РЕШЕНИЕ о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве



Дело № 2-2873/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 декабря 2010 года г. Химки Московской области

Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Татарова В.А., при секретаре Николаевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горохова АВ к ООО «Монолит-град-строй», о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Горохов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Монолит-град-строй» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: <адрес>

В обоснование своих исковых требований истец указал, что он ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Меркурий Эстейт» договор соинвестирования № в части инвестирования строительства <данные изъяты> квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже в секции № корпуса № по строительному адресу: <адрес>

В рамках заключенного договора им были внесены денежные средства в сумме <данные изъяты>., что подтверждается платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и№ от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ он подписал дополнительное соглашение к договору № в соответствии с которым он принимал на себя обязательства по инвестированию строительства <данные изъяты> квартиры № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на <данные изъяты> этаже в секции № корпуса № по строительному адресу: <адрес>

Заказчиком - застройщиком по строительству данного жилого дома является ответчик, который свои обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в установленный срок не выполняет, в настоящее время строительство жилого дома не ведется, финансовое состояние ответчика отвечает признакам банкротства, в результате которого незавершенный строительством жилой дом может попасть в конкурсную массу и он будет лишен возможности получить проинвестированную им квартиру.

После ознакомления с документами из управления "Росреестра" по Московской области истец обнаружил, что ответчик в одностороннем порядке изменил нумерацию квартир и их площадь, в результате чего проинвестированная им <данные изъяты> квартира № ( <данные изъяты> ) сохранила нумерацию № и общую площадь - <данные изъяты> кв.м. Поскольку он в полном объеме оплатил всю сумму инвестирования по договору, полученные от него денежные средства ООО «Меркурий Эстейт» перечислило ответчику, что подтверждается Актом сверки финансовых обязательств от ДД.ММ.ГГГГ (Приложение № к Договору о перемене лиц в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ), которым установлено, что ООО «Меркурий-Эстейт», /организация/ и /организация/ совместно в счет исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ перечислили сумму, эквивалентную <данные изъяты> США по курсу ЦБ РФ на день соответствующих платежей, в том числе (пункт 2.4. дополнительного соглашения) на строительство корпуса № ( <данные изъяты>.

Истец просит признать за ним право собственности в размере <данные изъяты> доли в незавершенном строительством жилом доме (строительная готовность составляет <данные изъяты>%) по строительному адресу: <адрес>., что после сдачи жилого дома в эксплуатацию будет составлять <данные изъяты> квартиру № (<данные изъяты>) общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на <данные изъяты> этаже в подъезде № в доме по строительному адресу : <адрес>

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в удовлетворении заявленных требований просил в иске отказать. Горохов А.В. заключил Договор соинвестирования с ООО «Меркурий Эстейт». Этот договор коммерческий, целью которого является вложение финансовых средств в строительство жилого дома, извлечение из этого прибыли и получение жилой площади. Так как ООО «Меркурий Эстейт» своих обязательств перед Заказчиком-Застройщиком не исполнил, то и права требования к нему не наступило. Прямых взаимоотношений между ООО «Монолит-град-строй» и Гороховым А.В. не существует, поэтому надлежащим ответчиком является ООО «Меркурий Эстейт». Ссылка на ФЗ 214 от 30.12.2004 г. не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и Законодательством РФ об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки права требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в стоящемся многоквартирном доме, не допускается.

Представитель Администрации г.о.Химки московской области просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители третьих лиц ООО «Меркурий Эстейт», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав мнения сторон по делу, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся третьих лиц.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Территориальной администрацией г. Сходня Химкинского района и /организация/ был заключен Инвестиционный Контракт № на строительство жилых домов в южной части <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ к вышеуказанному инвестиционному контракту было заключено Дополнительное соглашение №, предметом которого являлась передача /организация/ и принятие ООО «Монолит-Град-Строй» прав и обязанностей Инвестора по Инвестиционному контракту № от ДД.ММ.ГГГГ в части строительства жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>

Тогда же, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Монолит-град-строй» («Заказчик-застройщик») и ООО «Меркурий-Эстейт» («Соинвестор») был заключен Договор № о соинвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес>

Предметом данного договора, в соответствии с п. 1.1, являлось участие сторон в инвестировании строительства четырехсекционного монолитно-кирпичного жилого дома корпус 3 (согласно ПДП) и трехсекционного монолитно-кирпичного жилого дома корпус 6 (согласно ПДП) по адресу: <адрес> за счет собственных, привлеченных или заемных средств, с целью приобретения соинвестором права на получение в собственность квартир в построенном жилом доме в соответствии с вложенными средствами и в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

При этом пунктом 1.1. договора оговорено право Соинвестора привлекать к инвестированию строительства третьих лиц путем заключения с ними договоров соинвестирования без согласования с Заказчиком-застройщиком.

П.8.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что Соинвестор вправе без согласия Заказчика-Застройщика, передать свои права по настоящему договору третьему лицу или третьим лицам полностью или частично путем заключения договора уступки права требования, уведомив об этом Заказчика-Застройщика.

Как следует из приложения № к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> квартира с условным номером <данные изъяты>, причитающихся Соинвестору ООО «Меркурий-Эстейт».

Всего по настоящему приложению Соинвестору причитается № квартир общей площадью <данные изъяты> долларов США, оплаченных на момент подписания настоящего приложения Соинвестором в полном объеме.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-Эстейт» пришли к соглашению дополнить договор № от ДД.ММ.ГГГГ п.8.2., который гласит, что передача Соинвестором своих прав по настоящему договору на отдельно взятые квартиры третьему(им) лицу(ам) производится путем заключения договора уступки права требования без согласия и уведомления Инвестора.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-Эстейт» пришли к соглашению о том, что стоимость одного квадратного метра общей площади квартир, расположенных в доме по адресу: <данные изъяты>

Согласно дополнительному соглашению к договору № от ДД.ММ.ГГГГ о соинвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома, между ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-Эстейт» утвержден график платежей по договору. ООО «Меркурий-Эстейт» должен был внести денежные средства в 15 приемов, указаны конкретные суммы. Доказательств внесения указанных сумм в материалах дела не имеется, при этом представитель ООО «Монолит-град-строй» показал, что ООО «Меркурий-Эстейт» не исполнило надлежащим образом указанное соглашение.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Меркурий Эстейт» и Гороховым А.В. заключен договор на соинвестирование № предметом которого является следующее: Горохов А.В. принимает участие в инвестировании <данные изъяты> квартиры №, <адрес>. Горохов А.В. проинформирован о возможном изменении нумерации и проектных площадей квартир в доме, что может повлечь за собой изменение номера квартиры, приобретаемой Гороховым А.В. Квартира с ДД.ММ.ГГГГ является зарезервированной для Горохова А.В. на срок до даты оплаты суммы инвестирования.

П.2.1 Договора установлено, что Горохов А.В. вносит денежные средства на инвестирование квартиры в размере <данные изъяты> руб.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об изменении Договора № внесены изменения в п. 1.1 Договора соинвестирования, в которых указано, что Горохов А.В. принимает участие в инвестировании однокомнатной квартиры №, общей площадью <адрес>.

Согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ Горохов А.В. по договору соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ перечислил на расчетный счет ООО «Меркурий – Эстейт» <данные изъяты> рублей, что на <данные изъяты> рублей меньше чем необходимо было оплатить по указанному договору.

Платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует об оплате истцом <данные изъяты> рублей по договору бронирования жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно договору бронирования жилой площади № от ДД.ММ.ГГГГ Горохов А.В. обязан был оплатить <данные изъяты> рублей за бронирование за истцом однокомнатной квартиры № общей площадью <адрес>

В силу п. 3.4. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ переход имущественных прав на квартиры, передаваемые Соинвестору в порядке инвестирования по договору, оформляется актом о взаиморасчетах сторон; с момента подписания акта о взаиморасчетах все имущественные права на квартиры, без каких-либо ограничений, передаются соинвестору пропорционально оплаченной доле инвестирования.

Суду представлен только акт сверки финансовых обязательств (приложение № к договору о перемене лиц в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ) от ДД.ММ.ГГГГ оформленный между ООО «Меркурий Эстейт» и ООО «Монолит-град-строй», в котором оговорено, что ООО «Монолит-град-строй» признает выполнение /организация/ финансовых обязательств по инвестированию строительства дома по строительному адресу: <адрес>

Вместе с тем, суд отмечает, что ООО «Меркурий-Инвест» не являлся стороной Договора от ДД.ММ.ГГГГ, к которому в качестве приложения № был составлен Акт сверки финансовых обязательств, а упоминание в нем (п. 2.6) ООО «Меркурий-Инвест» как соинвестора, выполнившего обязательства по инвестированию строительства, не подтверждает переход к ООО «Меркурий-Инвест» имущественных прав на квартиры, так как акт о взаиморасчетах сторон, как того требует п. 3.4. Договора от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами этого договора (ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-инвест») в установленном порядке не оформлялся.

Как следует из Распоряжения о производстве исполнения по договору на
соинвестирование от ДД.ММ.ГГГГ, от имени ООО «Меркурий Инвест» общее собрание ООО «Меркурий Инвест» в составе единственного Участника-Учредителя /организация/ в лице генерального директора ФИО распорядилось произвести исполнение (передать квартиру) по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ Горохову (Истцу) в части прав на получение в собственность после окончания строительства <данные изъяты> квартиры.

Согласно указанному распоряжению, с момента получения ООО «Монолит-град-строй» данного распоряжения Горохов считается владельцем прав требования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ «О соинвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома по адресу: <адрес> в части имущественных прав на однокомнатную квартиру в доме по строительному адресу: <адрес>

При таких данных, доводы Истца о невозможности без судебного решения оформить договорные отношения с целью последующего выполнения ООО «Монолит-град-строй» обязанности по передаче спорной квартиры Горохову, являются ошибочными.

В соответствии с ч. 1 ст. 381 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно с. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу же ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором.

В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созидаемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащею образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствиями с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается так же в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать выполненные работы (оказания услуги) в срок, установленные правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказания услуг). В договоре о выполнении работ (оказания услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, так же срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.

В данном случае в правоотношениях между ООО «Меркурий-Инвест» и Горохов А.В., последний является кредитором, а Общество - должником, обязавшимся передать ему <данные изъяты> квартиру в строящемся доме по строительному адресу: <адрес>

В правоотношениях же между ООО «Монолит-град-строй» и ООО «Меркурий-Инвест», последний является кредитором.

Таким образом, исходя из системного, единства вышеприведенных норм, ООО «Меркурий-Инвест» как кредитор в соответствии со ст. 388 ГК РФ вправе осуществлять уступку требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ №

В соответствии со ст. 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона и наступления указанных в нем обстоятельств: результате универсального правопреемства в правах кредитора; о решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, когда возможность такого перевода предусмотрена законом; в следствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству; при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая; в других случаях, предусмотренных законом.

В данном случае возможность перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона связывается законодателем с наличием установленной законом возможности перевода прав кредитора на другое лицо.

Однако закон, регулирующий возникшие между сторонами спора правоотношения, в отличие, например, от ст. 250 ГК РФ, не устанавливает возможность перевода прав кредитора на другое лицо судебным решением.

Довод стороны истца о том, что «обращение с настоящим иском обусловлено информацией о наличии большого количества неисполненных обязательств со стороны ООО «Меркурий Инвест» перед третьими лицами, что количество неисполненных обязательств со стороны ООО «Меркурий Инвест» больше размера имущества должника, что это может привести к банкротству ООО «Меркурий Инвест», при котором, если спор между Ответчиками и Истцом не установит прав Истца, права на квартиру, строительство которой проинвестировано Истцом, могут войти в конкурсную массу», суд не может положить в основу решения об удовлетворении иска и отклоняет его как несостоятельный, поскольку права Горохова в отношении объекта инвестиций установлены вышеприведенными договорами, которые никем из сторон, их подписавшими, не оспорены, и действуют до настоящего времени.

Ссылку Истицы на то, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Монолит-град-строй» получило Распоряжение от общего собрания участников ООО «Меркурий Инвест» о производстве исполнения в виде передачи квартиры по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ, однако уклоняется от признания за истцом прав на получение спорного объекта недвижимости после окончания строительства, суд признает не состоятельной.

Согласно договору о перемене лиц в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Меркурий Эстейт» и ООО «Монолит – град – строй» пришли к соглашению, что ООО «Меркурий Эстейт» передает, а ООО «Монолит – град – строй» принимает на себя все права и обязанности ООО «Меркурий Эстейт» по заключенным с третьими лицами на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ о соинвестировании строительства монолитно-кирпичного жилого дома. ООО «Монолит-град-строй» берет на себя все обязательства по договорам соинвестирования с третьими лицами согласно приложению №. В приложении № к договору о перемене лиц в обязательствах от ДД.ММ.ГГГГ не имеется упоминания, что среди соинвесторов перед которыми ООО «Меркурий Эстейт» имеет обязанность по предоставлению квартиры имеется Горохов А.В., что подтверждает, что истец надлежащим образом не исполнил обязательства по договору соинветсирования.

Согласно заключения строительного аудита /организация/ от ДД.ММ.ГГГГ степень строительной готовности корпуса № составляет <данные изъяты> %.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ <адрес> построен частично, а именно: четыре подъезда из <данные изъяты> на <данные изъяты> % выполнены в монолитном ж/б каркасе, один подъезд- до <данные изъяты> этажа, кладка стен из кирпича - <данные изъяты> %, земляные и строительные работы по <данные изъяты> секции не начинались в связи с отсутствием прав на земельный участок, смонтированы лифты в <данные изъяты> подъездах, выполнено <данные изъяты>% разводок сантехнических работ (отопление, водопровод, канализация, тепловые узлы ) в подземной части и с подачей на вышерасположенные этажи, начаты штукатурные работы, произведен вынос наружной теплотрассы из-под пятна застройки с устройством камеры для ввода тепла и горячей воды в дом, вынесен газ из-под территории благоустройства, проведены подготовительные работы по устройству кровли. На протяжении всего ДД.ММ.ГГГГ года ответчик строительство жилого дома не осуществляет.

Между тем, суд учитывает, что указанному заключению в части готовности объекта доверять не следует, так как эксперт не учел, что ряд подъездов вообще не построена, не учел, что внутри дома строительные работы не проведены, не учел необходимость проведения коммуникаций, вставку окон и др. Эксперт посчитал лишь, на сколько процентов осуществлены уже проведенные работы.

Возникновение права собственности на жилое помещение в строящемся доме связанно с выполнением участниками договора возложенных на них обязательств. Истец в полном объеме выполнил свои обязательства по внесению инвестиционного взноса в строительство объекта. Ответчик со своей стороны обязательства по окончанию строительства в установленный договором № от ДД.ММ.ГГГГ срок и передаче жилого помещения по приемо - передаточному акту истцу не выполнил.

В соответствии со ст.2,5,7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ от 25.02.1999 н. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавших на момент заключения инвестиционного контракта и дополнительных соглашений к нему, инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор вправе передать по договору свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором ( заказчиком) выполненных работ и услуг.

Право собственности на новую вещь, (ст. 218 ГК РФ), изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При таких обстоятельствах право собственности на вновь созданную вещь -квартиру в незавершенном строительством жилом доме, возведенном за счет денежных средств соинвесторов, в том числе, истца по делу, должно быть признано только за истцом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, права на которые также подлежат государственной регистрации. Между тем дом не может являться объектом незавершенного строительства, так как готовность дома составляет значительно меньше <данные изъяты>%. В доме отсутствуют коммуникации, двери, окна, лестницы и многое другое.

Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из представленных суду разрешений на строительство следует, что общая площадь жилого дома c площадью застройки из <данные изъяты> подъездов составляет <данные изъяты> кв.м. Между тем указанная площадь не возведена и не известно с какой площадью будет возведен дом, в связи, с чем не возможно определить долю каждого инвестора в спорном строении.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд,.

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Горохова АВ к ООО «Монолит-град-строй» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 13.12.2010 г.

Судья: В.А. Татаров

-32300: transport error - HTTP status code was not 200