К делу № 2-702/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 05 июля2011 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего Хайрутдиновой О.С.
При секретаре Гучуа Н.Ю.
С участием истцов Богачевой В.В., Пашукова Н.А.,
Троневой Л.И.,
Представителя ответчика Трифонова Н.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Демидовой Н.А., Марущенко М.Ю., Сальниковой Е.В., Михайлова Н.Д., Пашуков Н.А., Лещева А.И., Терещнко Л.Н., Панченко С.Н., Ерофеевой А.П., Ольховик Н.А., Купаевой И.М., Холодениной И.М., Богачевой В.В., Васильева В.Н., Мелкозеровой О.М., Троневой Л.И. к ООО «Интекс» о признании прекращенными договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и финансовой документации
У С Т А Н О В И Л:
Демидова Н.А., Марущенко М.Ю., Сальникова Е.В., Михайлов Н.Д., Пашуков Н.А., Лещев А.И., Терещенко Л.Н., Панченко С.Н., Ерофеева А.П., Ольховик Н.А., Купаева И.М., Холоденина И.М., Богачева В.В., Васильев В. Н., Мелкозерова О.М., Тронева Л.И. обратились в суд с иском к ООО «Интекс» о признании прекращенными договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и финансовой документации.
В обоснование требований истец Богачева В.В. пояснила в судебном заседании, что 01 сентября 2007 г. между собственниками помещений в многоквартирном доме по пер. Молодежному, д. 3-А, и управляющей компанией ООО «Интекс» были заключены Договора управления многоквартирным домом сроком на три года. В 2010 г. Договора были пролонгированы. 27.11.2010 г. собственники квартир на общем собрании приняли решение изменить способ управления многоквартирного дома – непосредственное управление, и в одностороннем порядке в соответствии с п. 8.1 Договора, расторгнуть договор на управление домом с ООО «Интекс». 30.11.2010 г. ООО «Интекс» было уведомлено о принятом решении и необходимости по наступлению срока расторжения договора, то есть к 28 февраля 2011 г. передать собственникам квартир техническую документацию на дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. 28 февраля 2011 г. ООО «Интекс» было повторно предложено передать техническую документацию и отчет по освоенным денежным средствам. 09 марта 2011 г. ООО «Интекс» было предложено передать техническую документацию и отчет по освоенным денежным средствам уже в третий раз. Услуги ООО «Интекс» собственниками помещений были оплачены по 28 февраля 2011 года включительно. До настоящего времени ООО «Интекс» не выполнило требование собственников о передаче технической документации на дом и полного отчета по освоенным денежным средствам, незаконно удерживает данную документацию. В своем ответе на их письмо о прекращении управления многоквартирным домом, ответчик отказался от прекращения договора. Считает, что процедура по изменению способа управления домом соблюдена. Договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений. В исковом заявлении они просят признать договора прекращенными с 28.03.2011 года, Однако она уточняет требования и просит признать прекращенными договора управления многоквартирным домом № 3-А по пер. Молодежному г.Гулькевичи, Краснодарского края заключенные собственниками помещений многоквартирного дома с ООО «Интекс»с 01 марта 2011 года. Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений всю техническую документацию на дом. Обязать ООО «Интекс» передать в письменном виде полный отчет по освоенным денежным средствам за период с 2007 года по 01.03.2011 г., в том числе помесячно за 2010 -2011 г. с приложением смет и актов выполненных работ.
Истцы Пашуков Н.А., Тронева Л.И. заявленные исковые требования подержали в полном объеме. Поддержали все доводы заявления, изложенные Богачевой В.В.
Истцы Демидова Н. А., Марущенко М. Ю., Сальникова Е.В., Михайлов Н.Д., Лещев А.И., Терещенко Л.Н., Панченко С.Н., Ерофеева А.П., Ольховик Н.А., Купаева И.М., Холоденина И.М., Мелкозерова О.М. Васильев В.Н., в судебное заседание не явились. В заявлениях, адресованных в суд, просили рассмотреть дело в их отсутствии, настаивали на удовлетворении требований.
Представитель ответчика ООО «Интекс» по доверенности Трифонов Н.С. с исковыми требованиями не согласился и пояснил, что с 01 сентября 2007 г. ООО «Интекс» с собственниками жилых помещений по пер.Молодежному, 3А г.Гулькевичи, заключены договоры на управление многоквартирным домом, сроком на три года, то есть по 01 сентября 2010 г. Собственники жилых помещений, не уведомив ответчика надлежащим образом, в нарушений условий заключенных договоров и норм ЖК РФ, 27.11.2010 г. провели общее собрание собственников жилых помещений, на котором приняли решение об изменении способа управления многоквартирным домом и расторжении договора с ООО «Интекс», дату прекращения договорных отношений не установили. Не смотря на наличие данного протокола с ноября 2010 г. по март 2011 г. ООО «Интекс» несет расходы по обслуживанию данного дома. 05 марта 2011 г собственники жилых помещений в указанном доме провели общее собрание, на котором приняли решение о выходе из состава ООО «Интекс» и создании самоуправления дома. Данный протокол был получен ООО «Интекс» 15.03.2011 г. В соответствии с п. 8.1 Договора, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом, при условии полного расчета собственника по всем обязательствам, вытекающим из договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, в соответствии с которым договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Представленные истцами протоколы не соответствуют нормам права, так как собрания проведены в нарушение ст. 45 ЖК РФ. Требование истцов о прекращении договора управления дома с 01 марта 2011 г. не может быть удовлетворено, так как в силу ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момент заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора. Считает, что исковые требования заявлены в противоречие с нормами права. Просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит требования обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Согласно п.3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как установлено в судебном заседании истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме № 3-А по пер. Молодежному г.Гулькевичи Краснодарского края.
Из материалов дела видно, что управляющей компанией многоквартирного жилого дома № 3 А по пер.Молодежному г. Гулькевичи с 2007 года являлось ООО «Интекс». Договор управления многоквартирным домом был заключен между управляющей компанией ООО «Интекс» и собственниками жилых помещений сроком на 3 года. Стороны не оспаривали в судебном заседании, что договор был в 2010 году пролонгирован.
В соответствии с п. 8.1. договора управления многоквартирным домом от 29 августа 2007 г., договор может быть расторгнут: в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета Собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений.
27.11.2010 г. состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, повестка дня которого была: целесообразность продолжения договорных отношений собственников помещений в многоквартирном доме № 3-А по пер.Молодежному г.Гулькевичи с ООО «Интекс», о расторжении Договора управления, изменении способа управления домом. Общим собранием было принято единогласное решение – изменить способ управления многоквартирным домом. Расторгнуть договор управления с Управляющим ООО «Интекс». Направить Управляющему ООО «Интекс» уведомление о принятом на общем собрании собственников квартир решений о расторжении договора. Собрание проходило полномочным составом, присутствовало 20 собственника квартир, из 20, все проголосовали за принятие этих решений.
Данный протокол собрания был получен ООО «Интекс» 30.11.2011 г. вх. 1319. Кроме того на имя директора ООО «Интекс» также было направлено уведомление собственников квартир многоквартирного дома, в котором собственникиуведомляли о расторжении в одностороннем порядке Договора управления с ООО «Интекс» в связи с изменением способа управления многоквартирным домом. По наступлению срока расторжения договора (через три месяца после письменного уведомления) просили передать техническую документацию на жилой дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. Уведомление было получено ООО «Интекс» 30.11.10 г. вх. 1318.
Следовательно, управляющая компания ООО «Интекс», уведомлена надлежащим образом о решении собственников, расторгнуть договор и избрать иной способ управления.
В силу ч.6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение принятое общим собранием собственников. Управляющая компания таким правом не наделена. Как установлено в судебном заседании решение собрания собственники не обжаловали. А поэтому доводы ответчика о несоответствии данного протокола установленным требованиям, суд находит необоснованными.
28.02.2011 г. Богачева В.В. обратилась в ООО «Интекс» с заявлением, в котором в очередной раз просила передать техническую документацию на жилой дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. Заявление получено ООО «Интекс» 28.02.2011 г. вх. 255.
05 марта 2011 г. состоялось собрание собственников жилья по адресу г.Гулькевичи пер.Молодежный, 3 А. с повесткой дня – выход из состава ООО «Интекс» и создание самоуправления дома. Постановили выйти из состава ООО «Интекс» и создать самоуправление дома. Протокол собрания получен ООО «Интекс» 15.03.2011 г. вх. 307.
09.03.2011 г. собственники квартир многоквартирного жилого дома вновь обратились в ООО «Интекс» с заявлением,в котором очередной раз сообщали о расторжении договора с ООО «Интекс», просили передать техническую документацию на жилой дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. Письмо получено ООО «Интекс» 11.03.2011 г. вх. 284.
08.04.2011 г. собственники квартир многоквартирного дома направили ООО «Интекс» досудебное требование, в котором в очередной раз собственники требовали техническую документацию на жилой дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. Досудебное требование получено ООО «Интекс» 11.04.2011 г. вх. 416.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме № 3 А по пер. Молодежному г.Гулькевичи выполнены все требования Жилищного законодательства РФ и условий Договора по прекращению Договора в одностороннем порядке. Исходя из смысла требований закона, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено Жилищным Кодексом РФ.
Из представленных документов ООО «Интекс», актов выполненных работ, и заданий на производство работа, подписанных Богачевой В.В., следует, что обслуживание дома было произведено до 28.02.2011 г.
Представленное ответчиком наряд-задание по уборке за март 2011 г., подписанное Демидовой (собственником квартиры №) не доказывает тот факт, что ООО «Интекс» продолжает обслуживание дома.
Как пояснили истцы Богачева В.В., Пашуков Н.А.,Тронева Л.И. с 01 марта 2011 года никаких работ по их дому ООО «Интекс» не производило, поскольку собственники не оплачивают их услуги.
Приведенные доказательства свидетельствуют о том, что с марта 2011 года ООО «Интекс» прекратило исполнение своих обязательств по договору на обслуживание дома № 3 А по пер. Молодежному г. Гулькевичи.
Представленные ответчиком договора: на предоставление услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов от 28.06.2011 г., о техническом обслуживании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – внутридомового газового оборудования от 23 мая 2011 г., которые ответчик заключил с соответствующими организациями, не являются основанием для продолжения договорных отношений собственников многоквартирного дома с ООО «Интекс», так как указанные договора были заключены управляющей компанией после того, как управляющая компания была надлежащим образом уведомлена собственниками помещений в многоквартирном доме о прекращении договорных отношений с 01 марта 2011 г. Кроме того, заключая указанные договора управляющая компания не согласовала свои действия с собственниками помещений.
Утверждение представителя ответчика в обоснование своей позиции, что договорные отношения могут быть расторгнуты только в судебном порядке, являются необоснованными, так как ст. 453 ГК РФ предусматривает расторжение договорных отношений и без судебного решения в том случае, когда порядок расторжения договорных отношений установлен соглашением сторон. Как следует из Договоров управления многоквартирным домом, Управляющая компания и собственники помещений определили условия расторжения договора и без судебного решения (п.8.1 Договора). Судом установлено, что собственники помещений при расторжении Договоров с Управляющей компанией выполнили условия п.8.1 Договора и ЖК РФ.
Ссылка ответчика на то, что решение об изменении способа управления многоквартирным домом имело место 05.03.2011 г. является необоснованной, так как из представленных суду документов следует, что такое решение было принято 27 ноября 2010 г. общим собранием собственников, о чем Управляющая компания ООО «Интекс» была уведомлена надлежащим образом 30 ноября 2010 г.
Истцы просят считать прекращенным договоры управления многоквартирным домом, заключенные между ООО «Интекс» и жильцами дома № 3 А по пер.Молодежному г. Гулькевичи с 01 марта 2011 года, т.е. по истечении 3-х месяцев после уведомления управляющей компании о расторжении договора. В судебном заседании установлено, что собственники квартир в многоквартирном доме № 3 по пер. Молодежному г. Гулькевичи на 01 марта 2011 года рассчитались с управляющей компанией, что подтверждено справкой о финансовом состоянии дома за период с сентября 2006 года по март 2011 г. включительно.
В силу требований п.2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Соответственно договор между собственниками помещений многоквартирного дома по пер Молодежному д. 3 А, г.Гулькевичи подлежит прекращению по основаниям ч.3 ст. 161 ЖК РФ и п.8.1 Договора управления многоквартирным домом в течение 3 месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договоров управления многоквартирным домом, то есть с 01 марта 2011 года.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений втаком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истцы неоднократно обращались с письмами в ООО «Интекс» о предоставлении технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов. Их требования были получены ООО «Интекс», однако, как установлено в судебном заседании, техническая документация и иные связанные с управлением таким домом документы собственникам многоквартирного дома не переданы.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном дом № 3-А по пер. Молодежному г.Гулькевичи техническую документацию на дом и представить иные связанные с управлением таким домом документы,отчет по освоенным денежным средствам за период с 2007 года по 01.03.2011 г., в том числе помесячно за 2010 -2011 г. с приложением смет и актов выполненных работ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Признать прекращенными с 01 марта 2011 года договора управления многоквартирным домом № 3-А по пер. Молодежному г.Гулькевичи, Краснодарского края заключенные собственниками помещений многоквартирного дома с ООО «Интекс».
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном дом № 3-А по пер. Молодежному г.Гулькевичи всю техническую документацию на указанный многоквартирный дом.
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 3-а по пер. Молодежному г.Гулькевичи Краснодарского края в письменном виде полный отчет по освоенным денежным средствам за период с 2007 года по 01.03.2011 г., в том числе помесячно за 2010 -2011 г. с приложением смет и актов выполненных работ.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, то есть с 08 июля 2011 года.
Председательствующий