Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
13 февраля 2012 года Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Мелкозеровой О.М.
при секретаре Величко Т.А.
с участием истцов Захаровой А.В., Николаевой СМ., Мелиховой Г.С.,
Рудневой В.А., Савельевой В.П. представителя ответчика Билецкой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску собственников помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи к ООО «ИНТЕКС» о признании прекращенными договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и финансовой документации
установил:
Собственники помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи обратились в суд с иском к управляющей компании ООО «Интекс» о признании прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и финансовой документации на многоквартирный дом, о понуждении произвести перерасчет за оплату мусора.
В судебном заседании истцы Захарова А.В., Николаева С.М., Мелихова Г.С., Руднева В.А., Савельева В.П. уточнили исковые требования, отказались от требований о понуждении ответчика произвести перерасчет за оплату мусора; в остальной части исковые требования поддержали. В обоснование иска пояснили, что в ДД.ММ.ГГГГ г. между собственниками помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи и управляющей компанией ООО «Интекс» были заключены договора управления многоквартирным домом сроком на 3 года, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ После окончания срока договоров собственники помещений продолжали оплачивать за услуги, по ДД.ММ.ГГГГ, которые управляющая компания ООО «Интекс» им не предоставляла. Они ежегодно неоднократно подавали в ООО «Интекс» заявки на проведение в доме различных ремонтных работ \ в ДД.ММ.ГГГГ годах\. Однако, управляющая компания на них никак не реагировала. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Интекс» и администрация Гулькевичского городского поселения были уведомлены за 10 дней в письменной форме о проведении ДД.ММ.ГГГГ собрания по вопросу расторжения договорных отношений между собственниками помещений и управляющей компанией ООО «Интекс» с приглашением их представителей на собрание. ДД.ММ.ГГГГ на собрание явились представители администрации городского поселения, представитель ООО «Интекс» не явился. На общем собрании ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений приняли решение в одностороннем порядке расторгнуть договора на управления домом с ООО «Интекс», т.к. управляющая компания свои обязательства должным образом не исполняет, и создать самоуправление. За весь период договорных отношений с ООО «Интекс» ни одна заявка не выполнена, а указанные в справках о
финансовом состоянии дома работы не проводились, имеются только на бумаге. Собственники помещений приняли решение о необходимости изменения способа управления домом на непосредственное управление, т.к. способ управления домом управляющей компанией положительных результатов не дал. Протокол собрания вручен ООО «Интекс» ДД.ММ.ГГГГ \вх. №\. ДД.ММ.ГГГГ в ООО «Интекс» передана собственниками помещений в многоквартирном доме выписка из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой передать техническую и финансовую документацию на дом. С ДД.ММ.ГГГГ ООО «Интекс» прекратил оказывать услуги по уборке придомовой территории. До настоящего времени ООО «Интекс» продолжает удерживать техническую и финансовую документацию на дом. За октябрь-ноябрь ДД.ММ.ГГГГ г. собственниками помещений выполнена огромная работа по замене гнилых труб канализации и горячего водоснабжения в подвальном помещении, наведен порядок во дворе и в подъездах, за 20 лет проживания в этом доме собственники впервые увидели результаты своей оплаты за содержание дома, что денежные средства действительно пошли на благоустройство дома, а не на содержание руководителей и работников ООО «Интекс».
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18.,ФИО19, ФИО20, в судебное заседание не явились. В заявлении, адресованном суду, просили рассмотреть дело в их отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО «Интекс» по доверенности Билецкая А.А. в суде с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу г. Гулькевичи ул. Восточная, 145. Повесткой дня данного собрания являлось расторжение договора с УК ООО «Интекс» с ДД.ММ.ГГГГ в связи с неудовлетворительным исполнением договорных отношений управляющей компанией. Управляющая компания была уведомлена о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ В протоколе, представленном в ООО «Интекс» от ДД.ММ.ГГГГ собственники указывают на неудовлетворительное исполнение договорных обязательств со стороны ООО «Интекс». Истцы в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ должны представить необходимые доказательства, подтверждающие нарушение обязательств управляющей компанией. ООО «Интекс» до настоящего времени несет расходы по обслуживанию данного дома. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Интекс» и ОАО «Гулькевичирайгаз» заключен договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования. Так же заключен договор и с ООО «ЭкоЮгТранс» ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов. Считает, что порядок расторжения заключенного с ООО «Интекс» договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден, а протокол от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для расторжения договора, так как полностью противоречит нормам действующего законодательства. В удовлетворении иска просит отказать.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит требования обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
Как установлено в судебном заседании, истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи Краснодарского края.
Из материалов дела видно, что управляющей компанией многоквартирного жилого дома № 145 ул. Восточной с ДД.ММ.ГГГГ года являлось ООО «Интекс». Договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией ООО «Интекс» и собственниками жилых помещений были заключены сроком на 3 года, т.е. по ДД.ММ.ГГГГ. После прекращения срока действия договора были пролонгированы по умолчанию.
В соответствии с п. 8.1. договоров управления многоквартирным домом, заключенных в 2007 г. между управляющей компанией ООО «Интекс» и собственниками помещений многоквартирного дома, договор может быть расторгнут: в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета Собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи, на которое представители управляющей компании ООО «Интекс» не явились. На собрании присутствовало 28 собственников помещений из 45. По первому вопросу повестки дня количеством в 28 голосов \единогласно\ было принято решение об отказе в одностороннем порядке от услуг управляющей компании ООО «Интекс», о расторжении договоров управления домом, о создании самоуправления \непосредственное управление\, об обязательстве собственников помещений в течение 3-х месяцев по договорам оплачивать услуги управляющей компании. Собрание проходило полномочным составом, кворум имелся.
Данный протокол собрания \от ДД.ММ.ГГГГ\ был получен управляющей компанией ООО «Интекс» ДД.ММ.ГГГГ \вх. 975\.
ДД.ММ.ГГГГ повторно состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи, на
котором присутствовало 39 собственников помещений. На собрании единогласно было принято решение о необходимости расторжения договорных отношений с ООО «Интекс», об избрании способа управления домом и утверждения формы управления домом - непосредственное управление. Собрание проходило полномочным составом, кворум имелся.
Выписка из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ получена ООО «Интекс» ДД.ММ.ГГГГ \вх. №\.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников. Управляющая компания таким правом не наделена.
Как установлено в судебном заседании, решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договорных отношений с ООО «Интекс» и об изменении способа управления многоквартирным домом собственники не обжаловали, а поэтому указанные решения имеют законную, силу. Доводы ответчика о несоответствии протокола общего собрания собственников помещений установленным требованиям, суд находит необоснованными.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи выполнены все требования Жилищного законодательства РФ и условий Договоров управления многоквартирным домом, заключенных в 2007 г. \п. 8.1\ по прекращению Договоров в одностороннем порядке. Исходя из смысла требований закона, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено Жилищным Кодексом РФ.
Собственники помещений, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, заявили ДД.ММ.ГГГГ управляющей компании ООО «Интекс» об одностороннем отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному обоюдным соглашением, нашедшим отражение в п. 8.1 Договоров управления многоквартирным домом, с извещением \как то предусмотрено в соглашение о прекращении договорных отношений через 3 месяца со дня уведомления.
Представленные ответчиком договора: на предоставление услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, о техническом обслуживании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме -внутридомового газового оборудования, которые ответчик заключил с соответствующими организациями, не являются основанием для продолжения договорных отношений собственников помещений многоквартирного дома с ООО «Интекс», так как указанные договора были заключены управляющей компанией в рамках своих полномочий во время действия договорных отношений
Ст. 453 ГК РФ предусматривает расторжение договорных отношений и без судебного решения в том случае, когда порядок расторжения договорных отношений установлен соглашением сторон.
Как следует из Договоров управления многоквартирным домом, Управляющая компания и собственники помещений определили условия расторжения договора и без судебного решения (п.8.1 Договора). Судом
установлено, что собственники помещений при расторжении Договоров с Управляющей компанией выполнили условия п.8.1 Договора и ЖК РФ.
В силу требований п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Соответственно договор между собственниками помещений многоквартирного дома по ул. Восточной, 145 г. Гулькевичи подлежит прекращению по основаниям ч. 3 ст. 161 ЖК РФ и п.8.1 Договора управления многоквартирным домом в течение 3 месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договоров управления многоквартирным домом. С учетом уведомления управляющей компании о принятом решении ДД.ММ.ГГГГ, договорные отношения считаются прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ
Наличие решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, где были продублированы решения, принятые на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ, не дает основание исчислять 3 месяца для расторжения договорных отношений со дня уведомления о принятом решении общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, т.к. решение общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ принято в соответствии с требованиями закона. Принятие одних и тех же решений общим собранием в разное время суд объясняет отсутствием у собственников помещений юридических познаний в данной области. По общему правилу, при заключении договоров на управление многоквартирными жилыми домами домовладельцы выступают в них подлежащей защите стороной, не обладающей специальными познаниями, в том числе в технических и юридических вопросах. Правовая конструкция управления многоквартирным домом предназначена прежде всего для обеспечения жилищных прав домовладельцев, именно жилищные права граждан подлежат защите в приоритетном порядке.
Утверждение представителя ответчика о том, что для расторжения договорных отношений истцы должны представить необходимые доказательства, подтверждающие нарушение обязательств управляющей компанией, является несостоятельным ввиду того, что собственники помещений приняли решение о прекращении договорных отношений с управляющей компанией по причине изменения способа управления домом \ч. 3 ст. 161 ЖК РФ\, когда достаточно только решения общего собрания об изменении способа управления домом; а не по причине ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязательств по договору управления \п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ\. Ненадлежащее исполнение, по мнению собственников помещений, своих обязательств управляющей компанией явилось лишь причиной принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом.
Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной
управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истцы ДД.ММ.ГГГГ \вх. №\ обращались с письмом в ООО «Интекс» о предоставлении технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов. Их требования были получены ООО «Интекс», однако, как установлено в судебном заседании, техническая документация и иные связанные с управлением таким домом документы собственникам многоквартирного дома не переданы.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 145 по ул. Восточной г. Гулькевичи техническую и финансовую документацию на дом.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, ст. 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ договора управления многоквартирным домом № 145 по улице Восточной г. Гулькевичи Краснодарского края, заключенные между собственниками помещений дома и ООО «Интекс».
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 145 по улице Восточной г. Гулькевичи Краснодарского края всю техническую и финансовую документацию на указанный многоквартирный дом.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ
председательствующий