Гр.дело №2-2615/11 РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации 12 июля 2011 года г. Химки Химкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Кучинского Е.Н. при секретаре Стугареве А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лукашенко С.И. к ЗАО «ТРИСС» о признании незаконным пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру и компенсации морального вреда, У С Т А Н О В И Л : Лукашенко С.И. обратилась в суд к ЗАО «ТРИСС» о признании незаконным пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру и компенсации морального вреда, В обоснование заявленных требований Истица сослалась на то, что /дата/ истица заключила с ЗАО «ТРИСС» Договор долевого участия в строительстве МЖД №... по адресу: <адрес>, который был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы /дата/ Со своей стороны факт инвестирования был выполнен истицей в полном объеме. /дата/ было получено разрешение на ввод МЖД в эксплуатацию. В /дата/. ЗАО «ТРИСС» уведомлением (исх.№361 от /дата/) пригласил истцу на подписание акта приема-передачи объекта долевого участия в строительстве МЖД. Вышеуказанное уведомление содержит условие о подтверждении уплаты коммунальных услуг, согласно п.3.5.4 Договора долевого участия в строительстве МЖД № ... от /дата/ /дата/ в адрес ЗАО «ТРИСС» истица направила письмо, в котором выразила свою готовность подписать акт приема-передачи однокомнатной квартиры и одновременно выразила протест против привязки к акту оплаты коммунальных платежей Управляющей компании, т.к. это противоречит ЖК РФ ч.2 ст. 153 п.5. В декабре (исх.... от /дата/) истицей был получен ответ, который разъяснял, что истица подписала договор долевого участия в строительстве МЖД № ... от /дата/, п.3.5 которого обязывает истцу уплатить коммунальные услуги Управляющей компании. Такой пункт в Договоре действительно имеется, однако включен он в Договор вопреки действующему ЖК РФ и в нарушение ст.422 ГК РФ. До настоящего времени ответчик не передал истице необходимых документов для регистрации права собственности на спорную квартиру, не передал истице ключей от квартиры и второго комплекта акта передачи квартиры. Тем более в самом акте указано, что акт действителен лишь при исполнении истицей п.3.5 договора. В результате неправомерных действий ответчика истице был причинен моральный вред, который истица оценивает в .... Истица просит суд признать недействительным п.3.5 договора долевого участия в строительстве МЖД №... от /дата/, признать право собственности на <адрес>, взыскать компенсацию морального вреда в размере ..., взыскать сумму государственной пошлины в размере .... Представитель ответчика в судебном заседании показал, что, действительно /дата/ между ЗАО «ТРИСС» и гражданкой Лукашенко С.И. был заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № Н... Предметом Договора являлось строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, далее Объект долевого строительства. Истица полностью исполнила условия договора и оплатила .... Между тем наряду с оплатой стоимости строящегося Объекта пунктом 3.5.4. Договора предусмотрена оплата эксплуатационных расходов и коммунальных платежей по содержанию и эксплуатации Объекта долевого строительства, а также расходы, связанные с содержанием, охраной многоквартирного жилого дома, техническим обслуживанием дома и вывозом твёрдых бытовых отходов в следующем порядке: до подписания Акта приёма-передачи Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан компенсировать Застройщику или Управляющей компании или ТСЖ расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства и многоквартирного жилого дома в целом (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по содержанию и охране многоквартирного жилого дома, иные расходы, связанные с исполнением настоящего Договора) за период с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до момента Государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства пропорционально общей площади Объекта долевого строительства. По условиям Договора платежи должны быть внесены участником долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию, с /дата/ по /дата/. Застройщик, не пропустив положенный срок, уведомлением вызвал участника долевого строительства для подписания акта приёма – передачи, предложив ему оплатить эксплуатационные расходы в сумме .... В том числе: .... - расходы на отопление дома; ... рублей за вывоз строительного мусора; ... за управление, содержание, техническое обслуживание дома. Истица отказалась оплачивать обосновав свой отказ положением статьи 153 ЖК РФ. Истица не исполнила надлежащим образом условия договора долевого участия в строительстве. Между тем ответчик не возражает о признании за истицей права собственности на спорную квартиру, так как стоимость квартиры истицей оплачена полностью, но при этом просил суд учесть, что истица также виновна в непередаче ей документов и ключей по спорной квартире, так как истица уклоняется от выполнения условий договора и от явки для ведения переговоров. Также представитель ответчика просил применить срок исковой давности, установленный ст. 181 ГК РФ, так как истица пропустила годичный срок, предусмотренный законодательством для оспаривания договора. Истица, просила отказать в применении срока исковой давности. Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Лукашенко С.И. подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям: /дата/ между ЗАО «ТРИСС» и Лукашенко С.И. был заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № ... Предметом Договора являлось строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Пунктом 1.5. Договора предусмотрены затраты Застройщика, на которые расходуются денежные средства, оплаченные Участником долевого строительства по Договору. В соответствии с пунктом 3.1 Договора, цена договора состоит из: суммы денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства и расходуемых на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и оплату услуг ( затрат, расходов) Застройщика согласно п. 1.5. Договора. Размер оплаты услуг Застройщика составляет сумма, представляющая собой разницу между ценой Договора и суммой затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства согласно п. 1.5. Договора, рассчитанной после сдачи Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Наряду с оплатой стоимости строящегося Объекта, пунктом 3.5.4. Договора предусмотрена оплата эксплуатационных расходов и коммунальных платежей по содержанию и эксплуатации Объекта долевого строительства, а также расходы, связанные с содержанием, охраной многоквартирного жилого дома, техническим обслуживанием дома и вывозом твёрдых бытовых отходов в следующем порядке: до подписания Акта приёма-передачи Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан компенсировать Застройщику или Управляющей компании или ТСЖ расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией Объекта долевого строительства и многоквартирного жилого дома в целом (коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, расходы по содержанию и охране многоквартирного жилого дома, иные расходы, связанные с исполнением настоящего Договора) за период с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию до момента Государственной регистрации права собственности на Объект долевого строительства пропорционально общей площади Объекта долевого строительства. По условиям Договора платежи должны быть внесены участником долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию, с /дата/ по /дата/. Как следует из материалов дела и не оспаривалось истицей Застройщик, не пропустив положенный срок, уведомлением вызвал истицу для подписания акта приёма - передачи предложив ей оплатить эксплуатационные расходы в сумме .... В том числе: .... - расходы на отопление дома; ... за вывоз строительного мусора; ... за управление, содержание, техническое обслуживание дома. Лукашенко С. И. отказалась оплачивать, обосновав свой отказ положением статьи 153 ЖК РФ. Между тем, согласно статьи 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченное ими лица. То есть данная статья не регламентирует взаимоотношения между застройщиком и Участником долевого строительства не может быть применена, так как относится только к государственному и муниципальному жилому фонду, квартиры в которых приобретаются по договорам купли-продажи. Статья 18 Федерального Закона от /дата/ № 241 -ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определяет использование денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору. В пункте 2 данной статьи говорится о том, что в случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счёт оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению. В соответствии с пунктом 1.5 Договора долевого строительства, размер оплаты услуг застройщика составляет сумма, представляющая собой разницу между ценой Договора и суммой затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом 3.1 Договора долевого участия в строительстве цена договора состоит из суммы денежных средства стоимости одного квадратного метра квартиры и общей её стоимости и суммы на оплату услуг ( затрат, расходов) на оплату услуг застройщика. По смыслу статьи 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора. В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Как следует из ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В соответствии с ч.1 ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами. Как следует, Договор между Лукашенко С.И. и ЗАО «Трисс» заключался в добровольном порядке, все условия его были оговорены сторонами, и на момент заключения никаких возражений со стороны Лукашенко С.И. не вызвали. В период исполнения Сторонами обязательств по договору, Лукашенко С.И., имела возможность оспорить условия договора в судебном порядке и, соответственно, признать его недействительным, изменить его или расторгнуть. Доказательств того, что истица заключала спорный договор под влиянием заблуждения или под давлением, не имеется и стороной истца в суд не представлено. На основании изложенного суд считает возможным отказать истице в удовлетворении исковых требований, так как истица обязана исполнять условия предусмотренные договором №... от /дата/ В соответствии со ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Оспаривание пункт 3.5 договора является оспоримой сделкой, в связи с чем суд считает возможным к требованиям Лукашенко С.И, о признании недействительным пункта договора, применить срок исковой давности и, на основании п.2 ст.199 ГК РФ, отказывает в удовлетворении данного искового требования. Между тем суд считает необходимым удовлетворить исковое требование Лукашенко С.И. о признании права собственности на квартиру, так как ответчик в данной части признал иск, не отрицал факт исполнения истицей обязательства по оплате стоимости квартиры. При этом дом сдан в эксплуатацию. Факт перечисления денежных средств по договору подтверждается соглашением о зачете денежных средств от /дата/, в соответствии с которым ЗАО «ТРИСС» зачло внесенные ранее истицей денежные средства в размере ... в счет оплаты по договору №... от /дата/ Статья 198 ГК РФ гласит, что в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. На основании изложенного, суд признает право собственности истицы на <адрес> В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный в (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личных неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Учитывая, что уклонением ЗАО «ТРИСС» от исполнения условий договора истице причинен моральный вред, учитывая характер причиненных истице физических и нравственных страданий и принцип разумности и справедливости, суд взыскивает с ЗАО «ТРИСС» сумму компенсации морального вреда в размере .... При этом суд учитывает, что ненадлежащее исполнение ЗАО «ТРИСС» условий договора было обусловлена не только действиями и бездействиями организации, но и действиями самой истицы, в том числе не желанием истицы оплачивать указанные п.3.5 договора обязательные платежи. При взыскании морального вреда суд учитывает, что право собственности на квартиру не было оформлено по вине ЗАО «ТРИСС», которое привязало право собственности истицы к оплате дополнительных платежей, что подтверждается актом приема-передачи квартиры. В п.10 акта приема-передачи указано, что акт вступает в силу только с момента исполнения подпункта 3.5.4 пункта 3.5 договора, что должно быть подтверждено отдельной справкой. В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет, исходя из цены договора ... В данном случае в соответствии со ст.98, 103 ГПК РФ взысканию с ответчика подлежит государственная пошлина в размере ..., из которых ... гос.пошлины по оплате морального вреда, подлежат взысканию в пользу истца, а оставшаяся часть подлежит взысканию в пользу государства. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд, РЕШИЛ: Исковое заявление Лукашенко С.И. к ЗАО «ТРИСС» о признании незаконным пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру и компенсации морального вреда удовлетворить частично. В удовлетворении требования Лукашенко С.И. к ЗАО «ТРИСС» о признании недействительным пункта 3.5 договора долевого участия в строительстве №Н-... /дата/ отказать. Признать за Лукашенко С.И. право собственности на квартиру ... д<адрес> общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. Взыскать с ЗАО «ТРИСС» в пользу Лукашенко С.И. компенсацию морального вреда в размере ..., в остальной части отказать. Взыскать с ЗАО «ТРИСС» в пользу Лукашенко С.И. государственную пошлину в размере ..., оставшуюся часть государственной пошлины в размере ... взыскать с ЗАО «ТРИСС» в доход государства. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение 10 дней со дня его вынесения. Судья: Кучинский Е.Н.