К делу № 2-733\2011г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОФФЕДЕРАЦИИ
г. Гулькевичи 26 июля 2011 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Логачевой Е.Д.
при секретаре Егеновой Т.А.
с участием истца Батуевой Т.Г.
представителя истцов Батищевой Е. А., Васильевой Н.А., Вопиловой В.Г., Годуновой С.Ф., Голубова А.Д., Голубовой Т.Ф., Грачева Ю.А., Донец З.К.,, Донец С.Д., Дорохова Е.Г., Дороховой Г.Л., Ененко Т.В., Забайкальского Н.А., Забелиной О.Н., Масловой А.В., Мельникова А.Н., Милькот К.Н., Носовой В.Т., Пилипенко Е.В., Синчиновой Н.Е., Фрукалова С.Р., Фрукаловой Т.А., Черепановой Н.Е., Чхетиани С. Г., Щербань Г.Д., Яблокова Н. В., Яблоковой Р.Г.,третьих лиц Шеломенцева Ф.В, Бойцова А.А., Фоменко Т.В., Городецкой Л.Т., по доверенности Багмет И.А.,
ответчика Плугарева Р.А.,
представителя ответчика Плугарева Р.А, по доверенности Дементеева И.М.,
третьих лиц Вишневского В.С.,, Замиралова Ф.Н., Никитась В.А., Омаровой В.Н.,
рассмотрев гражданское дело по иску Батищевой Е.А., Батуевой Т.Г., Васильевой Н.А., Вопиловой В.Г., Годуновой С.Ф., Голубова А.Д., Голубовой Т.Ф., Грачева Ю.А., Донец З.К., Донец С.Д., Дорохова Е.Г., Дороховой Г.Л., Ененко Т.В., Забайкальского Н.А., Забелиной О.Н., Масловой А.В., Мельникова А.Н., Милькот К.Н., Носовой В.Т., Пилипенко Е.В., Синчиновой Н.Е., Фрукалова С.Р., Фрукаловой Т.А., Черепановой Н.Е., Чхетиани С.Г., Щербань Г.Д., Яблокова Н.В., Яблоковой Р.Г. к Плугареву Р.А. о признании ничтожной сделки – договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и применении последствий недействительности ничтожной сделки
у с т а н о в и л:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику Плугареву Р.А. о признании ничтожной сделки – договора №1 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности,при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенного 22 июня 2009 года и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В обоснование требований истцы ссылаются на то, что что 22 июня 2009 года между арендодателями, собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 3833500 кв.м с кадастровым № (расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, секция 08-53, контур 26, 33, 40, секция 08-41, контур 3,5, 7, секция 08-67, контур 71, 85, 197, 199, 203. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, расположенного в границах участка) и арендатором, индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Плугаревым Р.А. заключен договор №1 аренды указанного участка. Сделка является ничтожной, заключенной с нарушением требований гражданского законодательства.
В нарушение ст. 182 ч.3 ГК РФ, запрещающей представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, Плугарев Р.А., представляя по доверенностям интересы 83 из 89 участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, выступил одновременно при заключении сделки и с другой ее стороны, а именно в качестве арендатора данного участка, то есть совершил сделку от имени представляемых лиц в отношении себя лично.
Кроме того, оспариваемый договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации в соответствии со ст. 433 ч.3 ГК РФ, и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация проводится на основания заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 марта 2011 года договор аренды зарегистрирован 28 июня 2010 года.В соответствии с ч. 7 ст. 16 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.Однако на момент регистрации истекли сроки действия доверенностей : от 20 марта 2007 года, зарегистрированной в реестре за №1Д-416, удостоверенной нотариусом Вахтиной О.Р., от имени Меркуловой Т.Г. на имя Плугарева Р.А.; от 6 октября 2006 года, зарегистрированной в реестре за №3Д-1908, удостоверенной нотариусом Вахтиной О.Р., от имени Брух А.А. на имя Замиралова Ф.Н., от 8 мая 2007 года, зарегистрированной в реестре за №2Д-1027, удостоверенной нотариусом Зубцовой О.А., от имени Никитась В.А. на имя Тамутене С.А., от 23.06.2006 года, зарегистрированной в реестре за №2-12207, удостоверенной нотариусом Гулькевичского нотариального округа Вахтиной О.Р. от имени Косова Н.В. на имя Плугарева Р.А. Таким образом, сделка от имени Косова Н.В., Меркуловой Т.Г., Брух А.А. и Никитась В.А. заключена неуполномоченными лицами.
В нарушение требований ст. 160, ст. 609 ГК РФ, предусматривающей необходимость совершения сделки в письменной форме путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, а при заключении договора аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, оспариваемый договор аренды не подписан всеми участниками данной сделки со стороны арендодателей, а именно: в подлинном экземпляре договора, хранящемся в деле правоустанавливающих документов №23-23-15/019/2010-080 Гулькевичского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, отсутствует подпись Замиралова Ф. Н., который действовал на основании доверенности от имени Брух А.А. В силу же ч.2 ст.162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.Одним из условий договора, содержащихся в его разделе №2, является размер и условия внесения арендной платы. Включая данный раздел в договор аренды, обе его стороны тем самым определили условия об арендной плате в качестве существенных, по которым должно быть достигнуто соглашение. Однако, при определении данных условий допущены нарушения, в результате которых фактически соглашение по данным существенным условиям сторонами не достигнуто. Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата за участок выдается в виде натуральной оплаты (продукцией) ежегодно. При этом конкретный срок выплаты арендной платы не определен, что позволяет арендатору произвольно по своему усмотрению трактовать данное условие договора, и затрудняет реализацию защиты прав арендодателей. Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата выплачивается «за каждую долю в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения» в размере 1000 кг ячменя, 200 кг кукурузы, 1000 кг пшеницы (класс данной продукции также не указан), 50 кг сахара и 20 кг масла растительного (вид растительного масла не указан). При этом, конкретный размер доли, за каждую из которых полагается арендная плата в указанном размере, договором не установлен. Так, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, земельный участок, являющийся предметом рассматриваемого договора аренды, состоит из 3833500 долей. Однако, за весь период действия договора арендатором ни разу не было соблюдено условие о размере арендной платы, подлежащей выплате арендодателям в размере, буквально определенном пунктом 2.2 договора, а именно 1000 кг ячменя, 200 кг кукурузы, 1000 кг пшеницы, 50 кг сахара и 20 кг масла за каждую 1/3833500 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Кроме того, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяющей особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, решение о порядке владения и пользования таким земельным участком, принимается общим собранием участников долевой собственности. Пунктом 1.2 указанной статьи установлено, что решением общего собрания участников долевой собственности определяются в числе прочего условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.Однако, в нарушение указанного закона, общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, переданный в аренду по рассматриваемому договору, не проводилось, условия передачи земельного участка в аренду арендатору Плугареву Р.А. участниками долевой собственности на общем собрании не определялись. Плугарев Р.А., выступив одновременно представителем большинства участников долевой собственности при заключении договора аренды земельного участка, фактически единолично установил все его условия, в т.ч. существенные, касающиеся срока действия договора, размера и порядка выплаты арендной платы.
Истцы полагают, что при заключении договора аренды от 22.06.2009 был допущен целый ряд нарушений требований закона, в том числе ч. 3 ст. 182, ч.1 ст. 160, ч. 1 ст. 432 ГК РФ, пунктов 1 и 1.2 ст. 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в соответствии со ст. 168 ГК РФ договор аренды от 22.06.2009 г., заключенный между индивидуальным предпринимателем Плугаревым Р.А. и участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, является ничтожной сделкой,не соответствующей требованиям закона, не влекущей юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
В нарушение ч.1 ст.20 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Гулькевичским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, сделка зарегистрирована 28.06.2010 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 23-23/15/019/2010-080 установлены основания для отказа в государственной регистрации прав, несмотря на допущенные при заключении договора аренды от 22.06.2009 нарушения требований закона, как по форме договора, так и по его содержанию, а также отсутствие необходимых документов, а именно действующих доверенностей на право представления интересов отдельных арендодателей,просят признать регистрацию недействительной и исключить запись о регистрации договора аренды из ЕГРП.
Истцы просят применить последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ч.2 ГК РФ, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. - возложить на ответчика обязанность возвратить участникам долевой собственности земельный участок в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению; взыскать в пользу участников долевой собственности стоимость доходов, полученных в 2010 году от незаконного пользования имуществом (за вычетом стоимости полученной арендодателями арендной платы) в размере 1865965,3 рублей, распределив данную сумму между ними пропорционально принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности согласно нижеприведенному расчету. В результате исполнения ничтожной сделки арендодатели получили арендную плату, арендатор в результате пользования земельным участком получил плоды, продукцию, выращенную на участке, и, соответственно, доходы.Согласно справке Гулькевичской торгово-промышленной палаты от 01.06.2011 год, рыночная стоимость сельскохозяйственной продукции, предусмотренной договором в качестве арендной платы, в 2010 году составляла: пшеница 5 кл. 3-05 руб./кг; ячмень – 3-19 руб./кг; кукуруза – 5-08 руб./кг; масло растительное 31-73 руб./кг; сахар – 25-62 руб./кг.Фактически арендная плата в указанном размере выплачивалась арендатором Плугаревым Р.А. арендодателям за 2010 год на долю в праве общей долевой собственности, соответствующую 41000/3833500. Стоимость арендной платы, полученной в 2010 году арендодателями на долю 41000/3833500 (что соответствует размеру земельной доли 4,1 га), составляет 9 171 руб. 60 коп., из них пшеница (1000 кг.) 3050 руб., кукуруза (200 кг.)1016 руб., ячмень (1000 кг.) 3190 руб., масло растительное( 20 кг) 634 руб.60 коп., сахар (50 кг.) 1281 руб. Общая сумма арендной платы в денежном выражении, полученная всеми арендодателями за пользование земельным участком за 2010 год, составляет 857544,9 рублей. Согласно данным Гулькевичской торгово-промышленной палаты (справка от 01.06.2011) размер чистой прибыли с 1 га сельскохозяйственных угодий составляет 7104,5 рублей. Размер чистой прибыли с земельного участка площадью 383,3500 га составляет 2 723 510,075 руб. На долю в праве 41000/3833500 (одну земельную долю 4,1 га) размер чистой прибыли за 2010 год составляет 29128,45 рублей. С учетом полученной арендной платы в сумме 9171,6 рублей (за долю 41000/3833500), подлежит взысканию с Плугарева Р.А. в пользу одного участника долевой собственности (владеющего долей 41000/383350) 19956,85 рублей, а в целом с Плугарева Р.А. в пользу всех участников долевой собственности – 1865965,3 руб.
Истец Батуева Т.Г. в суде поддержала иск в полном объеме.
В судебном заседании представитель истцов, по доверенности Багмет И.А., поддержал исковые требования в полном объеме, дополнив, что не согласны с представленными в ходе подготовки дела к судебному разбирательству возражениями ответчика, поскольку представленные Плугаревым Р.А. документы, на основании которых он использует земельный участок с 2003 года, как предварительный договор аренды земельного участка от 1 августа 2003 года,, многосторонний договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 19 июня 2004 года, составленные с нарушением закона, не подтверждают законности оспариваемого договора аренды. И как представитель третьих лиц Бойцова А.А., Городецкой Л.Т., Фоменко Т.В., Шеломенцева Ф.В., по доверенности Багмет И.А., требования истцов поддержал.
Ответчик Плугарев Р.А. иск не признал, указав, что возражения представит его представитель.
Представитель ответчика Плугарева Р.А, по доверенности Дементеев И.М. иск не признал, просил отказать в удовлетворении иска. В обоснование возражений указал на то, что постановлением Главы Администрации Гулькевичского района от 08.04.1997г. № 399 «О создании крестьянского (фермерского) хозяйства «Роман» и предоставлении ему земельного участка» Плугареву Р.А. был выделен в натуре из земель агрофирмы «нива Кубани» земли сельскохозяйственного назначения.01.08.2003г. между мной Главой КФХ «Роман» Плугаревым Р.А.,арендатором и собственниками долей земельного участка (103 дольщика) был заключен предварительный договор аренды земельногоучастка сельскохозяйственного назначения с координатами, указанными в
договоре. 4 августа 2003 г. между СПК СА «Нива Кубани» и КФХ «Роман» произошла передача земли 418,2 га, что подтверждено протоколом общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности. 29.07.2003г. постановлением Главы Гулькевичского района от29.07.2003г. № 592 «О внесении изменений в земельно-кадастровый учет вграницах Отрадо-Ольгинского кадастрового округа» на основаниипредварительного договора аренды земельных участков, заключенного между гражданами-собственниками земельных долей и КФХ «Роман» Глава администрации обязал стороны договора и СПК СХА «Нива Кубани» до 01.01.2005г. обеспечить выполнение требований действующегозаконодательства по определению на местности границ находящихся в общей долевой собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому 19.06.2004г. на общем собрании были утверждены местоположение формируемых земельных участков, выделяемых собственниками долей в праве общей собственности на земельный участок для сельскохозяйственного использования, расположенных в границах СПК СХА «Нива Кубани» и выделена в натуре часть земельного участка (рабочий номер XIV), находящегося в общей долевой собственности, в счет принадлежащих 102 участникам общей собственности, долей в праве общей долевой собственности, на земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 418,2 га, в т.ч. пашни 377,4 га, пастбищ 40,8 га, для передачи КФХ «Роман».19.06.2004г. между собственниками выделенных долей земельного участка площадью 418,2 га, в т.ч. пашни 377,4 га, пастбищ 40,8 га и КФХ «Роман» был заключен многосторонний договор аренды с передачей земельного участка в аренду на 11 месяцев с пролонгацией на тех же условиях и на тот же срок, если ни одна из сторон не потребует прекращения договора. Следовательно с 2004г. по настоящее время правопреемник КФХ «Роман» -индивидуальный предприниматель Глава КФХ Плугарев Р.А. пользуется земельным участком на условиях заключенного договора от 19.06.2004 г. с ежегодным дополнительно заключаемым договором в целях уточнения натуральной арендной оплаты.Ежегодно заключаемые дополнительные договора, уточняющие количество натуральной оплаты за арендное пользование земельным участком, и ежегодное получение Арендодателями арендной оплаты подтверждает факт исполнения договора аренды по настоящее время его сторонами, то есть действует договор от 19 июня 2004 года. В заключении же договора от 22 июня 2009 года особой необходимости не было, посоветовал Плугареву Р.А. юрист. Между ИП Главой КФХ Плугаревым Р.А. и истцами по иску сложились арендные правоотношения независимо от оформленных документов на право аренды, эти правоотношения складываются из конклюдентных действий сторон и обе стороны по сделке получают ее исполнение. Оспариваемый договор закрепил действия сторон, и имущественные права истцов он не нарушает, а в доводах иска такие сведения не указаны, что позволяет сделать вывод, что истцы не являются заинтересованными лицами, у них отсутствует основание подачи иска, т.к. в соответствии с п.1 ст. 3 ГПК РФ, в суд может обратиться заинтересованное лицо за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Требования в части взыскания полученных доходов также необоснованны, так как соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Не согласны с доводами истцов и потому, что законом не предусмотрен запрет представления интересов арендодателей гражданином Плугаревым Р.А. по доверенности при заключении договора с индивидуальным предпринимателем Плугаревым Р.А.. На момент заключения договора аренды доверенности были действующими, на момент государственной регистрации договора аренды наличие доверенностей со стороны арендодателей не требовалось.
Третьи лица Вишневский В.С., Замиралов Ф.Н., Омарова В.Н., Никитась В.А. не признали требования истцов, указав в своих возражениях, что за период нахождения с 2004 года в аренде у ответчика принадлежащих им земельных участков претензий по выплате арендной платы не было, не отрицают, что выдали доверенность Плугареву Р.А. на оформление документов по аренде.
Третьи лица Илюшко А.Н.,Крайниченко А.Н., Наумова Л.А. (правопреемник после смерти Кузнецова Н.П.), Меркулова Т.Г., Негрий Н.А., Николаева М.Т., Овсянников Е.В., Рогозин Е.А., Саух М.А. в судебное заседание не явились, в суд представили заявление о возможности рассмотрения дела в их отсутствие, просили удовлетворить требования истцов в полном объеме.
Третьи лица, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Алексеев А.А., Богородицкая А.Н., Брух А.А., Будыльская О.А., Веснин А.К., Выголов Б.Н., Выголова Н.А., Головинов Н.В., Дзюба В.И., Завада В.Д.,Завада В.Н., Завада Л.А., Завада Н.Н., Завьялов А.М., Корчагин П.А., Корчагина Т.А., Косов Н.В., Красов Ю.В., Кузнецов А.В., Лазарян А.М., Меденцева Л.П., Неменков В.Н., Неменкова В.З., Никифоров Б.П., Николаенко О.Н., Омаров А.М., Пиганов Н.В., Пиганова В.И., Приходько А.И., Приходько А.И., Приходько В.И., Решетилова Л.В.., Рогозин А.П., Рукина Р.Г., Тимошенков М.Б., Тимошенкова В.Г., Шевченко А.Е., Ширяева Н.И., Шишкин И.В., Шишкина Т.И., Щербакова Т.Ф., Якубовский А.Н., Якубовский В.А., в судебное заседание не явились, уведомлены о дне рассмотрения дела.
Суд, с учетом мнения сторон, полагая, что их неявка не является препятствием для рассмотрения дела, определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что 22 июня 2009 года между арендодателями, собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения( в праве общей собственности) общей площадью 3833500 кв.м с кадастровым № (расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, секция 08-53, контур 26, 33, 40, секция 08-41, контур 3,5, 7, секция 08-67, контур 71, 85, 197, 199, 203. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, расположенного в границах участка), и арендатором, индивидуальным предпринимателем Главой Крестьянского фермерского хозяйства Плугаревым Р. А. заключен договор №1 аренды указанного участка для выращивания сельскохозяйственной продукции.
Заключенный договор аренды подлежит признанию недействительным в силу его ничтожности.
Согласно ч.1 ст. 166 УК РФ сделка недействительна по основаниям,установленным настоящим Кодексом, в силу ее признания таковой судом(оспоримая сделка), либо независимо от такого признания(ничтожная сделка)
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч.3 ст.182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
В судебном заседании установлено, что при заключении договора аренды от 22 июня 2009 года ответчик Плугарев Р.А. в нарушение указанного Закона, представлял по доверенностям интересы 83 из 89 участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, выступил одновременно при заключении сделки как представитель арендодателей, так и арендатора данного участка, то есть совершил сделку от имени представляемых лиц в отношении себя лично. Из материалов дела следует, что не отрицает и сам ответчик, что он подписал договор аренды от имени арендодателей - Алексеева А.А., Будыльской О.А., Батищевой Е.А., Батуевой Т.Г., Богородицкой А.Н., Бойцова А.А., Васильевой Н.А., Веснина А.К., Вишневского В.С., Вопиловой В.Г., Выголова Б.Н., Выголовой Н.А., Годуновой С.Ф., Головинова Н.В., Голубова А.Д., Голубовой Т.Ф., Грачева Ю.А., Городецкой Л.Т., Дзюба В.И., Донец З.К., Донец С.Д., Дороховой Г.Л., Дорохова Е.Г., Ененко Т.В., Забайкальского Н.А., Забелиной О.Н., Завады В.Д., Завады В.Н., Завады Л.А., Завьяловой Л.М., Завьялова А.М., Замиралова Ф.Н., Илюшко А.Н., Корчагина П.А., Корчагиной Т.А., Крайниченко А.Н., Красова Ю.В., Косова Н.В., Кузнецова А.В., Кузнецова Н.П., Лазарян А.М., Масловой А.В., Мельникова А.Н., Меркуловой Т.Г., Меденцевой Л.П., Милькот К.Н., Негрий Н.А., Неменкова В.Н., Неменковой В.З., Никифорова Б.П., Николаевой М.Т., Николенко О.Н., Носовой В.Т., Овсянникова Е.В., Омарова А.М., Омаровой В.Н., Пиганова Н.В., Пигановой В.И., Пилипенко Е.В., Решетиловой Л. В., Рогозина А.П., Рукиной Р.Г., Саух М.А., Тимошенковой В.Г., Тимошенкова М.Б., Фоменко Т.В., Фрукалова С.Р., Фрукаловой Т. А., Черепановой Н.Е., Чхетиани С.Г., Шевченко А.Е., Шеломенцева Ф.В., Шишкина И.В., Шишкиной Т.И., Щербаковой Т.Ф., Щербань Г.Д., Яблокова Н.В., Яблоковой Р.Г., Якубовского А.Н., Якубовского В.А.
Суду представлены доверенности, выданные указанными лицами Плугареву Р.А., из которых следует, что ему доверили управлять и распоряжаться принадлежащей им земельной долей, находящейся в КФХ «Роман»,в том числе и сдачи в аренду.
При наличии прямого запрета, предусмотренного ч.3 ст. 182 ГК РФ, совершение сделки от имени арендодателей в свою пользу, дает основание суду признать сделку ничтожной. Обоснование ответчиком, что он действовал от имени арендодателей как гражданин по доверенности, а передал в аренду земельный участок себе, как индивидуальному предпринимателю, несостоятельно.
Кроме того, согласно ч.3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды недвижимого имущества, к которому относится и земля, согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ, подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч.1, ч.7 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Однако на момент государственной регистрации 28 июня 2010 года договора аренды истекли сроки действия доверенности от 20 марта 2007 года, зарегистрированной в реестре за №1Д-416, удостоверенной нотариусом Вахтиной О.Р., от имени Меркуловой Т.Г. на имя Плугарева Р.А.; доверенности от 6 октября 2006 года, зарегистрированной в реестре за №3Д-1908, удостоверенной нотариусом Вахтиной О.Р., от имени Брух А.А. на имя Замиралова Ф.Н.; доверенности от 8 мая 2007 года, зарегистрированной в реестре за №2Д-1027, удостоверенной нотариусом Зубцовой О.А., от имени Никитась В.А. на имя Тамутене С.А. ; доверенности от 23.06.2006 года, зарегистрированной в реестре за №2-12207, удостоверенной нотариусом Гулькевичского нотариального округа Вахтиной О.Р. от имени Косова Н.В. на имя Плугарева Р.А.
Доверенности были выданы на три года.
Следовательно, представители указанных лиц не имели право заявлять о регистрации сделки как стороны в договоре.
Возражение ответчика, что при наличии права на подписание договора аренды при его заключении не было просрочено, следовательно при государственной регистрации это должно было быть учтено и не требовалось выдачи дополнительной доверенности, не может быть принято судом, поскольку ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен заявительный характер сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. И поскольку правовые последствия наступают с момента государственной регистрации договора аренды, то на момент такой регистрации, либо подачи заявления о регистрации договора доверенности должны быть не прекратившими свое действие.
При заключении договора аренды были допущены нарушения и Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»( в редакции от 7 июля 2003 года № 113-ФЗ, действующего на момент заключения договора аренды и его регистрации ), регулирующего отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Пунктом 1 ст. 14 указанного Закона установлены особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, решение о порядке владения и пользования таким земельным участком, принимается общим собранием участников долевой собственности. Пунктом 1.2 ст. 14 установлено, что решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.
В нарушение закона общее собрание участников общей долевой собственности не проводилось, порядок пользования участком не был определен, как условия его передачи в аренду, что является нарушением прав арендодателей, и нарушением Федерального закона, что также является основанием для признания совершенной сделки недействительной.
В возражениях представитель ответчика ссылается на проведение общего собрания собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного использования, расположенный в границах СПК СХА «Нива Кубани» 19 июня 2004 года, на котором выделена в натуре часть земельного участка для передачи КФХ «Роман» ( впоследствии ИП глава КФХ Плугарев Р.А.), указывая на отсутствие необходимости проведения общего собрания участников долевой собственности перед заключением оспариваемого договора.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика, поскольку протокол собрания от 19 июня 2004 года не свидетельствует о выполнении требований закона определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, в том числе и условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду перед заключением такого договора 22 июня 2000 года.
Как не может суд согласиться с возражениями ответчика о том, что с 2003 года и по настоящее время действуют договорные отношения с арендодателями и действует многосторонний договор от 19 июня 2004 года, а не оспариваемый договор, поскольку хотя договорные отношения и были между арендодателями и арендатором, и пролонгация договора, то есть стороны вступали вновь в договорные отношения, так и по заключенному 22 июня 2009 года договору аренду, по которому вновь возникли между сторонами договорные отношения и предложение не принимать его во внимание несостоятельно, противоречит закону.
Установлено также, что в оспариваемом договоре аренды от 22 июня 2009 года, копия которого представлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, нет подписи Замиралова Ф.Н., действовавшего от имени Брух А.А.
Согласно ч.2 ст.162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды от 22 июня 2009 года был заключен на срок пять лет, что следует из п.п. 7.2 п. 7 указанного договора.
Согласно ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу указанного Закона, и признания сделки недействительной, необходимо возложить на ответчика Плугарева Р.А. обязанность возвратить участникам долевой собственности земельный участок, взыскать в пользу истцов стоимость доходов, полученных в 2010 году от незаконного пользования имуществом за вычетом стоимости полученной арендодателями арендной платы. Третьи лица Шеломенцев Ф.В., Бойцов А.А., Фоменко Т.В., Городецкая Л.Т.( по доверенности Багмет И.А.), и третьи лица Негрий Н.А., Наумова Л.А.( правопреемник Кузнецова Н.П.), Овсянников Е.В., Рогозин Е.А., Илюшко А.Н., поддержали требования истцов в полном объеме, настаивали на их удовлетворении, в их пользу подлежит взысканию стоимость доходов, полученных в 2010 году от незаконного пользования имуществом (за вычетом стоимости полученной участниками долевой собственности арендной платы).
Истец Батуева Т.Г., а также третьи лица Саух М.А., Крайниченко А.Н., Николаева М.Т., Меркулова Т.Г., поддержавшие исковые требования истцов в полном объеме, как следует из представленного ответчиком договора купли- продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок для сельскохозяйственного значения от 7 декабря 2010года,(свидетельство о государственной регистрации права от 17 декабря 2010 года), продали Плугареву Р.А. принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельхозназначения с кадастровым №,находящийся в аренде у Плугарева Р.А., однако это не препятствует взыскать с ответчика стоимость доходов, полученных им в 2010 году от использования земельных участков, принадлежащих указанным лицам, соразмерно их долям в праве общей долевой собственности, на взыскании которой они настаивали, что следует из требований Батуевой Т.Г., заявлений указанных третьих лиц, настаивавших на удовлетворении и исковых требований в полном объеме. К моменту заключения договора купли- продажи ответчик использовал в течение сельскохозяйственного года земельный участок, и как следует из представленных ответчиком документов( ведомостей на выплату арендной платы) произвел выплату арендной платы арендодателям за 2010 год, незаконность же использования земли в силу ничтожности сделки установлена.
Суд принимает представленный истцами расчет сумм, подлежащих выплате истцам и указанным третьим лицам вследствие применения последствий недействительности ничтожной сделки. Расчет произведен на основании размера доли в праве общей долевой собственности каждого участника, указанного в представленном суду соглашении об определении, изменении и перераспределении долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 16 декабря 2008 года, а также справки Гулькевичской торгово- промышленной палаты от 1 июня 2011 года о чистой прибыли в пересчете на 1 га(руб) в среднем по Гулькевичскому району за 2010 год, справки от 1 июня 2011 года Гулькевичской торгово- промышленной палаты о рыночных ценах на сельскохозяйственную продукцию. Как установлено в суде арендная плата за 2010 год была выплачена в том размере, который указан в оспариваемом договоре аренде. Ответчиком не оспорены представленные сведения, не представлены сведения о полученной чистой прибыли за 2010 год, как и сведения о понесенных им затратах.
Согласно представленному расчету взысканию с Плугарева Р.А. в пользу Батищевой Е.А. 19956 руб. 85 коп., Васильевой Н.А. 19956 руб. 85 коп, Вопиловой В.Г. 19956 руб. 85 коп., Грачева Ю.А. 19956 руб. 85 коп., Донец З.К 19956 руб. 85 коп., Донец С.Д. 19956 руб. 85 коп., Дорохова Е.Г. 19956 руб. 85 коп., Дороховой Г.Л. 19956 руб. 85 коп., Ененко Т.В. 19956 руб. 85 коп., Забелиной О.Н. 19956 руб. 85 коп., Илюшко А.Н. 19956 руб. 85 коп., Крайниченко А.Н. 19956 руб. 85 коп., Масловой А.В. 19956 руб. 85 коп., Мельникова А.Н. 19956 руб. 85 коп., Милькот К.Н. 19956 руб. 85 коп.,Меркуловой Т.Г. 19956 руб.85 коп., Наумовой Л.И. 19956 руб. 85 коп., Носовой В.Т. 19956 руб. 85 коп., Негрий Н.А. 19956 руб.85 коп., Николаевой М.Т. 19956 руб. 85 коп., Овсянникова Е.В. 19956 руб.85 коп., Пилипенко Е.В. 19956 руб. 85 коп., Рогозина Е.А. 19956 руб. 85 коп., Синчиновой Н.Е. 19956 руб. 85 коп., Саух М.А. 19956 руб. 85 коп., Фрукалова С.Р. 19956 руб. 85 коп.,Фоменко Т.В. 19956 руб.85 коп., Фрукаловой Т.А. 19956 руб. 85 коп., Черепановой Н.Е. 19956 руб. 85 коп., Чхетиани С.Г. 19956 руб. 85 коп., Щербань Г.Д. 19956 руб. 85 коп., Шеломенцева Ф.В. 19956 руб. 85 коп., Яблокова Н.В. 19956 руб. 85 коп., Яблоковой Р.Г. 19956 руб. 85 коп., Батуевой Т.Г. 19 956 руб. 85 коп.,Бойцова А.А. 19956 руб. 85 коп., Годуновой С.Ф. 29935 руб.30 коп.,Городецкой Л.Т. 39913 руб. 70 коп., Голубовой Т.Ф. 29935 руб. 30 коп., Голубова А.Д. 39913 руб.70 коп., Забайкальского Н.А. 39913 руб. 70 коп.
Решить вопрос о взыскании с ответчика стоимости доходов, полученных в 2010 году от незаконного пользования имуществом, в пользу третьих лиц, уведомленных надлежащим образом о споре, но не заявивших суду о своем отношении к нему, суд не имеет возможности при принятии настоящего решения.
В силу признания сделки недействительной подлежит исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора № 1 от 22 июня 2009 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
Оснований для удовлетворения требований ответчика о снятии ареста на земельный участок, нет, решение не вступило в законную силу.
руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Исковые требования Батищевой Е.А., Батуевой Т.Г., Васильевой Н.А., Вопиловой В.Г., Годуновой С.Ф., Голубова А.Д., Голубовой Т.Ф., Грачева Ю.А., Донец З.К., Донец С.Д., Дорохова Е.Г., Дороховой Г.Л., Ененко Т.В., Забайкальского Н.А., Забелиной О.Н., Масловой А.В., Мельникова А.Н., Милькот К.Н., Носовой В.Т., Пилипенко Е.В., Синчиновой Н.Е., Фрукалова С.Р., Фрукаловой Т.А., Черепановой Н.Е., Чхетиани С.Г., Щербань Г.Д., Яблокова Н.В., Яблоковой Р.Г. удовлетворить.
Признать ничтожной сделку – договор аренды №1 от 22.06.2009 года земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 3833500 кв.м. с кадастровым № (расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, секция 08-53, контур 26, 33, 40, секция 08-41, контур 3,5, 7, секция 08-67, контур 71, 85, 197, 199, 203. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, расположенного в границах участка), находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенного между индивидуальным предпринимателем Плугаревым Р.А., с одной стороны, и участниками долевой собственности, с другой стороны.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора №1 от 22.06.2009 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя.
Обязать Плугарева Р.А. возвратить участникам долевой собственности земельный участок с кадастровым № общей площадью 3833500 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, секция 08-53, контур 26, 33, 40, секция 08-41, контур 3,5,7, секция 08-67, контур 71, 85, 197, 199, 203, расположенного в границах участка.
Взыскать с Плугареву Р.А. в пользу Батищевой Е.А. 19956 руб. 85 коп., Васильевой Н.А. 19956 руб. 85 коп, Вопиловой В.Г.19956 руб. 85 коп., Грачева Ю.А. 19956 руб. 85 коп., Донец З.К. 19956 руб. 85 коп., Донец С.Д. 19956 руб. 85 коп., Дорохова Е.Г. 19956 руб. 85 коп., Дороховой Г.Л. 19956 руб. 85 коп., Ененко Т.В.19956 руб. 85 коп., Забелиной О.Н. 19956 руб. 85 коп., Илюшко А.Н. 19956 руб. 85 коп., Крайниченко А.Н. 19956 руб. 85 коп., Масловой А.В. 19956 руб. 85 коп., Мельникова А.Н. 19956 руб. 85 коп., Милькот К.Н. 19956 руб. 85 коп.,Меркуловой Татьяны Григорьевны 19956 руб.85 коп., Наумовой Л.А. 19956 руб. 85 коп., Носовой В.Т. 19956 руб. 85 коп., Негрий Н.А. 19956 руб.85 коп., Николаевой М.Т. 19956 руб. 85 коп., Овсянникова Е.В. 19956 руб.85 коп., Пилипенко Е.В. 19956 руб. 85 коп., Рогозина Е.А. 19956 руб. 85 коп., Синчиновой Н.Е. 19956 руб. 85 коп., Саух М.А. 19956 руб. 85 коп., Фрукалова С.Р. 19956 руб. 85 коп.,Фоменко Татьяны Викторовны 19956 руб.85 коп., Фрукаловой Т.А. 19956 руб. 85 коп., Черепановой Н.Е. 19956 руб. 85 коп., Чхетиани С.Г. 19956 руб. 85 коп., Щербань Г.Д. 19956 руб. 85 коп., Шеломенцева Ф.В. 19956 руб. 85 коп., Яблокова Н.В. 19956 руб. 85 коп., Яблоковой Р.Г.19956 руб. 85 коп., Батуевой Т.Г. 19 956 руб. 85 коп.,Бойцова Александра Александровича 19956 руб. 85 коп., Годуновой С.Ф. 29935 руб.30 коп.,Городецкой Любовь Тихоновны 39913 руб. 70 коп., Голубовой Т.Ф. 29935 руб. 30 коп., Голубова А.Д. 39913 руб.70 коп., Забайкальского Н.А. 39913 руб. 70 коп.
Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора № 1 от 22 июня 2009 года аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 3833500 кв.м с кадастровым № (расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, секция 08-53, контур 26, 33, 40, секция 08-41, контур 3,5, 7, секция 08-67, контур 71, 85, 197, 199, 203. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, Отрадо-Ольгинское сельское поселение, расположенного в границах участка), находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенного между индивидуальным предпринимателем Плугареву Р.А., с одной стороны, и участниками долевой собственности, с другой стороны, внесенную Гулькевичским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 28.06.2010 за №23-23/15/019/2010-080.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение десяти дней со дня принятия в окончательной форме.
Председательствующий