Дело № 2 – 794/2011 год
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 мая 2011 годаг. Гусь-Хрустальный
Гусь-Хрустальный городской суд Владимирской области в составе:
председательствующего судьиОРЛОВОЙ О.А.,
с участием адвокатовМЕДВЕДЕВА А.И., АХМЕТШИНА С.Р.,
при секретареСИДОРЕНКОВОЙ Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Гордина ФИО15 к Гординой ФИО16 о признании недействительным договора купли-продажи.
У С Т А Н О В И Л :
Гордин Ю.А. обратился с исковыми требованиями к Гординой Ю.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес> №, заключенному, действовавшейот его имени Гординой ФИО34, и Гординой ФИО16 ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование доводов суду пояснил следующее.
Он вместе с матерью и своей семьей проживал в <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ году прекратил семейные отношения с <данные изъяты> Гординой Т.П. и она вместе с <данные изъяты> переехала к своей <данные изъяты> в <адрес>, официально брачные отношения прекращены в ДД.ММ.ГГГГ году.
В ДД.ММ.ГГГГ году, продав квартиру в <адрес>, он с <данные изъяты> так же приехал в <адрес>, где <данные изъяты> приобрела земельный участок и стала строить дом. В результате был построен каменный двухэтажный жилой дом общей площадью около № кв.м., в котором стали проживать он и его мама.
<данные изъяты> Гордина Т.П. с <данные изъяты> проживали в жилом доме по <адрес>, принадлежащей его <данные изъяты>.
В ДД.ММ.ГГГГ году <данные изъяты> скончалась, после ее смерти дом был оформлен на него как на единственного наследника. В этот период времени он работал в <адрес>, проживал с <данные изъяты> на частной квартире и его <данные изъяты> стали уговаривать его продать дом и разделить деньги поровну между ним и ФИО16 или обменять дом на две раздельные жилплощади. Для этой цели он в администрации поселка <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ года оформил на <данные изъяты> доверенность на продажу или обмен дома, при этом между ними была устная договоренность о том, что Гордина Т.П. ищет покупателя, договаривается с ним о продажной цене, ставит его в известность об этом и он принимает окончательное решение продавать ли дом за указанную цену. Поиски покупателя или подходящего обмена происходили и до ДД.ММ.ГГГГ года, он пытался найти покупателя в <адрес>, ФИО7 обращалась в Гусь-Хрустальные агентства недвижимости, сначала реальная стоимость дома составляла № рублей, затем она снизилась, продать дом за указанную цену не удавалось.
После того как он оформил доверенность на имя Гординой Т.П., он на две недели уехал на юг отдыхать, вернувшись, узнал, что <данные изъяты> воспользовавшись предоставленным ей правом, оформила фиктивный договор купли-продажи на <данные изъяты> ФИО16 и при этом каких-либо денег ему передано не было.
Указывает, что дом по <адрес> является единственным его жильем, он прописан в нем, ФИО16 в настоящее время живет и работает в <адрес>, скорее всего продаст дом по своему усмотрению, а он будет выселен из родительского дома.
Действительно <данные изъяты> до ДД.ММ.ГГГГ года несколько раз обращалась к нему с просьбой подарить ей дом, однако он категорически ей отказывал, единственное на что он был согласен – это на половину тех денежных средства, которые будут выручены от продажи дома.
Ответчик : Гордина Ю.Ю. в судебное заседание явилась. Исковые требования не признала. Суду пояснила, что она вместе с <данные изъяты> вернулась в <адрес> в ДД.ММ.ГГГГ году. Когда в поселок приехали <данные изъяты>, отношения между ними сначала не складывались, <данные изъяты> не работал, алименты на ее содержание не платил. Однако, за несколько лет до смерти <данные изъяты>, та стала налаживать с ней контакты, обещала, что дом после ее смерти отойдет ей. <данные изъяты> умерла и какого-либо завещания на дом не оставила,наследственное имущество было оформлено на ее <данные изъяты> Гордина Ю.А.
После смерти <данные изъяты>, она действительно несколько раз просила <данные изъяты> подарить ей дом, он не отказывался, однако по каким-то причинам этого не делал.
Затем в ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> в администрации поселка оформил на <данные изъяты> доверенность на продажу дома, после чего <данные изъяты> обращалась в агентства по продаже недвижимости, но за предложенную цену покупателей не находилось. Примерно через две недели после оформления доверенности она вместе с <данные изъяты> обратилась за консультацией к адвокату, который подтвердил, что по указанной доверенности дом можно переоформить на нее как на покупателя. При этом инициатива по оформлению указанной сделки исходила от нее, <данные изъяты> об этом в известность ни мама, ни она не ставила, каких-либо денег отцу не платила.
Третье лицо : Гордина Т.П. в судебное заседание явилась. Исковые требования не признала. Указав следующее.
В ДД.ММ.ГГГГ году она вместе с <данные изъяты> ФИО16 уехала из <адрес>, где проживала с <данные изъяты>. В ДД.ММ.ГГГГ году в <адрес> приехал Гордин Ю.А. со своей <данные изъяты>, купли у цыган разрушенный дом, сломали его и возвели кирпичный двухэтажный дом. За некоторое время до смерти, <данные изъяты> стала общаться с ФИО16, обещала, что завещает ей половину дома, однако скончавшись в ДД.ММ.ГГГГ году какого-либо завещания не оставила и все наследственное имущество было оформлено на Гордина Ю.А.
Все <данные изъяты> Гордина Ю.А., проживающие в <адрес>, уговаривали его продать дом, поскольку в нем постоянно никто не проживал и дом стал разрушаться, при этом все говорили о том, что дочери должна быть выделена какая-то доля от продажи дома. Все пришли к решению, что дом нужно продать, а деньги разделить поровну, или обменять его на две отдельные квартиры.
С ДД.ММ.ГГГГ года она безуспешно искала покупателей на дом, обращалась в агентства по недвижимости, однако достойной цены за дом никто не давал.
А ДД.ММ.ГГГГ году <данные изъяты> в администрации <адрес> оформил на ее имя доверенность на продажу или на обмен дома, предполагалось, что по этой доверенности она будет искать покупателей. Между ними существовала договоренность о том, что если она найдет покупателя, то поставитв известность о продажной цене Гордина Ю.А., заручившись его поддержкой.
Однако, в конце ДД.ММ.ГГГГ Гордин Ю.А., находясь в состоянии алкогольного опьянения, пригрозил ей, что отзовет доверенность на продажу дома, и посоветовавшись с адвокатом, они с <данные изъяты> решении переоформить дом по доверенности на ФИО16, указав в договоре минимально возможную покупную цену - № рублей, хотя <данные изъяты>,никаких денег ей при этом не передавала.
Считает, что указанная сделка каких-либо прав Гордина Ю.А. не нарушает. Истец прописан в доме и может постоянно в нем проживать. Более того, в настоящее время ни у нее, ни у ФИО16 нет ключей от входной двери, а Гордин Ю.А. утверждает, что не позволит им ни пользоваться ни распоряжаться домом.
Суд выслушав мнение сторон, опросив свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом ( представителем) от имени другого лица ( представляемого ) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В судебном заседании установлено следующее.
Гордин ФИО15 являлся собственником жилого дома и земельного участка. расположенных по адресу <адрес> № в порядке наследования после смерти <данные изъяты> ФИО2, скончавшейся ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Гордин Ю.А. в администрации муниципального образования <адрес> ( сельское поселение ) оформил на имя <данные изъяты> Гординой Т.П. доверенность, согласно которой он уполномочивал Гордину Т.П. продать и ( или) обменять за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему земельный участок и дом по адресу <адрес> №.
В судебном заседании установлено, что оформлению доверенности предшествовала договоренность между Гординым Ю.А. и его доверенным лицом Гординой Т.П. относительно условий продажи дома : дом должен быть продан за максимально высокую цену, при достигнутой договоренности о которой, Гордина Т.П. должна была поставить об этом в известность Гордина Ю.А. и заручиться его согласием на оформление сделки ; либо дом должен быть обменен на две разные жилые площади с учетом интересов самого Гордина Ю.А. и его <данные изъяты> Гординой Ю.Ю.
Суд не может согласиться с позицией представителя ответчика – адвоката Ахметшина С.Р., утверждающего об отсутствии между сторонами какой-либо договоренности относительно условий продажи дома. Поскольку о существовании такого соглашения в судебном заседании подтвердил не только истец, но и Гордина Т.П. (л.д. 20, 61об. ) пояснившая о том, что доверенность на продажу или обмен дома была выдана ей только с целью найти покупателей на дом, а предложенную покупную цену она должна была первоначально обговорить с Гординым Ю.А.
Таким образом, в нарушение достигнутой договоренности, Гордина Т.П., действуя от имени Гордина Ю.А., заключила ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> Гординой ФИО16 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес> №, указав в договоре, что стороны оценивают указанный земельный участок и жилой дом в № рублей.
Вместе с тем как было установлено в судебном заседании при подписании договора купли-продажи какие-либо денежные средства, составляющие покупную цену домовладения, ни истцу, ни его представителю Гординой Ю.Ю. не переданы, в судебном заседании Гордина Т.П. утверждала о том, что не поставила в известность истца о заключении сделки, так как полагала, что не продает, а оформляет на <данные изъяты> «дарственную».
Учитывая указанное, а так же субъектный состав сторон сделки суд приходит к выводу, что по своей сути была заключена не сделка купли- продажи жилого дома, а его дарение, что полномочиями доверенности на имя Гординой Т.П. оговорено не было.
В силу ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только это лицо ( представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
При этом сделки и другие юридические действия порождают права и обязанности для лица, совершающего эти действия. Поэтому для того, чтобы в результате сделки возникли правовые последствия у лица иного, чем совершившего действия, необходимо специальное право, именуемое полномочиями. Таким образом, сделка, совершенная без полномочий или с отступлениями от него, не создает правовых последствий для представляемого.
При этом, по смыслу указанной нормы закона, превышение полномочий может выразиться в том числе и в отношении юридической природы сделки, когда вместо возмездного заключается безвозмездный договор.
При превышении полномочий представителем лица при заключении сделки, по общему правилу, такая сделка не порождает никаких юридических последствий для лица, от имени которого она была совершена.
Согласно ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указанием доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо ему в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос.
В соответствии со ст. 974 ГК РФ поверенный обязан сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.
Анализируя установленные в судебном заседании обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что Гордин Ю.А., наделяя полномочиями Гордину Т.П. на продажу или на обмен домовладения, собственником которого являлся, давал вполне конкретные указания о продажной цене дома либо об условиях его обмена на две жилые площади.
Ее действия по оформлению безвозмездного договора на имя <данные изъяты> Гординой Ю.Ю. явно не соответствуют тому результату, который Гордин Ю.А. намерен был получить.
Поскольку указания доверителя - это часть соглашения между поверенным и доверителем, то отступление от них считается ненадлежащим исполнением поручения. На поверенного возлагается обязанность по согласованию с доверителем всех основных условий сделок, которым безусловно является цена сделки.
Как следует из смысла ст. 973 ГК РФ получив указание, поверенный обязан им следовать. Отступление от указаний возможно при условии предварительного запроса доверителя лишь в том случае, когда это оказалось невозможным или запрос остался без ответа, оправданно отступление от указаний с незамедлительным последующим уведомлением доверителя.
В судебном заседании Гордина Т.П. пояснила суду, что оформление договора купли-продажи с <данные изъяты> ФИО16 было обусловленожеланием Гордина Ю.А. отменить действие доверенности, в связи с чем действовала она без соответствующего запроса Гордину Ю.А. и без его последующего уведомления. А Гордина Ю.Ю. утверждала в судебном заседании, что инициатива по оформлению сделки исходила именно от нее, то есть ответчику заведомо было известно о существующих в доверенности ограничениях.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что данная сделка совершена хотя и от имени Гордина Ю.А., однако не в его интересах, с существенным нарушением прав собственника имущества, а значит не имеет правовых последствий для сторон, ее совершивших.
В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.
Как следует из обстоятельства дела Гордина Т.П., действующая в интересах истца, и <данные изъяты> Гордина Ю.Ю. заключив договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома общей площадью № кв.м. и земельного участка площадью 800 кв.м. за столь ничтожную сумму 10 000 рублей, которая кроме того ни продавцу, ни его доверенному лицу передана не была, тем самым замаскировали свои намерения совершить иную сделку – договор дарения.
Указанная притворная сделка, по мнению суда, совершена с целью обойти ограничения, установленные доверенностью на право продажи и обмена домовладения от имени Гордина Ю.А., а так же ущемить права и охраняемые законом интересы собственника домовладения и земельного участка, в связи с чем переход права собственности на домовладение и земельный участок на имя Гординой Ю.Ю. нельзя признать законным.
Признавая совершенную между сторонами сделку притворной, учитывая, что Гордина Т.П., являясь доверенным лицом Гордина Ю.А., совершила сделку явно выходящую за пределы ее полномочий, обусловленных доверенностью, что повлекло в конечном счете за собой существенное нарушение прав собственника имущества, который после оформления сделки лишился и собственности и денежных средств на которые рассчитывал при удостоверении доверенности, суд приходит к выводу о ее ничтожности и полагает необходимым признать ее недействительной.
РУКОВОДСТВУЯСЬ ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Гордина ФИО15 удовлетворить.
Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу <адрес> №, заключенный между Гординой ФИО34, действующей от имени Гордина ФИО15 ( продавец) и Гординой ФИО16 ( покупатель), недействительным.
Обязать Гордину ФИО16 передать Гордину ФИО15 земельный участок с жилым домом по адресу <адрес> № в течение № дней с момента вступления решения в законную силу.
Прекратить право собственности Гординой ФИО16 на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу <адрес> №.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Гусь-Хрустальный городской суд в срок 10 дней.
СУДЬЯ:ОРЛОВА О.А.