Дело № 2-1366/11

г. Хабаровск         04 августа 2011 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края,

в составе единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Ляпиной И.А.

с участием: представителя истца Копейко А.В.

представителя ответчика Рубана Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Фомичева С.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Южуглесбыт» об уменьшении цены договора на сумму задолженности,

установил:

Истец Фомичев С.В. обратился в суд с иском к ответчику ООО «Южуглесбыт» об уменьшении цены договора на сумму задолженности, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком заключен договор N 19«Об участии в долевом строительстве объекта капитального строительства «Коттеджная застройка «Золотая долина-1» по <адрес>» от 21/01/2008 г., зарегистрированный в установленном законом порядке.

Согласно ФЗ от 30/12/2004 N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Участником долевого строительства по указанному договору выступал Фомичев С.В., застройщиком ООО «Южуглесбыт». Предметом договора является деятельность застройщика по возведению (строительству) и передаче, в предусмотренный договором срок, объект долевого строительства - индивидуальный жилой дом (коттедж), расположенный по адресу: <адрес> (местоположение по договору: 4-й ряд коттеджей от <адрес> по счету от <адрес>), и обязанность дольщика принять и оплатить данный объект недвижимости.

Указанным договором предусмотрена обязанность Застройщика построить коттедж общей площадью 193,8 кв.м., двух этажный, со встроенным гаражом (п.5.1. и 5.2 указанного договора).

Пунктами 6.1.1.-6.1.21 указанного договора Застройщик обязуется произвести строительные и строительно-отделочные работы: фундамент - монолитная железобетонная плита; устройство внутренних стен, перекрытий и перегоодок; полы цементной стяжкой, в сан. узлах стяжка с гидроизоляцией; стены оштукатурены, окна ПВХ пластик с фурнитурой, с отделкой внутренних и внешних откосов, подоконных отливов и самих подоконников; устройство деревянной лестницы между первым и вторым этажами; внутренняя разводка сантехники и подключение электричества; отопление теплый пол, кроме гаража; монтаж систем холодного и горячего водоснабжения; монтаж системы канализации, без подключения к санитарно-техническим приборам; монтаж системы электроснабжения, до внутридомового щитка; благоустройства прилегающего к коттеджу участка - в том числе отмостка асфальтовая вокруг дома; крыша - стропильная с гибкой черепицей.

Указанные работы произведены Застройщиком с существенными нарушениями действующего законодательства в области малоэтажного строительства, ГОСТов и СНиПов. Данный вывод следует из строительно-экспертного заключения, выполненного Центральной строительной лабораторией ООО «Гала-Проект»от 12/08/2010 г.

Заключенным договором п. 7. 1. предусмотрена обязанность Застройщика передать Дольщику объект недвижимого имущества, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям. При этом, перечисленные выше нарушения и полное отсутствие ряда строительных и отделочных работ, позволяет сделать вывод, что Застройщик свои обязательства не выполнил, более того своими действиями способствует разрушению указанного выше объекта недвижимости.

Законодатель предусмотрел, что если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На момент обращения в суд, в ООО «Южуглесбыт» введена процедура банкротства, поэтому воспользоваться своим правом и расторгнуть указанный договор с истребованием внесенных денежных средств, либо требовать безвозмездного устранения недоделок, экономически представляется нецелесообразным. В связи с тем, что на данном предприятии никакая строительная деятельность не ведется в связи с отстранением руководства и отсутствием финансирования и остаточных денежных средств, определитъ задолженность Застройщика перед Истцом и встать в очередь кредиторов, в последующем получив предъявленную сумму, тоже является экономически необоснованным.

Согласно вышеуказанному экспертному заключению, сумма на устранение всех недоделок и приведение объекта недвижимости в надлежащее качество, как требует договор, составляет 931 652 рубля. Банкротное предприятие не представляет для себя возможным удовлетворить требование об устранении таковых недоделок за указанную сумму.

При этом задолженность по указанному договору у Дольщика перед застройщиком составляет только лишь 389 120 рублей, при условии, что за указанное выше качество объекта недвижимости, дольщиком была своевременно перечислена Застройщику сумма в размере 4 354 000 рублей.

В связи с изложенным выше, Дольщик никак не может защитить свое нарушенное право - получения объекта недвижимости в том качестве как предусмотрено п. 7.1 договора, кроме как в судебном порядке требовать соразмерного уменьшения цены по договору на сумму задолженности в размере 389 120 рублей.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Копейко А.В. поддержал исковые требования по изложенным в иске основаниям. Пояснил, что истец вносил предусмотренные договором денежные средства, однако, увидев, что строительные работы не ведутся, строительство ведется с нарушениями строительных норм, перестал их вносить. Задолженность истца перед ответчиком небольшая относительно стоимости всего объекта недвижимости - 389 120 рублей. Стоимость устранения недостатков, допущенных при строительстве значительно больше - 931 652 руб. Но истец не требует уменьшить цену договора на стоимость устранения недостатков, а только на сумму своей задолженности перед ответчиком. Спорный коттедж фактически передан истцу, истец в нём живёт. Довод ответчика о том, что коттедж не построен, опровергается техническим и кадастровым паспортами, из которых следует. что это построенный объект. Решением суда Фомичеву С.В. отказано в признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости по тому основанию, что он не внес предусмотренные договором денежные средства в полном объеме.

От представителя ответчика - конкурсного управляющего ООО «Южуглесьыт» Кручининой Е.В. поступил письменный отзыв, в котором представитель ответчика иск не признала, указала, что истцом не выполнено обязательство по выплате ответчику обусловленной договором цены объекта недвижимости - 4 734 120 руб., оплачено 1 143 120 руб. Поскольку денежные средства по договору уплачены не в полном объеме, имеется задолженность, основания для возникновения у Фомичева С.В. право собственности на жилой дом по <адрес> отсутствуют. Объект не закончен строительством, не введен в эксплуатацию. Фактически спорный объект недвижимости истцу не передан. Обязательства по договору истцом не выполнены.

Собственность на объект принадлежит застройщику дольщику принадлежит право залога в отношении объекта, собственность у дольщика возникает после исполнения застройщиком своих обязательств.

При наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать выполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать на возврат переданных должнику денежных средств или компенсацию понесенных убытков. Всё имущество должника, включая недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Решением суда Фомичеву С.В. отказано в признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости. По акту объект недвижимости не передан Фомичеву С.В., недостатки при его строительстве ничем не подтверждены. Не доказано, что недостатки, указанные в заключении, допущены при строительстве объекта, а не после его завершения. Не доказано, что проводилось обследование именно <адрес>, и указанные недостатки выявлены на этом объекте. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «Южуглесбыт» по доверенности Рубан Е.А. в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Подтвердил, что строительные работы ООО «Южуглесбыт» не ведутся.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд удовлетворяет иск по следующим основаниям.

Судом установлено, что застройщиком ООО «Южуглесбыт» и участником долевого строительства Фомичевым С.В. заключен договор N №«Об участии в долевом строительстве объекта капитального строительства «Коттеджная застройка «Золотая долина-1» по <адрес>» от 21/01/2008 г., зарегистрированный в установленном законом порядке.

Застройщик обязался построить и передать участнику объект долевого строительства - индивидуальный жилой дом (коттедж), расположенный по адресу: <адрес> (местоположение по договору: 4-й ряд коттеджей от <адрес> по счету от <адрес>), а дольщик обязан принять и оплатить данный объект недвижимости.

Договором предусмотрена обязанность застройщика построить коттедж общей площадью 193,8 кв.м., двухэтажный, со встроенным гаражом (п.5.1. и 5.2 договора). В соответствии с пунктами 6.1.1.-6.1.21 договора Застройщик обязуется произвести строительные и строительно-отделочные работы: фундамент - монолитная железобетонная плита; устройство внутренних стен, перекрытий и перегородок; полы цементной стяжкой, в санузлах стяжка с гидроизоляцией; стены оштукатурены, окна ПВХ пластик с фурнитурой, с отделкой внутренних и внешних откосов, подоконных отливов и самих подоконников; устройство деревянной лестницы между первым и вторым этажами; внутренняя разводка сантехники и подключение электричества; отопление теплый пол, кроме гаража; монтаж систем холодного и горячего водоснабжения; монтаж системы канализации, без подключения к санитарно-техническим приборам; монтаж системы электроснабжения, до внутридомового щитка; благоустройства прилегающего к коттеджу участка - в том числе отмостка асфальтовая вокруг дома; крыша - стропильная с гибкой черепицей.

Пунктом 7. 1. договора предусмотрена обязанность застройщика передать дольщику объект недвижимого имущества, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а так же иным обязательным требованиям. Срок передачи объекта дольщику - октябрь 2008 г.(л.д.44-59).

По договору № «Об участии в долевом строительстве коттеджного поселка по <адрес>» Фомичев С.В. заплатил ООО «Южуглесбыт» 331500 руб., 892 500 руб., 450 000 руб., 1 050 000 руб., 550 000 руб., 1 080 000 руб., что подтверждается расписками директора ООО «Южуглесбыт» на л.д. 41-46, всего 4 354 000 руб.

Задолженность дольщика Фомичева С.В. по договору составляет 4743120 - 4354000 = 389120 руб.

Жилой дом по адресу <адрес> (строительный №), 2008 года постройки, двухэтажный, общей площадью 192,1 кв.м., поставлен на кадастровый учет и не является объектом незавершенного строительства, что подтверждается кадастровым паспортом на л.д. 47-48 и техническими паспортами на л.д. 34-40.

Согласно заключения Центральной строительной лаборатории ООО «Гала-Проект» от 12.08.2010 г., представителем лаборатории выполнена проверка качества отдельных видов строительно-монтажных работ <адрес>, 2008 года постройки. При обследовании дома выявлено, что не выполнены следующие работы: не облицованы стены; не обрезаны панели у оконных проемов; не выполнено заполнение швов сетки термопанелей; не устранены мостики холода (существуют зазоры между теплоизоляционным слоем панели и швами); нет порога у входной двери; не удалена защитная пленка с лицевых поверхностей (согласно ГОСТ 30674-99, продолжительность воздействия солнечных лучей на пленку не должно быть более 10 дней); не установлены водосточные трубы; отсутствует доступ в чердачное помещение.

Следующие работы выполнены с нарушениями: выполнено заполнение монтажного шва под оконным блоком без очистки мусора и на 1/2 по толщине блока (Согласно ГОСТ 30971-2002, заполнение шва должно быть сплошным по сечению, наличие расслоений, зазоров и щелей не допускается); соединение уплотняющей прокладки выполнено в нижней части изделия без склеивания на окне второго этажа по оси Е (Согласно ГОСТ 30674-99, при кольцевой установке стык прокладок должен находиться в верхней части); открывание и закрывание всех створок производиться с трудом (Согласно ГОСТ 30674-99, запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающих элементов).

Указанные нарушения приводят к разрушению отделки наружных откосов из невлагостойких листов; с верхних откосов стекает вода по стеклам первого этажа.

При благоустройстве отмостки вокруг коттеджа применены бетонные тротуарные плиты (Согласно ГОСТ 17608-91 применение таковых плит под отмостку не предусмотрено). Указанное нарушение приводит к размывке фундамента. При этом, указанным договором п.6.1.19, отмостка вокруг дома должна быть произведена из асфальта шириной 80 см.

Такие обязательные работы, предусмотренные П.6.1.3 договора - устройство этажа 3,0 метра от уровня пола до низа перекрьпия; п.6.1.4. - устройство фасада термопанелями «Европа»; п.6.1.8. устройство межкомнатных дверей; 6.1.14 - шпаклевка потолка; П.6.1.20 - устройство забора вокруг коттеджа не выполнены (л.д.8-24).

Из заключения ООО «Гала-проект» следует, что недостатки допущены при строительстве дома, а не при его эксплуатации.

Согласно локального сметного расчета, стоимость устранения дефектов стройки по адресу <адрес>, в ценах 3 кв. 2010 г., составляет 931,652 тыс. руб. (л.д.25-33).

В соответствии с п. 1,2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Судом установлено, что объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от обязательных требований, предусмотренных нормативными актами в области строительства, приведшими к ухудшению качестве объекта, поэтому участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора. Истец требует уменьшить цену договора на денежную сумму своей задолженности перед ответчиком, меньшую, чем требуется для устранения недостатков строительства, суд признает такую сумму соразмерной. Требования об уменьшении цены договора на 389120 руб. подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что истец Фомичев С.В. не имеет права собственности на спорный жилой дом, не препятствует его обращению в суд с иском об уменьшении цены договора, поскольку ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено такое право участника долевого строительства, каковым является Фомичев С.В.

Конкурсное производство в отношении застройщика ООО «Южуглесбыт» не препятствует обращению Фомичева С.В. в суд с иском об уменьшении цены договора, поскольку обязательства в натуре - построить дом для Фомичева С.В., обществом с ограниченной ответственностью «Южуглесбыт» выполнены, хотя и с недостатками, основанием настоящего иска являются обязательства Фомичева С.В. по оплате построенного дома в сумме, предусмотренной договором.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, и ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, в бюджет Хабаровского муниципального района. Размер государственной пошлины, исходя из цены иска, составляет 7091,20 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Фомичева С.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Южуглесбыт» об уменьшении цены договора на сумму задолженности, удовлетворить.

Уменьшить общую цену Договора № об участии в долевом строительстве объекта капитального строительства «Коттеджная застройка «Золотая долина-1» по <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Южуглесбыт» и Фомичевым С.В., на 389 120 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Южуглесбыт» в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину 7091 руб. 20 коп.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в окончательной форме в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края.

Мотивированное решение суда составлено 11.08.2011 г.

Судья:      М.Г. Константинова