о возмещении ущерба, компенсации морального вреда

Дело № 2-23/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск «27» января 2011 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:

единолично председательствующего судьи Акимцова О.Ю.

при секретаре Иеронимос А.Г.

с участием:

истца: Сидоровой Е.И., - личность установлена,

ответчик: Шиванко М.Ю., - в судебное заседание не явился, согласно заявления,

представитель ответчика: Шурко Н.Ф., действующая на основании удостоверения № 542 от 28.02.2003 г., и ордера № 16 от 24.09.2010 г., - в судебное заседание не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сидоровой Елены Ивановны к Шиванко Михаилу Юрьевичу о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Сидорова Е.И. обратилась в суд с иском к Шиванко М.Ю. о возмещении материального ущерба и компенсации морального вреда.

В обоснование своих требований истец указала следующее. **** между ней и Шиванко М.Ю. был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. Шиванко М.Ю. выступал в роли продавца и взял на себя обязанности по оформлению сделки. Считает, что договор купли-продажи был заключен с нарушениями. А именно: ни в договоре, ни в каких либо других документах не были указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие месторасположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Договор носит поверхностный характер и не учитывает всех нюансов сделки купли-продажи недвижимости (например, не предусмотрены права и обязанности Покупателя и Продавца, а также их ответственность за неисполнение обязательств). Прослеживается множество несоответствий в договоре и в действительности. Истцу не был предоставлен ни один документ на дом и на земельный участок: паспорт БТИ, план участка, выписка из государственного реестра и прочие документы. Визуально определить границы земельного участка также не представлялось возможным, т.к. отсутствовало ограждение участка (забор), к тому же она не топограф, чтобы «на глаз» что-либо определять. По документам, которые предоставил Шиванко М.Ю. на землю (Договор № от **** о предоставление в бессрочное пользование земельного участка...) уже есть несоответствующие предмету договора основания, т.е. Предмет (Объект) договора не соответствует действительным параметрам имущества. В Договоре купли продажи от **** площадь земельного участка заявлена 881,7 кв.м, а по плану от 1957 года данный участок имеет размеры - 15 м на 40 м, т.е. его площадь - ровно 600 кв.м (разница в 281,7 кв.м). При совершении сделки купли-продажи нарушена статья 556 ГК РФ пункт 1, который предусматривает передачу недвижимости продавцом и принятие его покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу передачи. В соответствии с пунктом 3 Договора купли-продажи передача дома осуществлена, но никакого документа истец и ответчик не подписывали. О фактическом качестве дома истец также не имела представления (осмотр дома мной производился с дороги, внутрь она не заходила, да и этому препятствовал ответчик), к тому же, после обнаружения ею недостатков, Шиванко М.Ю. убеждал ее, что им всё будет исправлено.

Руководствуясь пунктом 2 той же статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Другими словами, даже подписав договор купли-продажи, истец вправе была требовать от продавца надлежащего исполнения условий договора, чего им до сих пор не выполнено. Продавцом не был составлен документ, по которому истцу (покупателю) было официально передано имущество, т.к. в таком состоянии, каким было это имущество на момент покупки, она бы никогда не подписала акт приемки. Также по условиям договора дом числился жилым, а фактически был брошенным и за период, когда он ответчик являлся собственником дома - там даже был пожар. Дом и земельный участок был куплен Шиванко М.Ю. **** у Дехтеренко Е.П., 1959 года рождения, дата регистрации договора **** № за 500000 (Пятьсот тысяч) рублей. За все время владения этим домом Шиванко М.Ю. никак не улучшал качество дома и земельного участка, очень редко появлялся на участке, о чем свидетельствуют соседи. На момент покупки дом был не в жилом состоянии, хотя в договоре дом числится жилым. Исходя из суммы прежней стоимости, дома и земельного участка, никак не улучшая его качества, даже ухудшая его, Продавец получил прибыль в довольно существенной сумме (плюс 55 % от прежней стоимости), такая наценка на товар не используется даже в области переработки драгоценных металлов и камней, но это при условии улучшения их качества.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ п.1 (Если недостатки товара не были оговорены продавцом (а фактически скрыты от покупателя) покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшение покупной цены; безвозмездного (за счет продавца) устранения недостатков товара в
разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков).

Так как предметом договора числился Жилой дом и земельный участок пригодный к землепользованию, а фактически дом являлся заброшенным (не был даже подключен свет, не было дверей, в окнах выбиты все стекла, проваливается пол и пр.) и земельный участок был в непригодном состоянии для землепользования, считает, что качество передаваемого имущества не соответствовало условиям договора, о чём скрыл продавец. Он также не захотел в соответствии с п.1 ст.475 ГК РФ ни своими силами, ни в виде компенсации улучшать качество дома и земельного участка. Не дождавшись от Продавца (Шиванко М.Ю.) никаких действий, истцу пришлось самой взять на себя обязанности по улучшению качества дома и земельного участка. После приведения дома в Жилой вид и обработки земли, на средства истца была пробурена скважина и установлено ограждение участка - капитальный забор. В пункте 5 Договора купли-продажи Продавец гарантировал, что на дом и земельный участок обременении (ограничений) нет, а фактически до марта 2010 г., т.е. когда истец уже была владелицей, в доме были прописаны люди, даже человек - Слива Н.Н., которая умерла уже в 2006 году. Многочисленные родственники бывших хозяев систематически дают о себе знать и утверждают, что обладают правом пользования данным домом, что им негде жить. Данные притязания сопровождались избиением моих родственников. По данному факту уже разбирается прокуратура. К заявлению прилагается справка о причиненных побоях родственнику истца (дяде) - Кузнецову A.M., мать истца - Питаева Н.М. и сам Кузнецов A.M. неоднократно обращались в правоохранительные органы. Истец считает данные факты - существенным обременением, которые на настоящее время невозможно устранить, что нарушает условия договора купли-продажи. В соответствии с Договором купли-продажи от **** истец являлась владелицей Дома и Земельного участка, но воспользоваться своим правом пользования данным домом не могла, т.к. Продавец - Шиванко М.Ю. чинил ей различные препятствия воспользоваться своим правом, пока она не расплатится полностью, т.к. прекрасно знал, что она может расторгнуть сделку из-за ужасающего состояния, как дома, так и земельного участка. Считает, что Продавцом были грубо нарушены существенные пункты Договора купли-продажи от ****, а также не были выполнены ряд обязательств, которые были указанны выше, к тому же до сегодняшнего момента, истец считает сделку не завершенной. Продавец - Шиванко М.Ю., нарушивший существенные условия договора, не собирается исполнять и исправлять предъявленные к нему претензии. Просит возместить расходы на улучшение качества земельного участка и дома - общая сумма затрат составляет: - 130276,41 рублей; оградить ее от посягательств: как со стороны Ответчика, так и третьих лиц и запретить ему производить какие-либо действия по отношению к имуществу истца; обязать Ответчика надлежащим образом дооформить сделку и предоставить истцу все имеющие документы на дом и земельный участок; взыскать с Ответчика денежную компенсацию за причиненный своими безнаказанными действиями истцу и ее родственникам моральный ущерб в размере - 50 000 рублей. Общая сумма материальных требований составляет 274 049,81 руб.

В судебном заседании истец Сидорова Е.И. исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. Пояснила, что какое-либо соглашение между ней и ответчиком относительно того, что продавец после продажи дома и земельного участка за свой счёт произведёт ремонт (улучшения) в доме не заключалось, всё было совершено в устной форме. То что её мать является собственником дома и земельного участка, поскольку часть имущества приобреталось за её счёт, в письменной форме не закреплялось при совершении сделки. Кто-либо в т.ч. и ответчик после регистрации прав собственности за ней каких-либо прав на принадлежащее ей имущество не предъявлял. Третьи лица в приобретённом ею жилом доме не зарегистрированы. Она как собственник земельного участка не осуществляла вынос границ земельного участка в натуру, и ей не известно кто нарушает её права в части пользования земельным участком. Паспорт БТИ ей необходим, поскольку она желает возводит второй этаж.

Ответчик Шиванко М.Ю. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на доводах изложенных в отзыве, а так же его представителем в предыдущих судебных заседаниях настаивал, просил отказать истцу в иске.

Представитель ответчика в предыдущих судебных заседаниях возражал против исковых требований Сидоровой Е.И., просил отказать в их удовлетворении, поскольку стороны свободны в заключении договора, сведений о том, что истца кто-либо принуждал к заключению договора, последний не представил. При приобретении дома и земельного участка никто не препятствовал истцу в осмотре приобретаемого имущества, и не принуждал в принятии решения о приобретении указанного имущества. Какое-либо соглашение, совершённое в письменной форме о взятии ответчиком на себя расходов по улучшению приобретённого имущества истца, между сторонами не заключалось.

В настоящее судебное заседание представитель ответчика не явился, сведений об уважительности причин неявки суду не представил.

Выслушав мнение истца, не возражавшего по рассмотрению дела в отсутствии ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии последнего в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Частью 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Кроме того, в соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон.

На основании договора купли-продажи от **** (л.д. 11) продавец - Шиванко М.Ю.- продает, а покупатель - Сидорова Е.И.- покупает в собственность жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: ХХХ общей площадью 44,5 кв.м, жилой площадью 32,9 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 881,7 кв.м. на условиях, изложенных в договоре.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Данная статья призвана однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества и др.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Также ст. 554 ГК РФ не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП, не основаны на законе и должны восприниматься критически.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Указанный договор по мнению суда не противоречит вышеуказанным нормам, договор подписан продавцом и покупателем, кроме того, п. 3 указанного договора имеет ссылку на фактическую передачу жилого дома, при этом качество переданного жилого дома удовлетворяет покупателя (истца), претензий между сторонами нет. На основании заключённого между сторонами договора, истец зарегистрировала права собственности на земельный участок и дом.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как видно из вступившего в законную силу решения Индустриального суда г. Хабаровска от **** по гражданскому делу №, по иску Шиванко М.Ю. к Сидоровой Е.И. о взыскании суммы долга по договору купли-продажи от ****, оставленного без изменений кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ****, договор купли-продажи от **** заключённый между сторонами признан соответствующим требованиям закона по всем существенным условиям, в т.ч. в части качества и свойств приобретаемого недвижимого имущества, кроме того, решением суда установлено, и не оспаривалось Сидоровой Е.И., что фактическая передаче предмета договора осуществлена, претензий между сторонами нет, какие-либо обременения на приобретаемое имущество не зарегистрировано.

Таким образом, суд считает необходимым отказать истцу в иске в части взыскания понесённых ею расходов на улучшение имущества.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (пункт 1 статьи 20 Закона).

Факт регистрации каких-либо лиц в жилом доме, являющимся предметом договора, которые не являются собственниками указанного имущества не является обремением как таковым, поскольку для того чтобы признать регистрацию граждан как обременение, у последних должны иметься правовые основания для распоряжения, использования, или проживания и регистрации в жилом помещении (договор аренды, залога и т.п.).

Как видно из материалов дела истцом доказательств обремения жилого дома, являющегося предметом договора, суду не представлено. Кроме того, как указывает сама истица, граждане зарегистрированные в жилом доме, были сняты с регистрационного учёта до марта 2010 г., т.е. после перехода прав собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов истца относительно обремения предмета договора.

Истцом так же не представлено суду каких-либо письменных доказательств (договор, расписка) относительно обязательства продавца произвести за свой счёт улучшения (ремонт) жилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 162 Гражданского кодекса РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Так же истцом по делу не представлено каких-либо надлежащих доказательств, свидетельствующих о посягательствах со стороны ответчиков и неопределённых третьих лиц в отношении неё и принадлежащего ей имущества, а так же причинения ей и её родственникам, являющихся правоспособными морального вреда, в связи с чем, суд считает необходимым в удовлетворении указанной части исковых требований так же истцу отказать.

Факт существования разницы в площадях земельного участка определённого на основании правоустанавливающих документов, и фактической площади земельного участка так же не может служить основанием для удовлетворения исковых требований о компенсации ответчиком стоимости (разницы существующей между фактической площадью, и площадью указанной в правоустанавливающих документах), поскольку истец как собственник земельного участка, площадь которого указана в правоустанавливающих документах, и который (земельный участок) с данной же площадью состоит на кадастровом учёте (кадастровый номер №), вправе в судебном порядке требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ей земельным участком от лица который данное право нарушил (смежный пользователь земельного участка и др.).