Дело №2- 1322/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2010 г. г. Химки Московской области
Химкинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Тягай Н.Н., при секретаре Овчаровой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Литвененко И.А. к ТСЖ «Новогорские холмы» об обязании (понуждении) заключения договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг (управление многоквартирным домом),
УСТАНОВИЛ:
Литвиненко И.А. обратился в суд с иском к ТСЖ «Новогорские холмы» об обязании (понуждении) заключения договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг (управление многоквартирным домом), ссылаясь в обоснование на то, что он является собственником квартир /Номер/ и /Номер/ в доме /Номер/ расположенном по адресу: /Адрес/ В марте /Дата/ на основании решения общего собрания собственников жилых помещений зарегистрировано товарищество собственников жилья «Новогорские холмы». Вплоть до /Дата/ Истец являлся членом ТСЖ, а /Дата/, ввиду двойственного (неопределенного) положения по установлению обязательных платежей (коммунальных и на содержание и текущий ремонт общего имущества жилого комплекса) органами управления ТСЖ Истец подал заявление о выходе из его состава. В /Дата/ ТСЖ якобы приняло решение об изменении способа управления многоквартирным домом путем заключения соответствующего договора с Управляющей компанией - ООО «Новогорск» (протокол общего собрания членов ТСЖ «Новогорские холмы» от /Дата/). По имеющейся информации, с /Дата/ по настоящий момент обслуживание многоквартирного дома не изменялось. Однако, до настоящего времени Литвиненко И.А., как собственнику жилых помещений, договора на выполнение жилищно-коммунальных услуг со стороны ТСЖ не предоставлены, что нарушает его права. В свою очередь, его обращения в ТСЖ по этому поводу от /Дата/ было проигнорировано. Таким образом, Истец не имеет информации об утвержденном ТСЖ перечне, объеме, качестве и периодичности оказания жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняемых работ, а также их стоимости, что противоречит положениям Жилищного Кодекса РФ и ч.2 ст.35 Конституции России.
Истец Литвиненко И.А. просил суд обязать ТСЖ «Новогорские холмы» заключить с ним договора на предоставление жилищно-коммунальных услуг исходя из утвержденного ТСЖ перечня, объема, качества и периодичности оказания жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняемых работ т действующих (утвержденных) Администрацией г.о. Химки и Администрацией Московской области тарифов.
В судебном заседании /Дата/ представитель Истца по доверенности Саркисян Г.С. уточнил исковые требования, просил суд:
- обязать ТСЖ «Новогорские холмы» в соответствии с действующим законодательством определить и утвердить состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: /Адрес/, в отношении которого будет осуществляться содержание и текущий ремонт;
- обязать ТСЖ «Новогорские холмы» в соответствии с действующим законодательством определить и утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
- обязать ТСЖ «Новогорские холмы» заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг со следующими существенными условиями:
1. Цена за содержание и текущий ремонт жилого помещения, на основании Постановления Главы г.о. Химки М.О. от /Дата/ /Номер/. В соответствии с приложением /Номер/ к Постановлению Главы г.о. Химки М.О. от /Дата/ /Номер/ цена за содержание текущий ремонт жилого помещения, включающая в себя услуги и работы о управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 156 и частью 4 статьи 158 ЖК РФ в соответствии п/п 1 (1.1) для жилых домов, имеющих все виды благоустройства составляет в т.ч. с жителей первых этажей (без лифта и мусоропровода) в размере /сумма/ с квадратного метра площади с учетом НДС;
2. Тариф за электроэнергию в соответствии с Решением Заседания правления Топливно-энергетического комитета Московской области (протокол заседания правления от /Дата/ /Номер/), утвержденного Распоряжением Топливно-энергетического комитета Московской области от /Дата/ /Номер/ на электроэнергию для населения в /Дата/, проживающего в городских населенных пунктах в домах, оборудованных в установленном порядке стационарными электроплитами и (или) электроотопительными установками в размере /сумма/ за кВт.ч.;
3. Тариф на водоснабжение в соответствии с п.6 постановления Администрации г.о. Химки М.О. от /Дата/ /Номер/ о внесении дополнений в Постановление Главы г.о. Химки М.О. от /Дата/ /Номер/ «Об утверждении тарифов на услуги Водоснабжение, Водоотведение для предприятий и организаций, реализующих коммунальные услуги на территории г.о. Химки М.О. на /Дата/» в размере /сумма/ за 1 куб. метр (без НДС);
4. Тариф на водоотведение в размере /сумма/ за метр кубический с учетом НДС;
5. Тариф на теплоснабжение (теплоноситель) в размере /сумма/ за Гкал. с учетом НДС;
6. Пункт Договора «Права и обязанности сторон» изложить в следующей редакции: «Стороны Договора осуществляют свои права и несут обязанности в соответствии с действующим законодательством».
7. В соответствии с п.40 Главы IV «Контроль за содержанием общего имущества» Правил Собственник вправе: а) получать от ответственных лиц ТСЖ «Новогорские холмы» не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ; б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и (или) выполненных работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы); в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
8. Срок действия договора 1 год. В случае изменения тарифов на жилищно-коммунальные услуги договор заключается на новых условиях в соответствии с произошедшими изменениями.
- обязать ТСЖ «Новогорские холмы» заключить договор на предоставление жилищно-коммунальных услуг отдельно на квартиру /Номер/ и квартиру /Номер/ многоквартирного дома по вышеуказанному адресу.
В судебном заседании представитель Истца по доверенности Саркисян Г.С. поддержал заявленные требования с учетом их уточнения по изложенным в иске основаниям, просил суд иск удовлетворить в полном объеме.
Ответчик - председатель ТСЖ «Новогорские холмы» Кураксина И.К., не признавая по существу заявленные требования, считала, что Литвененко И.А. злоупотребляет своим правом, обращаясь в суд с подобными требованиями, а также пояснила, что /Дата/ Истцу было направлено заказное письмо с уведомлением. (лист /Номер/ дела /Номер/. рассматриваемого в судебном участке /Номер/ мировых судей Химкинского судебного района Московской области), которым он, как собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ, приглашался на Правления ТСЖ «Новогорские холмы» /Дата/ в /время/ в холл 4-го этажа для вручения ему договора на обслуживание, содержание и текущий ремонт имущества, а также предоставления коммунальных услуг. Одновременно было сделано предложение написать заявление о вступлении в члены ТСЖ, приложив копии Свидетельств на право собственности. Литвененко И.А. на заседание Правления не явился, почтовое отправление, несмотря на неоднократные повторные извещения службы доставки почтового отделения /Адрес/ о том, что в его адрес получено заказное письмо, не получил. Письмо возвратилось отправителю (ТСЖ «Новогорские холмы») за истечением срока хранения. Правление на своем заседании /Дата/ выносило решение о вручении Литвененко И.А договора обслуживания и предоставления коммунальных услуг на ближайшем общем собрании, которое состоялось /Дата/, но истец на приглашение не отреагировал и на собрании не присутствовал.
Жилищный Кодекс Российской Федерации обязывает Товарищество собственников жилья (ст. 138, ч.2) заключать договоры на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества, но не дает право понудить собственника к заключению такого договора. Товарищество собственников жилья не возражает о заключении договора. Об этом свидетельствует предоставленный /Дата/ истцу договор-оферта на управление, включающий в себя как работы по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества, так и предоставление коммунальных и охранных услуг. Типовой договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, предусматривающий поддержание всего имущественного комплекса в надлежащем состоянии для обеспечения комфортных и безопасных условий проживания, не существует. Нет и типового договора управления. В Федеральных законах об утверждении таких договоров Правительству РФ поручений нет. Регионы и муниципалитеты принимать типовые (обязательные по содержанию) договоры не имеют права (ст.3 и 426 ГК РФ). На основании этого, утвержденная Правлением ТСЖ «Новогорские холмы» редакция договора не может быть оспорена в установленном законом порядке. Пункты 23 и 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме лишь конкретизируют состав общего имущества, который перечислен в предлагаемом договоре. Состав общего имущества в предложенной редакции соответствует п.3.1. Устава Товарищества собственников жилья «Новогорские холмы», принятом на общем собрании домовладельцев (протокол /Номер/ общего собрания домовладельцев от /Дата/) и п.2.1. Устава Товарищества в новой редакции. утвержденного на общем собрании членов ТСЖ «Новогорские холмы» от /Дата/, при этом не противоречит п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ. На собрании домовладельцев от /Дата/ Литвененко И.А. присутствовал и голосовал «за» при принятии решения по утверждению Устава Товарищества. При обсуждении проекта Устава ТСЖ в новой редакции на общем собрании членов ТСЖ «Новогорские холмы» от /Дата/, на котором Литвененко И.А.также присутствовал, не было внесено ни одного предложения, в том числе и истцом, по дополнению, изменению, или конкретизации состава общего имущества Основанием для утверждения состава общего имущества явилось свидетельство на право долевой собственности домовладельцев /Адрес/ на земельный участок, общая площадь /метры/, кадастровый /Номер/; жилой дом. общая площадь /метры/, инв. /Номер/, лит /Номер/,/Номер/,/Номер/,/Номер/,/Номер/. Тариф на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества с /Дата/ рассчитан по программе, разработанной ООО «Градэм», реализующей программные продукты, ориентированные на предприятия жилищно-коммунального хозяйства и адаптированные к применению на предприятиях разных форм организации - ТСЖ, ДЭЗ, управляющие компании и ведомства. Основополагающим документом при доставлении сметы расходов по эксплуатации жилищного фонда явилась Методика формирования сметы, утвержденная в Правительстве Москвы, с учетом последних изменений законодательства и нормативных актов. Сумма затрат на обслуживание и ремонт определена в текущих ценах. Программа одобрена отделом жилищно-коммунального хозяйства Администрации городского округа Химки Московской области. Привязка расчета к конкретному имущественному комплексу производилась на основе выше упомянутого свидетельства, а также технического паспорта жилого дома, определяющего его конструктивные особенности, размеры жилых и нежилых помещений, материала внутренней отделки мест общего пользования, наличия систем водопотребления, водоотведения, отопления, вентиляции, теплового узла в цокольном помещении жилого дома для обеспечения жильцов горячей водой. Одним из разделов технического паспорта является план земельного участка, на основании которого определены площади асфальтового покрытия для проезда транспорта, автостоянки личного транспорта собственников жилья и зеленой зоны, служащий основанием для расчета затрат по обслуживанию придомовой территории. Тарифы на коммунальные услуги установлены на основании Постановлений Администрации городского округа Химки Московской области на /Дата/ и Протоколов заседаний топливно-энергетического комитета Московской области, по утверждению тарифов на электрическую и тепловую энергию. Тариф на потребление электроэнергии не может быть снижен в силу обстоятельств, не зависящих от собственников жилья, объединенных в Товарищество. Оспаривание истцом включенных в состав оплаты прочих услуг, согласно смете расходов, неправомерно, т.к. они касаются каждого собственника данного жилого дома независимо от того, является он членом Товарищества или нет. Благоустройство территории, включающее в себя замену приборов освещения периметра территории, приобретение садовой мебели, ежегодную высадку однолетних растений, оформление клумб и фасада территории ничего общего не имеют с тем объемом работ, который определен п. 11 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, предусматривающих только уход за зелеными насаждениями и обслуживанием имеющегося оборудования. Товарищество настоящим договором не обязывает Литвененко И.А. оплачивать затраты на переоформление правоустанавливающих документов, замену банковских карточек, формирование фонда для оплаты услуг адвоката и покрытие судебных издержек, которые имеют место в смете расходов Товарищества.
Таким образом в порядке ч.1 ст.438 ГК РФ является принятием оферты. Это обстоятельство дает право считать Товарищество собственников жилья «Новогорские холмы» заключившим договор с Литвененко И.А. Любое изменение условий договора может быть внесено только по соглашению сторон согласно п.5.1. договора-оферты. Если Литвененко И.А. отказывается от подписания договора, то иск к ТСЖ «Новогорские холмы» он предъявил необоснованно. Просила суд в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, считает необходимым отказать в удовлетворении иска в полном объеме по следующим основаниям.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии с ч.5 ст.135 ЖК РФ, ст.ст.137-138, 148 ЖК РФ и Уставом, ТСЖ «Новогорские холмы» является самостоятельным юридическим лицом, которое вправе заключать гражданско-правовые договоры для достижения своих целей, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, представлять законные интересы собственников помещений в доме, в том числе в отношении с третьими лицами.
Из свидетельства о государственной регистрации права от /Дата/ ТСЖ «Новогорские холмы» имеет в долевой собственности земельный участок общей площадью /метры/ с кадастровым номером /Номер/ и жилой дом общей площадью /метры/, инв. /Номер/ лит. /Номер/, /Номер/, /Номер/, /Номер/, /Номер/, находящийся по адресу: /Адрес/
В соответствии со ст.161 ЖК РФ и п.п.2.1 Устава, ТСЖ «Новогорские холмы» осуществляет правление указанным многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Размеры и структура обязательных платежей для собственников помещений многоквартирного дома, находящегося в управлении ТСЖ «Новогорские холмы» приняты и утверждены на общих собраниях собственников от /Дата/, /Дата/, /Дата/, /Дата/, /Дата/ и рассчитаны в соответствии с долей каждого собственника в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, коммунальные услуги рассчитываются по показаниям приборов учета и оплачиваются собственниками на основании ежемесячно выставляемых счетов на оплату.
Из свидетельств о государственной регистрации права от /Дата/, /Дата/ усматривается, что в собственности Литвененко И.А. находятся трехкомнатная квартира /Номер/ и однокомнатная квартира /Номер/, расположенные по адресу: /Адрес/. Членом ТСЖ «Новогорские холмы», как указал Истец в своем исковом заявлении, он не является с /Дата/
В силу статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (пункта 1 части 1); устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пункта 3 части 1); выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги (пункта 4 части 1).
Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с названными юридическими лицами.
Данное положение содержится в специальной норме ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Как усматривается из материалов гражданского дела /Номер/ по иску ТСЖ «Новогорские холмы» к Литвененко И.А. о взыскании задолженности по обязательным платежам, (решением мирового судьи /Номер/ судебного участка Химкинского судебного района Московской области от /Дата/ иск ТСЖ «Новогорские холмы» был удовлетворен, суд взыскал с Литвененко И.А. в пользу ТСЖ «Новогорские холмы» задолженность в сумме /сумма/ и судебные расходы в сумме /сумма/ Апелляционным определением Химкинского городского суда Московской области от /Дата/ указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба Литвененко И.А. – без удовлетворения) /Дата/ Истцу было направлено заказное письмо с уведомлением. (лист /Номер/ дела /Номер/), которым он, как собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ, приглашался на Правления ТСЖ «Новогорские холмы» /Дата/ в /время/ в холл 4-го этажа для вручения ему договора на обслуживание, содержание и текущий ремонт имущества, а также предоставления коммунальных услуг. Одновременно было сделано предложение написать заявление о вступлении в члены ТСЖ, приложив копии Свидетельств на право собственности.
В ходе рассмотрения данного гражданского дела, Ответчиком – председателем Правления ТСЖ «Новогорские холмы» Истцу было вновь предложено заключить договор управления между ТСЖ и собственником жилого помещения, не являющимся его членом (договор от /Дата/). Однако представитель Истца в ходе судебных заседаний высказал отказ Литвененко И.А. от подписания договора в данной редакции, попросив удовлетворить иск Литвененко И.А. с учетом поданных уточнений /Дата/, в связи с тем, что на общих собраниях, проведенных /Дата/, /Дата/, /Дата/, /Дата/, /Дата/ отсутствует утвержденный состав общего имущества многоквартирного дома, не определен и не утвержден перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а тарифы, указанные в представленном договоре не соответствуют Постановлениям Главы г.о. Химки и др. нормативным актам, что является недопустимым и нарушает права и законные интересы Литвененко И.А.
Между тем, суд отмечает, что Истцом в ходе судебного разбирательства в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств того, что решения общих собраний ТСЖ в период с 2007-2010 г. признаны незаконными. В связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований Истца в части обязания ТСЖ «Новогорские холмы» определить и утвердить состав общего имущества многоквартирного дома по адресу: /Адрес/, в отношении которого будет осуществляться содержание и текущий ремонт, а также обязании ТСЖ «Новогорские холмы» определить и утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 г. № 10-П, уклонение части домовладельцев от заключения договоров на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом и целях его содержания и эксплуатации. Обязанность собственников жилья по внесению платы за жилое помещение, содержание общего имущества, коммунальные услуги закреплена также в ст.ст. 153, 158 ЖК РФ и Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
В силу ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч.1).
Положениями ст.46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч.5).
Согласно ст.158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (ч.4).
Как усматривается из представленных материалов, размеры обязательных платежей и взносов были установлены собственниками помещений на общих собраниях в период с /Дата/ по /Дата/, т.е. применение размеров, установленных органом местного самоуправления в данном случае не допускается, в связи с чем требования Истца об обязании ТСЖ «Новогорские холмы» заключить договор с указанием цен и тарифов в соответствии с Постановлениями Главы г.о. Химки Московской области и решениями Заседания правления Топливно-энергетического комитета Московской области судом отклоняются как необоснованные.
При этом суд отмечает, что в соответствии с ч.3 ст.438 ГК РФ суд считает, что выставляемые ТСЖ «Новогорские холмы» счета на оплату жилищных и коммунальных услуг Литвененко И.А. и оплата жилищно-коммунальных услуг Истцом, произведенная по безналичному расчету на расчетный счет ТСЖ «Новогорские холмы» в Сбербанке России в июне и /Дата/, достаточно определенно выражают намерение Ответчика считать себя заключившим договор с Истцом.
С учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Литвененко И.А. отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Мособлсуд через Химкинский горсуд.
Судья: Тягай Н.Н.
Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2010 г.
Судья: Тягай Н.Н.