№ 2-737/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 06 октября 2011 года г. Москва Хамовнический районный суд г. Москвы, в составе председательствующего федерального судьи Щербаковой А.В., при секретаре Карсакове С.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-737/11 по иску Рязанов А.Н., Санчеса Рязанов А.Н., Рязанов А.Н. к Рязанов А.Н. о признании недействительным в силу ничтожности Договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части предоставления нежилых помещений, признании недействительным зарегистрированное право собственности, признании право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, признании право собственности за каждым в праве общей собственности, обязании не чинить препятствий, УСТАНОВИЛ: Рязанов А.Н., Санчес Т.А.Н., Гуторина Т.А. обратились в суд с иском к Рязанов А.Н. (с учетом уточнений том 1 л.д. 146-147, 168-173, том 2 л.д. 115-121, 161-167) о признании недействительным в силу ничтожности Договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части предоставления нежилых помещений, признании недействительным зарегистрированное право собственности, признании право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, признании право собственности за каждым в праве общей собственности, обязании не чинить препятствий, ссылаясь на то, что они являются собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>. В декабре 2010 года им стало известно о том, что часть помещений, в силу закона, являющихся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, оформлены в собственность Рязанов А.Н., а именно в собственности ответчика оформлены нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа: - площадью 38,3 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение – водомерный узел. Насосная); - площадью 22 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение - насосная); - площадью 83 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (коридор); - площадью 0,5 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта № (тамбур). Данное имущество является общим имуществом в многоквартирном доме. Регистрация на имя ответчика права собственности на указанные нежилые помещения дома, нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, истцы вынуждены обратиться в суд. Истцы в судебное заседание не явились, воспользовались своим правом на ведение дела через представителей. Представители истцов ФИО7, ФИО8, ФИО9 в судебное заседание явились, просили суд удовлетворить исковые требования (том 1 л.д. 23-26). Ответчик Рязанов А.Н. и представитель ФИО10 (том 1 л.д. 37) иск не признали, просили применить срок исковой давности. Представитель третьего лица ТСЖ «ФИО34» в судебном заседании исковые требования поддержал (том 1 л.д. 67-70). Представитель третьего лица ЗАО «ФИО33» ФИО11 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, ранее письменно просил суд рассмотреть дело в его отсутствие (том 1 л.д. 148-150). Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При рассмотрении дела судом установлено, что истцы являются собственниками помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, а именно: Рязанов А.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение № (площадью 255,1 кв.м.) в <адрес>, Санчес Рязанов А.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение № (площадью 256,7 кв.м.), Рязанов А.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение № (площадью 251,9 кв.м.) (том 1 л.д. 15-17). В собственность Рязанов А.Н. оформлены нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа: - площадью 38,3 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение – водомерный узел. насосная); - площадью 22 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение - насосная); - площадью 83 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (коридор); - площадью 0,5 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта № (тамбур) (том 1 л.д. 8-11, 38-41, 86-87). В судебном заседании представители истцов пояснили суду, что данное имущество является общим имуществом в многоквартирном доме. Регистрация на имя ответчика права собственности на указанные нежилые помещения дома, нарушает права собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, истцы вынуждены обратиться в суд. Ранее по данному вопросу представители ТСЖ «ФИО43» обращались к Мэру Москвы о возврате в состав общего имущества спорных помещений (том 1 л.д. 72-74), согласно протокола от ДД.ММ.ГГГГ, обращение рассмотрено и было принято решение о том, что водозаборный узел является объектом жизнеобеспечения многоквартирного <адрес> по 1-му <адрес> и обслуживает всех граждан, проживающих в доме. Оформление прав собственности на водозаборный узел коммерческой организации ЗАО «Константа» нельзя считать обоснованным, поскольку данное обстоятельство привело к прямой зависимости граждан от ЗАО «Константа». В соответствии с федеральным законодательством, передача прав собственности на общее имущество возможна только в судебном порядке. Также было принято решение о проведении комиссионного обследования помещений в доме на предмет их соответствия признакам общего имущества. Кроме того, из материалов дела усматривается, что <адрес> Хамовники также были рассмотрены обращения граждан, в ходе рассмотрения обращений было установлено, что жилой дом построен в соответствии с постановлением Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении в пользование земельного участка по вл. 8-10 по 1-му <адрес> ФИО16 под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой (ЦАО)». Дом введен в эксплуатацию в соответствии с распоряжением префекта ЦАО от ДД.ММ.ГГГГ №-р. В соответствии с п. 1 постановления Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок предоставляется в аренду сроком на 49 лет ЗАО «ФИО35 под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой и его последующей эксплуатации (том 2 л.д. 47-49). В соответствии с п. 4 указанного постановления ФИО18» подлежат передаче в собственность 100% площадей построенного комплекса, в т.ч. на жилые помещения. Доля городской собственности в доме отсутствует. ДД.ММ.ГГГГ управой района Хамовники было проведено совещание с представителями ЗАО «ФИО37» и ТСЖ «ФИО38». В ходе совещания представитель ТСЖ «ФИО36 проинформировала, что управление домом в настоящее время осуществляет ТСЖ «ФИО39». Прием сточных вод осуществляется по договору между ФИО24 и МГУП «ФИО40». Забор питьевой воды осуществляется из скважины, находящейся в ведении застройщика дома. Представитель ЗАО «ФИО41» (ФИО11) проинформировал, что ЗАО регулярно проводит проверку питьевой воды. Поступление в систему некачественной воды было вызвано проведением профилактических работ и носило разовый кратковременный характер (том 1 л.д. 75-76). Данные обстоятельства не оспаривались сторонами в судебном заседании. Также представители истцов предоставили суду Акты, согласно которым в спорные помещения доступ жильцам закрыт (том 1 л.д. 77-85). В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 2,5-7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) и др. При рассмотрении дела, судом установлено, что спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, данный факт подтвержден проектной и технической документацией на дом (том 1 л.д. 12, 54-57, том 2 л.д. 9-12, 112), а именно из материалов дела усматривается, что спорное имущество является техническим: водомерным узлом, насосной, техническим коридором, техническим тамбуром, данное обстоятельство также подтверждено ответом на запрос суда из Московского городского бюро технической инвентаризации (том 1 л.д. 49-53, 193-201). Довод представителя ответчика о том, что данные помещения были переведены в подсобные, что подтверждено кадастровым паспортом на спорное имущество (том 1 л.д. 89-108, том 2 л.д. 35-46), суд не может принять во внимание, поскольку оснований перевода спорных помещений из технических в подсобные, суду представлено не было, а кроме того, согласно ответа из МГБТИ текущая инвентаризация спорных помещений с даты последнего обследования ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ТБТИ не проводилась. Из письма МГУП «ФИО25 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что абонентом по проводному вводу № от ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась организация ЗАО «ФИО42». Водоснабжение в указанный период от городской водопроводной сети не осуществлялось. С ДД.ММ.ГГГГ после перезаключения договора абонентом является ТСЖ «ФИО26». В соответствии с их обращениями водопроводный ввод был расконсервирован, произведено открытие задвижек в городском колодце. При техническом обследовании ДД.ММ.ГГГГ установлено, что задвижки на водомерном узле закрыты, водоснабжение не осуществляется (том 1 л.д. 130). Довод ответчика о том, что в спорных помещениях отсутствует какое-либо оборудование, что подтверждено экспертизой, которая была проведена Рязанов А.Н., а также Актом осмотра помещений, проведенного по запросу суда сторонами по делу (том 1 л.д. 118-129, 152-163, том 2 л.д. 14-32), суд также не может принять во внимание, поскольку в судебном заседании ответчик подтвердил суду, что именно через спорные помещение должно быть подключение к ФИО29, но поскольку дом снабжается водой из скважины, данного подключения к ФИО28 не было и оборудование отсутствует. Более того, в материалах дела имеется письмо от ДД.ММ.ГГГГ из МГУП «ФИО27», согласно которого, было проведено обследование жилого дома по адресу: 1-й <адрес>. В результате обследования установлено, что водопроводный ввод находится в помещении № (площадью 38,3), что соответствует предоставленному генплану. Присоединение к городской водопроводной сети осуществляется в городском колодце № (том 2 л.д. 7), таким образом, отсутствие оборудование не свидетельствует о том, что данные помещения не являются техническими. Поскольку спорное имущество является общим имуществом многоквартирного дома, регистрация на имя Рязанов А.Н. права собственности на указанное имущество, нарушают права собственников помещений многоквартирного дома. В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Аналогичные права собственников жилых помещений в многоквартирном доме закреплены в ст. 36 ЖК РФ. Довод представителя ответчика о том, что истцы не обладают правом на обращения в суд с данным иском, суд не может принять во внимание, поскольку согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Таким образом, истцы обладают субъективным материально-правовым интересом в рассмотрении данных требований судом, направленных на защиту прав собственников общего имущества дома. Согласно ст.ст. 244, 246,247 ГК РФ следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, установленном судом. Довод представителя ответчика и ответчика в судебном заседании о том, что в данном доме отсутствует подключение к Мосводоканалу, поскольку проектной документацией предусмотрено обеспечение дома водой из артезианских скважин, в связи с чем, данные нежилые помещение были переведены из технических в подсобные помещения, а поэтому не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, суд не может принять во внимание, поскольку согласно п. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользовании иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. В судебном заседании ответчик пояснил суду, что согласно договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, вл. 8-10 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «ФИО30» и Рязанов А.Н., в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса, Инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере не менее 1470 кв.м. жилой и 1340 кв.м. нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. ДД.ММ.ГГГГ между Рязанов А.Н. и ЗАО «ФИО32 было заключено Дополнительное соглашение № к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых Инвестору площадей, в отношении нежилых помещений до 4336 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ЗАО «ФИО31» было подписано Дополнение к приложению № к Договору инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой, в том числе и спорные помещения (том 1 л.д. 109-117). Таким образом, данные сделки совершены в соответствии с требованиями закона и не оспорены истцами. Данные сделки оформлены в установленном законом порядке и на спорные помещения у Рязанов А.Н. оформлено право собственности, что подтверждено свидетельствами о регистрации права собственности нежилых помещений. Однако с данным доводом суд согласиться не может, поскольку передавая в собственность Рязанов А.Н. спорные нежилые помещения и признавая за Рязанов А.Н. право собственности на них, стороны действовали в нарушение закона. Таким образом, указанный Договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, вл. 8-10 в четвертой редакции от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнение к приложению № к Договору инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части передачи ФИО12 спорных нежилых помещений, не соответствует требованиям закона, а именно требованиям действующего на момент совершения сделки ст. 8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 290 К РФ. Согласно п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № также разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Доля в праве общей собственности на общее имущество пропорционально размеру общей площади помещений, принадлежащих каждому из собственников здания. Однако, требования истцов о признании за каждым из них конкретной доли в праве общей долевой собственности удовлетворению не подлежат, поскольку не основаны на законе. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При вышеизложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истцов в части признания недействительным в силу ничтожности Договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части передачи в собственность Рязанов А.Н. нежилых помещения, а также признании право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома должен быть признан недействительным, в связи с чем, исковые требования в указанной части, а также требования о нечинении препятствий в пользовании спорными помещениями подлежат удовлетворению. Сведения о праве собственности Рязанов А.Н. на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа: - площадью 38,3 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение – водомерный узел. Насосная); - площадью 22 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (техническое помещение - насосная); - площадью 83 кв.м. кадастровый (условный) номер объекта № (коридор); - площадью 0,5 кв.м, кадастровый (условный) номер объекта №-866 (тамбур) должны быть исключены из регистрационной записи в ЕГРП, а помещения должны быть возвращена собственникам многоквартирного дома. Довод ответчика о том, что истцами пропущен срок исковой давности, поскольку заключая договор соинвестирования строительства в 2004 году, истцы были поставлены в известность о том, что они приобретают право получения в собственность только проинвестированные ими жилые помещения (квартиры), а иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять во внимание, поскольку в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. В судебном заседании установлено, что о нарушенном своем праве истцы узнали лишь в декабре 2010 года, когда истцам стало известно о зарегистрированном праве Рязанов А.Н. на спорные помещения, таким образом, срок исковой давности истцами не пропущен. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Рязанов А.Н., Санчеса Рязанов А.Н., Рязанов А.Н. к Рязанов А.Н. о признании недействительным в силу ничтожности Договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой в части предоставления нежилых помещений, признании недействительным зарегистрированное право собственности, признании право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, признании право собственности за каждым в праве общей собственности, обязании не чинить препятствий – удовлетворить частично. Признать недействительным в силу ничтожности Договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, вл. 8-10 в четвертой редакции от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение № к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, Дополнение к приложению № к Договору инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, вл. 8-10 – «Перечень нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность Инвестору» от ДД.ММ.ГГГГ, в части предоставления Рязанов А.Н. нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, 1-й <адрес> на следующие нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа: - нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта №; - нежилое помещение площадью 22 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта № - нежилое помещение площадью 83 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта № - нежилое помещение площадью 0,5 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта № Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, 1-й <адрес> на следующие нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа: - нежилое помещение площадью 38,3 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта №; - нежилое помещение площадью 22 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта № - нежилое помещение площадью 83 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта №-№; - нежилое помещение площадью 0,5 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта № Обязать Рязанов А.Н. не чинить собственникам помещений дома препятствий в пользовании данных помещений. В остальной части требований – отказать. Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме. Судья: А.В.Щербакова Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.