Дело № РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 июня 2011 г. г. Химки Московской области Химкинский городской суд Московской области в составе: судьи Тягай Н.Н., при секретаре Ивановой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харитонова И.А. к ООО «Стройгрупп», третьим лицам – Администрации г.о. Химки Московской области, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о понуждении заключения договора долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома, У С Т А Н О В И Л: Харитонов И.А. обратился в суд с иском к ООО «Стройгрупп», которым в соответствии с его уточнением просил суд обязать Ответчика ООО «Стройгрупп» заключить с Истцом Харитоновым И.А. договор долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объемов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» со следующими существенными условиями: - Определение подлежащего передачи конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией в виде <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., предварительный номер <адрес>, номер на площадке <адрес> этаже; - Определение сроков передачи Объекта – не позднее ДД.ММ.ГГГГ; - Определение цены договора в размере <данные изъяты> руб. из расчета стоимости одного квадратного метра жилой площади <данные изъяты> руб. При расчете за квартиру подлежат учету денежные средства в размере <данные изъяты> руб., оплаченные Истцом по договору № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования между Истцом и ООО «Меркурий Эстейт», что оформляется Соглашением о расчетах, являющимися неотъемлемой частью Договора долевого участия в строительстве. Указанные денежные средства подлежат учету после уступки прав требования Истцом по договору № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования между Истцом и ООО «Меркурий Эстейт» по отдельному соглашению; - Определение гарантийного срока в пять лет с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Представитель Ответчика – ООО «Стройгрупп» по доверенности Киреев Ю.В. в судебном заседании, не признавая по существу заявленные исковые требования, пояснил, что ООО «Стройгрупп» не уклоняется от заключения договора долевого участия с Харитоновым И.А. Между тем, на момент заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требования между Истцом и ООО «Меркурий Эстейт», проект дома в окончательном варианте разработан и утвержден не был. ДД.ММ.ГГГГ Государственной экспертизой дано положительное заключение проекта объекта капитального строительства Многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) по адресу: <адрес> На основании заключения госэкспертизы Администрацией городского округа Химки ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство №. Согласно утвержденному проекту и разрешению на строительство в строящемся доме предусмотрено № квартир. Квартиры с порядковым номером №, а также проектной площадью <данные изъяты> нет. В связи с этим ООО «Стройгрупп» не может заключить Договор долевого участия с Харитоновым И.А. на условиях Предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 4.5. Предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ в общую стоимость Квартиры по Договору долевого участия не включены и оплачиваются Гражданином отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи; расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия документов органов БТИ. Харитонов И.А. отказывается оплачивать отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи: расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия, документов органов БТИ. Таким образом, не ООО «Стройгрупп», а Харитонов И.А. отказывается от заключения договора долевого участия. Просил суд в иске отказать. Третьи лица – представители Администрации г.о. Химки Московской области, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом. Суд с учетом мнения участников процесса считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц - Администрации г.о. Химки Московской области, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке ст.167 ГПК РФ. Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав документы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и каждое в отдельности, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям. В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройгрупп» и Харитоновым И.А. было заключено соглашение № об уступки права требования (цессии), согласно которому Гражданин передает, а Общество принимает на себя права требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования между Истцом и ООО «Меркурий Эстейт» в строительстве дома по адресу: <адрес> Цена уступки составляет <данные изъяты> руб., которые Общество обязуется выплатить Гражданину в течение трех месяцев с момента подписания настоящего соглашения. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройгрупп» и Харитоновым И.А. был заключен предварительный договор № долевого участия в строительстве жилья, по которому стороны обязались заключить в будущем, после получения разрешения на строительство жилого дома, договор долевого участия, в котором Общество будет выступать Застройщиком, а Гражданин – Заказчиком. Общество (Застройщик) в течение месяца направляет Гражданину (Заказчику) уведомление о получении разрешения на строительство. Гражданин (Заказчик) обязан в 15-дневный срок после получения уведомления о получении разрешения на строительство обратиться к Обществу (Застройщику) о заключении Договора долевого участия. Договор о долевом участии должен быть заключен в течении месяца после обращения Гражданина о заключении Договора долевого участия, и зарегистрирован в установленном законом порядке. В главе 4 предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили существенные условия договора долевого участия. В п.4.3. стороны указали, что стоимость одного квадратного метра квартиры будет составлять <данные изъяты> руб., НДС не облагается. Указанная стоимость <данные изъяты> кв.м. квартиры является окончательной и изменению не подлежит ни при каких обстоятельствах. Исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры и общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, общая стоимость квартиры по договору долевого участия будет составлять <данные изъяты> руб., НДС не облагается. При зачете за квартиру подлежат учету денежные средства в размере <данные изъяты> руб., оплаченные Харитоновым И.А. (Заказчиком) по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования между ним и ООО «Меркурий Эстейт», что оформляется соглашением о расчетах, являющимся неотъемлемой частью Договора долевого участия. Гражданин (Заказчик) в течение одного месяца с момента подписания настоящего Договора перечисляет на расчетный счет Общества (Застройщика) гарантийный взнос, составляющий <данные изъяты> от суммы в размере <данные изъяты> руб., которая является разницей между общей стоимостью квартиры, указанной в настоящем пункте данного Договора, и суммой, оплаченной Заказчиком по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования между ним и ООО «Меркурий Эстейт», и которая устанавливается Соглашением о расчетах между Обществом (Застройщиком) и Гражданином (Заказчиком), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Указанная сумма целевым назначением направляется на отселение граждан и выкуп земельного участка под строительство. Оставшиеся <данные изъяты> от указанной суммы оплачиваются Гражданином (Заказчиком) после окончания строительства до подписания Акта о передаче квартиры. Согласно п.4.4. предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, в случае корректировки общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.2. настоящего Договора, по данным фактических обмеров органов БТИ, и увеличения Фактической площади квартиры по отношению к проектной площади квартиры (п.1.2. Договора), общая стоимость квартиры по Договору долевого участия будет определена на основании Фактической площади, исходя из стоимости 1 кв.м., закрепленной в п.4.4. настоящего Договора. В соответствии с п.4.5. в общую стоимость квартиры по Договору долевого участия не включены и оплачиваются Гражданином (Заказчиком) отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи; расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия документов органов БТИ; а также налоги, расходы по коммунальным платежам, эксплуатационным услугам и иные расходы, связанные с содержанием и технической эксплуатацией жилого дома, в котором расположена квартира – начиная с даты приемки квартиры Гражданином (Заказчиком) по Акту до даты регистрации права собственности Гражданина (Заказчика) на квартиру в дальнейшем. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Химки Московской области ООО «Стройгрупп» было выдано разрешение на строительство № № многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство), расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), со сроком действия – до ДД.ММ.ГГГГ Однако до настоящего времени договор долевого участия в строительстве жилья между сторонами не заключен, в связи с чем Харитонов И.А. вправе требовать заключения договора, как ранее привлеченным соинвестором. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ). Суд отмечает, что по предварительному договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стороны (ООО «Стройгрупп» и Харитонов И.А.) обязались в соответствии со ст.429 ГК РФ заключить договор участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (п.3.1. договора). П.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу п. 4 ст. 4 указанного Закона в договоре долевого участия должны содержаться условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ). Как указал в судебном заседании представитель Ответчика, квартира и ее параметры, как предмет инвестирования гражданином Харитоновым И.А., определена в п. 1.2. предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, а именно <данные изъяты> квартира, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, порядковый номер на этаже №, <данные изъяты> подъезде жилого дома. Параметры квартиры, указанные в Предварительном договоре взяты из Договора № от ДД.ММ.ГГГГ об уступки права требования между Харитоновым И.А. и ООО «Меркурий Эстейт». На момент заключения Договора № долевого участия в строительстве, заключенного Харитоновым И.А. с ООО «Меркурий Эстейт» ДД.ММ.ГГГГ проект дома в окончательном варианте разработан и утвержден не был. Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Государственной экспертизой дано положительное заключение проекта объекта капитального строительства Многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) по адресу: <адрес> На основании заключения госэкспертизы, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Химки Московской области ООО «Стройгрупп» было выдано разрешение на строительство № № многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) площадью застройки <данные изъяты> кв.м., количество квартир всего – №, в том числе <данные изъяты> – <данные изъяты> <данные изъяты> в соответствии с проектом строительства «Многоэтажный жилой дом (незавершенное строительство)» (Адрес: <адрес> разработанным ЗАО УПР-2 «Агропроект»), расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), со сроком действия – до ДД.ММ.ГГГГ Судом установлено, что согласно утвержденному проекту и разрешению на строительство в строящемся доме предусмотрено <данные изъяты> квартир, квартиры с порядковым номером <данные изъяты>, а также проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в спорном доме не существует. В судебном заседании стороной Ответчика был представлен проект договора № долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, существенными условиями которого являются: - <данные изъяты> квартира, расположенная <адрес>, фактическая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м.; - срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ; - цена договора – <данные изъяты> руб., стоимость одного кв.м. фактической площади объекта долевого строительства (площадь лоджий и балконов учтены в составе площади объекта долевого строительства с коэффициентом равном 1) составляет <данные изъяты> руб. Участник долевого строительства оплачивает цену долевого строительства в следующие сроки: сумму в размере <данные изъяты> руб. в течении одного дня с момента подписания настоящего договора, сумму в размере <данные изъяты> руб. до «___»_________ 2011 г., путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика, либо иным не запрещенным законодательством способом; - срок гарантии по объекту долевого строительства составляет 5 лет с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Представитель Истца Харитонова И.А. по доверенности Жуков Д.И. согласился в судебном заседании с представленным проектом договора долевого участия в части его предмета, в связи с чем суд считает возможным удовлетворить требования Истца, обязав ООО «Стройгрупп» заключить с Харитоновым И.А. договор долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объемов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», определив подлежащее передачи конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией в виде <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес>, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., предварительный номер <адрес>, номер <данные изъяты> этаже. При определении существенного условия договора долевого участия в строительстве жилья в части сроков передачи Объекта Истцу, суд, принимая во внимание, что выданное Администрацией г.о. Химки Московской области ООО «Стройгрупп» разрешение на строительство № № многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство), расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), имеет срок действия – до ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что для передачи Объекта участника долевого строительства требуется время, суд считает возможным определить срок передачи Объекта – ДД.ММ.ГГГГ года. При определении цены договора, суд исходит из следующего, поскольку общая проектная площадь квартиры, подлежащая передачи Харитонову И.А. увеличилась по сравнению с проектной площадью, указанной в предварительном договоре № долевого участия в строительстве жилья и составляет <данные изъяты> кв.м., а стоимость одного квадратного метра стороны определили как <данные изъяты> руб., которая является окончательной и изменению не подлежит ни при каких обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить требования Истца в части, определив цену договора в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп.), с зачитыванием ООО «Стройгрупп» ранее оплаченных Харитоновым И.А. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп.) в счет оплаты прав на получение в собственность жилого помещения, сумма, которая подтверждена платежными документами и не отрицалась сторонами в судебном заседании. В части определения срока доплаты стоимости квартиры в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп.), суд находит необходимым определить ее после окончания строительства до подписания акта о передаче квартиры, поскольку абз.6 п.4.3. предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о том, что оставшиеся <данные изъяты> от указанной суммы оплачиваются Гражданином (Заказчиком) после окончания строительства до подписания Акта о передачи квартиры. Также суд считает необходимым определить размер доплаты стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб. за один кв.м. – в случае увеличения фактической площади, по сравнению с проектной площадью квартиры, в течение 1 месяца с момента предъявления требований об оплате. Довод стороны Истца о том, что цена договора должна составлять <данные изъяты> руб. в соответствии с предварительным договором № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельным, в связи с изменением и увеличением проектной площади предмета договора долевого участия. В соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части. Под гарантиями качества согласно п. 1 ст. 755 ГК РФ понимаются достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока, в пределах которого подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты) в работе. Подрядчик может быть освобожден от такой ответственности (п. 2 ст. 755 ГК РФ), если докажет, что обнаруженные недостатки произошли вследствие: - нормального износа объекта или его частей; - неправильной эксплуатации объекта или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами; - ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. Течение гарантийного срока прерывается на то время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК РФ). Пунктом 4 ст. 755 ГК РФ предусмотрена обязанность заказчика заявить подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок по их обнаружении. Срок исковой давности для требований в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям (п. 1 ст. 725 ГК РФ) определяется по правилам ст. 196 ГК РФ, т.е. устанавливается в три года. При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством строительных работ, применяются сроки обнаружения, предусмотренные общими положениями по договорам подряда (ст. 724 ГК РФ). Предельный срок обнаружения недостатков в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 724 ГК РФ составляет пять лет, в связи с чем суд считает возможным установить гарантийный срок в пять лет. Довод стороны Ответчика о том, что Харитонов И.А. отказывается оплачивать отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи: расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия, документов органов БТИ, предусмотренные п.4.5 предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, по мнению суда, не может являться основанием для отказа Харитонову И.А. в иске. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд астасию на воспитание отцу, поскольку последний полностью взял на себя нвлетворяя исковые требования Борзова А.Б. о лишении Борзовой Т.В. родительских прав в отношении несовершеннолетней дочери, су Р Е Ш И Л : Иск Харитонова И.А. – удовлетворить частично. Обязать ООО «Стройгрупп» заключить с Харитоновым И.А. договор долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объемов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» со следующими существенными условиями: - Определение подлежащего передачи конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией в виде <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес> общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., предварительный номер <адрес>, номер на площадке <данные изъяты> этаже; - Определение сроков передачи Объекта – ДД.ММ.ГГГГ года; - Определение цены договора в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп.), определение размера доплаты стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.) после окончания строительства до подписания акта о передаче квартиры, и определении размера доплаты стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб. за один кв.м. – в случае увеличения фактической площади, по сравнению с проектной площадью квартиры, в течение 1 месяца с момента предъявления требований об оплате, с зачитыванием ООО «Стройгрупп» ранее оплаченных Харитоновым И.А. денежных средств в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> коп.) в счет оплаты прав на получение в собственность жилого помещения; - Определение гарантийного срока в пять лет. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Мособлсуд через Химкинский горсуд. Судья: Н.Н. Тягай Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ Судья: Н.Н. Тягай