РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
08 июня 2011 года г.Гусиноозерск
Судья Гусиноозерского городского суда РБ Казакова Е.Н.,
При секретаре Александровой В.Г.,
Рассмотрев в г.Гусиноозерске в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Назаровой М.С. к Анохиным Г.В., Н.Ф., А.Г., Администрации МО «Селенгинский район», МО «Город Гусиноозерск», ИП Маркер Е.А., АУ РБ «Гостехинвентаризация Республиканское БТИ», МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре» Селенгинского района о признании незаконными проекта границ земельного участка №72 от 28 июня 2010 года, решения №301 от 28 июня 2010 года об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, о признании недействительными межевания земельного участка, исключения земельного участка из кадастрового учета, договора купли-продажи земельного участка от 17 августа 2010 года,
УСТАНОВИЛ:
Назарова М.С. обратилась в суд с иском о признании незаконными проекта границ земельного участка №72 от 28 июня 2010 года, решения №301 от 28 июня 2010 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане», о признании недействительными межевания земельного участка, исключения земельного участка из кадастрового учета, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 17 августа 2010 года, заключенного между Анохиными и Администрацией МО «Селенгиский район».
Судом в качестве соответчиков привлечены МО «Город Гусиноозерск», ИП Маркер Е.А., АУ РБ «Гостехинвентаризация Республиканское БТИ», МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре» Селенгинского района.
В судебном заседании Назарова М.С. иск поддержала, суду пояснила, что с 1964 года она проживает по адресу: <адрес>. <адрес>. По соседству с ней проживает семья Анохиных в <адрес>. Возле каждой квартиры имеются земельные участки, которые предоставлялись вместе с квартирами. Фактически никаких документов о выделении земель не было. Изначально между ней и соседями возникали конфликты из-за пользования земельными участками, поскольку в 1970 годах Анохины построили гараж, часть которого была возведена на земельном участке, который находился в ее пользовании. Из окна своей квартиры она в течение длительного времени вынуждена смотреть на стену гаража Анохиных. В 2011 году Анохины обратились в суд с иском, в котором просили суд устранить нарушения их права в связи с, якобы, занятием участка ею, просили, чтобы она освободила им часть земельного участка, который занимает она и использует его под огород и под кладовкой. Кладовка была построена работниками ЖКО после того, как ей предоставили жилье. Она сама никакие земли не занимала. За земельным участком, которым она пользуется, находится огород Анохиных. Она не согласна с тем, что Анохины используют данный участок земли, т.к. считает эту часть земельного участка своей. Не отрицает, что на данном земельном участке занималась посадкой огорода еще бабушка Анохиной. Несмотря на это, думает, что Анохины занимают участок незаконно. Согласно заключению экспертизы от 21 марта 2011 года, Анохины претендуют на часть земельного участка, которым она пользуется. Согласно документам, Анохины без ее ведома и согласия провели межевание земельного участка, после чего согласовали границы земельного участка, была утверждена схема границ земельного участка, земельный участок выкуплен Анохиными.
Ответчики Анохины Н.Ф и Г.В. иск признали, суду пояснили, что их вины в том, что были неправильно определены границы земельного участка, нет. Они обратились в администрацию города и района для того, чтобы выкупить земельный участок, который они занимают в течение длительного времени. Для чего провели межевание земельного участка, после чего заключили договор купли-продажи земельного участка. Они признают, что при определении границ земельного участка были нарушены права Назаровой, т.к. по документам часть земельного участка перешла в их собственность. Однако при определении границ земельного участка архитектор согласовывал границы участка с Назаровой, но письменное согласие отобрано не было. Просят при вынесении решения решить вопрос о возврате им сумм, оплаченных за оформление межевания.
Представитель Анохиных по доверенности Цоктоева З.Б. доводы Анохиных поддержала.
Анохин А.Г., представители администрации МО «Селенгиский район», МО «Город Гусиноозерск», ИП Маркер Е.А., АУ РБ «Гостехинвентаризация Республиканское БТИ», МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре» Селенгинского района, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РБ, МБУ «Многофункциональный городской центр по предоставлению муниципальных услуг» в судебное заседание не явились. От представителей МО «Селенгиский район» Дашиева, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Доржиевой, ИП Маркер Е.А. поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивщихся лиц.
Допрошенные ранее представители МО «Селенгинский район», МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре» Селенгинского района по доверенности Дашиев Э.Ж., Нургалиева Е.Ю.иск признали, суду пояснили, что фактически имеет место быть нарушение прав Назаровой, т.к. при определении границ земельного участка не были согласованы границы участка Анохиных с Назаровой. Границы должны были быть установлены согласно фактическому использованию земли каждой стороной.
Представитель МО «Город Гусиноозерск» Фоломеева А.Н. иск признала, суду пояснила, что проект границ земельного участка Анохиных определен неправильно, имеет место быть нарушение прав Назаровой. Считает, что межевание также проведено неправомерно.
Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Доржиева суду пояснила, что право собственности за Анохиными на землю было зарегистрировано на основании документов об утверждении границ земельного участка, договора купли-продажи земельного участка и межевого дела. При утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, составлении проекта границ земельного участка в 2010 году, вопросами по составлению схемы и проекта границ земельного участка занималась Роснедвижимость.
Представитель МБУ «Многофункциональный городской центр по предоставлению муниципальных услуг» по доверенности Колесник О.В. иск признала, суду пояснила, что при утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, проведении межевания, передачи в собственность Анохиным земельного участка, были нарушены права Назаровой. Она, как архитектор, после выезда по месту нахождения земельных участков, может пояснить, что земельный участок Анохиных частично пересекает земельный участок Назаровой, которая последняя использует в течение длительного времени. Однако считает, что Назарова необоснованно указывает о принадлежности ей земельного участка, расположенного за ее земельным участком, того, что используется под огород Анохиными. Из показаний сторон она видит, что Анохины в течение длительного времени используют землю под огород. Фактически в данной ситуации необходимо заново утверждать схему земельных участков, проводить межевание, поскольку в противном случае невозможно восстановление прав Назаровой.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, считает требования Назаровой М.С. обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены земельным Кодексом
Из материалов дела следует, что Анохины и Назарова проживают в четырех квартирном жилом доме по <адрес>, занимают соответственно 3 и 4 квартиры. При этом, Анохины являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>3, Назарова обратилась с заявлением о приватизации жилой площади по <адрес>4, в материалах дела имеется договор приватизации жилой площади, который не прошел регистрацию в установленном законом порядке.
Также согласно представленным документам, Назарова и Анохины пользуются земельными участками, расположенными под квартирами и возле дома.
Сторонами суду представлены проекты границ земельных участков по указанным адресам, из которых следует, что земельные участки истицы и ответчиков смежные.
Согласно Решению №301 МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре <адрес>», утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане, общей площадью 358 кв.м., расположенного по <адрес>3, <адрес>.
Согласно Постановлению МО «Селенгинский район» от 09 августа 2010 года Анохиным предоставлен в общую долевую собственность земельный участок по <адрес>3, за плату.
На основании договора купли-продажи от 17 августа 2010 года администрация МО «Селенгинский район» продала, а Анохины приобрели в собственность земельный участок по указанному выше адресу.
Доводы Назаровой о нарушении ее прав при оформлении прав собственности на земельный участок со стороны Анохиных нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Согласно ст. 69 ч. 4 Земельного кодекса РФ при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями. Отсутствие при проведении землеустроительных работ надлежащим образом извещенных лиц не является препятствием для проведения землеустройства. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.
Согласно ст. 17 Федерального закона «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. (в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ), межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.
Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:
определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Так, согласно п. 11. Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003 г. лица, права которых могут быть затронуты при проведении межевания (собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы земельных участков, соответствующие органы государственной власти и (или) органы местного самоуправления), не позднее чем за 7 календарных дней до начала работ извещаются о времени и месте проведения межевания.
Согласно п. 12. Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства извещение передается заинтересованным лицам под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения (например, регистрируемое почтовое отправление с отметкой "Вручить лично", с заказными уведомлениями о вручении непосредственно адресатам).
Извещения и расписки составляют в двух экземплярах, один из которых приобщают к землеустроительному делу.
В соответствии с п. 14.1, п. 14.2 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование проводятся в присутствии лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания, или уполномоченных ими лиц (представителей) при наличии надлежащим образом оформленных доверенностей. Перед процедурой согласования границ объекта землеустройства они предварительно обозначаются на местности в соответствии с имеющимися сведениями государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной документацией и (или) иными сведениями.
Кроме того, согласно методическим рекомендациям по проведению межевания объектов землеустройства, межевание включает в себя работы, в том числе уведомление лиц, право которых могут быт затронуты при проведении межевания, определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками, формирование землеустроительного дела.
При проведении межевания земельного участка ИП Маркер Е.А. данные требования Методических рекомендаций, ст. 69 ЗК РФ не выполнила. Указанное подтверждается показаниям сторон, показаниями свидетелей (протокол судебного заседания 05 мая 2011 года по гражданскому делу № по иску Анохиных к Назаровой об устранении нарушения права собственности ) о том, что определение границ земельного участка не согласовывалось с Назаровой, материалами межевого дела, в котором отсутствуют сведения о направлении Назаровой уведомления о проведении межевания и необходимости согласования границ земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании (по гр. делу № по иску Анохиных к Назаровой )свидетель Маркер Е.А. показала, что согласование границ земельного участка должно производиться только с собственниками смежного земельного участка или с лицами, владеющими земельными участками на иных законных основаниях.
С данными доводами нельзя согласиться на основании следующего.
Согласно ст. 39 ч. 3 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: собственности; пожизненного наследуемого владения; постоянного (бессрочного); аренды.
Вместе с тем суд признает, что требования данного закона должны применяться к правоотношениям, возникшим после введения в действие настоящего Федерального закона, то есть после 24.07.2007 г.
В данном судебном заседании установлено, что и Назарова и Анохины земельными участками пользовались в течение длительного времени, их правоотношения возникли до вступления в законную силу Федерального закона от 24.07.2007 г.
Согласно заключению экспертной комиссии Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра, кадастра и картографии по РБ, границы земельного участка, принадлежащего Анохиным, пересекают границы фактически используемого земельного участка Назаровой.
Анализируя вышеизложенное, суд считает, что проект границ земельного участка, межевание земельного участка произведено с нарушением требований закона, в силу чего подлежит отмене решение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане в связи незаконным составлением схемы земельного участка без согласования с Назаровой и признанию недействительным межевание земельного участка и оформление межевого дела.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружения, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожная, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка не соответствует закону, как заключенный на основании принятия незаконного решения об утверждении схемы земельного участка и проведения работ по межеванию, суд считает необходимым признать его недействительным, ничтожным.
Согласно ст. 167 п. 2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Применение последствий недействительности сделки купли-продажи здания в данном случае будет выражено в возвращении сторон в то положение, в котором они находились до ее совершения.
Согласно ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
Суд считает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения стороны в первоначальное положение, возвратив Анохиным расходы по купле-продаже земельного участка и расходы за проведение межевания.
Поскольку проект границ земельного участка Анохиных, межевание было проведено без учета интересов смежного землепользователя, кадастровая палата должна была отказать в проведении государственного кадастрового учета земельного участка Анохиных ( ст. 69 ч. 4 ЗК РФ )
Данный вывод судом сделан на основании следующего.
Согласно ст. 19 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости» Государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.
Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков.
Согласно ст. 22 того же Закона, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
Тем самым, орган кадастрового учета должен был запросить у заявителя все необходимые документы в соответствии с со ст. 22 Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости. При отсутствии данных документов должен был руководствоваться п. 4 ч. 2 ст. 26 данного закона о приостановлении кадастрового учета либо отказать в осуществлении кадастрового учета на основании п.2 ч. 2 ст. 27 того же закона, поскольку необходимые для кадастрового учета документы по содержанию не соответствовали требованиям настоящего Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости», так как отсутствовало согласование границ земельного участка со смежными землепользователями.
Следовательно, следует исключить из Государственно кадастра недвижимости запись о земельном участка в границах, указанных в проекте границ земельного участка №№ по адресу : <адрес>3.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Суд признает несостоятельными доводы представителя ответчика Цоктоевой о применении срока исковой давности, т.к. истцом ставится вопрос о признании сделки по приобретению земельного участка недействительной. Данная сделка судом признается ничтожной, как несоответствующая требованиям закона. Срок исковой давности равен три года с начала исполнения сделки, т.е. с 17.08.2010 г.
Также не может быть применен срок исковой давности при решении вопроса о признании незаконным решения об утверждении схемы расположения земельного участка, поскольку как следует из материалов гражданского дела № г., Назарова узнала о нарушении своего права при рассмотрении данного дела и предоставлении Анохиными документов о правах на земельный участок. Стороны не отрицают, что ранее Назарову с данным решением не ознакамливали.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
Исковые требования Назаровой М.С. удовлетворить.
Признать незаконным проект границ земельного участка №72 от 28.06.2010 года.
Признать незаконным Решение №301 от 28 июня 2010 года «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» МУ «Комитет по управлению имуществом, землепользованию, строительству и архитектуре» Селенгинского района.
Признать недействительным межевание земельного участка №3 по адресу: <адрес>, и оформление межевого дела.
Признать договор купли-продажи от 17.08.2010 года, заключенный между Анохиным Г.В., Анохиной Н.Ф., Анохиным А.Г. и Администрацией МО «Селенгинский район» недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата Анохиным оплаты по договору купли-продажи от 17.08.2010 года, расходов за проведение межевания.
Исключить из Государственно кадастра недвижимости запись о земельном участка в границах, указанных в проекте границ земельного участка №72 по адресу: <адрес>3.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в 10 дневный срок со дня его вынесения в Верховный Суд Республики Бурятия в окончательной форме.
Судья: Казакова Е.Н.