К делу № 2-720/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г.Гулькевичи 21 июля 2011 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Хайрутдиновой О.С.
при секретаре Гучуа Н.Ю.
с участием истцов Смольниковой В.Ф.,. Шевченко В.С.,
представителя Смольниковой В.Ф., Шевченко В.С. - Павличенко А.Н.
представителя ответчика ООО «Интекс» Билецкой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Шевченко В.Н., Кобзевой Т.А., Борцовой А.С., Шаповалова С.Д., Захарова С.Н., Бурко А.В., Громак И.В., Дибровой Н.С., Смольниковой В.Ф., Самойленко С.Н., Бойченко М.В., Мухиной А.Л., Лузгановой С.Г. к ООО «Интекс» о прекращении договоров управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, истребовании технической документации
У С Т А Н О В И Л:
Шевченко В.Н., Кобзева Т.А., Борцова А.С., Шаповалов С.Д., Захаров С.Н., Бурко А.В., Громак И.В., Диброва Н.С., Смольникова В.Ф., Самойленко С.Н., Бойченко М.В., Мухина А.Л., Лузганова С.Г. обратились в суд с иском к ООО «Интекс» о прекращении договоров управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, истребовании технической документации.
В обоснование требований представитель Истцов Смольниковой В.Ф.,Шевченко В.С. - Павличенко А.Н. пояснил в судебном заседании, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме № 24 по ул.Советской п.Венцы Гулькевичского района Краснодарского края. В 2006 году общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией, были заключены договоры управления многоквартирным домом. В 2007 году договоры управления многоквартирным домом были продлены. 15 декабря 2010 года общим собранием собственников помещений многоквартирного дома было принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО «Интекс» в связи с изменением способа управления многоквартирным домом и выбором способа управления многоквартирного дома - непосредственное управление собственниками помещений. 17 декабря 2010г. протокол общего собрания был передан в ООО «Интекс» с уведомлением о прекращении действия договора. При этом собственниками помещений многоквартирного дома № 24 по ул.Советской п.Венцы Гулькевичского района Краснодарского края была оплачена сумма всех обязательств по договору управления многоквартирным домом за три месяца с декабря 2010г. по март 2011 года, что подтверждается справкой ООО «Интекс» о финансовом состоянии дома от 31.03.2011г. Начиная с декабря 2010 года управляющая организация – ООО «Интекс» услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме не оказывает, оплату электроэнергии и других коммунальных услуг не производит, что подтверждает факт прекращения договорных отношений. Кроме того, в декабре 2010 года собственниками помещений в многоквартирном доме были заключены договоры энергоснабжения с МУП «Водоканал» и другими энергоснабжающими организациями, собственными силами был установлен общедомовой водяной счетчик. В феврале 2011 года собственниками был получен ответ ООО «Интекс» на их письмо о прекращении договора управления многоквартирным домом, в котором ответчик отказался от прекращения договора управления многоквартирным домом. Согласно требованиям п.3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, исходя из смысла требований указанной нормы, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено ЖК РФ. Кроме того, судебная практика придерживается мнения, что договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке в случае, предусмотренном соглашением сторон. Так, в постановлении Высшего Арбитражного суда РФ от 15.07.2010г. № 1027/10 указано: «Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.». В соответствии с п. 8.1. договора управления многоквартирным домом от 03.03.2008г. договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета Собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже, чем за три месяца до прекращения договорных отношений. Согласно требованиям п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Таким образом, исходя из указанных требований, а также положений договора управления многоквартирным домом, указанный договор управления многоквартирным домом должен быть прекращен на основании п.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 8.1 договора управления многоквартирным домом в течение трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договора управления многоквартирным домом, то есть с 17.03.2011г. В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Просил признать прекратившими договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке с 17 марта 2011 г., обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений техническую документацию на дом.
Истцы Смольникова В.Ф., Шевченко В.С. заявленные исковые требования подержали в полном объеме. Поддержали все доводы заявления, и доводы изложенные представителем Павличенко А.Н.
Истцы Кобзева Т.А., Борцова А.С., Шаповалов С.Д., Захаров С.Н., Бурко А.В., Громак И.В., Диброва Н.С., Самойленко С.Н., Бойченко М.В., Мухина А.Л., Лузганова С.Г. в судебное заседание не явились. В заявлениях, адресованных в суд, просили рассмотреть дело в их отсутствии.
Представитель ответчика ООО «Интекс» по доверенности Билецкая А.А. с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что с 01 сентября 2007 г. ООО «Интекс» с собственниками жилых помещений по ул.Советской, 24 п.Венцы, заключены договоры на управление многоквартирным домом, сроком на три года, то есть по 01 сентября 2010 г., в последующем перезаключены с 01 сентября 2010 г. по 01 сентября 2013 г. Собственники жилых помещений, не уведомив ответчика надлежащим образом, в нарушение условий заключенных договоров и норм ЖК РФ, 15.12.2010 г. провели общее собрание собственников жилых помещений, на котором приняли решение об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении договора с ООО «Интекс», дату прекращения договорных отношений установлена с 17.12.2010 г. Не смотря на наличие данного протокола ООО «Интекс» несет расходы по обслуживанию данного дома. В соответствии с п. 8.1 Договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом, при условии полного расчета собственника по всем обязательствам, вытекающим из договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в соответствии с которым договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Представленный истцами протокол не соответствуют нормам права, так как собрания проведены в нарушение ст. 45 ЖК РФ. Требование истцов о прекращении договора управления дома с 17.03.2011 г. не может быть удовлетворено, так как в силу ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момент заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Считает, что исковые требования заявлены в противоречие с нормами права. Кроме того, считает, что исковое заявление подписано лицом, не имеющим полномочий. Просила суд в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.
Согласно п.3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как установлено в судебном заседании истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме № 24 по ул.Советской п.Венцы Гулькевичского района Краснодарского края.
Из материалов дела видно, что управляющей компанией многоквартирного жилого дома № 24 по ул.Советской п.Венцы с 2007 года являлось ООО «Интекс». Договор управления многоквартирным домом был заключен между управляющей компанией ООО «Интекс» и собственниками жилых помещений сроком на 3 года. Стороны не оспаривали в судебном заседании, что договор был в 2010 году пролонгирован.
В соответствии с п. 8.1. договора управления многоквартирным домом от 01 сентября 2007 г., договор может быть расторгнут: в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета Собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений.
15 декабря 2010 г. состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, повестка дня которого была: выход из управляющей компании «Интекс», о выборе управления многоквартирным домом, о выборе уполномоченного лица для расчета с управляющей компанией. Общим собранием было принято единогласное решение – выйти из управляющей компании «Интекс», изменить способ управления многоквартирным домом, выбрать непосредственное управление. Уполномоченным лицом для расчета с управляющей компанией выбрать Смольникову В.Ф. Собрание проходило полномочным составом, присутствовало 15 собственника квартир, из 15, все проголосовали за принятие этих решений.
Данный протокол собрания был получен ООО «Интекс» 18.01.2011 г. вх. 26.
Следовательно, управляющая компания ООО «Интекс», уведомлена надлежащим образом о решении собственников, выйти из управляющей компании и избрать иной способ управления.
В силу ч.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение принятое общим собранием собственников. Управляющая компания таким правом не наделена. Как установлено в судебном заседании решение собрания собственники не обжаловали. А поэтому доводы ответчика о несоответствии данного протокола установленным требованиям, суд находит необоснованными.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме № 24 по ул. Советской п.Венцы выполнены требования Жилищного законодательства РФ и условий Договора по прекращению Договора в одностороннем порядке. Исходя из смысла требований закона, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено Жилищным Кодексом РФ.
Из представленных документов ООО «Интекс», дефектного акта технического состояния здания – дома № 24 по ул.Советской, 24, подписанного Смольниковой В.Ф. следует, что ревизия дома проведена 26.10.2010 г. Как пояснила в судебном заседании Смольникова В.Ф. никакие работы по дому не проводились. Представитель ответчика Билецкая А.А. поясняла, что собственники помещений с заявлениями о выполнении каких-либо работ не обращались.
Представленные ответчиком договора:на предоставление услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов от 28.06.2011 г., о техническом обслуживании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – внутридомового газового оборудования от 23 мая 2011 г., которые ответчик заключил с соответствующими организациями, не являются основанием для продолжения договорных отношений собственников многоквартирного дома с ООО «Интекс», так как указанные договора были заключены управляющей компанией после того, как управляющая компания была надлежащим образом уведомлена собственниками помещений в многоквартирном доме о прекращении договорных отношений. Кроме того, заключая указанные договора управляющая компания не согласовала свои действия с собственниками помещений.
Утверждение представителя ответчика в обоснование своей позиции, что договорные отношения могут быть расторгнуты только в судебном порядке, являются необоснованными, так как ст. 453 ГК РФ предусматривает расторжение договорных отношений и без судебного решения в том случае, когда порядок расторжения договорных отношений установлен соглашением сторон. Как следует из Договоров управления многоквартирным домом, Управляющая компания и собственники помещений определили условия расторжения договора и без судебного решения (п.8.1 Договора). Судом установлено, что собственники помещений при расторжении Договоров с Управляющей компанией выполнили условия п.8.1 Договора и ЖК РФ.
Истцы просят считать прекращенными договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ООО «Интекс» и жильцами дома № 24 поул.Советской п.Венцы с 17.03.2011 года.
В силу требований п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Соответственно договор между собственниками помещений многоквартирного дома по ул.Советской, 24 п.Венцы подлежит прекращению по основаниям ч.3 ст. 161 ЖК РФ и п.8.1 Договора управления многоквартирным домом в течение 3 месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договоров управления многоквартирным домом, то есть с 19 апреля 2011 года, так как решение общего собрания было получено ООО «Интекс»18 января 2011 г. (вх.26). Предусмотренное договором время (п.8.1) - три месяца, а также ч.3 ст. 161 ЖК РФ, право изменения способа управления в любое время, должно быть исчислено именно с 18.01.2011 г., а не с 17 марта 2011 г. как просят истцы.
Как следует из справки о финансовом состоянии дома № 24 по ул.Советской п.Венцы за период с сентября 2006 года по декабрь 2010 г. исх. 665 от 31.03.2011 г. от собственников помещений поступило 241529 руб. 57 коп., начислено 241531 руб. 79 коп. Выполнено работ за период на 203 269 руб.67 коп. Экономия 38262 руб. 12 коп. Из справки о финансовом состоянии дома № 24 по ул.Советской п.Венцы за период с сентября 2006 года по март 2011 г. исх.1394 от 15.06.2011 г. следует, что от собственников помещений поступило 257839 руб. 40 коп., начислено 257001 руб.08 коп. Выполнено работ за период на 205186 руб.02 коп. Экономия 51815 руб. 06 коп.
В судебном заседании установлено, что собственники квартир в многоквартирном доме № 24 по ул.Советской п.Венцы на 19 апреля 2011 года рассчитались с управляющей компанией.
Доводы представителя ответчика, что собственники помещений и в настоящее время продолжают оплачивать Управляющей компании ООО «Интекс» денежные суммы, что говорит о продолжении договорных отношений, суд находит необоснованными. Как пояснила истец Смольникова В.Ф. собственник производят оплату из-за правовой неграмотности и боязни санкций со стороны ООО «Интекс».
Из представленных справок о финансовом состоянии следует, что за период с декабря 2010 г. по март 2011 г. Управляющей компанией были проведены работы на сумму 1916 руб. 53 коп. Приведенные доказательства свидетельствуют о том, что ООО «Интекс» прекратило исполнение своих обязательств по договору на обслуживание дома № 24 по ул.Совесткая п.Венцы.
В силу требований п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Соответственно договор между собственниками помещений многоквартирного дома по ул.Совесткая, 24 п.Венцы подлежит прекращению по основаниям ч.3 ст. 161 ЖК РФ и п.8.1 Договора управления многоквартирным домом в течение 3 месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договоров управления многоквартирным домом, то есть с 19 апреля 2011 года.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений втаком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
С момента получения протокола общего собрания, то есть с 18.01.2011 г.техническая документация и иные связанные с управлением таким домом документы собственникам многоквартирного дома не переданы.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 24 поул.Советская, п.Венцы техническую документацию на дом и представить иные связанные с управлением таким домом документы.
Доводы представителя ответчика о том, что исковое заявление подписано ненадлежащим лицом, суд находит необоснованными. Смольникова В.Ф. является истцом по делу, кроме того, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ул.Советская дом 24 п.Венцы, от 15 мая 2011 г. принято единогласное решение о предоставлении интересов собственников в многоквартирном доме п.Венцы ул.Совесткая, 24, Смольниковой В.Ф. В силу ст. 164 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.Указанный выше протокол, в котором принято решение о представлении интересов собственников, подписан собственниками помещений многоквартирного дома. В протоколе оговорены все права, которые предоставили собственники помещений Смольниковой В.Ф., в том числе и подписание искового заявления. Такое право подтверждено и заявлениями истцов, приложенными к исковому заявлению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Шевченко В.Н., Кобзевой Т.А., Борцовой А.С., Шаповалова С.Д., Захарова С.Н., Бурко А.В., Громак И.В., Дибровой Н.С., Смольниковой В.Ф., Самойленко С.Н., Бойченко М.В., Мухиной А.Л., Лузгановой С.Г. к ООО «Интекс» о прекращении договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке, истребовании технической документации, удовлетворить в части.
Признать прекращенными с 19 апреля 2011 года договора управления многоквартирным домом № 24 по ул.Советской п.Венцы, Краснодарского края заключенные собственниками помещений многоквартирного дома с ООО «Интекс».
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 24 по ул.Советской п.Венцы всю техническую документацию на указанный многоквартирный дом.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 25 июля 2011 года.
Председательствующий