РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
01 июня 2011 года г.Гусиноозерск
Судья Гусиноозерского городского суда РБ Казакова Е.Н.,
При секретаре Александровой В.Г.,
Рассмотрев в г.Гусиноозерске в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дульской В.П. к Ван-Дэ-Цин С.А., Ивановой В.А. о признании договора купли продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Дульская В.П., обращаясь в суд, просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>., заключенный между Ивановой и Ван-Дэ-Цин С.А., указывая, что данная сделка мнимая, совершалась лишь для вида, без цели создания соответствующих ей последствий.
В судебном заседании истица Дульская В.П. увеличила требования, суду пояснила, что с 18 июня 1994 года она состоит в браке с Ван-Дэ-Цин. В период брака 08.07.2008 года она с супругом приобрели нежилое помещение, расположенное <адрес>, которое намеревались использовать под автомойку. На тот момент здание продавалось по конкурсу, супруг участвовал в конкурсе, выиграл его, заключил договор купли-продажи с МУП «Тепловые сети». Стоимость здания составляла 60000 рублей. После оформления договора супруг узнал, что Гусиноозерская ГРЭС оспаривает сделку, поскольку само здание относилось к социально значимым объекта. Для того, чтобы никто не мог признать сделку недействительной и чтобы имущество не ушло из семьи, было решено, что здание переписывается на сестру Ван – Дэ - Цин - Иванову В.А. Она, как супруга дала свое согласие на продажу здания. При продаже здания никто не намеревался исполнить сделку, т.к. она изначально была мнимая. Ответчик не отрицал в судебном заседании, что денежные средства по сделке ему не передавались. Фактически не предавалось и здание во владение Ивановой. Иванова на момент заключения сделки не имела возможности оплатить сумму по договору, т.к. нигде не работала, имела и имеет на иждивении двух детей, один из которых инвалид. Сам ответчик все годы занимается коммерческой деятельность в данном здании, извлекает прибыль. Просит признать сделку недействительной, применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования записи о регистрации права собственности за Ивановой.
Представитель истицы Дульской В.П. по доверенности Солдатова Н.Е. исковые требования поддержала, что сделка является мнимой, в силу ст. 170 ГК РФ ничтожна с момента ее заключения. Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий. Просит признать сделку недействительной и применить последствия в виде аннулирования в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от государственной регистрации права собственности Ивановой на спорное здание.
Представитель ответчика Ван-Дэ-Цин С.А. по доверенности Голышев Б.В. иск не признал, суду пояснил, что спор из-за нежилого здания между сторонами возник в связи с разделом имущества межу супругами. Считает, что спорное имущество не может быть включено в раздел имущества супругов, т.к. на 2008 год Дульская и Ван-Дэ-Цин состояли в браке формально, не вели совместное хозяйство. В 2008 г. ответчик Ван-Дэ-Цин С.А. приобрел в собственность нежилое здание, расположенное <адрес> <адрес>, затем продал нежилое помещение своей родной сестре Ивановой В.А Перед тем, как продать указанное здание, Ван-Дэ-Цин запросил нотариально заверенное согласие у супруги Дульской В.П., с которой находился в формальных брачных отношениях. Дульская В.П. дала нотариально заверенное согласие на продажу вышеуказанного имущества. До заключения договора купли-продажи от 30.07.2008 года, на момент заключения договора и после заключения договора, в отношении ответчика Ван-Дэ-Цин С.А. не было ни одного исполнительного производства по взысканию с него денежных средств, в связи с чем считает довод истца о том, что он продал указанное имущество, опасаясь обращения взыскания на указанное имущество несостоятельным. Согласно 4-х элементов сделки: субъектов сделки, единства воли и волеизъявления, формы и содержания, сделка беспорочна. Так сделка подписана теми же лицами, которые указаны в договоре и являются дееспособными. Соблюдено условие о единстве воли и волеизъявления, о чем говорит отсутствие спора между сторонами договора. Сделка совершена в письменной форме, как того требует закон, а также зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по РБ. При заключении соблюдены се существенные условия для данного вида сделок, такие как наименование товара и индивидуальные признаки, количество, а также цена продаваемого имущества. Просит в иске отказать.
Ответчики Ва-Дэ-Цин С.А. и Иванова в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Допрошенный ранее ответчик Ван-Дэ-Цин С.А. иск не признал, суду пояснил, что 08.07.2008 г. он приобрел здание, расположенное во <адрес>. <адрес>, на основании проведенных торгов. В здании планировалось организовать работу автомойки. Поскольку его сестра социально не защищена, имеет двух несовершеннолетних детей, один из которых инвалид, он решил передать ей в собственность спорное здание для того, чтобы в будущем она имела возможность обеспечивать себя и детей. На день рассмотрения дела Иванова не извлекает из осуществления деятельности в здании прибыль. Он несет расходы по содержанию здания. На момент сделки Иванова не вносила плату по договору в размере 100000 рублей, поскольку ранее он брал у сестры в долг деньги, поэтому посчитал, что продажа ей здания будет компенсировать долг в размере 100000 рублей. Расписок о передаче денег нет, т.к. деньги реально не передавались. Фактически в 2007 году Иванова оформила на свое имя кредит в банке и передала деньги в размере 100000 рублей ему. Деньги он вложил в развитие бизнеса. Кредит он оплачивал сам, т.к. Иванова оплачивать кредит не имела возможности, на день рассмотрения дела кредит не оплачен в полном объеме. Оплату кредита он расценивает как оказание сестре материальной помощи. Он как брат и сын для отца постоянно оказывает им материальную помощь. Считает, что оказание помощи никак не влияет на сделку, заключенную между ним и Ивановой. Он отрицает, что кредит, оформленный на его имя в 2008 г. на сумму 320000 руб., был предназначен для ремонта спорного здания, т.к. данный кредит он оформлял для ремонта жилья. После покупки здания у него имелись денежные средства для ремонта здания, установки ворот и другое, т.к. он собрал и сдал металлолом, находящийся в здании, на эти средства осуществил ремонт здания. Фактически здание не передавалось Ивановой, был составлен акт-приема передачи, который он расценивает, как передачу имущества. Иванова никогда не занималась зданием, она оформила доверенность, на основании которой он осуществляет владение и пользование зданием, несет по нему расходы, заключает различные договоры. При рассмотрении гражданского дела по иску прокурора о признании сделки недействительной от 08.07.2008 г., прокурор отказался от иска, поскольку было заключено соглашение между администрацией города и им-Ван-Дэ-Цин, как лицом, осуществляющим пользование имуществом на основании доверенности, о порядке пользования социально значимым объектом. По сути, прокурор оспаривал сделку между ним и МУП «Тепловые сети, указывал, что спорное имущество является социально значимым и не могло быть продано по конкурсу. Не согласен с доводами истца о том, что имелись какие-либо притязания на здание третьих лиц, т.к. производство по гражданскому делу по иску прокурора было прекращено в связи с отказом от иска.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела? считает требования Дульской В.П. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Дульская В.П. и Ван-Дэ-Цин В.А. состоят в браке с 18 июня 1994 года. В период брака на основании договора купли-продажи от 08 июля 2008 года, Ван-Дэ-Цин С.А. приобрел в собственность нежилое здание, расположенное во <адрес>, <адрес>.
Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
На основании договора купли-продажи от 30июля 2008 года Ван-Дэ-Цин В.А. продал, а Иванова В.А. приобрела в собственность вышеуказанное нежилое здание.
Из материалов дела также следует, что Иванова и Ван-Дэ-Цин В.А. родные брат и сестра.
При продаже здания Дульская В.П., как супруга Ван-Дэ-Цин В.А., дала согласие на продажу недвижимого имущества.
Данную сделку истица Дульская просит признать недействительной, мнимой сделкой.
Анализируя собранные по делу доказательства, выслушав стороны, их представителей, свидетеля, суд пришел к выводу о том, что сделка по отчуждению нежилого помещения мнимая, то есть совершена лишь для вида без намерения создать ей правовые последствия. К данному выводу суд пришел на основании следующего.
1. Судом установлено, что после оформления договора купли-продажи от 30 июля 2008 года стороны Ван-Дэ- Цин и Иванова не передали друг другу предмет сделки – нежилое здание. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 30 июля 2008 г. Ответчик суду показал, что передача имущества заключалась в подписании акта-приема передачи. При этом ответчик не отрицает, что Иванова после приобретения имущества его не принимала во владение и пользование, как это должно было последовать после подписания договора между участниками сделки. То есть суд пришел к выводу о том, что передача имущества носила формальный характер только лишь для вида. Составление и подписание акта приема-передачи имущества не означает и не свидетельствует о фактической передаче имущества. Следовательно, стороны при оформлении сделки знали, что сделка является мнимой и фактическая передача имущества осуществляться не будет.
Кроме того, как следует из материалов дела и до заключения договора купли-продажи и после, здание занимает Ван-Дэ-Цин для осуществления в нем предпринимательской деятельности, извлекает из него прибыль. Ван-Дэ-Цин не отрицал в судебном заседании, что Иванова никогда зданием не пользовалась, не занималась никакой деятельностью в данном здании, Ван-Дэ-Цин никогда не оплачивал Ивановой за аренду помещения и за пользование зданием. Сам ответчик также не отрицает, что между ним и Ивановой не заключался договор аренды здания, не вносилась плата за пользование зданием, принадлежащее на праве собственности Ивановой, его прежним собственником Ван-Дэ-Цин. Суду представлена доверенность на имя Ван-Дэ-Цин от Ивановой, из которой следует, что Ван-Дэ-Цин имеет право распоряжения, пользования, владением здания, несет по нему расходы, связанные с его содержанием, в том числе имеет право заключать различные договора по обслуживанию здания, предоставлению коммунальных услуг и другое.
Согласно ответу налогового органа от 18.05.2011 года, по адресу: <адрес>, <адрес>, находится автомойка «Дельфин» деятельность осуществляет индивидуальный предприниматель Ван-Дэ-Цин, он же является плательщиком единого налога на вмененный доход.
Из материалов дела правоустанавливающих документов следует, что регистрации договоров аренды на здание между Ивановой и Ван-Дэ-Цин не производилась.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Следовательно, обязательство продавца Ван-Дэ-Цин передать недвижимость покупателю Ивановой могло быть исполнено после вручения Ивановой приобретенного ей имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Поскольку вручение имущества Ивановой не было осуществлено, акт приема передачи, подписанный сторонами 30.07.2008 г. сделки нельзя расценивать как фактическая передача имущества покупателю.
2. О том, что стороны сделки не имели намерений исполнять сделку, свидетельствует и тот факт, что Иванова не произвела до настоящего времени оплату стоимости имущества по договору в размере 100000 руб.
Согласно договору –купли-продажи расчет между сторонами произведен до подписания договора. Между тем доводы Дульской о том, что Иванова не могла оплатить стоимость имущества и не оплатила ее до настоящего времени, подтверждены показаниями Ван-Дэ-Цин, который пояснил, что Иванова до оформления сделки - 30.07.2008 года не производила оплаты по договору купли -продажи.
Доводы ответчика Ван-Дэ-Цин о том, что в счет продажи здания он зачел свой долг перед сестрой Ивановой по кредитному договору за 2007 г., не могут судом приняты во внимание, как произведенный расчет за продажу и приобретение здания по договору от 30.07.2008 г.
Так, ответчик Ван-Дэ-Цин показал, что 100000 рублей ему передала Иванова после получения кредита в банке по договору от 23.10.2007 г. Данные денежные средства сестра передала ему для развития бизнеса. Он, продавая сестре здание во <адрес>, <адрес>, рассчитался с ней по ранее полученному займу. При этом Ван-Дэ-Цин не отрицает, что, начиная с 2007 года, по настоящее время он лично оплачивает кредит за сестру, тем самым оказывая ей материальную помощь как матери одиночке, воспитывающей двух детей. Следовательно, Ван-Дэ-Цин сам несет расходы по кредиту, поэтому передача здания в собственность Ивановой, не может свидетельствовать о произведенном расчете перед Ивановой за полученные от нее денежные средства.
Судом исследован кредитный договор от 23.10.07 года, заключенный между банком и Ивановой на 100000 рублей, срок кредитного договора до 23.10.2013 г.
Согласно договору денежные средства Иванова получила в банке в 2007 году, договор купли продажи спорного здания между Ивановой и Ван-Дэ-Цин состоялся 30.07.2008 г., в то время как собственником здания Ван-Дэ-Цин стал только 08.07.2008 г. То есть Иванова не могла произвести расчет с Ван-Дэ-Цин за приобретенное ей здание автомойки на 2007 год, поскольку последний стал его собственником только в 2008 году.
3. Доводы Дульской о том, что сделка является ничтожной, также нашли свое подтверждение на основании показаний свидетеля Брянского, который подтвердил, что в 16.07.2008 года он по просьбе Ван-Дэ-Цин выступил поручителем по его кредитному договору со сберегательным банком. Он знал, что кредитный договор оформляется для того, чтобы за счет полученных денежных средств произвести ремонт спорного здания. Тем самым свидетель подтвердил доводы истицы о том, что здание автомойки не вышло из владения и пользования семьи, т.к. после продажи спорного здания, Ван-Дэ-Цин продолжал пользоваться зданием, вкладывал в него свои денежные средства, денежные средства семьи. Данный свидетель является родственником истицы, однако как установлено судом, он находится в хороших дружеских отношениях с ответчиком Ван-Дэ-Цин, следовательно, оснований для дачи показаний в пользу одной либо другой стороны не имеется, показания свидетеля судом признаются объективными и достоверными.
Кроме того, судом исследован кредитный договор от 16.07.2008 года, из которого следует, что Ван-Дэ-Цин получил кредит на неотложные нужды в размере 320 000 рублей. Поручителями выступили Дульская, Брянский и Меняйлов. Ответчик подтвердил, что кредит был им получен, однако был предназначен для ремонта в жилом доме. Судом данные показания оцениваются критически, и расцениваются как способ избежать возможного раздела имущества с Дульской, как совместно нажитого в период брака. ( раздела спорного здания автомойки) Ответчик не представил суду никаких доказательств в подтверждение своих доводов. Показания свидетеля Брянского о том, что Ван-Дэ-Цин делал ремонт своего жилья, не могут подтверждать доводы ответчика об использовании кредитных средств, т.к. свидетель не указал ни период, когда производился ремонт, никакие при этом были затрачены суммы.
4. Доводы истицы о том, что договор купли-продажи оформлялся лишь для вида, также подтверждаются тем, что на момент приобретения здания и его продажи Ивановой, имелись притязания иных лиц.
Судом исследованы материалы прокурорской проверки по заявлению заместителя директора ОАО «ОГК-3» Иноземцева Е.А., поступившего в прокуратуру 31 июля 2008 г., Согласно данному заявлению, Иноземцев обращаясь к прокурору, просит принять меры в связи с незаконной продажей здания, расположенного во <адрес>, по договору купли-продажи от 08 июля 2008 года между МУП «Тепловые сети» к Ван-Дэ-Цин на основании проведенных торгов. Итогом прокурорской проверки явилась подача искового заявления в суд о признании сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ.
Согласно материалам гражданского дела по иску прокурора, поданного в интересах неопределенного круга лиц, прокурор просит признать сделку от 30.07.2008 г., заключенную между конкурсным управляющим МУП «Тепловые сети» и Ван-Дэ-Цин, недействительной, указывая, что нежилое здание не могло быть объектом купли-продажи, т.к. имущество является социально значимым объектом. Согласно определению суда от 06 октября 2008 г., производство по делу прекращено в связи с отказом прокурора от иска. Из материалов дела также следует, что администрация города Гусиноозерска и Ван-Дэ-Цин, действующий на основании доверенности от Ивановой, заключили соглашение от 24.09.2008 г. о порядке пользования социально значимым объектом, по которому Ван-Дэ-Цин обязывался обеспечить надлежащее содержание и ремонт строения, его инженерного оборудования, коммунальными и прочими услугами.
Учитывая, что Ван-Дэ-Цин приобрел спорное здание 08.07.2008 г., администрация ОАО «ОГК-3» предъявила свои претензии по сделке уже 31 июля 2008 г., а фактически направило заявление прокурору 29.07.2008 года, то можно сделать вывод о том, что после приобретения Ван-Дэ-Цин здания на него имелись притязания иных лиц и о намеренном заключении договора купли –продажи здания третьему лицу - Ивановой, не являющейся участником проведения торгов, с целью невозможности оспаривания сделки в последующем.
Доводы ответчика Ван-Дэ-Цин о том, что гражданский спор о признании сделки недействительной был разрешен добровольно, указанные обстоятельства не влияли на его право распоряжения имуществом по передаче в собственность Ивановой, суд признает не состоятельным. Как следует из материалов дела, определения суда, спор между сторонами, - прокурором и Ван-Дэ-Цин решен только 06.10.2008 года, когда прокурор отказался от иска, в то время как передача имущества в собственность Ивановой имела место уже 30.07.2008 г., то есть задолго до прекращения производства по делу по иску прокурора.
Не состоятельны доводы представителя Голышева о том, что притязаний на имущество Ван-Дэ-Цин не имелось, поскольку отсутствовали какие-либо долги и обязательства перед третьими лицами, возбужденные исполнительные производства по взысканию с него денежных средств, что, по его мнению, подтверждается имеющимися в материалах дела сведениями о возбуждении исполнительных производств. Суд считает, что наличие либо отсутствие у Ван-Дэ-Цин обязательств перед третьими лицами, не может свидетельствовать об отсутствии оснований для признания сделки недействительной, ничтожной по иным основаниям, поскольку судом установлено, что на момент заключения договора с Ивановой имелся спор по имуществу, было возбуждено гражданское дело по иску прокурора, где ставился вопрос о передаче спорного имущества в собственность муниципального образования.
Кроме того, как пояснил ответчик Ван-Дэ-Цин, он планировал, чтобы Иванова, как собственник здания, имела возможность извлекать прибыль от приобретения имущества в будущем, тем самым ответчик подтвердил, что на момент заключения сделки не планировалось, чтобы Иванова, как собственник имущества, могла воспользоваться своим правом собственника, извлекать из него прибыль. Указанные обстоятельства также свидетельствуют о том, что передача в собственность здания Ивановой не порождала и не порождает для Ивановой и Ван-Дэ-Цин никаких правовых последствий.
Таким образом, совокупность представленных суду доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что сделка, заключенная между Ван-Дэ-Цин и Ивановой не порождает никаких правовых последствий. Стороны не были намерены исполнить данную сделку, совершали фактически действия, создающие видимость ее исполнения: акт приема передачи, регистрация договора в регистрационной службе, составление необходимых документов и другое. На протяжении трех лет Ван-Дэ-Цин пользуется спорным помещением автомойки, как свое собственностью, несет по нему расходы, производил ремонт помещения. К этим действиям применяются правила ст. 167 ГК РФ.
Поскольку сделка от 30 июля 2008 г. между Ван-Дэ-Цин С.А. противоречит требованиям закона, указанный договор в соответствии со ст. 170 ГК РФ является недействительным, ничтожным.
Согласно ст. 167 п. 2 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке. Применение последствий недействительности сделки купли-продажи здания в данном случае будет выражено в возвращении сторон в то положение, в котором они находились до ее совершения.
Согласно п. 27 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 года №112, при признании судом недействительной сделки, запись о регистрации сделки погашается на основании решения суда.
Согласно ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе.
Поскольку истцом не ставится вопрос о восстановлении права собственности за Ван-Дэ-Цин, суд считает возможным данные последствия недействительности ничтожной сделки применить по собственной инициативе.
Суд считает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования регистрации права собственности на спорное имущество за Ивановой и восстановления права собственности за Ва-Дэ-Цин С.А.
Оснований для применения положений о пропуске срока исковой давности, заявленного представителем Ван-Дэ-Цин - Цоктоевой, не имеется.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Как следует из материалов дела, сделка между Ван-Дэ-Цин и Ивановой заключена 30 июля 2008 года, иск Дульской подан 22 апреля 2011 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного ст. 181 ГК РФ
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
Исковые требования Дульской В.П. удовлетворить.
Признать договор купли-продажи нежилого здания, расположенного во <адрес> <адрес>, от 30 июля 2008 года, заключенный между Ван-Дэ-Цин С.А. и Ивановой В.А., недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования регистрации права собственности на данное имущество за Ивановой В.А., восстановления права собственности за Ван-Дэ-Цин С.А.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в 10 дневный срок со дня его вынесения в Верховный Суд Республики Бурятия в окончательной форме.
Судья: Казакова Е.Н.