К делу № 2-757/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Гулькевичи 27 июля 2011 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Хайрутдиновой О.С.
При секретаре Гучуа Н.Ю.
С участием представителя истца Шахова И.В.
Представителя ответчиков, адвоката Прудентовой Л.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Карнацевич В.И., Карнацевич Ю.Э. об обращении взыскания на заложенное имущество
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Карнацевич В.И., Карнацевич Ю.Э. об обращении взыскания на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Шахов И.В. настаивал на удовлетворении исковых требований и в обоснование пояснил, что в соответствии с условиями кредитного договора № от 24.11.2006 г. заемщику-залогодателю Карнацевич В.И. и заемщику Карнацевич Ю.Э. ЗАО коммерческий банк «Европейский трастовый банк» представил ипотечный жилищный кредит в сумме 3150 000 рублей под 12,5 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной в "Адрес 1". Кредит в сумме 3 150 000 рублей зачислен на лицевой счет ответчика № в ООО КБ «Исток», что подтверждается платежным поручением № от 14.12.2006 г. В обеспечение обязательств, принятых на себя заемщиком Карнацевич В.И. по кредитному договору, между залогодателем Карнацевич В.И. и залогодержателем ЗАО коммерческим банком «Европейский трастовый банк» был заключен договор об ипотеке от 28.11.2006 г., согласно которому Залогодатель передал в ипотеку (залог) Залогодержателю жилой дом и земельный участок расположенный по адресу "Адрес 2" По состоянию на 07.11.2006 г. рыночная стоимость предмета ипотеки была оценена в размере 4 590 000 рублей, в том числе жилой дом в размере 4 000 000 рублей, земельный участок 590 000 рублей. Согласно отчету № 566-06 от 07.11.2006 г. независимого оценщика ФИО1 Оценочная стоимость объекта ипотеки отражена в Закладной. Государственная регистрация прав собственности Ответчика на жилой дом и земельный участок произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 02.11.2006 г. за номером № и 12.03.2002 г. за номером №. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченного ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной должником-залогодателем Карнацевич В.И. и должником Карнацевич Ю.Э. и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 12.12.2006 г. первоначальному Залогодержателю – ЗАО КБ «Европейский трастовый банк». Запись об ипотеке жилого дома и земельного участка в ЕГРП произведена 12.12.2006 г. за №. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитом и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств осуществления этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с ч.3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных от 27.04.2004 г. №) и отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем Закладной – Открытым акционерным обществом «Кубанское ипотечное агентство». Начиная с июня 2010 г. по настоящее время ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом, в нарушение условий Закладной Кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ не производятся. В связи с неисполнением Ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором и Закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1 Закладной и п.п. 4.4.1 Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. До настоящего времени ответчики требования истца не выполнили, что в соответствии со ст.ст. 334,811 ГК РФ, ч.1 ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенные жилой дом и земельный участок. Согласно ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, связанных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии с п.2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершению его реализации; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если такое необходимы. В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости жилого дома и земельного участка по состоянию на 17.06.2011 г. составляет 3 377 879 рублей 31 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредитному договору (основному долгу) – 2 835 334 руб. 43 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом 370 903 руб. 43 коп., а также начисленные пени в размере 171 641 руб. 45 коп. Кроме того, до момента реализации жилого дома и земельного участка на публичных торгах, либо до момента полного исполнения Ответчиками обязательств по полному возврату кредита, в соответствии с условиями кредитного договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12.5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа. По состоянию на 07.11.2006 г. рыночная стоимость предмета ипотеки была оценена в размере 4 590 000 рублей, в том числе жилой дом в размере 4 000 000 рублей, земельный участок 590 000 рублей. Согласно отчету № от 07.11.2006 г. независимого оценщика ФИО1 Оценочная стоимость объекта ипотеки отражена в Закладной. Согласно заключению эксперта № об оценке рыночной и ликвидационной стоимости жилого дома и земельного участка составляет 1 600 000 рублей, из которых 590 000 рублей, стоимость земельного участка, 1010000 рублей стоимость жилого дома, Данную стоимость просит определить в качестве начальной продажной цены предмета залога. Просит обратить взыскание на жилой дом и земельный участок по адресу "Адрес 2", определить размер суммы подлежащей выплате из стоимости заложенного имущества в размере 3 377 879 рублей 31 ко. Начиная с 18.06.2011 г. по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации заложенного имущества, определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых на сумму остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, установить начальную продажную стоимость имущества 1 600 000 рублей, порядок реализации имущества с торгов, взыскать судебные расходы 4000 рублей.
Ответчики Карнацевич В.И.,Карнацевич Ю.Э. в судебное заседание не явились. Судебные повестки, вернулись с отметкой, истек срок хранения. Суд с согласия представителя истца, определил рассмотреть дело в отсутствии ответчиков.
Представитель ответчиков, адвокат Прудентова Л.В. пояснила, что при заключении договора имущество было оценено и его стоимость указана в договоре, за счет него и должна быть погашена задолженность. Просила вынести решение в соответствии с законом.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчиков, изучив материалы дела, находит требования обоснованными, и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что 24.11.2006 г. между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (ЗАО) и Карнацевич В.И., Карнацевич Ю.Э. был заключен кредитный договор № согласно которому ЗАО коммерческий банк «Европейский трастовый банк» представил заемщикам ипотечный жилищный кредит в сумме 3150 000 рублей под 12,5 % годовых, сроком на 180 месяцев, для приобретения в собственность квартиры, расположенной в "Адрес 1".
Кредит в сумме 3 150 000 рублей зачислен на лицевой счет ответчика № в ООО КБ «Исток», что подтверждается платежным поручением № от 14.12.2006 г.
В обеспечение обязательств, принятых на себя заемщиком Карнацевич В.И. по кредитному договору, между залогодателем Карнацевич В.И. и залогодержателем ЗАО коммерческим банком «Европейский трастовый банк» был заключен договор об ипотеке от 28.11.2006 г., согласно которому Залогодатель передал в ипотеку (залог) Залогодержателю жилой дом и земельный участок расположенный по адресу "Адрес 2"
Согласно п. 1.5 Договора об ипотеке от 28.22.2006 г. предмет залога по "Адрес 2" - жилой дом оценен сторонами 4 000 000 рублей, земельный участок 590 000 рублей.
Согласно ч.1 ст.314 ГК РФ).
По кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Согласно ст. 811 ГК РФ - если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Применительно к условиям кредитного договора, надлежащим и своевременным будет такое исполнение обязательств, когда к установленному договором сроку будет уплачиваться основной долг, и одновременно с этим ежемесячные проценты за пользование кредитом.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
В нарушение условий кредитного договора Карнацевич В.И. и Карнацевич Ю.Э. в сроки установленные договором кредит и проценты не оплачивают.
По состоянию на 17.06.2011 г. общая сумма задолженность Карнацевич В.И. и Карнацевич Ю.Э. составляет 3 377 879 рублей 31 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредитному договору (основному долгу) – 2 835 334 руб. 43 коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом 370 903 руб. 43 коп., а также начисленные пени в размере 171 641 руб. 45 коп.
В соответствии со ст. ст. 348, 349 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, взыскание может быть обращено на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), при этом требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Согласно ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя по взысканию.
В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.
В соответствии со ст. 28.1 Закона № 2872-1 от 29 мая 1992 года «О залоге» реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве. В случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда.
Согласно п. 3 договора ипотеки, заключенного с ответчиком Карнацевич В.И., обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено в соответствии с действующим законодательством.
Договором ипотеки стороны установили, что начальная продажная стоимость цена Заложенного имущества устанавливается в соответствии с действующим законодательством. Требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, пеню начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств залогодателем по настоящему договору и кредитному договору, процедурой обращения взыскания на жилой дом и ее реализации и отселения залогодателя и всех проживающих в жилом доме. В случае если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований залогодержателя, залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества залогодателя, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Согласно договору ипотеки от 28 ноября 2006 г. жилой дом оценивается сторонами как предмет ипотеки в 4000000 рублей, земельный участок 590 000 рублей.
Согласно заключению эксперта № от 22.07.2011 г. рыночная стоимость жилого дома по "Адрес 2" составляет 1010000 рублей, земельного участка 590 000 рублей. Ликвидационная стоимость жилого дома составляет 959500 рублей, земельного участка 560500 рублей.
Истцом заявлено требование об установлении начальной продажной цены в размере указанном в заключение эксперта № от 22.07.2011 г. - рыночная стоимость жилого дома по "Адрес 2" составляет 1010000 рублей, земельного участка 590 000 рублей, ответчики своей оценки имущества не представили.
Суд считает, что установление стоимости имущества в качестве первоначальной в размере указанном в заключение эксперта № от 22.07.2011 г. будет соответствовать интересам сторон. Суд принимает предложенную истцом стоимость, установленную в размере указанном в заключение эксперта № от 22.07.2011 г и устанавливает данные цены в качестве начальной продажной цены заложенного имущества.
Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу расходы. Требования истца удовлетворены в полном объеме, поэтому взысканию с ответчиков подлежат расходы истца по оплате госпошлины в размере 4000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Карнацевич В.И., Карнацевич Ю.Э. об обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворить.
Обратить взыскание на имущество Карнацевич В.И. заложенного по договору ипотеки от 28 ноября 2011 года на жилой дом и земельный участок, расположенный в "Адрес 2"
Определить, что из стоимости заложенного имущества подлежат оплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» следующие суммы:
- 2 835 334 рубля 43 копейки (два миллиона восемьсот тридцать пять тысяч триста тридцать четыре рубля сорок три копейки) - основной долг по кредитному договору
- 370 903 рублей 43 копеек (триста семьдесят тысяч девятьсот три рубля сорок три копейки) - проценты за пользование кредитом
- 171 641 рубль 45 копеек (сто семьдесят одна тысяча шестьсот сорок один рубль сорок пять копеек)– начисленные пени.
- расходы по реализации заложенного имущества.
- расходы истца по оплате госпошлины в размере 4 000 рублей.
Определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из заключения эксперта № от 22.07.2011 г. - стоимость жилого дома по адресу "Адрес 2" – 1 010 000 (один миллион десять тысяч) рублей, земельного участка 590 000 (пятьсот девяносто тысяч) рублей.
Начиная с 18.06.2011 года и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,5 % годовых на сумму остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Гулькевичский районный суд в течение десяти дней со дня оглашения.
Председательствующий