Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГ года гор. Гурьевск
Гурьевский райсуд Калининградской области в составе председательствующего судьи Мариной С.В., при секретаре Коренецкой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макаренко ФИО10 к Диковой ФИО11 о взыскании денежных средств, с участием третьего лица ФГУ «ФИО12»,
УСТАНОВИЛ:
Макаренко (до брака Волкова) Е.Н. обратилась в суд с иском к Диковой Н.Г., просит взыскать с ответчицы денежные средства, переданные ею в качестве задатка по договору от ДД.ММ.ГГ в двойном размере - в сумме 200000 рублей, указывая в обоснование иска, что данные денежные средства были переданы ею ответчице в качестве задатка, в счет причитающейся с неё, как с покупателя по сделке, платы за приобретаемые объекты недвижимого имущества – земельный участок и расположенное на нем жилое строение. Срок заключения основного договора купли-продажи данных объектов и его государственной регистрации был определен сторонами, как ДД.ММ.ГГ, а срок исполнения обязательств ответчицы по передаче документов, необходимых для регистрации сделки был установлен до ДД.ММ.ГГ. Однако, несмотря на её обращение ДД.ММ.ГГ к Диковой Н.Г. с требованием о предоставлении указанных документов, данные обязательства ответчицей исполнены не были, никаких действий по урегулированию данной ситуации ответчицей не предпринималось. Т.о. по вине ответчицы, не представившей всех необходимых для заключения договора документов, основной договор купли-продажи заключен не был. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчицы сумму задатка по договору в двойном размере.
В судебном заседании представитель истицы Макаренко Е.В. Чукин В.Н. исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме, просит их удовлетворить, пояснив, также как ранее и его доверитель Макаренко Е.В. и её представитель Белянская Л.Г., что сделка купли-продажи не была заключена по вине ответчицы Диковой Н.Г., не имевшей на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества всех необходимых для заключения и регистрации сделки документов, в том числе, не был представлен ответчицей кадастровый паспорт земельного участка, который должен был являться объектом сделки, подтверждающий, что данный земельный участок был сформирован в установленном законом порядке, и что он мог являться объектом гражданско-правовых сделок. По состоянию на ДД.ММ.ГГ у истицы имелась только кадастровая выписка в отношении всего земельного участка <адрес >». При таких обстоятельствах, учитывая, что по состоянию на ДД.ММ.ГГ у ответчицы Диковой Н.Г., на которую были возложены обязанности по представлению всех необходимых для совершения и регистрации сделки документов, отсутствовали такие документы, в том числе, не имелось документов, содержащих необходимые сведения о земельном участке и его границах, которые позволяли бы идентифицировать данное недвижимое имущество, сделка купли-продажи не могла быть совершена в указанную дату, вследствие чего истица была вынуждена согласиться на заключение предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, со внесением суммы задатка в размере 100000 рублей, размер которого сам по себе свидетельствует о серьезности её намерений по заключению сделки, а ответчица Дикова Н.Г. обязалась в течение оговоренного сторонами срока представить все необходимые для совершения сделки документы, что ею сделано не было. При этом у истицы имелись достаточные денежные средства, в размере, оговоренном сторонами в качестве цены объектов недвижимого имущества, в подтверждение чего истицей представлена выписка из её банковского счета. Также у истицы имелись документы, удостоверяющие её личность, а после регистрации ДД.ММ.ГГ брака и изменением фамилии на фамилию Макаренко Е. В., она получила паспорт гражданина РФ на новую фамилию ДД.ММ.ГГ, что также не препятствовало заключению сделки в установленный срок, однако в установленный сторонами срок, ответчицей своих обязательств по договору исполнено не было, необходимые для совершения сделки документы, ею представлены не были, на письменное требование истицы о предоставлении документов, ответчица Дикова Т.Н. ей не ответила, от заключения основного договора уклонилась, полагает, что причиной уклонения от заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГ, со стороны Диковой Н.Г., явился отказ Макаренко Е.В. на предложение ответчицы Диковой Н.Г. указать в договоре общую цену продаваемых ею объектов недвижимости, не в том размере, как это было определено соглашением сторон при подписании предварительного договора и в котором должна была быть фактически передана сумма оплаты по договору, а в ином размере, не соответствующем данной сумме и не превышающем 1000000 рублей, с тем, чтобы уменьшить сумму налога, подлежащего уплате с дохода, полученного при отчуждении указанных объектов недвижимого имущества. В связи с уклонением ответчицы от заключения основного договора, по истечении согласованного сторонами срока для заключения основного договора, истца направила ответчице требование о возвращении ей переданных в качестве задатка денежных средств, которое ответчицей также было оставлено без удовлетворения.
На основании изложенного, просит взыскать с ответчицы Диковой Н.Г. сумму задатка, переданного ей его доверителем Макаренко Е.В. в двойном размере, т.е. в сумме 200000 рублей.
Ответчик Дикова Н.Г. и её представитель Бышева Н.Ф. с иском Макаренко Е.В. не согласились, просят отказать в его удовлетворении, пояснив, что все необходимые для совершения и регистрации сделки купли-продажи земельного участка и жилого строения документы, у Диковой Н.Г. имелись. То обстоятельство, что ДД.ММ.ГГ был заключен только предварительный договор купли-продажи, названный сторонами договором о задатке, было обусловлено отсутствием у покупателя Макаренко Е.В. необходимой денежной суммы и её заявлением о том, что в связи со вступлением в брак, она намерена изменить фамилию и желает оформить документы на новую фамилию, которая будет присвоена ей после регистрации брака, что потребует времени для получения паспорта на новую фамилию. Со стороны же Диковой Н.Г. никаких препятствий к заключению основного договора ДД.ММ.ГГ не имелось. После подписания предварительного договора она передала Макаренко Е.В. ключи от жилого строения для монтажа в нем отопительной системы, что было предусмотрено п. 15 договора, однако Макаренко Е.В. стала уклоняться от встреч, на звонки не отвечала, о перемене фамилии ответчицу в известность не поставила. Никаких работ по монтажу отопительного оборудования не проводила. ДД.ММ.ГГ Дикова Н.Г. направила истице письмо с просьбой сообщить о своих намерении по поводу совершения сделки по приобретению недвижимого имущества, которое было возвращено органами почтовой связи, в связи с неявкой истицы за его получением, а ДД.ММ.ГГ Диковой Н.Г. от истицы было получено письмо, в котором находились незаполненные бланки банковских документов, не имеющие никакого отношения к сделке. А уже ДД.ММ.ГГ, истица направила ответчице требование о расторжении договора и о возвращении суммы задатка в двойном размере, при том, что требований о понуждении к заключению основного договора купли-продажи, если истица настаивает на том, что со стороны Диковой Н.Г. имело место уклонение от заключения такого договора, истицей не заявлялось. Также полагают несостоятельными доводы истицы о том, что непредставление кадастрового паспорта и документов, содержащих сведения о границах земельного участка, являлись препятствием к заключению основного договора купли-продажи, поскольку представление таких документов для регистрации сделки не требовалось, в подтверждение чего сослались на расписки о получении документов на государственную регистрацию перехода права на земельный участок и на строение при совершении сделки в отношении тех же объектов с иным лицом. Также пояснили, что документы, подтверждающие межевание земельного участка, в отношении данного объекта недвижимого имущества, не предусмотрены законом, поскольку данный земельный участок находится в садоводческом товариществе и предназначен для ведения садоводства, кроме того, данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет еще до приобретения его в собственность Диковой Н.Г. и его кадастровый номер не менялся, и этот номер был указан в предварительном договоре, что давало возможность идентифицировать данный объект недвижимого имущества. На основании изложенного, ссылаясь на то, что сделка не состоялась по вине истицы, изначально не имевшей намерения на её совершение, просят истице в иске отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица ФГУ «ФИО12» в судебное заседание не явился, о дне слушания третье лицо извещено, просит рассматривать дело в отсутствие своего представителя.
Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в части.
Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между истицей Макаренко (в указанный период Волковой) Е.В. и ответчицей Диковой Н.Г. был подписан договор, названный сторонами договором задатка, по условиям которого покупатель Волкова Е.В. (на день рассмотрения дела Макаренко) передала, а продавец Дикова Н.Г. приняла денежные средства в сумме 100000 рублей, в счет причитающейся с покупателя суммы за продажу объектов недвижимости, указанных в п. 1 названного договора, а именно: земельного участка <адрес >» и жилого строения без права регистрации, расположенного по тому же адресу, площадью 120 кв. м.. Также данным договором, который, как видно из объяснений обеих сторон, они расценивали, как предварительный договор купли-продажи, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества –земельного участка и строения, а также обратиться в управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области до ДД.ММ.ГГ включительно.
Также в судебном заседании установлено, что каких-либо иных договоров, помимо данного договора, в том числе предварительного договора купли-продажи в виде отдельного документа, сторонами не заключалось, основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, также не заключался. Каких-либо приложений к данному договору не имелось.
Из представленного сторонами текста договора от ДД.ММ.ГГ видно, что согласно п. 1 названного договора стороны договорились о продаже двух объектов недвижимого имущества: земельного участка для ведения садоводства площадью 418 кв. м. с кадастровым номером <адрес >» и жилого строения без права регистрации, расположенного по тому же адресу, с условным номером <данные изъяты>. Цена каждого объекта недвижимого имущества, в договоре не указана и как видно из объяснений сторон отдельно по каждому объекту не определялась.
При этом из содержания искового заявления и объяснений самой истицы Макаренко Е.В., её представителей Белянской Л.Г. и Чукина В.Н., следует, что требование истицы о взыскании уплаченной по данному договору суммы в двойном размере основано на её доводах о том, что в данном случае задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца Диковой Н.Г. и её, как покупателя, заключить основной договор - договор купли-продажи указанных в договоре объектов недвижимого имущества, на согласованных условиях в определенный срок и что данное соглашение не было исполнено по вине ответчицы, вследствие чего согласно положениям ст. 381 ГК РФ, она обязана возвратить задаток в двойном размере.
Однако суд с данными доводами истицы согласиться не может по следующим основаниям.
Так, действительно, задаток, согласно ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной ответственной за неисполнение договора.
Вместе с тем, доводы истицы о том, что договор о задатке № от ДД.ММ.ГГ, также должен расцениваться и как заключенный между сторонами предварительный договор, обеспеченный задатком, на чем также настаивает ответчик Дикова Н.Г. и её представитель, суд считает несостоятельными.
Так, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
Как видно из материалов дела, предметом договора от ДД.ММ.ГГ, в том числе, являлся земельный участок.
Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Между тем, договор от ДД.ММ.ГГ не содержит сведений о точном местоположении данного земельного участка и о границах данного земельного участка, каких-либо приложений к данному договору, также не имелось. Кадастровый паспорт (план) данного земельного к договору также не прилагался, сведений о наличии такового у ответчицы на дату подписания данного договора не представлено, доказательств наличия других документов, содержащих сведения о границах земельного участка, установленных на местности, согласованных и утвержденных в соответствии с ФЗ «О землеустройстве» на указанную дату, сторонами также не представлено.
Впервые представленная ответчицей Диковой Н.Г. суду в ДД.ММ.ГГ кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> датирована ДД.ММ.ГГ, и хотя и содержит описание местоположения границ земельного участка, и описание поворотных точек границ земельного участка, однако, в представленном по запросу суда кадастровом паспорте указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ, такие сведения о границах земельного участка отсутствуют. При этом в представленной ответчицей Диковой кадастровой выписке также отсутствуют сведения об установлении на местности границ данного земельного и закреплении таких границ межевыми знаками и их описание.
Как видно из ответов на запросы суда ФГУ «ФИО12» от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес >» поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ с декларированной площадью на основании перечня ранее учтенных земельных участков, выявленных в границах кадастрового квартала № по состоянию на ДД.ММ.ГГ. Согласно актуальным сведениям государственного кадастра недвижимости площадь земельного участка декларированная, т.е. координаты поворотных точек границ земельного участка подлежат уточнению при межевании. По состоянию на ДД.ММ.ГГ сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, а также согласования и установления границ на местности отсутствовали.
Как видно из материалов кадастрового дела № в отношении данного земельного участка, документы о проведении межевания данного земельного участка в нем отсутствуют.
Сведения в инвентаризационном деле кадастрового квартала №, содержащем перечень ранее учтенных земельных участков в границах данного кадастрового квартала по состоянию на ДД.ММ.ГГ, фрагмент схемы расположения земельных участков <адрес > каталог координат дирекционных направлений и длин линий границы земельного участка, а также план земельного участка с кадастровым номером №, содержащийся в договоре о передаче в собственность земельного участка, выполненные на основании топографических работ, без выполнения в установленном порядке работ по землеустройству, не могут быть признаны документами о межевании. Как видно из ответов на запросы суда из Управления Росреестра по Калининградской области, из ФГУ «Земельная кадастровая палата», Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград», землеустроительной документации по определению на местности границ по земельному участку с кадастровым номером № не имеется.
Доводы ответчицы Диковой Н.Г. о том, что определение на местности границ земельного участка, предназначенного для ведения садоводства в садоводческом товариществе, не предусмотрено действующим законодательством, а также о том, что в качестве индивидуального признака земельного участка, в договоре был указан его кадастровый номер, который не изменялся с момента постановки участка на кадастровый учет, и который сам по себе является достаточным для индивидуализации и однозначного определения земельного участка, как объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче по сделке, не основаны на действующем законодательстве и на законодательстве, действовавшем на день подписания договора о задатке.
При таких обстоятельствах, учитывая, что межевание земельного участка, который должен был являться предметом договора, в установленном законом порядке не проводилось, определение его границ на местности не производилось, а кадастровый план земельного участка, межевание которого не осуществлялось, тем более, не являвшийся приложением к договору и его неотъемлемой частью, сам по себе не является документом, индивидуализирующим земельный участок для совершения с ним сделок, то суд приходит к выводу о том, что такого документа, позволявшего однозначно определить предмет договора, на момент подписания договора не имелось.
Т.о. на момент подписания договора от ДД.ММ.ГГ площадь земельного участка в договоре была указана ориентировочная, сведения о границах земельного участка в договоре указаны не были, в установленном порядке на местности также не устанавливались, в качестве приложений к договору, документы, содержащие указанные сведения, не прилагались, тогда как отсутствие таких сведений не позволяет однозначно определить данный земельный участок, как объект права, соответственно предмет предварительного договора считается несогласованным, а договор в отношении такого предмета - незаключенным. При этом суд также учитывает, что вторым объектом недвижимого имущества по рассматриваемому договору, является объект, неразрывно связанный с данным объектом, а именно жилое строение, расположенное на данном земельном участке, в отношении которого в соответствии с положениями ст. 555 ГК РФ, также должны соблюдаться требования об указании расположения недвижимости на соответствующем земельном участке, и цена договора определена в отношении двух указанных объектов, и отдельно по каждому из них не согласовывалась, то незаключенным является весь предварительный договор, если обе стороны, рассматривали данный договор, как предварительный договор.
С учетом приведенных в решении доводов, доводы ответчицы о том, что в отношении данных объектов недвижимого имущества были совершены уже две сделки, прошедшие государственную регистрацию в Управлении регистрационной службы по Калининградской области, суд считает несостоятельными, кроме того, сама по себе государственная регистрация какой-либо сделки, не имеет и не может иметь преюдициального значения для рассматриваемого спора, либо обязательной силы для суда.
При таких обстоятельствах, учитывая, что основной договор купли-продажи сторонами не заключался, в виде отдельного документа предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого строения сторонами не подписывался, а единственный представленный сторонами договор от ДД.ММ.ГГ, названный самими же сторонами только договором задатка, считается незаключенным, то соответственно и договор от ДД.ММ.ГГ не может расцениваться как договор задатка, поскольку отсутствует обеспечиваемый им договор и соответственно денежное обязательство по какому-либо заключенному действительному договору.
А при таких обстоятельствах, уплаченная покупателем Макаренко Е.В. продавцу Диковой Н.Г. сумма в размере 100000 рублей, не может считаться задатком, а подлежит признанию авансом, подлежащим возврату покупателю.
С учетом изложенного, не имеют юридического значения доводы сторон о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине другой стороны и соответственно суд не усматривает оснований и для оценки представленных сторонами доказательств в обоснование данных доводов.
Т.о. с Диковой Н.Г. подлежит взысканию в пользу истицы Макаренко Е.В. сумма в размере 100000 рублей.
Так согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Также в соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ частично - с учетом размера удовлетворенных исковых требования о взыскании денежных средств подлежит удовлетворению и заявление истицы Макаренко Е.В. о возмещении ей расходов по оплате государственной пошлины в сумме 1800 рублей.
Заявление же Диковой Н.Г. о взыскании с Макаренко Е.В. расходов на оплату услуг представителя удовлетворению не подлежит, поскольку в соответствии со ст. 99 ГПК РФ,
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Макаренко ФИО10 удовлетворить в части.
Взыскать с Диковой ФИО11 в пользу Макаренко ФИО10 в качестве возврата денежных средство по договору от ДД.ММ.ГГ года сумму в размере 100000 (ста тысяч) рублей и в возмещение расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 1800 рублей, а всего сумму в размере 101800 (сто одна тысяча восемьсот) рублей.
В остальной части иска Макаренко ФИО10 отказать.
Диковой ФИО12 в удовлетворении заявления о возмещении расходов на оплату услуг представителя и взыскании компенсации за потерю рабочего времени отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского облсуда через Гурьевский райсуд в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной мотивированной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.
Судья С.В. Марина.