания этой вещи у должника. В силу ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав, в том числе осуществляется путем признания права.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.
Однако как следует из обстоятельств дела, стороны при исполнении своих обязательств по Предварительному договору фактически выполнили обязательства, предусмотренные договором купли-продажи квартиры, подлежащего заключению в будущем.
Истец в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Таким образом, несмотря на то, что подписанное между сторонами соглашение носит наименование «Предварительный договор», оно по своему содержанию и цели является договором купли-продажи квартиры, полностью соответствующему требованиям действующего законодательства.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст. 550 ГК РФ). В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Оплата квартиры путем покупки векселя является притворной и недействительной сделкой по следующим основаниям.
Совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 33/14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей » (пункт 1) высшие судебные инстанции указали, что при рассмотрении споров необходимо иметь ввиду, что вексельные сделки регулируются нормами специального вексельного законодательства. Вместе с тем, данные сделки регулируются также и общими нормами гражданского законодательства о сделках и обязательствах (ст.ст. 153 - 181, 307 - 419 ГК РФ). Исходя из этого, в случаях отсутствия специальных норм в вексельном законодательстве судам следует применять общие нормы ГК РФ к вексельным сделкам с учетом их особенностей.
В силу ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей », который также применяется к отношениям сторон, запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Согласно ст. 168 ГК РФ, ч.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей » сделки, нарушающие права потребителя, являются недействительными. Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Истец до приобретения квартиры не планировал приобретать какие-либо ценные бумаги, покупка векселя являлась обязательным условием заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры. Подтверждением данного обстоятельства является то, что сумма векселя полностью соответствует стоимости квартиры, вексель был эмитирован поверенным и приобретен истцом одновременно с заключением Предварительного договора.
Таким образом, Договор купли-продажи векселя был обусловлен заключением Предварительного договора нарушает права гр. Терешко А.Е. как потребителя на свободный выбор товаров (работ, услуг), прикрывает фактическую оплату приобретенной квартиры, на основании чего является недействительным с момента его заключения.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон при расчетах за вексель, перечисленные истцом денежные средства поверенному продавца квартиры КТ «СУ-№155» и Компания» подлежат зачету в оплату стоимости спорной квартиры.
Следовательно, путем подписания Предварительного договора, сторонами заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры. Фактическое исполнение сторонами данного договора купли-продажи, но невозможность для истца по независящим от него причинам оформить квартиру в собственность, дает ему право в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ требовать признания права собственности на квартиру в судебном порядке.
Возникшие между сторонами отношения также подпадают под регулирование Закона РФ «О защите прав потребителей », поскольку между истцом и ответчиками возникли договорные отношения с целью строительства квартиры для личных нужд (проживания) истца. Данная позиция подтверждается разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей » № 7 от 29.09.1994, согласно которым отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникнуть из любых договоров, заключенных с организацией или индивидуальным предпринимателем, и направленных на удовлетворение гражданином личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Очевидно, что истица вступила в договорные отношения, преследуя цель получить жилье для личного проживания.
Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 5 Предварительного договора, соблюден. МОО «ЮЦЗП», действуя на основании личного заявления гр. Терешко А.Е. о защите прав потребителя, которое как письменное уполномочие согласно ч. 1 ст. 185 ГК РФ имеют силу доверенности, направило ответчику Претензионное письмо с предложением в 5-дневный срок принять меры по передаче квартиры в собственность истицы, однако никакого ответа получено не было.
В соответствии со ст. 46 ГПК РФ в случаях, предусмотренных законом, органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации или граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе. Согласно абз. 9 ст. 45 Закона РФ «О защите прав потребителей » общественные объединения потребителей, каковым является МОО «ЮЦЗП», вправе обращаться в суды с заявлениями в защиту потребителей и законных интересов отдельных потребителей (группы потребителей, неопределенного круга потребителей ).
Согласно Выписки из ЕГРП Управления ФРС по Московской области собственником спорной квартиры является ЗАО «МОИСК». Пунктом 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации за продавцом ЗАО «МОИСК» права собственности на квартиру он направляет истцам уведомление о заключении основного договора купли-продажи. Доказательства направления данного уведомления ответчиком в деле отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении продавцом квартиры, принятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ). В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как следует из анализа Предварительного договора сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно точно даны характеристики и адрес квартиры, а также ее цена (пункты 2.7, 3.1 Предварительного договора). Кроме того, пунктом 2.8 Предварительного договора в новой редакции предусмотрено внесение платежа за квартиру в полном объеме до подписания основного договора. По смыслу ст. 429 ГК РФ данное условие не может быть включено в предварительный договор. Произведенный сторонами зачет встречных денежных требований по Соглашению также является аргументом в пользу договора купли-продажи квартиры. В связи с чем, суд приходит к выводу, что путем подписания Предварительного договора, Дополнительного соглашения к нему, сторонами фактически заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Терешко АЕ к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру, и прекращение обязательств Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания», обоснованны и подлежат удовлетворению.
На основании вышеизложенного, руководствуясь, ст. ст.194-198, 235 -237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования Межрегиональной общественной организации «Юридический центр защиты прав потребителей» в интересах Терешко АЕ к ЗАО «Московской областной инвестиционно-строительной компании», Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за Терешко АЕ право собственности на квартиру.
Аннулировать регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания» на жилое.
Прекратить обязательство Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155.
Ответчик вправе подать судье, принявшему заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения судьей определения об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья: В.А. Татаров