Дело № 2- 2060/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск                               12 декабря 2011 г.

Хабаровский районный суд Хабаровского края,

в составе единолично судьи Кожевниковой Н.Ф.,

при секретаре Дейковой А.В.,

с участием: представителя истца Купрейчик Е.А., ответчика, одновременно являющегося представителем ответчика Слепцовой Т.А. - Слепцова М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о признании договора купли-продажи незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Кошевенко М.А. обратилась в суд с иском к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных в <адрес> (далее по тексту спорная недвижимость, спорный объект, спорный земельный участок). Требования мотивированы следующим.

Кошевенко М.А., являясь собственником спорного объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства площадью 185,6 кв.м, а также земельного участка, расположенного под ним, площадью 1500 кв.м, с 2007 по 2010 год производила строительные работы, вследствие чего объект незавершенного индивидуального жилищного строительства (жилой коттедж) был достроен, а его площадь существенно увеличилась и составила в 2010 году - 442,06 кв.м. Указанная площадь жилого коттеджа была зафиксирована в отчете об оценке ООО «ДВ-Консалтинг» в мае 2010 года. Для завершения строительства объекта Кошевенко М.А. были заключены: договор об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договор потребительского кредита № от ДД.ММ.ГГГГ (на сумму <данные изъяты>. рублей, под 24% годовых, сроком до ДД.ММ.ГГГГ), договор об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанное выше имущество было предоставлено в залог по выше перечисленным договорам.

В 2010 году, в связи с невозможностью погашения кредитной задолженности, Кошевенко М.А. было принято решение о продаже указанного коттеджа и земельного участка. Указанное выше имущество находилось в залоге у ОАО «Далькомбанк». Решение о продаже было одобрено ОАО «Далькомбанк». Кроме того, ОАО «Далькомбанк» рекомендовало истцу покупателя - Слепцова М.Л. В соответствии с условиями заключенных с банком договоров, в случае реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке его продажная начальная цена устанавливается, в отсутствие соглашения между сторонами договоров, в соответствии с актом оценки, который должен быть составлен специализированным оценщиком. Таким оценщиком являлось ООО «ДВ-Консалтинг». В отчете рыночная стоимость объекта составила <данные изъяты> рублей, а площадь объекта -442, 06 кв.м.

Однако, при оформлении сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ были нарушены требования действующего законодательства: в частности - нарушено требование статьи 554 ГК РФ - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В пункте 1.1.1 договора купли-продажи общая площадь объекта определена, как 185,60 кв.м. Указанная величина площади объекта не является достоверной, поскольку отчетом об оценке ООО «ДВ - Консалтинг» установлена фактическая площадь объекта, равная 442, 06 кв.м.

Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Часть 1 статьи 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Частью 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Купрейчик Е.А. изменила исковые требования и просила признать вышеназванный договор купли-продажи заложенного имущества незаключенным, в связи с тем, что в данном договоре, в нарушение ст. 554 ГК РФ не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно указанные в договоре сведения об общей площади объекта незавершенного строительства (185,6 кв.м.) не соответствуют фактическим действительным данным о площади данного объекта (442,06 кв.м.). Данное противоречие указывает на несогласованность между сторонами предмета договора купли-продажи недвижимого имущества, что влечет признание данного договора незаключенным в силу прямого указания закона.

Истец Кошевенко М.А. в судебное заседание не явилась; предоставила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием её представителя Купрейчик Е.А.

В судебном заседании истец представитель истца Купрейчик Е.А. измененные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Слепцова Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской о вручении судебной повестки. Предоставила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик Слепцов М.Л., одновременно являющийся представителем ответчика Слепцовой Т.А. в судебном заседании предъявленные истцом требования не признал по доводам, изложенным в отзыве, где им указывается, в частности, что ст. 554 ГК РФ не указывает на то, что в договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества должна быть обязательно указана фактическая площадь этих объектов на момент заключения сделки. Этой нормой ГК РФ установлено, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Такие данные в заключенном между сторонами договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указаны. Так, по обоим объектам указано наименование объекта, назначение объекта, общая площадь объекта согласно техническому паспорту БТИ и кадастровому плану, адрес объекта, кадастровый (или условный) номер объектов. По объекту незавершенного индивидуального жилищного строительства указан инвентарный номер и литер объекта, по этому же объекту сделана ссылка на технический паспорт объекта, выданный государственным учреждением БТИ. По объекту землепользования имеется ссылка на договор купли-продажи земельного участка, распоряжение главы Хабаровского муниципального района. По обоим объектам сделана ссылка на запись в регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на свидетельства о государственной регистрации прав, поскольку оба указанных объекта были ранее не только индивидуально определены, но и зарегистрированы в предусмотренном законом порядке. Следовательно, при заключении договора по обоим объектам были указаны достаточные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателям по договору. Каких-либо споров между сторонами в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об индивидуализации спорных объектов не возникало. Кроме того, истец указывает на несоответствие в фактических площадях только по объекту незавершенного строительства, вместе с тем, просит признать незаключенным сделку и по земельному участку также.

Технический паспорт, в соответствии с действующим законодательством, является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - Единый государственный реестр). В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» органы, осуществляющие оценку недвижимого имущества не вправе определять площадь указанных объектов для целей их государственного технического учета и последующей регистрации. Следовательно, запись в отчете ООО «ДВ-Консалтинг» о площади объекта в 442,06 кв.м. никакого правового значения для совершения сделки иметь не могла.

Доводы истца о том, что начальная продажная цена устанавливается в соответствии с актом оценки, который должен быть составлен специализированным оценщиком, а также иным доводам истца в части оценки спорных объектов были предметом исследования в судебном заседании Хабаровского районного суда Хабаровского края (дело №). Судебным решением было установлено, что проведение оценки по сделкам, совершаемым между физическими лицами не требуется. В иске Кошевенко М.А. по указанному делу было отказано.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ, у ответчиков нет необходимости вновь доказывать то обстоятельство, что заключение ООО «ДВ-Консалтинг» по спорным объектам в части их оценки и площади могло иметь какое-либо значение при заключении сделки между ее участниками.

Представитель третьего лица ОАО «Дальневосточеный коммерческий банк «Далькомбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Заслушав доводы сторон, их представителей, исследовав письменные материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» и Кошевенко М.А. заключен договор № об ипотеке объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных по адресу <адрес> речка <адрес> в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 1.2.6 договора переданное в залог имущество оценено сторонами в <данные изъяты> рублей.

Указанные объект незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельный участок переданы истцом также в ипотеку ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» на основании договора № об ипотеке объекта незавершенного индивидуального строительства и земельного участка в обеспечение обязательств, принятых на себя Кошевенко М.А. по договору потребительского кредита № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно пункту 1.2.6 договора стоимость залогового имущества определена сторонами в <данные изъяты> рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Право залогодателя на отчуждение заложенного по договору об ипотеке имущества другому лицу с согласия залогодержателя предусмотрено также статьей 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

ДД.ММ.ГГГГ между Кошевенко М.А., с одной стороны, и Слепцовым М.Л., Слепцовой Т.А., с другой стороны, с согласия залогодержателя - ОАО «ДКБ «Далькомбанк» был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных в <адрес>, по цене <данные изъяты> руб.

Право совместной собственности на спорные объект незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельный участок зарегистрировано за Слепцовым М.Л. и Слепцовой Т.А., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ними № и № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из заключенного между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в нем указаны наименование и назначение объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства, наименование земельного участка с указанием категории земель и разрешенного использования, общая площадь объектов по данным технического паспорта БТИ и кадастрового плана, адрес объектов, кадастровый (или условный) номер объектов. По объекту незавершенного индивидуального жилищного строительства указан инвентарный номер и литер объекта. По обоим объектам сделана ссылка на запись в регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также на свидетельства о государственной регистрации прав.

Указанные сведения позволяют определенно и достоверно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в связи с чем, основания полагать, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора, отсутствуют.

В судебном заседании установлено, что каких-либо споров между сторонами в момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об индивидуализации спорных объектов не возникало.

Доводы истца о том, что несоответствие указанной в договоре площади объекта незавершенного строительства, его фактической площади, является нарушением ст. 554 ГК РФ, не позволяющим установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, являются несостоятельными.

В соответствии п. 3 Постановления Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.04.2009) «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя, в частности, технический учет, который возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации -унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ).

В силу п. 7 Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (ред. от 21.08.2010) «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, который является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Акт оценки не является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства и не служит для целей государственного технического учета и последующей регистрации объектов недвижимости.

Учитывая изложенное, заключение ООО «ДВ-Консалтинг», которым установлено, что фактическая площадь объекта составляет 442, 06 кв.м. и не соответствует площади, указанной в техническом паспорте, не может свидетельствовать о невозможности установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, и являться основанием для признания незаключенной между истцом и ответчиками сделки по указанным в исковом заявлении основаниям.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных Кошевенко М.А. требований не имеется, в связи с чем заявленные истцом требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, предусмотрено возмещение стороне, в пользу которой состоялось решение суда, понесенных по делу судебных расходов, с другой стороны. С учетом того, что при принятии иска к производству, истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины, и заявленные исковые требования оставлены без удовлетворения, государственная пошлина, взыскивается с истца в доход бюджета. Следовательно, с истца Кошевенко М.А. подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Хабаровского муниципального района в размере 60 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Кошевенко М.А. к Слепцову М.Л., Слепцовой Т.А. о признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного индивидуального жилищного строительства и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. оставить без удовлетворения.

Взыскать с Кошевенко М.А. государственную пошлину в доход бюджета Хабаровского муниципального района в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение 10 суток после принятия решения в окончательной форме.

Судья                                      Кожевникова Н.Ф.

Мотивированное решение принято 16. 12. 2011г.