Дело № 2-698/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Хабаровск «11» мая 2011 г.
Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе единолично судьи Акимцова О.Ю.
при секретаре Иеронимос А.Г.
с участием:
истца: Тен Н.Б., - личность установлена;
представителя истца: адвоката Мазуркевич И.С., представившей удостоверение № 637 от 16.11.2004 г., и ордер № 252 от 25.04.2011 г.
ответчик: Тен В.Х., - в судебное заседание не явился, согласно заявления;
ответчика: Дядичкиной В.Ю, - личность установлена,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тен Н.Б. к Тен В.Х., Дядичкиной В.Ю., о переводе прав и обязанностей покупателя доли в общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Тен Н.Б. обратилась в суд с иском к Тен В.Х., Дядичкиной В.Ю., с вышеуказанными исковыми требованиями.
Свои исковые требования мотивировала следующим.
Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела <адрес>. Согласно решения Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ за её бывшим мужем Тен В.Х. было признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на вышеуказанную квартиру.
В начале февраля 2011 г. ей стало известно, что Тен В.Х. продал Дядичкиной В.Ю. свою долю в общей долевой собственности на квартиру <адрес>, Хабаровского района, Хабаровского края, об этом ей устно сообщила сама Дядичкина В.Ю., при этом договор купли-продажи она не показала. ДД.ММ.ГГГГ ею была получена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой правообладателем общей долевой собственности действительно значилась - Дядичкина В.Ю.
Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиками, она не согласна. Ответчик, Тен В.Х. заключил договор купли-продажи своей доли в общей долевой собственности на принадлежащую им квартиру с Дядичкиной В.Ю., не известив её ни в письменной, ни в устной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее ей преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Существенные условия договора купли-продажи заключенного между Тен В.Х. и Дядичкиной В.Ю. ей не известны, так как договор она не видела, однако она готова приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру, за цену указанную в договоре. Данная квартира является двухкомнатной, кроме того, со смежными комнатами, поэтому выдел доли, определение порядка пользования жилым помещением и проживание с посторонним человеком невозможно. Просит суд перевести на неё права и обязанности покупателя 1/2доли в праве общей долевой собственности <адрес>.
В судебном заседании истица, а так же её представитель настаивали на исковых требованиях в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, просили их удовлетворить.
Ответчик Тен В.Х. в судебное заседание не явился, к судебному заседанию представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, вместе с тем, в указанном заявлении выразил своё отношение к иску, согласно которого исковые требования не признал, по тем основаниям, что им предпринимались меры по извещению Тен Н.Б. о своём намерении продать долю в праве общей долевой собственности через родственницу истицы Турушеву Л.. Кроме того, на основании договора на оказание юридических услуг с ООО «Гарант», последнему он поручил действовать от своего имени по вопросам продажи доли в спорной квартире, ООО «Грант» направляло письмо с извещением в адрес Тен Н.Б. с предложением о приобретении доли, таким образом с его стороны было исполнено требование п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Ответчик Дядичкина В.Ю. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 549 ГК РФ между ней и Тен В.Х. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу Хабаровский край, Хабаровский район, <адрес>. В подтверждение получения денежных средств продавец написал расписку. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а так же вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, что было совершено Тен В. X. и подтверждается письмами и конвертами с квитанцией возврата, а так же распечаткой движения письма с официального сайта Почты России. В течение месяца с момента поступления предложения о выкупе истец, как другой сособственник никак не отреагировала на поступившее предложение, молчание в свою очередь не является акцептом на основании п. 2 ст. 438 ГК РФ. Следовательно на основании нормы ст. 250 ГК РФ по истечении месяца Тен В. X. имел право продавать принадлежащую ему 1/2доли в праве общей долевой собственности.
Сложилось мнение, что истец не получал направляемое ему предложение о выкупе доли преднамеренно, так же ей известно, что истец устно извещался о намерении продать принадлежащую Тен В.X. 1/2 доли в праве общей долевой собственности. В сложившейся ситуации можно сделать вывод, что право преимущественной покупки трансформируется в разрешение, а продажа доли в квартире - в трудное дело, что нарушает ст. 209 ГК РФ, ст. 35 Конституции РФ.
В соответствии со ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. При государственной регистрации сделки по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу Хабаровский край, Хабаровский район, <адрес> были предоставлены документы, подтверждающие уведомление другого сособственника, конверт с квитанцией возврата, и письмо содержащее текст предложения о выкупе 1/2 доли. В соответствии со ст. 17 вышеназванного ФЗ государственная регистрация проводится только в случае предоставления полного пакета документов в надлежащем виде, что и было совершено при государственной регистрации сделки по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности в квартире <адрес> Хабаровского района, Хабаровского края, иначе государственная регистрация не состоялась бы на основании ст.ст. 19, 20 ФЗ № 122-ФЗ.
Из существа вышесказанного следует, что ст. 250 ГК РФ не была нарушена, т.к. порядок уведомления сособственника был соблюден, а п. 3 ст. 250 ГК РФ не применим в данной ситуации.
На основании вышеизложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>. Тен Н.Б. отказать.
Суд, с учётом мнения истца Тен Н.Б., её защитника, ответчика Дядичкиной В.Ю., не возражавших по рассмотрению дела в отсутствии ответчика Тен В.Х., находит необходимым рассмотреть дело в отсутствии последнего, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения истца Тен Н.Б., представителя истца, ответчика Дядичкиной В.Ю., исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующими основаниям.
Как следует из материалов дела, решением Хабаровского районного суда Хабаровского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ за Тен В.Х. признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на <адрес> в <адрес> Хабаровского района Хабаровского края (л.д. 7-9).
Квартира № в <адрес> в <адрес> Хабаровского района Хабаровского края находилась в общей долевой собственности Тен Н.Б. и Тен В.Х., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой ответчиком доли.
Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним УФСГР КиК по Хабаровскому краю от ДД.ММ.ГГГГ за № право общей долевой собственности на <адрес> в <адрес> Хабаровского района Хабаровского края зарегистрировано за Дядичкиной В.Ю. (л.д. 5).
Частью 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц.
В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
На основании ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На основании ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Согласно ч. 2 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей собственности необходимым условием государственной регистрации прав является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.
На основании ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
По мнению суда, конверт с квитанцией возврата уведомления Тен Н.Б., - участника долевой собственности о намерении Тен В.Х. продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, не является надлежащим уведомлением в письменной форме, а лишь является намерением известить о сути предложения о выкупе доли, сущность намерения, а именно указание цены доли и других условий, на которых второй участник долевой собственности продает ее, должно быть доведено до второго участника долевой собственности в надлежащей форме путём вручения письменного уведомления под личную роспись (заказное письмо, телеграмма и т.п.), доказательств чего ответчиками суду не представлено.
Доводы ответчика Дядичкиной В.Ю. относительно того, что государственная регистрация проводится только в случае предоставления полного пакета документов в надлежащем виде, что и было совершено при государственной регистрации сделки по продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности в <адрес> в <адрес> Хабаровского района, Хабаровского края не не подлежат принятию судом, поскольку произвольное толкование государственным регистратором положений ч. 2 ст. 250 ГК РФ, и оформление перехода права собственности с участника долевой собственности на иное лицо не говорит о законности произведённой государственной регистрации при перераспределения долей в праве общей собственности.
Истцом суду представлены доказательства наличия у неё достаточных денежных средств (в общей сумме 762 940, 54 руб.) для перевода прав и обязанностей покупателя доли в общей долевой собственности на квартиру, которые позволят выплатить ответчику Дядичкиной В.Ю. стоимость доли в праве общей долевой собственности (приобщено к материалам дела)
Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.
Расходы по уплате госпошлины в размере 200, 00 руб., в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ подлежат взысканию с ответчика Тен В.Х.истца, с учётом её оплаты последним при обращении с иском в силу Закона.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167, 194 - 199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Тен Н.Б. к Тен В.Х., Дядичкиной В.Ю., о переводе прав и обязанностей покупателя доли в общей долевой собственности на квартиру, - удовлетворить.
Перевести на Тен Н.Б. права и обязанности покупателя Дядичкиной В.Ю. по договору купли-продажи 1/2 доли в общей долевой собственности квартиры по адресу: <адрес> заключенному между Тен В.Х. и Дядичкиной В.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.
Взыскать с Тен Н.Б. в пользу Дядичкиной В.Ю. договорную покупную цену 1/2 доли в праве общей долевой собственности - в размере 750 000, 00 руб.
Взыскать с Тен В.Х. в пользу Тен Н.Б. расходы связанные с оплатой государственной пошлины в размере 200, 00 руб.
Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение 10 дней с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Судья (подпись) О.Ю. Акимцов
Мотивированное решение изготовлено «11» мая 2011 года.
Копия верна: ___________________________________ Судья О.Ю. Акимцов