Дело № 2- 105/2011
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 мая 2011 года г. Харовск
Харовский районный суд Вологодской области в составе судьи Юдиной Л.Н.,
при секретаре Рыжковой И.Б.,
с участием истца Шумилова В.Н.,
представителя ответчика ООО «Приоритет» Зайцева И.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шумилова В.Н. к ООО «Приоритет», администрации муниципального образования г. Харовск об обязании проведения капитального ремонта кровли жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Шумилов В.Н. обратился в суд с иском к ООО «Приоритет» об обязании проведения капитального ремонта кровли жилого дома, указав в обоснование следующее.
Он (Шумилов В.Н.) является собственником квартиры, расположенной по адресу: Х.. Данный жилой дом относится к муниципальному жилому фонду и находится в ведении ООО «Приоритет», которое не исполняет требования жилищного законодательства, касающиеся проведения ремонта мест общего пользования, а именно крыши дома. Данный дом введен в эксплуатацию в Х. году. За это время крыша пришла в аварийное состояние - зимой на чердаке лежит снег, а в другое время года – его квартиру заливают воды от таяния снега и дожди. Он (Шумилов В.Н.) неоднократно обращался в уполномоченные организации с заявлениями о проведении ремонта кровли, однако указанный ремонт не был произведен. Ремонт кровли дома был включен в план капитального ремонта на Х. год, но не был утвержден муниципальным собранием г. Харовска. Из ответов ООО «Приоритет» видно, что дом включен в план капремонта на Х. год, но был отклонен Советом Муниципального образования. Он своевременно вносит плату за содержание и текущий ремонт жилого помещения, долгов по их уплате не имеет.
В своем заявлении истец просит суд обязать ответчика ООО «Приоритет» произвести капитальный ремонт кровли жилого дома по адресу: Х..
В судебном заседании истец Шумилов В.Н. поддержал заявленные исковые требования, а также позицию, изложенную в предыдущем судебном заседании, просил удовлетворить заявленные требования, ссылаясь на то, что дому уже Х. лет, а капитального ремонта не проводилось, крыша находится в аварийном состоянии. С актом обследования кровли жилого дома от Х. не согласен, поскольку в акте указано, что кровля дома находится в технически исправном состоянии и в тоже время нуждается в капитальном ремонте.
В предыдущем судебном заседании истец Шумилов В.Н. пояснил, что в соответствии с действующим жилищным законодательством организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли; защиту конструкций от протечек кровли; устранять неполадки, не допуская дальнейшего развития деформации в кровле; неисправности, являющиеся причиной протечек кровли должны быть устранены в сроки – в течение суток.
В соответствии с ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управляющая компания многоквартирным домом должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Часть 1 ст. 7 Федерального закона «О защите прав потребителей» закрепляет право потребителя на то, чтобы услуга при обычных условиях ее использования была безопасна и не причиняла вред имуществу потребителя.
Пункт 10 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года предусматривает, что общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
В пункте 42 этих же Правил установлено, что управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
Из имеющихся в деле фотографий видно состояние комнаты, в которой из-за протечек в крыше образовалась черная плесень, в связи с чем в данной комнате проживать невозможно.
В пункте 2.1.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.09.2003 года N 170 предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций.
В Х. году Х. был передан в оперативное управление ООО «Приоритет». В ответе на коллективное обращение жильцов дома четко сказано, что ООО «Приоритет» знает и очень обеспокоено состоянием кровли и необходимости ее ремонта, что совсем противоположное указано в отзыве на исковое заявление.
Отсутствие решения, принятого общим собранием собственников многоквартирного дома о проведении ремонта общего имущества и, следовательно, источников его финансирования не означает, что управляющая компания освобождена от ответственности за нарушение Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.
В Правилах содержания общего имущества определены требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого дома, указаны параметры и условия, которым в целях безопасности и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников и включения ими соответствующих работ и услуг в договор управляющей компании.
Вся кровля дома покрыта заплатами, шифер во многих местах лопнул. Отсутствует герметичность в местах сопряжения кровли с вентиляционными шахтами, там огромные дыры. Зимой снег, а весной, летом и осенью по кирпичной кладке шахт дождевая вода скатывается в квартиры. Гниют стропильные столбы и обрешетка, когда они рухнут, то затраты будут гораздо серьезнее. Крыша дома требует капитального ремонта. Необходимость проведения капитального ремонта возникла в Х. году.
Представитель ответчика ООО «Приоритет» Зайцев И.С. исковые требования Шумилова В.Н. не признал, поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве и в предыдущем судебном заседании. Дополнительно пояснил, что согласно акту обследования кровли спорного жилого дома от Х. кровля по сроку эксплуатации требует проведения капитального ремонта, однако выявленные недостатки возможно устранить путем проведения текущего ремонта кровли дома. Все квартиры дома, в котором проживает истец, находятся в собственности жильцом. Муниципального жилья в данном доме не имеется. Истец ни разу не производил оплату капитального ремонта общего имущества дома, поскольку данный платеж не входит в структуру обязательных платежей.
В письменном отзыве на иск ООО «Приоритет» исковые требования Шумилова В.Н. не признал, пояснив следующее.
Собственники многоквартирного жилого дома избрали способ управления путем выбора управляющей организации – ООО «Приоритет». В соответствии с п.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме (далее – МКД) относится принятие решений о ремонте общего имущества в МКД.
Согласно ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников помещений в МКД об оплате расходов на капитальный ремонт МКД принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта. Таких решений общим собранием собственников помещений в МКД не принималось, иного способа порядка проведения ремонтов жилищным законодательством не предусмотрено.
Частью 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрена обязанность всех собственников помещений несения расходов на капитальный ремонт МКД.
Финансирование и софинансирование капитальных ремонтов многоквартирных жилых домов в субъектах РФ осуществляется на условиях и в порядке ФЗ от 21.07.2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и принятых на основании и во исполнение нормативных актов субъектов РФ и муниципальных образований.
Порядок предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов в г. Харовске утвержден Постановлением главы города Харовска от 15.09.2008 г. № 56.
Оценка обращений товариществ собственников жилья (далее –ТСЖ) и управляющих организаций для ранжирования многоквартирных домов, собственники которых претендуют на получение финансовой поддержки на проведение капитального ремонта производится органами местного самоуправления муниципальных образований области. То есть обязанность финансирования капитальных ремонтов возлагается на областной бюджет, местный бюджет и самих собственников в соответствующих долях.
В отношениях по капитальному ремонту, управляющая организация выступает от своего имени в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, путем заключения муниципальных контрактов на проведение капитальных ремонтов в качестве заказчика, осуществляет контроль за проведением работ, выполнением условий контракта.
Условия и порядок выбора подрядной организации определяется Порядком привлечения ТСЖ, жилищным ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками жилого дома управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, утвержденным постановлением Правительства Вологодской области от 13.05.2008 г. № 967.
В соответствии с п.2 указанного Порядка, заказчики (управляющая организация), получив уведомление органов местного самоуправления о решении распределения средств между многоквартирными домами, включенными домами в областную адресную программу, размещают информацию о привлечении подрядных организаций в доступных населению средств массовой информации.
Таким образом, обязанность по включению в областную адресную программу и распределение средств на многоквартирные дома, возложена на органы местного самоуправления. Следовательно, обязанность по проведению капитального ремонта того или иного многоквартирного дома является обязанностью органов местного самоуправления и не зависит от управляющей организации.
В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме. Собственниками Х., плата за капитальный ремонт дома в ООО «Приоритет» не вносилась. Также она не предусмотрена и договором управления многоквартирным домом. Следовательно, у ООО «Приоритет» отсутствуют обязательства по его проведению. От имени собственника муниципальных жилых помещений выступает муниципального образования город Харовск, что соответственно также обязано нести расходы, на принадлежащие ему жилые помещения, в том числе и проведение капитального ремонта. До принятия мер по включению жилого дома в адресную программу финансирования капитального ремонта жилого дома и выделения на это денежных средств, какие – либо обязательства и возможности по проведению капитального ремонта дома у ООО «Приоритет» отсутствуют.
В предыдущем судебном заседании представитель ответчика ООО «Приоритет» Зайцев И.С. суду пояснил, что в соответствии со ст.ст. 44, 43 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников дома. Общее собрание собственников дома является компетентным органом по управлению многоквартирным домом. Собственниками дома, в котором проживает истец, в качестве управляющей компании выбрана управляющая компания ООО «Приоритет», договор на управление многоквартирным домом подписан всеми собственниками жилых помещений.
В п. 4.2 данного договора сказано, что оплата собственником услуг включает в себя плату за содержание и ремонт, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и техническому ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В п. 1.10 договора на управление многоквартирным домом указано, что размер платы за капитальный ремонт утверждается решением общего собрания собственников в зависимости от запланированных работ и их стоимости. Плата за капитальный ремонт не входит в плату на ремонт и содержание и является дополнительной.
Решения по дополнительной оплате на общем собрании собственников жилых помещений дома не утверждалось, данная сумма отсутствует и в договоре на управление многоквартирным домом. Имеется приложение № 2, где указано, что плата взимается только за содержание и текущий ремонт. Плата за содержание и текущий ремонт не была принята собственниками жилых помещений на общем собрании, она была рассчитана на основании тарифов установленных Советом муниципального образования город Харовск от 25.02.2011 года № 5 «Об установлении размера платы за жилое помещение в муниципальном образовании город Харовск на 2011 год». К этому решению имеется приложение № 1 – это перечень работ, входящих в плату на текущий ремонт, в нем отсутствует капитальный ремонт каких-либо конструкций. Кровля дома по сроку эксплуатации требует проведения капитального ремонта.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования г. Харовск.
Надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела представитель администрация муниципального образования г. Харовск в суд не явился, в деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
Суд с учетом положительного мнения сторон считает возможным рассмотреть дело в отсутствие данного соответчика.
В письменном отзыве на иск администрация муниципального образования г. Харовск заявленные Шумиловым В.Н. исковые требования не признала по следующим основаниям. В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ объектами общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме являются межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши: ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое,. унитарно-техническое и иное оборудование.
На основании изложенного и согласно ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст.ст. 44, 156, 158 Жилищного кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений.
Учитывая изложенное, администрация муниципального образования г. Харовск просит признать администрацию ненадлежащим ответчиком.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд считает, что исковые требования Шумилова В.Н. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Из имеющейся в материалах дела выкопировки из технического паспорта на многоквартирный жилой дом по адресу: Х., видно, что данный дом является двенадцати квартирным жилым домом, Х. года постройки. Кровля дома изготовлена из шифера по деревянным стропилам. По состоянию на Х. крыша имеет Х.% износ. Сведений по техническому износу на текущую дату не имеется, в виду отсутствия заявки на проведение инвентаризации жилого дома.
Из акта обследования кровли жилого дома по адресу: Х., следует, что по сроку эксплуатации требуется капитальный ремонт покрытия крыши. Выявленные нарушения можно устранить при текущем ремонте. Пунктом 2 ч.1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
В суде установлено, что все квартиры в указанном доме находятся в собственности граждан.
В соответствии с ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещение в этом доме.
В судебном заседании установлено, что Шумилову В.Н. передана в собственность трехкомнатная квартира по адресу: Х. на основании договора на передачу в собственность граждан квартир от Х..
В ходе судебного разбирательства установлено, что кровля указанного жилого дома в момент передачи квартиры в собственность истца не требовала проведения капитального ремонта.
Как пояснили в судебном заседании истец Шумилов В.Н. и представитель ответчика ООО «Приоритет» Зайцев И.С. необходимость проведения капитального ремонта кровли жилого Х. возникла в Х. году, что также следует из ответа Х. на заявление Шумилова В.Н. от Х..
Из ответа администрации Харовского муниципального района на запрос суда от Х., следует, что решением муниципального собрания Харовского района от 19 октября 20007 года №68 была принята программа «Комплексный капитальный ремонт и реконструкция жилищного фонда Харовского муниципального района на 2008-2010 годы», в соответствии с которой жилой дом по адресу: Х. был включен в список на проведение капитального ремонта кровли. Данная программа предусматривала софинансирование проведения капитальных ремонтов их федерального, областного, местного бюджетов и средств собственников жилых помещений. Но в связи с отсутствием финансирования указанная программа не действовала и не была реализована. С Х. года действуют областные адресные программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов в муниципальных образованиях Вологодской области», которые финансируются Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на основании Федерального закона от 21 июля 2007 года №185-ФЗ. Основным условием первоочередного участия в данной программе является создание товарищества собственников жилья в конкретном жилом доме. В доме по Х. товарищество собственников жилья не было создано.
Как следует из ответа на запрос администрации муниципального образования г. Харовск от Х., с Х. (с момента создания администрации города) по Х. решений общего собрания собственников жилых помещений дома по адресу: Х. проведении капитального ремонта в администрацию города не поступало. На территории муниципального образования г. Харовск плата за капитальный ремонт не входила в структуру платежей граждан.
Таким образом, обязательства бывшего наймодателя по производству капитального ремонта общего имущества, а именно кровли многоквартирного дома в момент передачи квартиры в собственность истца отсутствовали. Обязанность администрации по проведению капитального ремонта жилых домов, помещения которых находятся в частной собственности, законом не предусмотрена.
В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с ч.1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, обязанность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, занимаемых собственниками жилых помещений возложена на самих собственников пропорционально размеру общей площади данных жилых помещений.
Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
С Х. дом по адресу: Х. передан в управление ООО «Приоритет» на основании договора управления жилым фондом, заключенного между администрацией муниципального образования г.Харовск, выступающей в качестве Заказчика от лица нанимателей и собственников жилых помещений с одной стороны и ООО «Приоритет», выступающего в качестве Управляющей организации с другой стороны. Согласно условиям данного договора ООО «Приоритет» приняло на себя обязательства по надлежащему содержанию общего имущества жилого фонда, кроме проведения капитального ремонта.
Позднее, собственники Х. на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома Х. выбрали в качестве управляющей компании ООО «Приоритет».
В суде установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор управления многоквартирным домом от Х.. В соответствии с условиями данного договора (п. 2.1.1, 2.1.5, 3.1.2 договора) исполнитель – ООО «Приоритет» взял на себя обязательства по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, выполнению работ и оказанию услуг по содержанию общего имущества (кроме капитального ремонта) согласно перечню, указанному в Приложении №2 к данному договору. Пунктом 1.10 договора предусмотрено, что решение о проведении работ по капитальному ремонту принимается общим собранием собственников помещений. При принятии решения о проведении работ по капитальному ремонту утверждается перечень таких работ и сроки их выполнения. Размер платы за капитальный ремонт утверждается решением общего собрания собственников в зависимости от запланированных работ и их стоимости. Плата за капитальный ремонт не входит в плату за ремонт и содержание и является дополнительной. Согласно п. 4.1 договора плата за содержание и ремонт включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. По данному договору ООО «Приоритет» направляет истцу платежные документы по оплате предоставленных услуг, а истец производит их оплату.
В ходе судебного разбирательства установлено, что общих собраний собственников спорного жилого дома по поводу проведения капитального ремонта общего имущества дома не проводилось. Истец, как и все остальные собственники данного жилого дома не вносил плату за капитальный ремонт общего имущества жилого дома, что также не оспаривалось истцом в ходе рассмотрения данного дела, следовательно, обязательств у ООО «Приоритет» по проведению капитального ремонта кровли спорного жилого дома не возникло.
Учитывая то обстоятельство, что в Х. году Х. доме по Х. передана в собственность истца, а необходимость проведения капитального ремонта кровли дома возникла в 2008 году, а также то, что истец не вносил плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, суд приходит к выводу, что требования истца к ООО «Приоритет», администрации муниципального образования г. Харовск об обязании произвести капитальный ремонт кровли дома не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявленных исковых требований Шумилову В.Н. к ООО «Приоритет», администрации муниципального образования г. Харовск об обязании проведения капитального ремонта кровли жилого дома отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Вологодский областной суд через Харовский районный суд в течение десяти дней со дня подготовки решения в окончательной форме.
Судья