Дело ...Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
08 ноября 2010 года г. Химки Московской области
Химкинский городской суд Московской области, в составе председательствующего судьи Кучинского Е.Н., при секретаре Буториной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Поповой Н.В. к Григорьевой С.В. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании права собственности на квартиру и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, а также по встречному иску Григорьевой С.В. к Поповой Н.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры,
Третьи лица – Главное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Химкинский отдел, нотариус Калиниченко Т.Г.
У С Т А Н О В И Л:
Попова Н.В. обратилась в Химкинский городской суд Московской области к Григорьевой С.В. с иском о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании права собственности на квартиру и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.
В обоснование заявленного требования Попова Н.В. сослалась на то, что Истица с ФИО состояла в фактических брачных отношениях с /Дата/ года. С /Дата/ г. они проживали совместно в ее квартире, находящейся по адресу: <адрес>, вели общее хозяйство. С /Дата/ г. они совместно проживали то в квартире ФИО, то в квартире Истицы и продолжали вести общее хозяйство. В /Дата/ г. ФИО решил продать квартиру истице, находящуюся по адресу: <адрес> составить договор купли-продажи. В связи, с чем ФИО обратился в Химкинский филиал ГУП МОБТИ для изготовления технического паспорта и извлечения из технического паспорта. /Дата/ ФИО взял из МП «ДЕЗ ЖКУ» участок ... выписку из домовой книги. Вышеуказанные документы ФИО собирал для регистрации договора купли-продажи квартиры. /Дата/ между Поповой Н.В. и ФИО был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес> Договор купли-продажи был заключен в простой письменной форме. Вышеуказанная двухкомнатная квартира общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. принадлежала ФИО на праве собственности на основании договора передачи ... от /Дата/, заключенного на основании Постановления Главы городского округа Химки М.О. ... от /Дата/ «О приватизации жилого помещения», свидетельство о государственной регистрации права .... /Дата/ ФИО умер. Переход права собственности на вышеуказанную квартиру не был зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по М.О. по не зависящим от истца обстоятельствам, поскольку /Дата/ ФИО умер. Все обязательства по договору купли-продажи стороны выполнили надлежащим образом. Деньги в размере ... рублей были переданы истцом ФИО в полном объеме до подписания договора. ФИО со своей стороны передал квартиру по акту приема-передачи.
Истица Попова Н.В. просила суд признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. действительным; признать за ней право собственности на указанную квартиру и обязать зарегистрировать переход права собственности на данную квартиру.
Ответчик Григорьева С.В. в судебном заседании /Дата/ предъявила встречное исковое заявление к Поповой Н.В., которым она просила суд признать договор купли-продажи недействительным, ничтожной сделкой. В обоснование заявленных требований ссылалась на то, что она является дочерью ФИО. Договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию в Главном Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Химкинском отделе. Истица по встречному иску Григорьева С.В. просила суд признать недействительными (ничтожным) договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО и Поповой Н.В. /Дата/ в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а также передаточный акт от /Дата/, так как договор не прошел государственную регистрацию.
Попова Н.В. просила отказать в удовлетворении встречного иска.
Третьи лица – представитель Химкинского отдела Главного Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и нотариус Калиниченко Т.Г. в суд не явились, извещались надлежащим образом.
Дело с учетом мнения сторон рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке п.5 ст.167 ГПК РФ.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, исследовав материалы гражданского дела ... по иску Поповой Н.В. к Григорьевой С.В. о признании договора дарения действительным, находит первоначальные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. В удовлетворении встречного уточненного иска суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.
В соответствии со ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст.165 ч.1 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Предметом спора является двухкомнатная квартира общей площадью жилых помещений ... кв.м., расположенная на ... этаже по адресу: <адрес>, принадлежавшая ФИО на основании договора передачи ... от /Дата/, заключенного на основании Постановления Главы г.о. Химки Московской области ... от /Дата/ «О приватизации жилого помещения» и свидетельства о государственной регистрации права от /Дата/ ....
Как усматривается из материалов дела, /Дата/ между ФИО и Поповой Н.В. был заключен договор купли-продажи ..., расположенной по адресу: <адрес>
Согласно договору купли продажи квартиры, ФИО продал Поповой Н.В. принадлежащую ему двухкомнатную <адрес>. Согласно п.4 договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, цена договора указана ... рублей. Договор содержит подписи продавца и покупателя.
Передаточным актом, удостоверяющим передачу недвижимости по договору купли-продажи, составленному /Дата/, подтверждается, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от /Дата/ ФИО передает в собственность Поповой Н.В. целую жилую двухкомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно свидетельству о смерти, ФИО, /Дата/ рождения, уроженец г. <адрес>, умер /Дата/, о чем /Дата/ составлена запись акта о смерти ..., место смерти – <адрес>.
Согласно акту ... от /Дата/ судебно-медицинского исследования трупа ФИО ... лет, точно установить причину смерти ФИО из-за гнилостных изменений трупа не представилось возможным; обнаруженные резанные раны в области ладонных поверхностей обоих предплечий располагаются в областях, доступных для нанесения их собственной рукой потерпевшего; нельзя исключить, что смерть ФИО наступила или вследствие наружного кровотечения из указанных ран, или от воздушной эмболии сердца; судебно-химическим исследованием в гнилостной мышце от трупа обнаружен этиловый спирт в концентрации 0,38 промилле, содержание которого у живых лиц не оказывает алкогольного опьянения организма; каких-либо повреждений, кроме указанных ран и гнилостных изменений, на трупе не обнаружено.
Постановлением от /Дата/, вынесенным старшим следователем следственного отдела по г. Химки СУ СК при прокуратуре РФ по Московской области ФИО, отказано в возбуждении уголовного дела по факту смерти ФИО на основании п.1 ст.110 УК РФ.
Из материалов наследственного дела ... к имуществу умершего /Дата/ ФИО усматривается, что /Дата/ к нотариусу Химкинского нотариального округа Московской области ФИО обратилась с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО его родная сестра – ФИО (факт родственных отношений подтверждается свидетельством о рождении ФИО, свидетельством о рождении ФИО, свидетельством о заключении брака между ФИО и ФИО) с просьбой выдать свидетельство о праве на наследство по закону; /Дата/ с аналогичным заявлением к нотариусу обратилась дочь ФИО – ФИО, Ответчица по настоящему делу (факт родственных отношений подтверждается свидетельством о рождении ФИО).
Согласно ч.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст.12 ГК РФ, к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений.
В судебном заседании, бесспорно, установлено, что /Дата/ между ФИО и Поповой Н.В. был заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> Согласно договору купли продажи квартиры ФИО продал Поповой Н.В. принадлежащую ему двухкомнатную <адрес>, г.о.Химки МО. Согласно п.4 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, цена договора указана ... рублей. Договор содержит подписи продавца и покупателя. Передаточным актом, удостоверяющим передачу недвижимости по договору купли-продажи, составленному /Дата/, подтверждается, что, в соответствии с договором купли-продажи квартиры от /Дата/, ФИО передает в собственность Поповой Н.В. целую жилую двухкомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>
Суд не располагает доказательствами того, что ФИО не подписывал спорный документ, не получал денежных средств по договору или заключил договор купли-продажи, когда не понимал значение своих действий и не мог ими руководить.
Ответчику разъяснялась статья 56 ГПК РФ, между тем ответчик в обоснование встречного иска ссылался лишь на то, что спорный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию.
Как установлено, ФИО умер, и государственная регистрация вышеуказанного договора в установленном законом порядке осуществлена не была.
Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.
В силу ч.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, часты жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В статье 454 ГК РФ указано, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. 3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами. 4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. 5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
Статья 549 ГК РФ гласит, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).
В статье 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 551 ГК РФ гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Статья 555 ГК РФ предусматривает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Статья 556 ГК РФ гласит, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Согласно пленуму ВС РФ №10, пленуму ВАС РФ №22, постановление от 29.04.2010г. «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ» п.58 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Пункт 59 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. Пункт 60 гласит, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Пунктом 61 предусмотрено, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. Пункт 62 гласит, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме, а именно за Поповой Н.В. признается право собственности на спорную квартиру, так как договор купли-продажи квартиры от /Дата/ является действительным и является заключенным между сторонами. Факт смерти продавца через несколько дней после заключения договора свидетельствует о невозможности истца произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру. Ответчик не оспаривал факт подписания спорного договора ФИО и суд не располагает данными, свидетельствующими о неисполнении истцом условий договора.
Факт обращения истца Поповой Н.В. в Химкинский городской суд <адрес> с иском о признании договора купли-продажи той же квартиры действительным, в котором указала, что заключила договор дарения /Дата/, т.е. за ... дня до заключения договора купли-продажи квартиры, не может являться основанием к отказу в иске, так как стороны свободны в заключение договоров, в том числе и имеют возможность выбрать договор дарения или купли-продажи.
Ранее Химкинским городским судом МО проводились экспертизы на предмет подписания ФИО договора дарения от /Дата/ и психического состояния на /Дата/ Экспертными заключениями установлено, что договор дарения от /Дата/ подписан ФИО, и последний в момент подписания договора отдавал отчет своим действиям.
Разрешая требования о признании права собственности, суд исходит из того, что согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как указывает ч.1 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Частью 2 ст.223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Договор купли-продажи квартиры подлежал государственной регистрации, однако данный договор не был зарегистрирован в УФРС по Московской области в связи, как указала Истица Попова Н.В. в судебном заседании, со скоропостижной смертью ФИО – /Дата/ согласно свидетельству о смерти.
Между тем, судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи составлен в надлежащей форме, с указанием предмета договора, цены и, кроме этого, отсутствуют основания для признания его недействительной сделкой в соответствии с положениями ст.ст.168-179 ГК РФ. Данный договор является действительной сделкой, соответствующей требованиям закона и иных правовых актов, а согласно ст.574 ГК РФ, Истец приобрел указанные права по договору купли-продажи квартиры.
Так как по делу с бесспорностью установлено, что Попова Н.В. приобрела спорную квартиру по договору купли-продажи, исполнила условия по договору, приняла ее во владение и пользование и фактически владеет указанным недвижимым имуществом, то она приобрела право собственности на спорный объект недвижимости.
В силу указанных норм следует признать за Поповой Н.В. право собственности на двухкомнатную квартиру общей жилой площадью ... кв.м., расположенную на 2 этаже по адресу: <адрес>, прекратив право собственности за ФИО на указанное жилое помещение.
Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш ИЛ :
Удовлетворить исковые требования Поповой Н.В. к Григорьевой С.В. о признании договора купли-продажи квартиры действительным, о признании права собственности на квартиру и об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.
Признать договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, действительным.
Признать право собственности Поповой Н.В. на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., и обязать Главное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Химкинский отдел зарегистрировать переход права собственности от ФИО к Поповой Н.В. на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречного иска Григорьевой С.В. к Поповой Н.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский горсуд в течение 10 дней.
Судья: Кучинский Е.Н.