РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 августа 2011 года г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе судьи Дубровина Д.Е., при секретаре Коноваловой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1092/11 по иску Поповой Е.Я. к ООО «Стройгрупп» о понуждении заключить договор, 3-и лица Администрация г.о. Химки Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по М.О. отдел по г. Химки,

УСТАНОВИЛ:

Истица с учетом окончательно измененных исковых требований обратилась в суд с иском к ответчику о понуждении заключить договор, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №-с предметом которого являлось обязанность сторон заключить в будущем, после получения разрешения на строительство жилого дома договор долевого участия в строительстве жилья, в котором ООО «Стройгрупп» будет выступать застройщиком, а гражданин – заказчиком.

ДД.ММ.ГГГГ Государственной экспертизой дано положительное заключение проекта объекта капитального строительства многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) по адресу: <адрес>

На основании заключения экспертизы, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Химки Московской области Ответчику было выдано разрешение на строительство № многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) площадью застройки <данные изъяты> кв.м. количество квартир - <данные изъяты>, в том числе однокомнатных - <данные изъяты> двухкомнатных - <данные изъяты>, трехкомнатных - <данные изъяты> в соответствии с проектом строительства «Многоэтажный жилой дом (незавершенное строительство)» (<адрес>) разработанным ЗАО УПР-2 «Агропроект» расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. На момент проведения строительной экспертизы проекта были построены три подъезда дома <данные изъяты> и <данные изъяты> Так же были возведены 6 этажей указанных подъездов. Земельные участки, которые находились на проектируемой территории подъезды № не перешли в собственность Ответчика, тем самым строительство согласно предыдущему проекту продолжать не представлялось возможным, ввиду чего проект и был изменен, в части увеличения этажности дома и переход его из 10 секционного в 3-х секционный. Таким образом, подъезды с номером №, стали существовать под номерами № Таким же образом изменилась и нумерация квартир. На основании списка соинвесторов номера квартир были изменены с указанием номера предварительного договора, номера квартиры по предварительному договору и настоящая нумерация в соответствии с изменением в проекте.

Истец согласен на все законные и соответствующие условиям предварительного договора доплатам, сборам и пошлинам, которые могут возникнуть в связи с корректировкой площади квартиры по данным органов БТИ. Несмотря на такое согласие, ответчик продолжает уклоняться от заключения договора долевого участия в строительстве жилья (квартиры).

С учетом указанных обстоятельств истица просила понудить ответчика ООО «Стройгрупп» заключить договор долевого строительства в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> существенным условием которого являются: Однокомнатная квартира, расположенная в (1) первом подъезде, на 6 (шестом) этаже, номер на площадке (слева на право от лифта) - 2, предварительный номер квартиры № площадь квартиры <данные изъяты> квадратных метров, в том числе площадь балкона <данные изъяты> квадратных метра Общая площадь квартиры <данные изъяты> кв. м. срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ, цена договора -<данные изъяты>, из расчета стоимости одного квадратного метра жилой площади <данные изъяты> НДС не облагается. При расчете за квартиру подлежат учету денежные средства в размере <данные изъяты>, оплаченные Истцом по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СтЭкс-К» что оформляется Соглашением о расчетах, являющимся неотъемлемой частью Договора долевого участия в строительстве.

Указанные денежные средства подлежат учету после уступки прав требования Истцом по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «СтЭкс-К» уступки права требования между Истцом и ООО «Стройгрупп» по отдельному соглашению. - Срок гарантии по объекту долевого строительства составляет 5 лет с момента получения Застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истца, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, иск не признал.

3-и лица Администрация г.о. Химки Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по М.О. отдел по г. Химки

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истица заключила предварительный договор долевого участия в строительстве жилья № с ООО «Стройгрупп», предметом которого являлось обязанность сторон заключить в будущем, после получения разрешения на строительство жилого дома договор долевого участия в строительстве жилья, в котором ООО «Стройгрупп» будет выступать Застройщиком, а Гражданин – Заказчиком.

П.1.2. предварительного договора №-с долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стороны указали, что характеристики квартиры – однокомнатная квартира, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <данные изъяты> кв.м., порядковый номер <данные изъяты>, вторая считая слева направо от лестничного марша, расположенная на 6 этаже в 8 подъезде жилого дома. Характеристики данной квартиры являются проектными и будут уточняться по данным органов технической инвентаризации (учета) объектов недвижимого имущества (п.3.2 предварительного договора).

В главе 4 предварительного договора №-с долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили существенные условия договора долевого участия. В п. 4.3. стороны указали, что общая стоимость квартиры будет составлять <данные изъяты> руб. При зачете за квартиру подлежат учету денежные средства в размере <данные изъяты> руб., оплаченные истицей (Заказчиком) по Договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между истицей и ООО «СтЭкс-К». Указанные денежные средства подлежат учету после уступки прав требования Гражданкой (Заказчиком) по Договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ООО «СтЭкс-К», что оформляется соглашением о расчетах.

Истица (Заказчик) в течение одного месяца с момента подписания настоящего Договора перечисляет на расчетный счет Общества (Застройщика) гарантийный взнос, составляющий 40% от суммы в размере <данные изъяты> руб., которая является разницей между общей стоимостью квартиры, указанной в настоящем пункте данного Договора, и суммой, оплаченной Заказчиком по Договору №, и которая устанавливается Соглашением о расчетах между Обществом (Застройщиком) и Гражданкой (Заказчиком), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Указанная сумма целевым назначением направляется на отселение граждан и выкуп земельного участка под строительство. Оставшиеся 60% от указанной суммы оплачиваются Гражданкой (Заказчиком) после окончания строительства до подписания Акта о передаче квартиры.

Согласно п. 4.4 предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, в случае корректировки общей проектной площади квартиры, указанной в п.1.2. настоящего Договора, по данным фактических обмеров органов БТИ, и увеличения Фактической площади квартиры по отношению к проектной площади квартиры (п.1.2. Договора), общая стоимость квартиры по Договору долевого участия будет определена на основании Фактической площади, исходя из стоимости <данные изъяты> кв.м., закрепленной в п.4.4. настоящего Договора.

В соответствии с п.4.5. в общую стоимость квартиры по Договору долевого участия не включены и оплачиваются Гражданином (Заказчиком) отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи; расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия документов органов БТИ, а также налоги, расходы по коммунальным платежам, эксплуатационным услугам и иные расходы, связанные с содержанием и технической эксплуатацией жилого дома, в котором расположена квартира – начиная с даты приемки квартиры Гражданином (Заказчиком) по Акту до даты регистрации права собственности Гражданина (Заказчика) на квартиру в дальнейшем.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройгрупп» и истицей было заключено соглашение № об уступке права требования (цессии), согласно которому истица передает, а Общество принимает на себя право требования по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на соинвестирование между ним и ООО «СтЭкс-К», в строительстве дома по адресу: <адрес>

Актом к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ООО «Стройгрупп» документы в подлиннике: договор № на соинвестирование между ним и ООО «СтЭкс-К», а также платежные документы, подтверждающие оплату истцом инвестиционного взноса по вышеуказанному договору, которые в свою очередь были переданы Обществом на ответственное хранение истцу.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было также заключено соглашение № о расчетах, которым ООО «Стройгрупп» производится зачет денежного обязательства в размере <данные изъяты> руб., а остаток денежных средств в размере <данные изъяты> руб. истец обязуется перечислить ответчику.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1, ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

Суд отмечает, что по предварительному договору стороны (ООО «Стройгрупп» и истица) обязались в соответствии со ст. 429 ГК РФ заключить договор участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (п.3.1. договора).

П.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что договор о долевом участии в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 4 ст. 4 указанного Закона в договоре долевого участия должны содержаться условия об определении подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий он считается незаключенным (п. 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ).

Как указал в судебном заседании представитель ответчика, квартира и ее параметры, как предмет инвестирования истицей, определена в п. 1.2. предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, а именно однокомнатная квартира, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, порядковый номер на этаже <данные изъяты>, вторая считая слева направо от лестничного марша, расположенная на 6 этаже в 8 подъезде жилого дома. Параметры квартиры, указанные в Предварительном договоре взяты из Договора заключенного истицей и ООО «СтЭкс-К». На момент заключения данного Договора проект дома в окончательном варианте разработан и утвержден не был.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Государственной экспертизой дано положительное заключение проекта объекта капитального строительства Многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) по адресу: <адрес>

На основании заключения госэкспертизы, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Химки Московской области ООО «Стройгрупп» было выдано разрешение на строительство № № многоэтажного жилого дома (незавершенное строительство) площадью застройки <данные изъяты> кв.м., количество квартир всего – <данные изъяты>, в том числе однокомнатных – <данные изъяты>, двухкомнатных – <данные изъяты>, трехкомнатных – <данные изъяты> в соответствии с проектом строительства «Многоэтажный жилой дом (незавершенное строительство)» (<адрес>), разработанным ЗАО УПР-2 «Агропроект»), расположенного по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), со сроком действия – до ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено, что согласно утвержденному проекту и разрешению на строительство в строящемся доме предусмотрено <данные изъяты> квартир, квартиры с порядковым номером <данные изъяты>, а также проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в спорном доме не существует.

В судебном заседании стороной ответчика был представлен проект договора № долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, существенными условиями которого являются:

- однокомнатная квартира, расположенная в 1-ом подъезде на 10 этаже, номер на площадке, предварительный номер квартиры <данные изъяты>, фактическая площадь которой составляет <данные изъяты> кв.м сумма долга составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты обусловлен как характером нарушения прав Истца, так и тем материально-правовым результатом, к которому стремится Истец, обращаясь в суд.

Истец вправе из предусмотренных законом способов выбрать тот способ защиты права, с помощью которого его нарушенное право будет защищено (восстановлено) наиболее эффективно.

Суд, разрешая спор по существу, проверяет обоснованность и правомерность заявленных требований и не вправе изменять предмет и основания иска.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Частью 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Заключая предварительный договор долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, стороны пришли к соглашению, что его предметом является однокомнатная квартира, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м, порядковый номер на этаже <данные изъяты>, вторая считая слева направо от лестничного марша, расположенная на 6 этаже в 8 подъезде жилого дома. При этом суд отмечает, что параметры квартиры, указанные в Предварительном договоре, взяты из Договора, заключенного истицей с ООО «СтЭкс-К», что не отрицалось сторонами в судебном заседании.

Между тем, суд, учитывая, что согласно утвержденному проекту и разрешению на строительство в строящемся доме предусмотрено 238 квартир, квартиры с порядковым номером <данные изъяты>, а также проектной площадью <данные изъяты> кв.м. в спорном доме не существует, а согласно проекту договора долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, стороной ответчика был предложен другой предмет договора, фактическая площадь которого существенно изменилась в сторону увеличения по сравнению с указанным в предварительном договоре № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, при этом стоимость квадратного метра квартиры осталась прежней, что, по мнению суда, никоим образом не ущемляет прав истицы, размер суммы которую необходимо оплатить истице составил <данные изъяты> руб.

Кроме того, суд, принимая во внимание, что в предварительном договоре отсутствуют такие условия как срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, так и гарантийный срок на объект долевого строительства, которые в силу п.4 ст.4 ФЗ N 214-ФЗ должны содержаться в договоре долевого участия, не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ООО «Струйгрупп» заключения договора долевого участия в строительстве жилья на условиях предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем приходит к выводу об отказе в иске в указанной части.

При этом суд отмечает, что сторона ответчика в судебном заседании предлагала стороне истца заключить договор долевого участия в строительстве жилья с учетом изменения проекта строящегося дома и разрешения на его строительство.

Довод истца о том, что ООО «Стройгрупп» незаконно предлагает заключить соглашение о расчетах после заключения договора долевого участия в строительстве, которым все оригиналы договоров и платежных документов с ООО «Инвестиционная компания «Мономах» передаются по акту и хранятся у ответчика, суд отклоняет как не имеющий правового значения для разрешения конкретного спора в рамках заявленных требований. При этом суд отмечает, что актом к соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ истец уже в свою очередь передал ООО «Стройгрупп» документы в подлиннике: договор № на соинвестирование между ним и ООО «СтЭкс-К», а также платежные документы, подтверждающие оплату истцом инвестиционного взноса по договору с ООО «СтЭкс-К», которые были переданы Обществом на ответственное хранение истице.

Довод истицы, что ООО «Стройгрупп» навязывает заключение договора возмездного оказания услуг, а именно оплату регистрации договора в сумме <данные изъяты> руб., цена которой сильно завышена, а в случае отказа в его подписании уклоняется от заключения договора долевого участия, суд находит несостоятельной, поскольку истице предлагалось заключить договор долевого участия в строительстве жилья с учетом изменения проекта строящегося дома и разрешения на его строительство, кроме того, п.4.5. предварительного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению, что в общую стоимость квартиры по Договору долевого участия не включены и оплачиваются Гражданином (Заказчиком) отдельно расходы по государственной регистрации Договора долевого участия, в том числе все необходимые сборы/пошлины и платежи; расходы на изготовление необходимых для регистрации Договора долевого участия документов органов БТИ; а также налоги, расходы по коммунальным платежам, эксплуатационным услугам и иные расходы, связанные с содержанием и технической эксплуатацией жилого дома, в котором расположена квартира – начиная с даты приемки квартиры Гражданином (Заказчиком) по Акту до даты регистрации права собственности Гражданина (Заказчика) на квартиру в дальнейшем.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Поповой Е.Я. к ООО «Стройгрупп» о понуждении заключить договор отказать.

Обеспечительные меры в виде запрета ООО «Стройгрупп» совершать любые сделки в отношении жилого помещение по адресу: <адрес> - по списку соинвесторов, (кв. № по предварительному договору) вторая считая слева на право от лестничного марша. Незавершенного строительства расположенного на земельном участке, кадастровый номер земельного участка<данные изъяты>, адрес земельного участка: <адрес>, а также запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по М.О. отдел по г. Химки производить государственную регистрацию любых сделок в отношении указанной квартиры сложить после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней.

Федеральный судья: