РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 октября 2011 года г.Гусиноозерск
Судья Гусиноозерского городского суда РБ Казакова Е.Н.,
При секретаре Цыбикове Б.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыпловой Т.А. к Администрации МО «Селенгинский район» о взыскании рыночной стоимости земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Цыплова Т.А. обратилась в суд с иском о взыскании с Администрации МО «Город Гусиноозерск» кадастровой стоимости земельного участка в размере 420 465 рублей, расходов на услуги представителя в сумме 15 000 рублей, расходов по оформлению доверенности в размере 700 рублей.
Определением Гусиноозерского городского суда от 19 апреля 2011г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечены Молонов Ж.Ч., Ермолаева Е.Н., в качестве соответчика привлечена Администрация МО «Селенгинский район».
Определением суда от 03 мая 2011г. произведена замена ненадлежащего ответчика Администрации МО «Город Гусиноозерск» на Администрацию МО «Селенгинский район», к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечен Комитет по управлению имуществом, землеустройству и архитектуры Селенгинского района РБ.
В судебном заседании представитель истца Цыпловой Т.А. по доверенности Федурина Е.А.исковые требования увеличила, просила суд взыскать с ответчика рыночную стоимотсь земельного участка в размере 543000 руб., расходы на представителя в размере 15000 руб., расходы за оформление доверенности 700 руб, расходы за проведение экспертизы 7000 руб., свои требования мотивирует тем, что 20.12.1993 года между Селенгинским комитетом по земельным ресурсам и Цыпловой Т.А был заключен договор, согласно которому Цыплова приобрела в собственность земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1500 кв.м. для индивидуального строительства. Оплата за землю в размере 23 625 руб. была произведена. 23.12.1993 года Цыпловой выдано свидетельство о праве собственности на землю. В 1994 году у Цыпловой умер супруг, поэтому она не занималась земельным участком. В 1997-1998 г. Цыплова выехала на постоянное место жительство в <адрес> к сыну. До 2009 года Цыплова оплачивала налоги на землю. В 2009 году истица решила оформить завещение на землю, после чего выяснила, что земельный участок занят. Выяснилось, что земельный участок был также предоставлен Молонову, который в 2007 году продал его Ермолаевой. Истица не просит освободить земельный участок, т.к. на нем возведены жилые строения, однако просит компенсировать ей стоимость земельного участка по рыночной цене. Не возражает, если суд рассмотрит возможность о взыскании стоимости земельного участка по данным агентства недвижимости.
Представитель ответчика МО «Селенгинский район» по доверенности Дашиев Э. Ж. иск признал частично, указывая, что имеются нарушения со стороны администрации района по предоставлению земельного участка Цыпловой и Молонову в 1993 году. Согласно проведенной экспертизе стоимость земельного участка определена в 43 307 руб. Ответчик согласен возместить данную сумму, также согласен на оплату расходов представителя, расходы по оформлению доверенности. Допрошенный ранее представитель ответчика Дашиев просил применить срок исковой давности к правооношениям, указывая, что с 1993 года Цыплова знала о нарушении своего права, однако в суд обратилась только в 2011 году.
Представитель Комитета по управлению имуществом, землеустройству и архитектуре Селенгинского района Нургалиева Е.Ю. иск признала частично, указывая, что согласно проведенной оценки стоимость земельного участка составляет 43 307 руб. Ответчик согласен возместить данную сумму. Считает, что оценка проведенная ООО Регион эксперт необоснованна, т.к. за основу были взяты данные о стоимости земельных участков в других районах Республики Бурятия. Участок Цыпловой расположен в поселке <адрес>, стоимость земель, продаваемых с аукционов составляет от 28 до 44 тысяч рублей. Не согласна с данными агентства недвижимости, согласно которым земельные участки продаются по ценам до 180000 рублей, т.к. на тех земельных участках имеются строения, подведена электроэнергия, летний водопровод. Стоимость земельных участков, расположенных в <адрес> и <адрес>, также не могут быть приняты во внимание, т.к. данные участки расположены в иных местах города. Считает, что при оценке земельных участков были обоснованно приняты данные о продаже земель с аукционов, т.к. это реально совершенные сделки с гражданами.
Третье лицо Молонов Ж.Ч. суду пояснил, что в 1993 году ему предоставили земельный участок по <адрес>. Он достроил на нем дом. За землю и за недостроенный коттедж он внес полную оплату. Считает, что земельным участком на праве собственности он владел законно. В 1993 году к нему обращалась Цыплова, указывала, что он-Молонов занял ее земельный участок, просила освободить земелю, однако он отказался, предложил ей занять другой земельный участок.
Истица Цыплова Т.А., третье лицо Ермолаева Е.Н. в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалов дела, считает требования Цыпловой обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
В соответствии с ч. 1, ч.2 и ч. 3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Из материалов дела следует и судом установлено, что собственником земельного участка по <адрес>Ю <адрес>, на основании договора купли продажи от 20.12.1993 года является Цыплова Т.А. Последняя внесла оплату по договору в размере 23 625 руб. 23.12.1993 г. Цыпловой выдано свидетельство о праве собственности на землю. Из материалов дела следует, что Цыплова, являясь собственником земельного участка, несет расходы по оплате земельного налога. Право собственности Цыпловой никем не оспорено и не оспаривалось.
24.12.1994 г. тот же земельный участок предоставлен в собственность Молонову Ж.Ч. на основании договора купли-продажи. Молонов также внес оплату по договору купли-продажи в размере 23 625 руб. 24.12.1994 г. на имя Молонова выдано свидетельство на право собственности на землю по <адрес>.
22.02.2008 г. Молонов продал земельный участок Ермолаевой.
Из письма начальника Селенгинского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 07.07.2010 года следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:22:010625:7 снят с учета, т.к. данный участок не находится в пользовании Цыпловой. Из данного письма также следует о том, что земельный участок по <адрес>, имеет два собственника: Ермолаеву и Цыплову.
Анализируя собранные доказательства, суд пришел к выводу о нарушении прав собственника Цыпловой на земельный участок, расположенный по <адрес>.
Главой 15 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания прекращения права собственности.
В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случая, предусмотренных законом.
Пунктом 2 данной статьи предусмотрены случаи принудительного изъятия у собственника имущества.
Как следует из материалов дела, право собственности Цыпловой на земельный участок не было прекращено, никем не оспорено. Следовательно, Цыплова, как собственник имущества, имеет право защиты своих интересов.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Учитывая, что Цыплова, как собственник земельного участка, просит восстановить свое нарушенное право. Суд считает, что положения о пропуске срока исковой давности, заявленной ответчиком по делу, не может применяться к данным правоотношениям.
Таким образом, нарушенное право истицы подлежит восстановлению.
Учитывая, что Цыплова не настаивает на освобождении земельного участка, не предъявляет требования об истребовании земельного участка, суд считает возможным принять решение о взыскании в ее пользу рыночной стоимости земельного участка.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Для определения размера, подлежащего взысканию в пользу истицы, суд принимает во внимание рыночную стоимость земельного участка, по которой истец мог бы реализовать свое имущество на открытом рынке в условиях конкуренции.
Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.
При определении стоимости земельного участка судом принимается во внимание следующее.
Согласно проведенной по делу судебно-строительной экспертизы от 15.07.2011 г., стоимость земельного участка составляет 543000 руб. Согласно данному заключению экспертом применен сравнительный подход определения оценки недвижимости. При этом экспертом использованы для сравнения земельные участки, расположенные в с. Иволгинск, РБ. Вместе с тем, данные выводы эксперта суд признает необъективными, т.к. экспертом не исследованы данные о продажах объектов недвижимости по городу Гусиноозерску, где расположен земельный участок Цыпловой.
С учетом изложенного, суд считает, что выводы данной экспертизы необоснованные. В силу чего суд не может решить вопрос о взыскании с ответчика стоимости земельного участка в соответствии с результатами данной экспертизы.
Судом также проведена повторная экспертиза, по результатам которой стоимость земельного участка составила 43 305 руб. Анализируя данную экспертизу с другими материалами дела, суд пришел к выводу об обоснованности проведенного исследования по определению стоимости земельного участка.
Так, оценка земельного участка проведена сравнительным методом, при этом для сравнения приняты земельные участки, расположенные в той же местности, что и земельный участок Цыпловой.
Доводы представителя истца о том, что при оценке использованы только стоимость земельных участков, проданных на аукционах, судом принимаются во внимание. Однако суд не усматривает, что принятые для проведения оценки земельного участка сведения о стоимости земель, проданных с аукционов, нарушают права истца.
Согласно предложенному оценщиком анализу рынка земельных участков, установлено следующее.
Стоимость земельных участков составляет от 23.5 руб. за кв.м. до 132.9 руб. за кв.м. При этом земельные участки, расположенные в той же местности, что и участок Цыпловой, оценены от 23.5 руб. за кв.м. до 32.5 руб. за кв.м. Данные земельные участки проданы на аукционах. Остальные земельные участки расположены в иных районах города. Кроме того, сведений о том, что данные земельные участки проданы по ценам, указанным в объявлениях не имеется.
Также суд считает невозможным принять во внимание стоимость земельных участков, представленных агентством недвижимости. К примеру, участок, проданный за 180 000руб. имеет хозяйственные постройки, электроэнергию, летний водопровод, что явно не соответствует земельному участку истца. Земельный участок, проданный за 80 000 руб., расположен в кооперативе «<адрес>», то есть в ином месте по отношению к месту расположения земельного участка истицы, земельные участки по цене 50000 руб., проданные в <адрес> и в <адрес>, также расположены в иных районах города. То есть, анализируя характеристик земельных участков: место расположение, удаленность от центра города, наличие коммуникаций, суд может прийти к выводу о невозможности сравнения для проведения оценки земли тех земельных участков, которые расположены в иных районах города.
Таким образом, произведенная оценка земельного участка путем сравнения рыночной цены с аналогичными земельными участками, имеющими те же характеристики, что и земельный участок Цыпловой, расположенными в той же местности, в том же расстоянии до центра города, суд признает обоснованными. При этом суд учитывает, что продаваемые участки с аукциона также содержат достоверные сведения о рыночной цене земель, поскольку земельные участки продавались путем проведения конкурса между участниками аукциона, т.е. в условиях конкуренции. Аукцион выиграли лица, предложившие большую стоимость земельного участка.
Следовательно, судом принимается во внимание данные о стоимости земельного участка согласно проведенной оценки земли от 22.09.2011 года.
Учитывая изложенное, суд считает требования истицы о взыскании в ее пользу стоимости земельного участка подлежат частичному удовлетворению на сумму 43305 руб.
Суд также считает, что надлежащим ответчиком является МО «Селенгинский район», поскольку решения о продаже земельных участков и распределении их гражданам принимались администрацией Селенгинского района, правопреемником которого является МО «Селенгинский район».
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Суд считает возможным удовлетворить требования истца о возмещение ей расходов на оплату услуг эксперта в размере 7000 рублей. Судом учитывается, что истец данные расходы понес в связи с нарушением ее прав ответчиком для защиты своих интересов в суде.
Согласно ст. 100 ГПК РФ суд считает возможным взыскать с ответчика расходы на представителя в размере 15000 рублей. При этом суд учитывает, что представитель принимала участие во всех судебных заседаниях. Согласно договору об оказании услуг помимо представления интересов в суде, представитель оказывал юридическую помощь, связанную с подготовкой иска в суд, изучала документы. Данная сумма судом признается разумной и объективной.
Также суд считает необходимым взыскать в пользу истца расходы на оплату стоимости доверенности на представителя в размере 700 руб.
Учитывая, что ответчик не оплатил расходы за проведение оценки имущества, проведенной по его ходатайству, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу Специализированного государственного учреждения «Фонд имущества Республики Бурятия» 4000 руб.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1499.15 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
Решил:
Исковые требования Цыпловой Т.А. удовлетворить частично.
Взыскать с МО «Селенгинский район» в пользу Цыпловой Т.А. 43305 руб., судебные издержки по оплате услуг эксперта в размере 7000 руб., за оформление доверенности 700 руб., за услуги представителя 15000 руб.
Взыскать с МО «Селенгинский район» в пользу Специализированного государственного учреждения «Фонд имущества Республики Бурятия» 4000 руб.
Взыскать с МО «Селенгинский район» государственную пошлину в доход муниципального района 1499.15 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья: Е.Н.Казакова.