Дело № 2-180\12
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Г. Гулькевичи 24 февраля 2012 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего: Назаренко Н.И.
При секретаре: Чеботаревой В.Н.
С участием прокурора: Дедикова О.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску прокурора Гулькевичского района в интересах неопределенного круга лиц о признании незаконными действий администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домом, признании результатов конкурса и договоров управления многоквартирными домами, заключенных по результатам такого конкурса, недействительными
У с т а н о в и л :
Прокурор Гулькевичского района в интересах неопределенного круга лиц обратился с иском о признании незаконными действий администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домом, признании результатов конкурса и договоров управления многоквартирными домами, заключенных по результатам такого конкурса, недействительными.
Свои требования прокурор обосновал тем, что в мае 2011 года прокуратурой района по заданию прокуратуры края проверено соблюдение прав граждан в жилищно-коммунальной сфере, в том числе своевременность принятия мер органами местного самоуправления защите жилищных прав граждан. По результатам проверки прокурором района направлено в суд заявление в порядке ст. ст. 45, 254-256 ГПК РФ о признании незаконным бездействия администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района по исполнению жилищного законодательства в части инициирования процедуры проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами и принятия нормативного акта. Решение Гулькевичского районного суда от 27.05.2011 заявление прокурора района удовлетворено, бездействия администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района по не проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами в городе Гулькевичи признаны незаконными, обязать устранить нарушение путем проведения в порядке, установленным Правительством РФ, открытого конкурса. В соответствии с п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Постановлением Правительства РФ от 02.06.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Пунктом 3 Правил указано, что конкурс по отбору управляющей компании проводится, если принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе, в случае если большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проведенный в июне 2011 года администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района открытый конкурс по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами не состоялся по причине отсутствия заявок. В сентябре 2011 года администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района повторно проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, расположенными по адресу г. Гулькевичи, ул.ул. Заречная, д. 69, Коммунистическая д. № 6, 7,8,9,10, 12,13,15, Лермонтова д. № 18, 20, 22, Пионерская, д. 94, 96, 103, Светлая, д. 6,7, Советская, д. 16,29,43, Тимирязева, д. 15, Ленинградская, д. 15 «А». Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 26.09.2011 единственным участником открытого конкурса признан ООО управляющая компания «Интекс», организатор передает проект договора управления для подписания единственному участнику конкурса ООО УК «Интекс». 30.12.2011 в прокуратуру района обратился директор ООО «Информацион но-новые технологии единой коммунальной системы» о проверки на соответствие жилищному законодательству процедуры организации и проведения конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, проведенного администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района. Прокуратурой района проверена процедура проведения администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского район открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами и выявлены следующие нарушения. Согласно п. 6 Правил конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управ ления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования. Администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района открытый конкурс по отбору управляющей организации по управлению мно гоквартирными домами проведен в отношении многоквартирных домов, которые не расположены на граничащих земельных участках, между данных домов кроме земель общего пользования, расположены земли других видов целевого назначения, разрешенного использования. Таким образом, включение всех перечисленных многоквартирных домов в один лот открытого конкурса является необоснованным, чем нарушены требования п. 6 Правил. В соответствии с п. 41 Правил конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя, в том числе акты о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса по форме согласно приложению №1 Правил, перечень обязательных работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, согласно приложению №2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем обязательных работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг; перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса по форме согласно приложению №3 (далее - дополнительные работы и услуги). При этом организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из дополнительных работ и услуг. Приложение №1 Правил предусматривает общие сведения о многоквартир ном доме, сведения о техническом состоянии, такие как количество квартир, количество лестниц, междуэтажные перекрытия (описание элементов). Конкурсная документация по проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, утвержденная главой поселения 29.08.2011, содержит раздел 17 - акты о состоянии общего имущества собственников помещений. При проверке актов о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах выявлены не соответствия фактическому состоянию общего имущества собственников помещений: количество квартир и лестниц в д. 43 по ул. Советской фактически составляет квартир -16, лестниц - 2, в акте указано квартир - 8, лестниц - 1; фактически элементы междуэтажных перекрытий в д. 7,9 по ул. Коммунистической - деревянные, в актах указаны - бетонные. Перечень обязательных работ и услуг, который должен быть установлен организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса не соответствуют формам согласно приложениям № 2, 3 Правил. Расчетная стоимость каждой из дополнительных работ и услуг отсутствует в конкурсной документации и не нашла своего отражения в проекте договора управления многоквартирным домом, что не позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме должным образом осуществлять контроль деятельности управляющей организации и предъявлять соответствующие претензии. Администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района перечень обязательных работ и услуг, в том числе расчетная стоимость обязательных работ и услуг, установлены без учета уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг. Кроме того организатором конкурса в перечне обязательных работ и услуг не определена расчетная стоимость каждой из обязательных работ и услуг. Открытый конкурс проведен в отношении многоквартирных домов, имеющих различные степень износа, благоустройства и технического состояния, при этом размер платы установлен одинаковым для всех многоквартирных домов. Таким образом, нарушены жилищные права граждан, которые обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не соразмерные с техническими и конструктивными особенностями домов и без учета к объемам, качеству, периодичности таких работ и услуг. В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 26.09.2011 конкурсной комиссией администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района рассмотрена заявка ООО «Интекс» на участие в конкурсе на соответствие требованиям, установленным конкурсной документацией, и признана соответствующей. Однако в ходе проверки установлено, что заявка ООО «Интекс» разработана с нарушениями требований Правил и Конкурсной документации по проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района. Пунктами 43, 90 Правил предусмотрено, что мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом. Обеспечение исполнение обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций - в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения. В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров. Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств. Исходя из смысла указанных норм, управляющая компании выбирает один из перечисленных в п. 43 Правил способ обеспечения обязательств - страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. В нарушение указанных требований и раздела 10 конкурсной документации победителем проведенного открытого конкурса ООО «Интекс» представлено дополнительное соглашение от 14.10.2011 на неснижаемый остаток к договору банковского счета № от 18.10.2010, которое действует по 13.10.2012. Отсутствие должным образом оформленного обеспечения исполнения обязательств лишает собственников помещений в многоквартирном доме права на получение средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу. Требование об обязательном гарантировании управляющей организацией ежемесячного обновления обеспечения исполнения обязательств в случае его реализации и условия, предусмотренные п. 43 Правил, в полной мере не отражены в договоре управления многоквартирным домом. В ходе проведенной проверки установлено также, что администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района текст протокола конкурса в течение 1 рабочего дня с даты его утверждения на официальном сайте не размещался. Текст протокола конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса не публиковался, чем нарушено одно из требований к порядку проведения конкурса - п. 84 Правил. Согласно п. 5 Правил нарушение процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной настоящими Правилами, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса. Действия администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в части проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами с нарушением процедуры проведения конкурса, предусмотренной постановлением Правительства РФ, нарушают жилищные права граждан, право на беспрепятственное осуществление гражданами вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений. Указанные действия администрация Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района нарушают права и охраняемые законом интересы неопре деленного круга лиц, т.к. количество жителей многоквартирных домов фактически проживающих на момент обращения в суд определить не представляется возможным, и в соответствии со ст. 45 ГПК РФ предоставляет прокурору право обратиться в суд для защиты этих прав и интересов.
В судебном заседании помощник прокурора Гулькевичского района Дедиков О.В. полностью поддержал требования прокурора.
Представитель администрации Гулькевичского городского поселения Колган М.Ф. исковые требования признал и пояснил, что действительно данные факты имеют место, и они обязуются провести открытый конкурс в соответствии с требованиями постановления Правительства РФ № 75 и требованиями Жилищного кодекса РФ, просит установить срок для исполнения решения суда 3 месяцев.
Директор ООО «Интекс» Редько-Лучшев исковые требования прокурора также признал и пояснил, что управляющая компания по роду своей деятельности должна взаимодействовать с собственниками жилья и отстаивать их интересы, что и послужило поводом к их обращениям в прокуратуру Гулькевичского района. Они столкнулись с тем, что собственники ничего не знают о проведении конкурса, о его результатах. Когда они направили подрядчиков для выполнения работ в соответствии с конкурсной документацией, к ним поступили документы и письма подрядчиков о том, что они вышли работать, а жильцы препятствуют выполнению работ, они не обязаны уговаривать собственников жилья, чтобы им разрешили выполнять работы. После проведения проверки выяснилось, что действительно имелись нарушения, при которых невозможно работать, поскольку необходимо отстаивать интересы собственников.
Представитель ООО «Интекс» Билецкая А.А. также полностью признала исковые требования прокурора.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что Администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, расположенными по адресу г. Гулькевичи, ул.ул. Заречная, д. 69, Коммунистическая д. № 6,7,8,9,10, 12,13,15, Лермонтова д. № 18,20,22, Пионерская, д. 94,96,103, Светлая, д. 6,7, Советская, д. 16,29,43, Тимирязева, д.15, Ленинградская, д.15 «А» были допущены нарушения п.п. 3,5.6,41,43,86,90 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Утвержденных Постановлением Правительства РФ от 02.06.2006 № 75. Нарушение Администрацией Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района при проведении открытого конкурса указанных пунктов Правил нарушает жилищные права граждан, право на беспрепятственное осуществление гражданами вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, на признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд
Р е ш и л :
Исковые требования прокурора Гулькевичского района удовлетворить.
Признать действия администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района, выразившиеся в нарушении процедуры проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными в г. Гулькевичи по ул. Заречная, 69, ул. Коммунистическая, 6,7,8,9,10,12,13,15, ул. Лермонтова, 18,20,22, ул. Пионерская, 94,96,103, ул. Светлая, 6,7, ул. Советская, 16,29,43 ул. Тимирязева, 15, ул. Ленинградская, 15 «а» не законными.
Признать результаты конкурса и договоры управления многоквартирными домами, заключенные по результатам проведенного конкурса недействительными.
Обязать администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района устранить допущенные нарушения, в 3-х месячный срок инициировать процедуру проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, не избравшими способ управления.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: