Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Химки Московской области 13 мая 2011 года
Химкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи – Колмаковой И.Н.,
при секретаре Жупановой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коршуновой Т.В. к ЗАО «СУ №155», КТ «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру,
У С Т А Н О В И Л:
Коршунова Т.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «СУ №155», КТ «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру №, общей площадью жилого помещения 42,1 кв.м., жилой площадью 19,9 кв.м., в жилом доме по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истица указала, что между нею (покупатель) и КТ «СУ-№155» и Компания», являющимся поверенным и действующем от имени ЗАО «СУ №155» (продавец) ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный договор №, согласно которому продавец решил продать, а покупатель решил купить <данные изъяты> квартиру по адресу: Московская область, Химкинский район, пос. Планерная, <данные изъяты>, проектной площадью <данные изъяты> а также стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи указанной квартиры. Стоимость спорной квартиры составила <данные изъяты>
Как указала истица, по настоянию ответчиков оплата квартиры осуществлялась путем приобретения простого векселя поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>., т.е. равной стоимости квартиры. Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ истица перевела на счет поверенного продавца полную стоимость квартиры. Согласно акту приемки-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ истице он был передан, срок платежа – по предъявлении, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, по утверждению истицы, она со своей стороны полностью выполнила обязательства по оплате квартиры, а ответчики в нарушение условий Предварительного договора уклоняются от подписания основного договора и передачи квартиры ей в собственность. Также истица полагает, что Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ по своему содержанию является договором купли-продажи квартиры, поскольку сторонами согласованы все его существенные условия (предмет и цена), а также стороны фактически его исполнили – ответчики получили денежные средства, а истица вселилась в квартиру.
Коршунова Т.В. просила суд признать за нею право собственности на однокомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель истицы и истица в судебное заседание явились, иск поддержали, настаивали на удовлетворении исковых требований и просили признать за Коршуновой Т.В. право собственности на вышеуказанную квартиру.
Представитель ответчика ЗАО «СУ №155» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что истица может предъявить им вексель, а они передадут в собственность истца спорную квартиру.
Представитель ответчика КТ «СУ-№155» и Компания» в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствии представителя ответчика КТ «СУ-№155» и Компания».
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором.
В силу ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание, сооружение и другое вновь созидаемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствиями с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.
Как следует из ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускается так же в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Как усматривается из материалов дела, истица ссылается на то обстоятельство, что ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен договор № № купли-продажи векселя, в соответствии с которым истицей был приобретен простой беспроцентный вексель КТ «СУ-№155» и Компания» номинальной стоимостью (<данные изъяты> и датой погашения - по предъявлении, но не ранее ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «СУ №155» в лице поверенного КТ «СУ-№155» и Компания»т и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры №№.
По акту приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ вексель передан истице.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КТ «СУ-№155» и Компания» был заключен Договор поручения №, согласно которому ответчик КТ «СУ-№155» и Компания» обязуется совершить от имени и за счет истца юридические действия по оформлению прав собственности на спорную квартиру.
Однако, пакет документов для оформления прав собственности Коршуновой Т.В.представлен не был.
Решением координационной группы № от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденным Администрацией г.о. Химки, дому-новостройке был присвоен почтовый адрес: <адрес>.
Как указала истица, по настоянию ответчиков оплата квартиры осуществлялась путем приобретения простого векселя поверенного КТ «СУ-№155» и Компания» серии КТ СУ-155 № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>., т.е. равной стоимости квартиры. Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ истица перевела на счет поверенного продавца полную стоимость квартиры. Вексель были передан истице по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 2.2 Предварительного договора предусмотрено, что не позднее 7 рабочих дней с даты регистрации за продавцом права собственности на квартиру он направляет истице уведомление о заключении основного договора купли-продажи. Доказательства направления данного уведомления ответчиками в деле отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу о нарушении продавцом квартиры, принятого на себя обязательства по заключению основного договора купли-продажи.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ предварительный договор по своей правовой природе носит организационный характер и не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписания в будущем основного договора.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ). В соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в т.ч. может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Как следует из анализа Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласованы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно точно даны характеристики и адрес квартиры, а также ее цена (пункты 3.1 – 3.4 Предварительного договора). Кроме того, из обстоятельств дела следует, что при исполнении Предварительного договора ответчикам были перечислены денежные средства, а истица получила квартиру. По смыслу ст. 429 ГК РФ предварительный договор не предполагает передачу денежных средств или имущества. В связи с чем, суд приходит к выводу, что путем подписания Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами фактически заключен в установленной для этого форме с согласованием всех существенных условий договор купли-продажи квартиры.
Приобретение истицей векселя у ДД.ММ.ГГГГ суд оценивает как притворную и недействительную сделку по следующим основаниям.
Совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 33/14 от 04.12.2000 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей» (пункт 1) высшие судебные инстанции указали, что при рассмотрении споров необходимо иметь ввиду, что вексельные сделки регулируются нормами специального вексельного законодательства. Вместе с тем, данные сделки регулируются также и общими нормами гражданского законодательства о сделках и обязательствах (ст.ст. 153 – 181, 307 – 419 ГК РФ). Исходя из этого, в случаях отсутствия специальных норм в вексельном законодательстве судам следует применять общие нормы ГК РФ к вексельным сделкам с учетом их особенностей.
В силу ст. 168 ГК РФ, п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» сделки, нарушающие права потребителя, являются недействительными. Согласно ст.ст. 166, 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, независимо от признания ее таковой судом, и не влечет за собой правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Как следует из объяснений истицы и ее представителя, Коршуновой Т.В. до приобретения квартиры не планировала приобретать какие-либо ценные бумаги, покупка векселя являлась обязательным условием заключения Предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Подтверждением данного обстоятельства является то, что какого-либо разумного смысла в предоставлении ФИО1 беспроцентного займа КТ «СУ-№155» и Компания» при том, что она сама получила денежные средства в кредит и несет значительные расходы по уплате процентов за него, не имеется. Кроме того, сумма векселя полностью соответствует стоимости квартиры, вексель был эмитирован поверенным и приобретен истицей одновременно с заключением Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ
Таким образом, суд приходит к выводу, что Договор купли-продажи векселя № от ДД.ММ.ГГГГ был обусловлен заключением Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, нарушает права истицы как потребителя на свободный выбор товаров (работ, услуг), прикрывает фактическую оплату приобретенной квартиры, на основании чего является недействительным с момента его заключения.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ, исходя из действительной воли сторон при расчетах за вексель, суд засчитывает денежные средства, перечисленные Коршунова Т.В. по Платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ поверенному продавца квартиры КТ «СУ-№155» и Компания» в счет оплаты стоимости спорной квартиры.
Применяя в силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ последствия недействительности купли-продажи векселя, исходя из ст. 17 Положения о переводном и простом векселе, введенным в действие Постановлением ЦИК и СНК СССР от 07.08.1937 № 104/1341, пункта 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 33/14 от 04.12.2000, согласно которому лицо, обязанное по векселю, освобождается от платежа, если докажет, что предъявивший требования кредитор знал или должен был знать в момент приобретения векселя о недействительности или отсутствии обязательства, лежащего в основе выдачи (передачи) векселя, суд прекращает обязательство КТ «СУ-№155» и Компания» по оплате простого векселя серии КТ СУ-155 № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>
Учитывая, что истицей в полном объеме выполнены обязательства по оплате спорной квартиры, а ответчик уклоняется от передачи квартиры в собственности истицы, суд, руководствуясь ст.ст. 235 – 237 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Коршуновой Т.В. к ЗАО «СУ №155», КТ «СУ-№155» и Компания» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за Коршуновой Т.В. право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру №, общей площадью жилого помещения <данные изъяты>., из нее жилой площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>.
Обязательство Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» И Компания» по оплате простого векселя КТ «СУ-№155» и Компания» № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты>. – прекратить.
Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Химкинский городской суд в течение 10 дней.
Судья: