Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 января 2012 года Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Мелкозеровой О.М.
при секретаре Величко Т.А.
с участием истцов Гладковой В.М., Тютеревой И.М., Даниловой В.П.,
Пряткиной Л.Н.
представителя ответчика Билецкой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску собственников помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи к ООО «ИНТЕКС» о расторжении договоров управления многоквартирным домом, об истребовании технической и иной, связанной с управлением домом, документации
у с т а н о в и л:
Собственники помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи обратились в суд с иском к управляющей компании ООО «Интекс» о пресечении действий по неисполнению требований жилищного законодательства в части отказа в возврате технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением домом, документов; о понуждении возвратить техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы, об отказе от услуг управляющей компании ООО «Интекс».
В судебном заседании истцы Гладкова В.М., Тютерева И.М., Данилова В.П., Пряткина Л.Н. уточнили исковые требования, просили расторгнуть договора управления многоквартирным домом, истребовать у ответчика техническую и иную, связанную с управлением домом, документацию. В обоснование иска пояснили, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. ДД.ММ.ГГГГ собственники 27-квартирного, 3-х этажного дома по ул. Энергетиков, 27-в г. Гулькевичи решением общего собрания приняли решение об избрании способа управления многоквартирным домом в виде управления управляющей компанией. Были заключены договора управления многоквартирным домом между собственниками помещений указанного дома и управляющей компанией ООО «Интекс». ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников жилых помещений многоквартирного дома было принято решение о расторжении договорных отношений с ООО «Интекс». ДД.ММ.ГГГГ копия решения общего собрания представлена в ООО «Интекс». Причиной принятия решения о расторжении договоров стало неудовлетворительное исполнение договорных отношений управляющей компанией ООО «Интекс». Управляющая компания ООО «Интекс» препятствует в реализации прав собственников помещений в многоквартирном доме на содержание дома в надлежащем состоянии, не оказывает никакой помощи собственникам помещений в содержании общего имущества многоквартирного дома. ООО «Интекс» не ремонтирует крышу дома на протяжении 5 лет, делая частичные заплатки, списывая со счета дома завышенные денежные средства. Крыша по-прежнему течет, в квартирах запах гнили. Трубы холодного и горячего водоснабжения находятся в аварийном состоянии, но не ремонтируются. В доме за все время управления управляющей компанией не выполнено никаких ремонтных работ. Однако, деньги куда-то уходят. На просьбы собственников дать возможность ознакомиться с финансовой документацией по дому, с актами выполненных работ, сметами и т.д. управляющая компания отвечает отказом. Они желают выдрать другую управляющую компанию, которая будет выполнять свои обязательства надлежащим образом.
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 в судебное заседание не явились. В заявлении, адресованном суду, просили рассмотреть дело в их отсутствие, настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика ООО «Интекс» по доверенности Билецкая А.А. в суде с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что в протоколе, представленном в ООО «Интекс» от ДД.ММ.ГГГГ собственники указывают на неудовлетворительное исполнение договорных обязательств со стороны ООО «Интекс». Считает, что в соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ истцы должны представить необходимые доказательства, подтверждающие нарушение своих обязательств управляющей компанией ООО «Интекс». Несмотря на наличие данного протокола ООО «Интекс» несет расходы по обслуживанию данного дома. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Интекс» и ОАО «Гулькевичирайгаз» заключен договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования. Так же заключен договор и с ООО «ЭкоЮгТранс» ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов. Считает, что порядок расторжения заключенного с ООО «Интекс» договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден, а протокол от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для расторжения договора, так как полностью противоречит нормам действующего законодательства. В удовлетворении иска просит отказать.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит требования обоснованными, доказанными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В силу ч 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…
Частью 10 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации.
Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В силу требований закона расторжение договора управления многоквартирным домом производится по правилам, установленным ст. 450-453 гл. 29 ГК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Жилищным кодексом РФ установлены специальные нормы, допускающие возможность одностороннего отказа от договора собственников помещений в многоквартирном доме. Эти нормы закреплены в ч. 8.1 и ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
По смыслу ст. 310 ГК РФ, которая исходит из общего принципа недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий возможны в случаях, предусмотренных законом. Нормы, установленные в ч.ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, в указанных в них случаях позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от договора управления на основании прямого указания закона.
Как установлено в судебном заседании, истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи Краснодарского края.
Из материалов дела видно, что управляющей компанией многоквартирного жилого дома № 27-В по ул. Энергетиков с 2007 года являлось ООО «Интекс». ДД.ММ.ГГГГ были вновь заключены договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией ООО «Интекс» и собственниками жилых помещений сроком на 3 года.
ДД.ММ.ГГГГ собственники дома надлежащим образом уведомили управляющую компанию ООО «Интекс» \вх. №\ о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 18 час. состоится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи с повесткой дня: 1\. Отказ от управления домом ООО «Интекс» 2\. Отчет управляющей компании ООО «Интеск» о финансово-хозяйственной деятельности по управлению домом 3\. Передача технической документации старшей по дому.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи, на которое представители управляющей компании ООО «Интекс» не явились. На собрании присутствовало 29 собственников помещений. По первому вопросу повестки дня количеством в 29 голоса \единогласно\ было принято решение об отказе от услуг управляющей компании ООО «Интекс», о расторжении договоров управления домом. По второму и третьему вопросу повестки дня, в связи с отсутствием представителей ООО «Интекс», было принято единогласно решение обязать управляющую компанию предоставить отчет о финансово-хозяйственной деятельности по управлению домом и передать технические документы на дом старшей по дому Гладковой В.М. Собрание проходило полномочным составом, кворум имелся.
Данный протокол собрания \от ДД.ММ.ГГГГ\ был получен управляющей компанией ООО «Интекс» ДД.ММ.ГГГГ \вх. 1359\.
Следовательно, управляющая компания ООО «Интекс» была уведомлена надлежащим образом о принятом решении собственников помещений многоквартирного дома расторгнуть договорные отношения.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи выполнены все требования Жилищного законодательства РФ по расторжению договора. Собственники помещений, являясь стороной договора управления многоквартирным домом, заявили управляющей компании ООО «Интекс» об одностороннем отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Решение об отказе от исполнения договора принято собственниками помещений на общем собрании, вопрос об отказе от услуг ответчика был включен в повестку дня, решение принято единогласно правомочным составом. Исходя из смысла требований закона, принятие на общем собрании решения о расторжении договорных отношений по управлению многоквартирным домом по правилам ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ является безусловным основанием для расторжения договора, поскольку это является правом собственников, установленным Жилищным Кодексом РФ. Право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом по тем основаниям, что управляющая компания не надлежаще исполняет принятые на себя обязательства, у истцов имелось. Судом установлено, что истцы с 2007 года по 2011 год включительно неоднократно обращались в управляющую компанию с просьбой произвести ремонт кровли, включить дом в программу капитального ремонта. По справкам о финансовом состоянии дома управляющей компанией ООО «Интекс» выставлены суммы за ремонт кровли. До настоящего время кровля надлежащим образом не отремонтирована, по-прежнему происходит затопление квартир. Также собственники помещений неоднократно обращались в ООО «Интекс» с просьбой предоставить им документы о проделанных в доме работах. ООО «Интекс» указанные просьбы не исполняло, тогда как обязанностью управляющей компании по договору и в силу закона является предоставление собственникам помещений полной информации об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, и т.п. Будучи недовольными предоставляемыми им управляющей компанией услугами, истцы вынуждены были обращаться по этому поводу в прокуратуру Гулькевичского района в ДД.ММ.ГГГГ году, в ДД.ММ.ГГГГ году. Очередное требование собственников помещений многоквартирного дома явиться ДД.ММ.ГГГГ на общее собрание и предоставить отчет о финансово-хозяйственной деятельности по управлению домом управляющая компания ООО «Интекс» проигнорировала. В судебном заседании истцами доказан факт ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязательств по договору, недобросовестное выполнение условий договора.
Представленные ответчиком договора: на предоставление услуг по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, о техническом обслуживании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме – внутридомового газового оборудования, которые ответчик заключил с соответствующими организациями, не являются основанием для продолжения договорных отношений собственников многоквартирного дома с ООО «Интекс», так как указанные договора были заключены управляющей компанией после того, как управляющая компания была надлежащим образом уведомлена собственниками помещений в многоквартирном доме о прекращении договорных отношений. Кроме того, заключая указанные договора, управляющая компания не согласовала свои действия с собственниками помещений.
Управляющая организация обязана осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений втаком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истцы неоднократно обращались с письмами в ООО «Интекс» о предоставлении технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов. Их требования были получены ООО «Интекс», однако, как установлено в судебном заседании, техническая документация и иные связанные с управлением таким домом документы собственникам многоквартирного дома не переданы.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном дом № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи техническую документацию и иную, связанную с управлением домом, документацию.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, ст. 199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Расторгнуть договора управления многоквартирным домом № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи Краснодарского края, заключенные между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией ООО «Интекс».
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме № 27-В по ул. Энергетиков г. Гулькевичи Краснодарского края всю техническую и иную, связанную с управлением домом, документацию на указанный многоквартирный дом.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 30.01.2012 г.
председательствующий