Дело № 2-2200/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 ноября 2010 года г. Химки
Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кучинского Е.Н., при секретаре Буториной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Литвененко И.А. к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» и пролонгированного в /Дата/ годах, и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Литвененко И.А. обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» и пролонгированного в /Дата/ годах, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование заявленных требований истец сослался на следующее: он является собственником квартир №№ ... в <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>. В /Дата/ г. на основании решения общего собрания собственников жилых помещений зарегистрировано товарищество собственников жилья «Новогорские холмы». В /Дата/ года ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» заключили между собой договор управления многоквартирным домом, пролонгированный в /Дата/ годах. Данный договор является недействительным, так как был принят на общем собрании членов ТСЖ «Новогорские холмы» в отсутствие кворума. ООО «Новогорск» не имело лицензии на занятие охранной деятельности. Вопрос об охранной деятельности ООО «Новогорск» не поднимался на общем собрании.
Данное гражданское дело рассмотрено в отсутствие истца, который о дате судебного слушания назначенного на /Дата/., извещался надлежащим образом, но в суд представил ходатайство об отложении слушания дела в связи с его болезнью. В судебное заседание /Дата/. явился представитель истца который также ходатайствовал об отложении слушания дела до выздоровления истца. Слушание дела было отложено на /Дата/. до выздоровления истца, который также извещался телеграммой о явке в суд, но в судебное заседание /Дата/. не явился, ходатайств об отложении слушания дела не предоставлял, также не представил и документов, свидетельствующих о его болезни. /Дата/ в судебном заседании присутствовал представитель истца, который также не представил в суд доказательств о болезни истца. Представитель ответчика ТСЖ «Новогорские холмы» показал, что с /Дата/ по /Дата/ видел ежедневно истца, который выезжал с территории ТСЖ на своем автомобиле. Учитывая, что истцу направлялась телеграмма, от получения которой истец уклонился, а также учитывая, что в судебном заседании присутствовал представитель истца, который также должен был по определению суда уведомить истца о явке в судебное заседание, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие истца, который злоупотребляет представленным ему правом на участие в деле, хотя ранее истец подал заявление об ускорении рассмотрения гражданского дела. Также суд учитывает, что истец в течение длительного времени с /Дата/ года ни разу не участвовал в судебном заседании. При этом, истец не представил в суд документов, подтверждающих уважительные причины неявки в суд.
Представитель ответчика ТСЖ «Новогорские холмы» исковые требования не признал и показал, что ни какого договора управления многоквартирным домом, заключенного Товариществом собственников жилья «Новогорские холмы» с какой-либо Управляющей компанией и конкретно с ООО «Новогорск» не имеется, и он не заключался. Единственный договор между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» на обслуживание общего имущества ТСЖ (между обслуживающей компанией и ТСЖ «Новогорские холмы») был заключен /Дата/ Ранее до /Дата/ существовал договор на обслуживание многоквартирного жилого дома, заключенный между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект».
Также собственниками жилья многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, никогда не проводилось общее собрание по изменению способа управления и выбору Управляющей компании, с которой был бы в последующем заключен договор управления многоквартирным домом.
Согласно положениям Устава ТСЖ «Новогорские холмы» и норме ст. 135 ЖК РФ указанное Товарищество является некоммерческой организацией, объединением собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации имущественного комплекса, владения, пользования в установленном законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
ТСЖ «Новогорские холмы» на основании изъявления воли участников общего собрания /Дата/, являющегося высшим органом управления в данном доме, принято решение о разработке и в дальнейшем заключении договора на обслуживание с ООО «Новогорск». Существенные условия действовавшего в течение полутора лет договора - перечень выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также тариф предлагаемых услуг в расчете на 1 кв.м. жилой площади - были приняты именно решением общего собрания /Дата/ и не менялись на протяжении всего срока действия договора.
Гражданско-правовая сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения требуемой формы. Под формой сделки следует понимать способ фиксации волеизъявления участников данной сделки. Согласно нормы ст.434 ГК РФ), то есть условия заключения договора между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» были соблюдены сторонами данного договора.
Граждане, приобретающие жилье в доме по адресу: <адрес>, были информированы о дополнительных ежемесячных затратах на содержание поста охраны. Истец, приобретая квартиры в /Дата/ годах и проживая в одной из них (...) с /Дата/ года, не возражал о наличии предоставляемой услуги. На протяжении всего времени с момента регистрации права собственности домовладельцами на жилой дом и земельный участок, никто не отказывался от услуг дежурного на посту охраны.
На собрании /Дата/ при обсуждении коммерческого предложения присутствующими не было высказано мнения об отказе от предложения такого вида обслуживания, как охрана, на том уровне, на котором организация, предлагающая свои услуги, могла их обеспечить. Тариф обслуживания в размере ... коп. был принят единогласно с включением в него и стоимости услуг по охране общего имущества в пределах предъявляемых ТСЖ «Новогорские холмы» требований, идентичных ранее существующим. Несовершеннолетние дети собственников жилья, благодаря наличию этого поста и дежурного на нем, могли находиться в безопасности на закрытой территории без присмотра родителей.
В настоящее время, как и на момент подачи искового заявления в суд, выше упомянутый договор был расторгнут, что в порядке ст.453 ГК РФ прекращает обязательства сторон договора. При этом следует учесть, что обязательства по договору обслуживания от /Дата/ были сторонами исполнены, о чем составлен соответствующий акт от /Дата/.
Для обеспечения безопасных условий проживания граждан в данном имущественном комплексе ТСЖ «Новогорские холмы» не ставило перед обслуживающей компанией ООО «Новогорск» условий обеспечения охраны объекта в соответствии с Законом Российской Федерации «О частной детективной и охранной деятельности в Российской Федерации» от /Дата/ № 31 -ФЗ с дополнениями и изменениями.
Охрана в том виде, в котором она существовала с момента строительства этого дома до заключения договора с ООО «Новогорск», предусматривала требования на уровне дежурного, обеспечивающего беспрепятственный въезд и выезд, вход и выход собственников и членов их семей; регистрацию посещения территории другими гражданами, не проживающими в многоквартирном доме; регистрацию транспорта, не являющегося собственностью жильцов этого дома; сохранность и выдачу ключей от мест общего пользования, с обязательной записью в рабочем журнале; контроль выполнения решений общего собрания собственников по закреплению парковочных мест на автостостоянке; передачу поступающей почтовой корреспонденции адресату. Покупая квартиру в этом доме, каждый собственник был уведомлен о наличии такого дежурного поста, обеспечивающего непрофессиональную, но отвечающую требованиям собственников жилья частного дома. Именно это обстоятельство во многих случаях имело решающее значение при заключении договоров купли-продажи жилого помещения в этом доме, т.к. это значительно повышает комфортность проживания. И вполне логично, что дополнительная услуга, отсутствующая в перечне предоставлении услуг по обслуживанию муниципального жилья города, должна оплачиваться соответственно.
При заключении договора и выполнения его ООО «Новогорск» действовало в пределах своих обязательств по договору, без применения специальных средств и огнестрельного оружия для отражения нападения, угрожающего жизни и здоровью граждан на обслуживаемой территории имущественного комплекса, без подключения системы видеонаблюдения, без права заключения индивидуальных договоров на охрану отдельного субъекта права собственности (квартира, транспортное средство), не нарушая при этом Положения о лицензировании негосударственной (частной) сыскной и (частной) охранной деятельности», утвержденного Постановлением Правительства РФ от /Дата/ ....
Данное дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО «Новогорск», которому неоднократно направлялась извещения.
Выслушав стороны, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Литвененко И.А. на праве собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>. В данном доме создано товарищество собственников жилья «Новогорские холмы», зарегистрированное в установленном порядке в /Дата/ году.
Статья 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статья 167 ГК РФ предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В статье 168 ГК РФ указано, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статья 169 ГК РФ гласит, что сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 173 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензию на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности.
Положениями п. 1 ст. 137 ЖК РФ установлено, что товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (п. 1 ст. 145 ЖК РФ). К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества;. .. 3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;. .. 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;. .. 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. .. (п. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Согласно ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания (п. 1). В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня обгцего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня (п. 2). Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей (п. 3).
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового обгцего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением, и доступном для всех собственников помещений в данном доме (п. 4 указанной статьи).
В силу ст. 46 ЖК РФ решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном, доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (п. 3). Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (п. 4). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5). Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (п. 6).
Часть 6 ст.46 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, Литвененко И.А. присутствовал на общем собрании /Дата/, при этом на общем собрании присутствовало большинство собственников жилых помещений, которые имеют в долях более ... от общего количества площади дома. На общем собрании членов ТСЖ был рассмотрен вопрос о заключении договора с Управляющей компанией в лице генерального директора ФИО с утверждением тарифа обслуживания ... коп. за ... кв.м. жилой площади и перечня предлагаемых услуг с учетом внесенных предложений.
/Дата/ между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» был заключен договор на содержание обслуживание общего имущества ТСЖ (между обслуживающей компанией и ТСЖ «Новогорские холмы»). В п.2.1. договора указан предмет договора, в который входит: оказание «Исполнителем» услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества ТСЖ, обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, пользующихся на законном основании помещениями в этом доме, в соответствии с перечнем работ и услуг, предложенных обслуживающей компанией и одобренных на общем собрании членов ТСЖ /Дата/
Истец просил признать недействительным договор управления многоквартирным домом, заключенный в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» и пролонгированный в /Дата/ годах, между тем указанного договора в /Дата/ года не заключалось. Доказательств заключения указанного договора в суд истцом не представлено.
Судом выяснялось у представителя истца какой именно договор истец оспаривает, и также разъяснялась возможность подать уточненный иск по оспариванию договора, заключенного /Дата/ между ООО «Новогорск» и ТСЖ «Новогорские холмы», по обслуживанию дома. Представитель истца указал, что оспаривается договор управления многоквартирным домом, заключенный в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» и пролонгированный в /Дата/ годах.
Учитывая заявленные требования, суд приходит к выводу, что в удовлетворении заявленного требования истцу подлежит отказать, так как договор, который оспаривается истцом в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» не заключался. Договор между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» заключен /Дата/ (копия в материалах дела). Договор от /Дата/ истец не оспаривает. Ранее до /Дата/ существовал договор на обслуживание многоквартирного жилого дома заключенного между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Промстройпроект», который истец не оспаривает.
На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Литвененко И.А. в полном объеме, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
В удовлетворении искового заявления Литвененко И.А. к ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного в /Дата/ года между ТСЖ «Новогорские холмы» и ООО «Новогорск» и пролонгированного в /Дата/ годах, и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать в полном объеме.
Данное решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение 10 дней с момента вынесения через Химкинский городской суд МО.
Судья Кучинский Е.Н.