РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск         02 августа 2011 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края,

в составе единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Ляпиной И.А.

с участием: истца Жиркова Б.М., представителя истца Мазуркевич И.С.

ответчика Дядичкиной В.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жиркова Б.М. к Тен В.Х., Дядичкиной В.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

установил:

17.06.2011 г. истец Жирков Б.М. обратился в суд с иском к ответчикам Тену В.Х., Дядичкиной В.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, указав, что он является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности <адрес>. На основании решения Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ за Теном В.Х. было признано право собственности на <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру.

В начале февраля 2011 г. ему от своей дочери - Тен Н.Б. стало известно, что Тен В.Х. продал Дядичкиной В.Ю. свою долю в общей долевой собственности <адрес>. Для того, чтобы проверить, не продал ли Тен В.Х. также принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности <адрес>, Тен Н.Б. по его просьбе 21.02.2011г. получила выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой правообладателем общей долевой собственности значился Тен В.Х. Bce квитанции по оплате коммунальных платежей приходили на имя Тена В.Х. Поэтому истец решил, что Тен В.Х. сделок по отчуждению спорной доли не совершал.

В конце марта 2011г. Дядичкина В.Ю. устно сообщила Тен Н.Б., что она стала собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности <адрес>, договор купли-продажи ни Тен Н.Б., ни истцу она не показала. 25.03.2011г. Тен Н.Б. по просьбе истца опять получила выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, согласно которой правообладателем общей долевой собственности значилась Дядичкина В.Ю.

Со сделкой по отчуждению доли, совершенной ответчиками, истец не согласен. Ответчик Тен В.Х. заключил с Дядичкиной В.Ю. договор купли-продажи доли в общей долевой собственности на принадлежащую истцу квартиру, не известив истца ни в письменной, ни в устной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. Тем самым ответчик нарушил принадлежащее истцу преимущественное право покупки, закрепленное ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Существенные условия договора купли-продажи заключенного между Тен В.Х. и Дядичкиной В.Ю. истцу не известны, так как договор он не видел, однако он готов приобрести указанную долю в общей долевой собственности на квартиру, за цену указанную в договоре. Данная квартира является трехкомнатной, поэтому выдел <данные изъяты> доли и определение порядка пользования жилым помещением невозможны.

В судебном заседании истец Жирков Б.М. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Пояснил, что письмо с предложением о выкупе <данные изъяты> доли в праве собственности на спорное жилое помещение он не получал. На конверте в качестве отправителя указано ООО «<данные изъяты>». Он не знает, что это за организация и писем от нее он никаких не получал. Он не ходил на почту получать письма, так как не было извещений. По телефону Тен В.Х. его не ставил в известность о том, что он собирается продавать свою долю. О том, что доля продана он узнал в конце марта 2011 года, со слов дочери, которая рассказала, что сама Дядичкиной В.Ю. пришла в квартиру, когда там находились его жена и дочь, ничего не объясняя, прошла на кухню, начала открывать там комод, все рассматривать. Когда они спросили ответчика о том, кто она и что тут делает, то тогда она им и сообщила, что выкупила долю в праве общей долевой собственности квартиры. Именно тогда истец узнал о том, что Тен В.Х. продал свою долю в их квартире Дядичкиной В.Ю. По телефону с Теном В.Х. он говорил когда узнал о том, что доля продана Дядичкиной В.Ю.. До этого случая он говорил дочери, чтобы она съездила и узнала в регистрационном органе о том, продавал ли Тен В.Х. свою долю. Дочь узнала и сказала, что доля Тен В.Х. числится все еще за ним. После того, как приходила Дядичкина В.Ю., он опять попросил дочь узнать за кем числится его доля, и тогда в регистрационном органе предоставили сведения о том, что доля эта числится уже за Дядичкиной В.Ю. Об этом они узнали в марте 2011г.

Представитель истца Мазуркевич И.С. пояснила, что Тен В.Х. ссылается на то обстоятельство, что он посылал письма на адрес истца. Однако письма эти исходили от ООО «<данные изъяты>», а не от Тена В.Х. То есть лично Тен В.Х. Жиркова не уведомлял о продаже своей доли. Кроме того данное письмо не было получено истцом и согласно документам представленным в суд, письмо вернулось с почтового отделения с истекшим сроком хранения. Это также является доказательством того, что Жирков Б.М. надлежащим образом о продаже доли уведомлен не был.

Ответчик Тен В.Х. в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен, в письменном заявлении указал, что не может явиться в суд в связи с занятостью на работе, ходатайствовал об отложении судебного заседания для вызова свидетеля и для обеспечения права ответчика участвовать в судебном заседании, ходатайство судом оставлено без удовлетворения.

В возражениях на иск указал, что по решению Хабаровского районного суда он являлся собственником <данные изъяты> доли в праве на квартиру по адресу <адрес>. В указанном жилом помещении он проживать не мог, так как ему препятствовала Тен Н.Б. В сентябре 2010 г. он заключил договор на оказание юридических услуг с ООО «<данные изъяты>». Он решил продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес>. В начале сентября юристы ООО «<данные изъяты>» отправили письмо с извещением о его намерении продать <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру в адреса Жиркова Б.М. и Тен Н.Б. С их стороны на его предложение не последовало ответа. В начале октября 2010 г. юристы ООО «<данные изъяты>» отправили на имя Жиркова Б.М. и Тен Н.Б. письмо с предложением о выплате стоимости его долей в праве собственности на квартиры в <адрес> в соответствии со ст. 252 ГК РФ. В начале декабря 2010 года ответчик обратился в агентство недвижимости с просьбой продать <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> по цене 800 000 руб. Риэлтор в его присутствии неоднократно показывала жилое помещение, при этом присутствовала Тен Н.Б. Это подтверждает, что Тен Н.Б. было известно о намерении ответчика продать квартиру. А так как она общается со своим отцом Жирковым Б.М., то следовательно, что она сообщила ему о том, что он продает свою долю. Жирков Б.М. по телефону предлагал выкупить его долю за 450 000 руб., на что он ответил отказом, так как был готов продать свою долю за 500 000 руб. В начале февраля 2011 г. он предложил Дядичкиной В.Ю. выкупить у него 1/4 долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес> за 800 000 руб. Она согласилась выкупить указанную долю за 750 000 руб. С момента направления письма с извещением о намерении продать 1/4 доли в праве собственности на спорную квартиру до подписания договора купли-продажи доли прошло почти 4 месяца. Просит в иске отказать.

Ответчик Дядичкина В.Ю. иск не признала, указала в письменных возражениях на иск и пояснила в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 549 ГК РФ между ней и Тен В.Х. заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу <адрес>. В соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на вышеуказанную долю перешло к ней ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, что было совершено Тен В.Х. и подтверждается письмами и конвертами с квитанцией возврата. В течение месяца с момента поступления предложения о выкупе истец, как другой сособственник никак не отреагировала на поступившее предложение. На основании нормы ст. 250 ГК РФ истечении месяца Тен В.Х. имел право продавать принадлежащую ему <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности. Истец не получал направляемое ему предложение о выкупе доли преднамеренно, истец устно извещался о намерении продать принадлежащую Тен В.Х. <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности. К заявлению о государственной регистрации сделки по продаже <данные изъяты> доли квартиры были представлены документы, подтверждающие уведомление другого сособственника, конверт с квитанцией возврата и письмо, содержащее текст предложения о выкупе <данные изъяты> доли. Государственная регистрация сделки была проведена по представленным документам, что подтверждает надлежащее оформление сделки. Спорное жилое помещение состоит из трех раздельных комнат, следовательно, можно определить порядок пользования им. Статья 250 ГК РФ не была нарушена, просит в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Тен Н.Б. в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, поддержала исковые требования. В отзыве на иск указала, что при продаже <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности <адрес> Тен В.Х. не известил её и её отца Жиркова Б.М. ни в письменной, ни в устной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу. О продаже доли она узнала от Дядичкиной В.Ю. в конце марта устно. Договор купли-продажи она не показала.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

Судом установлено, что по договору мены квартир от ДД.ММ.ГГГГ Жирков Б.М. и Тен В.Х. приобрели в равную долевую собственность <адрес> (л.д.9).

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ за Теном В.Х. признано право собственности на <данные изъяты> долю в праве собственности на <адрес> (л.д.10-12).

Согласно технического паспорта, <адрес> является трехкомнатной, правообладателями указаны Жирков Б.М. и Тен В.Х. (л.д.13).

03.09.2010 г. ООО «<данные изъяты>» направлено Жиркову Б.М. письмо, возвращенное в связи с истечением срока хранения (л.д.63-64).

Согласно текста письма, адресованного Жиркову Б.М. от имени Тен В.Х., подписанного представителем ФИО, Жирков Б.М. уведомлялся о намерении продать <данные изъяты> доли жилого помещения по адресу <адрес> за 500 000 руб. (л.д.59).

Аналогичное письмо направлялось Тен Н.Б., и было возвращено почтовым отделением в связи с истечением срока хранения (л.д.58, 60-62).

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Дядичкина В.Ю. купила у Тена В.Х. за <данные изъяты> руб. <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу <адрес>, общей площадью 65,8 кв.м. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 01.03.2011 г., номер регистрации № ***. Выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д.30,55).

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на 21.02.2011 г. собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на <адрес> являлся Тен В.Х., по состоянию на 25.03.2011 г. - Дядичкина В.Ю. (л.д.7-8).

Истцом Жирковым Б.М. представлена сберегательная книжка Дальневосточного Банка Сбербанка России, согласно которой в структурном подразделении банка № *** в <адрес> на имя Жиркова Б.М. открыт счет № ***, остаток на счете по состоянию на 28.05.2011 г. составил <данные изъяты>.

Частью 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В силу ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что ответчик Тен В.Х. продал принадлежащую ему <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес>, Дядичкиной В.Ю. за <данные изъяты> руб., по договору от ДД.ММ.ГГГГ В сентябре 2010 года представитель Тена В.Х. направлял сособственнику спорной квартиры - истцу Жиркову Б.М. письмо, в котором уведомлял о намерении продать свою долю. Письмо не было получено Жирковым Б.М., то есть истец не был извещен о намерении Тена В.Х. продать свою долю постороннему лицу, поскольку извещение предполагает доведение информации до сведения извещаемого лица.

Суд отвергает доводы ответчиков о том, что Тен Н.Б. знала о продаже спорной доли и рассказывала об этом своему отцу Жиркову Б.М., а Тен В.Х. сообщал ему об этом по телефону, поскольку законом предусмотрено письменное извещение продавцом других участников долевой собственности о намерении продать свою долю, а не устное сообщение об этом, сделанное продавцом либо третьим лицом. Кроме того, сами истец Жирков Б.М. и третье лицо Тен Н.Б. не подтверждают эти обстоятельства.

Поскольку <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на <адрес> продана с нарушением преимущественного права покупки, истец как участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. О продаже спорной доли истец достоверно узнал 25.03.2011 г. из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В суд он обратился 17.06.2011 г. до истечения трехмесячного срока, предусмотренного ч. 3 ст. 250 ГК РФ. Как следует из сберегательной книжки на имя истца Жиркова Б.М., он имеет денежные средства на покупку спорной доли в размере <данные изъяты> руб.

Суд отвергает довод ответчика о том, что факт регистрации сделки в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю свидетельствует о её надлежащем оформлении, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.

Частью 1 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность разрешения споров между участниками долевой собственности, возникших при государственной регистрации права на долю в общей собственности, в судебном порядке. Следовательно, несмотря на предъявление покупателем всех предусмотренных законом документов для государственной регистрации права собственности, споры, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности, не исключены, и подлежат разрешению в судебном порядке.

Обстоятельства, изложенные истцом, нашли подтверждение в судебном заседании, его право преимущественной покупки спорной доли в праве на жилое помещение было нарушено, он имеет денежные средства на приобретение этой доли, поэтому иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Жиркова Б.М. к Тен В.Х., Дядичкиной В.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, удовлетворить.

Перевести на Жиркова Б.М. права и обязанности покупателя Дядичкиной В.Ю. по договору купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности квартиры по адресу: <адрес>, заключенному между Тен В.Х. и Дядичкиной В.Ю. ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по хабаровскому краю ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № ***.

Взыскать с Жиркова Б.М. в пользу Дядичкиной В.Ю. договорную покупную цену <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено 05.08.2011 г.

Судья                                                                             М.Г. Константинова