Дело 2-2213/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 сентября 2010 года г. Химки
Химкинский городской Федеральный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре судебного заседания Николаевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Химкинского городского суда гражданское дело по исковому заявлению Загаренко СП к ООО «ИППОС» о признании права собственности на жилую квартиру и возмещении судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Загаренко С.П. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ИППОС» о признании права собственности на жилую квартиру и возмещении судебных расходов.
В обосновании заявленных требований истица положила, то обстоятельство, что срок окончания строительства Помещения в соответствии с условиями Договора истек, однако ООО «ИППОС» свои обязательства не выполнило, как в части перечня выполняемых работ по квартире, указанного в Техническом описании Помещения, так и в части ввода в эксплуатацию всего поселка в целом, что собственно и является предметом вышеуказанного Договора. Отсутствие акта о вводе поселка в эксплуатацию не позволяет Истцу зарегистрировать права собственности в регистрирующих органах без судебного решения о признании прав собственности на жилую квартиру в жилом доме. Проживая в указанной квартире Истец не может не только оформить права собственности на нее, но и полноценно проживать в ней, т.к. в соответствии с проектной документацией источником отопления квартиры является газовый котел, установленный уже более полутора лет тому назад. Однако для подачи газа в квартиру требуется признание квартиры жилым помещением и наличие собственников жилой квартиры. Последнее вызвано существующими нормами и правилами о подаче газа в жилые помещения, оформленные должным образом при наличии конкретных собственников. Истец при заключении договора долевого участия имел единственное намерение приобрести жилое помещение для личных, семейных нужд, и не имел намерения участвовать в инвестиционной и предпринимательской деятельности. Истец передал ответчику денежные средства, являющиеся его личными сбережениями, при этом не имел целью получение прибыли, и не предпринимал каких-либо практических действий с целью извлечения прибыли от вложения своих личных денежных средств на строительство жилья. Денежные средства были внесены Загаренко С.П. на счет ООО «ИППОС» в установленном договором размере. Таким образом, истец в полном соответствии с условиями договоров вовремя внес на счет ответчика ООО «ИППОС» обусловленные суммы, т.е. надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства. Несмотря на условия договора, и дополнительных соглашений о завершении строительства ООО «ИППОС», как застройщик, свои обязательства не выполнил. Спорный объект недвижимости - квартира - отвечает требованиям статей 130 и 219 Гражданского кодекса РФ, поскольку данный объект недвижимости вновь создан с соблюдением закона и иных правовых актов, надлежащих разрешений на его строительство, является недвижимым имуществом, поскольку его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению, невозможно. По этой причине истец лишен возможности реализовать свое право в оформлении прав собственности на оплаченную им квартиру при полной неопределенности сроков завершения строительства квартиры и поселка в целом. Кроме того, истец несет бремя расходов, связанных с содержанием квартиры по оплате электроэнергии и других коммунальных услуг, ни используя свое законное право на предоставление положенных льгот. Обратившись в ООО «ИППОС» с заявлением о применении указанной льготы, Истец получил ответ за подписью председателя Правления, которое является единственным участником ООО «ИППОС», о невозможности применения льгот до признания статуса жилого помещения. Таким образом, по заявленному исковому требованию о признании права собственности истца на жилую квартиру в жилом доме имеются как достаточные правовые основания, так и обосновывающие их доказательства.
В судебном заседании представитель истца Загаренко О.В. в полном объеме поддержал заявленные требования, по основаниям изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика ООО «ИППОС» и третье лицо Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» в судебное заседание не явились о месте и времени проведения судебного заседания извещены своевременно, надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, в связи с чем суд находит рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика и третьего лица в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, оценив все в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Загаренко С.П. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника.
В судебном заседании достоверно установлено, что Загаренко С.П. был заключен Договор долевого участия в инвестировании строительства жилья. В соответствии с условиями Договора КТ «Социальная инициатива и компания» обязалось построить для истца: квартиру. Условиями договора на истца возложена обязанность оплатить стоимость работ по строительству коттеджа. Сумма являлась окончательной и изменению не подлежала. После окончания строительства квартира передавалась в собственность истца.
В соответствии с условиями Договора, истцом уплачены Коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания» денежные средства, что подтверждается платежными поручениями и квитанциями.
Строительство поселка началось на земельном участке принадлежащем ООО «ИППОС» на праве собственности после Постановления Главы Химкинского района Московской области и подписания Инвестиционного контракта по строительству малоэтажного жилого комплекса между ООО «ИППОС» и КТ «Социальная инициатива и компания».
Между ООО «ИППОС» и КТ «Социальная инициатива и компания» заключено Соглашение, в соответствии с которым Инвестиционный контракт по строительству малоэтажного жилого был, расторгнут по взаимному соглашению сторон.
Определением Арбитражного суда Московской области утверждено мировое соглашение заключенное ООО «ИППОС» и КТ «Социальная инициатива и компания». Мировым соглашением и заключенным указанными сторонами соглашением о расторжении Инвестиционного контракта установлено следующее: КТ «Социальная инициатива и компания» передает, а ООО «ИППОС» принимает на себя функции инвестора-застройщика по контракту с момента подписания Соглашения о его расторжении с передачей всей документации и строительной площадки, 000 «ИППОС» принимает на себя обязательства КТ «Социальная инициатива и компания» перед соинвесторами в объеме проинвестированных ими в данный объект средств в соответствии с согласованным реестром.. В реестре значится Загаренко С.П. с указанием суммы, внесенной в оплату квартиры.
ООО «ИППОС» приняло на себя затраты по строительству малоэтажного жилого поселка.
Наряду с этим, между Администрацией г.о. Химки Московской области и ООО «ИППОС» заключен инвестиционный контракт на строительство малоэтажного жилого поселка и последнему выдано разрешение на строительство.
С учетом этих обстоятельств, между Загаренко С.П. и КТ «Социальная инициатива и компания», при участии ООО «ИППОС», заключено трехстороннее Соглашение о расторжении Договора долевого участия в строительстве жилья и зачете денежных средств, внесенных Загаренко С.П. по Договору, в качестве части инвестиционного вклада по Договору, который будет заключен между Загаренко С.П. и ООО «ИППОС».
Во исполнение данного трехстороннего соглашения, между ООО «ИППОС» и Загаренко С.П. был заключен Договор долевого участия в строительстве Объекта -малоэтажного жилого поселка на земельном участке принадлежащем ООО «ИППОС» на праве собственности. В соответствии с текстами Договора, Дополнительных соглашений ООО «ИППОС» приняло на себя обязательства передать Загаренко С.П. в личную собственность квартиру.
Цена Договора, с учетом Дополнительного соглашения об изменении цены была определена, в том числе платеж, произведенный в КТ «Социальная инициатива и компания». Обязательства по оплате с стороны истца выполнены полностью.
Заключено Дополнительное соглашение к Договору на строительство очистных сооружений (бытовой и ливневой канализации). Цена строительства указанных сооружений была определена и Загаренко С.П. полностью оплачена.
Срок окончания строительства Помещения в соответствии с условиями Договора истек, однако ООО «ИППОС» свои обязательства не выполнило, как в части перечня выполняемых работ по квартире, указанного в Техническом описании Помещения, так и в части ввода в эксплуатацию всего поселка в целом, что собственно и является предметом вышеуказанного Договора.
Решением Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области поставлен на кадастровый учет земельный участок.
Кроме того, после оформления данного земельного участка в общую долевую собственность, истцом по согласованию с ООО «ИППОС» и соседями, согласно утвержденного проекта, были произведены работы по строительству пристройки к квартире.
Объект поставлен на технический учет. В соответствии с дополнительным соглашением к Договору долевого участия в строительстве Объекта, согласно утвержденного главным архитектором ГО Химки нового проекта указанной квартиры и внесенных изменений в Генеральный план застройки коттеджного поселка, а также Технического паспорта, выданного ГУП МО «МОБТИ» на расположенный в коттеджном поселке многоквартирный, жилой дом, Помещением Участника долевого строительства является квартира.
При этом, суд учитывает тот факт, что все работы по увеличению площади квартиры выполнены истцом за свой счет и самостоятельно, имеется вся необходимая и согласованная проектная документация, стороны (Загаренко С.П. и ООО «ИППОС») договорились, что изменение площади квартиры не влечет за собой изменения общей стоимости Договора.
После выполненных истцом своими силами и за свой счет работ по достраиванию Объекта на собственном земельном участке, квартира стала отвечать своему назначению, имея в своем составе все необходимые внутридомовые инженерные сети (водопровод, канализация, отопление).
На сегодняшний день ООО «ИППОС» выполнило свои обязательства по Договору, только в части передачи в долевую собственность под/при домового земельного участка, во всем остальном условия Договора не выполнены.
В соответствии с передаточным актом к Договору долевого участия в строительстве Объекта ООО «ИППОС» передало истцу незавершенный строительством объект-квартиру.
Денежные средства были внесены Загаренко С.П. на счет ООО «ИППОС» в установленном договором размере.
Таким образом, истец в полном соответствии с условиями договоров вовремя внес на счет ответчика ООО «ИППОС» обусловленные суммы, т.е. надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства.
Спорный объект недвижимости - квартира отвечает требованиям статей 130 и 219 Гражданского кодекса РФ, поскольку данный объект недвижимости вновь создан с соблюдением закона и иных правовых актов, надлежащих разрешений на его строительство, является недвижимым имуществом, поскольку его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению, невозможно. Однако, поскольку объект не сдан в эксплуатацию, имеет высокую степень готовности, то он определяется как незавершенный строительством объект.
В соответствии с п. 4 статьи 28 Закона о защите прав потребителей и статьи 729 Гражданского кодекса РФ ответчик не вправе претендовать на компенсацию каких-либо затрат, поскольку истцом оплачены денежные суммы, значительно превышающие стоимость незавершенного строительства, а дом не сдан в эксплуатацию по вине ответчика и потребитель не принял выполненную работу по независящим от него причинам.
В соответствии с п. I статьи 28 Закона о защите прав потребителей в случае, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и окончания выполнения работы (оказания услуги) или во время работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказания услуги), при этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги).
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под объектом незавершенного строительства понимают: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Дома, не принятые в эксплуатацию на любой стадии строительства, являются объектами незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ истец является собственником указанного незавершенного строительством объекта недвижимости который он оплатил за счет собственных средств, однако оформление права собственности и получение статуса собственника за истцом не может быть реализовано по причине бездействия со стороны ответчика ООО «ИППОС», в части ввода в эксплуатацию поселка в целом.
По этой причине истец лишен возможности проживания в оплаченной им квартире при полной неопределенности сроков завершения строительства квартиры и поселка в целом.
Кроме того, истец несет бремя расходов, связанных с содержанием незавершенного строительством объекта, в том числе на оплату штатного персонала ООО «ИППОС», по оплате электроэнергии и других коммунальных услуг.
Согласно статье 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В случаях, предусмотренных частью 1 статьи 16, статьей 17 и пунктами 3 и 4 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 1220-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится на основании заявления стороны договора, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Кроме этого, в материалах дела имеется заключение эксперта, согласно которому дано заключение: Дом с расположенной в нем квартирой расположен в правомерных границах земельного участка, Квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям строительными нормами и правилами, а также противопожарным, санитарно-эпидемиологическим требованиям, На момент проведения экспертизы нормальная эксплуатация квартиры в качестве постоянных жилых помещений возможна, Жилое помещение квартиры является ограниченным пространством, охраняемых законом интересов других лиц не нарушает и опасности для жизни и здоровья граждан не создает.
В СООТВЕТСТВИИ со ст. 86 ГПКРФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
При этом суд оценивая заключение эксперта, признает его допустимым, достоверным доказательством, достаточно согласующимся со всеми материалами дела в их совокупности.
Таким образом, по заявленному исковому требованию о признании права собственности истца на незавершенный строительством объект имеются как достаточные правовые основания, так и обосновывающие их доказательства.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Следовательно, с ООО «ИППОС» подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины, которые подтверждены квитанцией.
Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Загаренко СП - удовлетворить.
Признать за Загаренко СП, право собственности на жилую квартиру.
Взыскать с ООО «ИППОС» в пользу Загаренко СП судебные расходы.
Данное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение 10 дней.
Судья Татаров В.А.