К делу № 2-346/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи4 апреля 2011 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего – Бочко И.А.,
при секретаре – Замлелой Л.В.,
с участием представителя истца – Павлова С.А. по доверенности от 10 декабря 2010 года,
представителя ответчика ОАО «Гирей Кубань Сахар» по доверенности от 25 октября 2010 года – Ткаченко Е.С.,
представителя третьего лица ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» по доверенности 003-01-06/303 Д от 07 сентября 2010 года – Верещагина М.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Вороной Р.П. к ОАО «Гиркубс», Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании договора купли-продажи недействительным,применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок,
У С Т А Н О В И Л :
Истец обратился в суд с иском к ответчикам и просит признать договор купли-продажи № 1140 от 26.12.2008 года, заключенный между ОАО «Гирей Кубань сахар» и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края недействительным, в силу его ничтожности; применить к данной сделке двухстороннюю реституцию, в силу которой прекратить право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения ОАО «Гирей Кубань сахар», расположенный по адресу: <адрес>, пгт. Гирей, примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, кадастровый №, общей площадью 611996 кв.м., погасить запись в ЕГРП и восстановить запись ЕГРП прежнего собственника данного участка; погасить запись об ипотеке данного участка в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» №. Свои требования истец обосновал тем, что 24.02.2005 года ОАО «Гирей Кубань сахар» заключило договор купли-продажи нежилого помещения № 32 с Истцом передав Истцу в собственность нежилое помещение - здание павильона «Турист», литер В, общей площадью 206,3 кв.м, по <адрес> расположен на земельном участке из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенном по адресу: <адрес>, пгт. Гирей, примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, находящемся в государственной собственности Краснодарского края, принадлежащего ОАО «Гирей Кубань сахар» на праве аренды. В соответствии с п. 1.2. заключенного договора, Истцу в соответствии со ст. 552 ГК РФ. Ипотека данного земельного участка в пользу третьего лица также считается ничтожной, поскольку истец не давал согласия на ее заключение, и она может являться основанием реализации имущества Истца с торгов, если не будет оспорена.
В судебном заседании представитель истца Павлов С.А. поддержал исковые требования Вороного Р.П. по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ОАО «Гирей Кубань сахар» Ткаченко Е.С. иск не признала, пояснила суду, что они не знали, что право собственности на павильон принадлежит другому лицу. В договоре от 24 февраля 2005 года в п. 3.7 предусмотрена обязанность покупателя по оформлению своих прав на земельный участок, но Вороной с 2005 года по 2010 год своих прав на земельный участок не оформлял. Они платили арендную плату за весь земельный участок, затем с 27 февраля 2009 года – земельный налог, так же за весь участок, и Вороной расходы по аренде и по налогу за свою, как он утверждает, часть земельного участка, не возмещал. Как позже выяснилось, ОАО «Гиркубс» не имел прав на заключение договора купли-продажи павильона, поскольку павильон находился в собственности Краснодарского края, но этот договор никто не оспорил. Сделка по купле-продаже земельного участка не является ничтожной, поскольку заключена в соответствии с требованиями законодательства, и у Вороного истек срок исковой давности для ее оспаривания. Кроме того, истец не обосновал, почему просит признать всю сделку недействительной, в то время как ими приобретен огромный земельный участок, а под павильоном – небольшой. Свои права необходимо оформлять и регистрировать своевременно. Под ипотекой у них право аренды, она была зарегистрирована до приобретения участка в собственность.
Представитель третьего лица ОАО «Россельхозбанк» Верещагин М.Ф. полагает требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку для этого не имеется никаких оснований. Договор же ипотеки заключен в соответствии с законодательством, до договора купли-продажи от 28 декабря 2008 года.
Представитель ответчика – Департамента имущественных отношений Краснодарского края в суд не явился, надлежащим образом уведомлен, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.
Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, находит, что требования истца не подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что истцу Вороному Р.П. на основании договора купли-продажи от 24 февраля 2005 года на праве собственности принадлежит здание павильона «Турист» литер В общей площадью 206,3 кв.м, по <адрес> края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 3 июня 2005 года.
Согласно п. 1.1 договора от 24 февраля 2005 года здание павильона расположено на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, находящемся в государственной собственности Краснодарского края, расположенном по адресу: <адрес>, пгт. Гирей, примерно в 1300 м от пересечения автодороги г. Гулькевичи - п. Гирей и железной дороги по направлению на северо-восток, и предоставленном продавцу на праве аренды.
Согласно п. 1.2 договора в соответствии со ст.552 ГК РФ к покупателю переходит право пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходим для его использования.
В 2010 году истец обратился в ГУП КК «Гулькевичский земельный центр» с просьбой подготовки межевого плана земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания его павильона, расположенного по <адрес>.
Согласно пояснительной записке МУП УКС Гулькевичского района к топографической съемке о местоположении границ земельного участка и его особенностях № 488 от 12 ноября 2010 года фактически используемая для эксплуатации павильона площадь участка 2094,кв.м; необходимая согласно нормам отвода земель – 2500 кв.м.
26 декабря 2008 года между Администрацией муниципального образования Гулькевичский район и ОАО «Гирей Кубань сахар» заключен договор купли-продажи земельного участка из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:06:0402079:8 площадью 611996 кв.м, расположенного примерно в 1300 метрах по направлению на северо-восток от ориентира – пересечения автодороги <адрес> – <адрес> и железной дороги, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
Истец просит признать данный договор недействительным в силу его ничтожности на основании ст. 168 ГК РФ, полагая, что данным договором нарушено его преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка, занятого его павильоном, предоставленное ему ст. 35 ЗК РФ.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него было реализовано прежним собственником павильона - ОАО «Гиркубс» путем заключения договора аренды земельного участка, в связи с чем в силу положений п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.
Истец ссылается на п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 25 марта 2005 года, согласно которому покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Однако это положение не может являться основанием к удовлетворению требований истца, поскольку, являясь собственником объекта недвижимости, он должен был позаботиться об оформлении своих земельных прав, что закреплено также п. 3.7 договора купли-продажи павильона от 24 февраля 2005 года.
В силу положений ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку суду не представлен договор аренды земельного участка ответчиком ОАО «Гиркубс», определить объем перешедших к истцу прав и обязанностей, условия пользования участком не представляется возможным. Каких-либо препятствий в пользовании земельным участком, необходимом для эксплуатации и обслуживания павильона, как после приобретения павильона, так и после заключения оспариваемого договора не имелось.
Согласно ч. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, закон не устанавливает, что сделка купли-продажи с нарушением преимущественного права покупки участников долевой собственности является ничтожной, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании договора купли-продажи от 26 декабря 2008 года недействительной сделкой в силу ее ничтожности, а, следовательно, и для применения последствий недействительности сделки. Само по себе приобретение ответчиком ОАО «Гиркубс» земельного участка, на котором находится объект недвижимости, принадлежащий истцу, не является не соответствующим закону, поскольку преимущественное право, предусмотренное ст. 35 ЗК РФ не является исключительным правом истца и не лишает других лиц права приобретения данного участка.
Вопрос о признании оспоримой сделки недействительной судом не рассматривался, поскольку указанное требование истцом не заявлялось, в соответствии со ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В силу же ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением требований о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства, их рассмотрение относится к подведомственности арбитражного суда.
Довод истца о том, что в отношении ответчика ОАО «Гирей Кубань сахар» введено конкурсное производство и приобретение земельного участка для него возможно только на торгах, а это нарушает его права, суд не может считать состоятельным, поскольку конкурсное производство в отношении ОАО «Гирей Кубань сахар» введено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 июня 2010 года (до этого времени в течение более четырех лет истцу ничто не препятствовало в реализации права на приобретение земельного участка в собственность), в рамках конкурсного производства реализация имущества должника возможна только на торгах, что соответствует требованиям Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Ссылка истца на семейные обстоятельства и работу в Краснодаре несостоятельна и не может являться основанием для признания договора ничтожным.
В судебном заседании также установлено, что для эксплуатации и обслуживания павильона, принадлежащего истцу, необходим земельный участок площадью 2094 кв.м, истец же просит признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка площадью 611996 кв.м. Заявляя о своих преимущественных правах на земельный участок площадью 2094 кв.м, истец не представляет доказательств наличия указанного объекта права, в то время как в силу ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются земельные участки как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Требования истца в части погашения записи об ипотеке земельного участка с кадастровым № также не подлежат удовлетворению, поскольку предметом ипотеки согласно договору от 5 июня 2007 года является право аренды земельного участка, а не право собственности, приобретенное после заключения договора об ипотеке.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска Вороного Р.П. к ОАО «Гиркубс», Департаменту имущественных отношений Краснодарского края о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, начиная с 8 апреля 2011 года.
Председательствующий