РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2011 года г. Химки

Химкинский федеральный городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Кучинского Е.Н.

при секретаре Кистайкиной К.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галушкиной Ю.В. к Егорову С.И. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Галушкина Ю.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Егорову С.И. о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленного требования истец сослался на следующее: /дата/ между Егоровым С.И. и Галушкиной Ю.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> Согласно положениям данного предварительного договора, Егоров С.И. имеет в собственности квартиру по адресу: <адрес>, которую намерен продать. Согласно п. 3 предварительного договора, Егоров С.И. и Галушкина Ю.В. обязались заключить договор купли-продажи Квартиры не позднее /дата/ Согласно п. 4 предварительного договора, при его подписании истец передал ответчику в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры в обеспечение исполнения указанного договора .... Егоров С.И. пояснил, что .... ему нужно, во-первых, для обеспечения исполнения предварительного договора, во-вторых, для согласования перепланировки, проведенной в Квартире. До /дата/ основной договор купли-продажи Квартиры между истцом и ответчиком заключен не был, в указанный срок стороны не настаивали на его заключении. Обстоятельства, в результате которых не был заключен договор купли-продажи Квартиры: 1. Как видно из представленных ответчиком документов БТИ (кадастровый паспорт помещения, технический паспорт жилого помещения (квартиры)), в Квартире произведено переоборудование (перепланировка), а именно: произведен перенос газовой плиты в помещении ... (кухня), заложение оконного проема в помещении ... (прихожая). Данное переоборудование (перепланировка) в установленном законом порядке согласовано не было. Согласно Отчету ... от /дата/ об оценке Квартиры, есть возможность либо согласования проведенного переоборудования (перепланировки), либо приведения Квартиры соответствие техническим документам БТИ. Примерная стоимость согласования .... В установленный предварительным договором срок (/дата/) ответчик согласование переоборудования (перепланировки) не произвел. 2. Квартира была куплена ответчиком /дата/ В момент покупки квартиры Егоров С.И. состоял в браке с ФИО (отметка о регистрации брака в паспорте). Таким образом, Квартира, согласно положениям п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, является совместной собственностью супругов. В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В установленный предварительным договором срок (/дата/) ответчик нотариально удостоверенное согласие своей супруги не предоставил. В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Для государственной регистрации договора купли-продажи Квартиры и права собственности Галушкиной Ю.В. на Квартиру в Росреестр истец и ответчик совместно должны были представить, помимо прочих документов, документы БТИ и нотариально удостоверенное согласие супруги ответчика на продажу Квартиры. Без указанных документов, а также в случае обнаружения несогласованного переоборудования (перепланировки) государственный регистратор право собственности Галушкиной Ю.В. на Квартиру не зарегистрировал бы. В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом, поэтому в случае отказа в государственной регистрации перехода прав на Квартиру право собственности Галушкиной Ю.В. на квартиру не возникло бы. Из указанных обстоятельств, послуживших причиной незаключения основного договора купли-продажи квартиры, видно, что фактически ответчик намерения продать Квартиру не имел, требования о заключении основного договора купли-продажи Квартиры истцу до окончания предварительного договора купли-продажи (до /дата/) не направлял, договор купли-продажи Квартиры в установленный предварительным договором срок не был заключен не по вине истца, а по вине ответчика.

В судебном заседании представитель истца и в своем исковом заявлении Галушкина Ю.В. указали, что денежные средства ответчику были переданы в качестве задатка.

Истец просит взыскать с ответчика сумму, переданную предварительному договору, данная сумма должна быть взыскана в двойном размере, так как является задатком, то есть в сумме .... Также истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ....

Ответчик Егоров С.И. исковые требования не признал и показал, что, действительно, являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчик к /дата/ года подготовил все необходимые документы для заключения договора купли-продажи квартиры и регистрации права истца на спорное жилое помещение. Так, для проведения и регистрации сделки купли-продажи квартиры необходимы были: правоустанавливающие документы (Свидетельство и договор купли-продажи); выписка из домовой книги; соглашение супруги на продажу квартиры (нотариально заверенная). Помимо этих документов, истец Галушкина Ю.В. потребовала от ответчика следующие документы, которые необходимы для получения кредита, а именно : Технический паспорт на квартиру; Кадастровый паспорт на помещение; Выписку из ЕГРП; Справку об отсутствии задолжностей по квартире и коммунальным платежам; Выписку из финансового лицевого счета. В квартиру приезжал оценщик из банка, который оценил квартиру. В дальнейшем у ответчика была потребована доверенность в нотариальной форме якобы на сотрудников банка ФИО и ФИО для регистрации предстоящего договора купли-продажи квартиры, которую истец предоставил Галушкиной Ю.В. Для сбора документов ответчик тратил время и деньги. Данные действия подтверждают намерения ответчика продать Галушкиной Ю.В. свою квартиру, выполнив тем самым свои обязательство по предварительному договору. Что касается перепланировки, то в соответствии с п.2 ст.25 «Жилищного кодекс РФ», Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения», а для регистрации права собственности необходим кадастровый паспорт, который не требуется если он предоставлялся ранее. Как до /дата/., так и после ответчик неоднократно встречался с истицей и предлагал заключить договор, предъявляя истице запрашиваемые ею документы. Но истица уверяла, что договор купли-продажи квартиры будет заключен в ближайшее время, как только банк предоставит ей кредит на приобретение квартиры. Банк отказал истице в предоставлении кредита, в связи с чем истица поставила ответчика в известность о невозможности заключить договор, в связи с чем ответчик был вынужден в /дата/ года продать квартиру дешевле чем, предусматривал ранее. Истица отказалась от приобретения его квартиры, так как решила приобрести квартиру в мкр.Сходня, г.о.Химки, и к нему с требованием о заключении договора не обращалась. При заключении предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае не заключения основного договора по вине покупателя аванс остается у продавца.

Ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, изучив регистрационное дело по спорной квартире, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Статья 380 ГК РФ гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381 ГК РФ предусматривает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

/дата/ между Егоровым С.И. и Галушкиной Ю.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>

Согласно положениям данного предварительного договора, Егоров С.И. имел в собственности квартиру по адресу: <адрес>, данный факт подтвержден материалами дела.

Согласно п. 3 предварительного договора, Егоров С.И. и Галушкина Ю.В. обязались заключить договор купли-продажи Квартиры не позднее /дата/ Согласно п. 4 предварительного договора, при его подписании истец передал ответчику аванс в размере ... рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры в обеспечение исполнения указанного договора.

В случае неисполнения обязательств по договору Галушкиной Ю.В. сумма аванса остается у Егорова С.И. (п.6), в случае неисполнения обязательств по договору Егоровым С.И. сумма аванса возвращается Галушкиной Ю.В. (п.7). Договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить за цену ... рублей.

Из материалов дела следует, что документального обращения к ответчику с заявлением о заключении договора со стороны истицы не было.

Как следует, на /дата/ у ответчика имелись все необходимые документы для заключения спорного договора, в том числе правоустанавливающие документы (Свидетельство и договор купли-продажи); выписка из домовой книги; согласие супруги на продажу квартиры (нотариально заверенная), кадастровый паспорт на помещение. Данные документы были оформлены ответчиком до /дата/, в связи с чем суд полагает, что на /дата/ ответчик имел возможность заключить договор купли-продажи квартиры. Более того, истец на /дата/ получил другие документы по квартире: технический паспорт на квартиру; выписку из ЕГРП; справку об отсутствии задолженностей по квартире и коммунальным платежам; выписку из финансового лицевого счета.

Как следует спорная квартира в конце /дата/ года оценивалась специалистом, что подтверждается отчетом об оценке ... от /дата/ Суд, отмечает, что данный отчет является необходимым в некоторых банках для предоставления целевого кредита на приобретение квартиры. Указанный отчет в судебное заседание представил истец.

Намерение ответчика продать спорную квартиру за сумму в размере ..., подтверждается договором купли-продажи заключенным между Егоровым С.И. и ФИО от /дата/, в соответствии с которым квартира была продана за .... На регистрацию договора ответчик в УФРС по МО предоставил документы полученные до /дата/ года. Переход права собственности был произведен без узаконивания переноса газовой плиты и заложения оконного проема. Тем самым суд отмечает, что доводы истца о том, что для перехода права собственности на квартиру необходимо было узаконить перенос газовой плиты и заложение окна, несостоятельны.

Суд отмечает, что истица не представила доказательств того, что /дата/ у истицы имелись денежные средства на приобретение квартиры, так как если бы у нее на /дата/ имелись денежные средства, то последняя обратилась бы к ответчику с требованием о заключении договора купли-продажи, а также не получила бы /дата/ целевой кредит на приобретение квартиры в мкр.Сходня. г.о.Химки МО.

Суд считает, что договор купли-продажи квартиры между истцом и ответчиком не был заключен по вине истицы, которая не имела денежных средств на приобретение спорной квартиры.

Доказательством намерения ответчика продать спорную квартиру истице является выдача доверенностей сотрудникам Банка в котором истица желала получить кредит, ФИО и ФИО Доверенности были выданы /дата/ и /дата/ на получение документов в отношении спорной квартиры.

Представитель истца в судебном заседании не отрицал, что ФИО и ФИО, являются сотрудниками Банка в котором истица пыталась получить кредит.

Суд также отмечает, что все выше перечисленные факты подтверждают, что, ответчик сделал все возможное для выполнения обязательств по предварительному договору, в отличие от Галушкиной Ю.В., которая кредит на покупку квартиры так и неполучила, в связи с чем является ответственной стороной за неисполнение предварительного договора.

Деньги в сумме 60 000 рублей, полученные по предварительному договору ответчиком от истца, являются авансом, что подтверждено обеими сторонами в пяти пунктах из восьми вышеуказанного предварительного договора. При толковании договора (ст. 431 ГК РФ) принимается во внимание буквальное значение содержащихся слов и выражений. Соответственно, эта сумма не является задатком, как это указывает истец, со всеми вытекающими последствиями. Более того, если даже денежные средства являлись задатком, то не подлежали бы возврату истцу, так как в незаключении основного договора виновен истец.

Доводы истца о том, что ответчик обязан был с /дата/ по /дата/ привести спорную квартиру в пригодное для продажи состояние и узаконить перепланировку, не подтверждены материалами дела, так как доказательств того, что между истцом и ответчиком существовала договоренность о приведении помещения в первоначальное состояние или об узаконивании перепланировки, не имеется.

При вынесении решения суд учитывает, что Банк предоставил истцу /дата/ кредит на приобретение квартиры в мкр.Сходня, г.о.Химки МО большей площадью.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд принимает во внимание тот факт, что Отсутствие документов о согласовании переделки в квартире, не повлекло бы отказ в регистрации перехода права. При этом, на момент заключения предварительного договора истице было известно об изменении в квартире. Перепланировка не является ограничением прав покупателя и данная перепланировка не помешало бы Покупателю в случае совершения сделки рассматриваться как полноценный участник гражданского оборота.

Статья 421 ГК РФ, предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Часть 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Истец не предъявлял к ответчику требований о расторжении предварительного договора.

Тот факт, что основной договор не был заключен не может являться основанием к возврату аванса, так как стороны свободны в заключении договора и обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Суд, приходит к выводу, что спорные деньги являлись гарантом заключения в будущем договора купли-продажи и в случае если до /дата/ по вине истицы не будет заключен договор купли-продажи, то денежные средства должны были быть по взаимной договоренности остаться у ответчика. Ответчик рассчитывал на заключение в будущем договора купли-продажи квартиры и с учетом того, что рынок жилья мог измениться в сторону падения и стоимости квартиры уменьшиться, длительное время имея на руках денежные средства истца не предпринимал ни каких действий по реализации своей квартиры. И как следует из материалов дела, квартира была реализована в июле /дата/ по цене ниже, чем обговаривалось с истцом и ... рублей не покрывают убытки, которые понес ответчик в связи с незаключением договора купли-продажи.

При заключении предварительного договора стороны предусмотрели санкции в случае не заключения основного договора по вине покупателя, а именно аванс переданный в качестве гарантии заключения в будущем договора купли-продажи в случае уклонения покупателя от заключения договора, остается у продавца.

Суд, отказывает истцу во взыскании денежных средств, в том числе и во взыскании процентов по ст.395 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Галушкиной Ю.В. к Егорову С.И. о взыскании денежных средств отказать.

Данное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Химкинский городской суд в течение 10 дней.

Федеральный судья: Кучинский Е.Н.