К делу № 2-647/12
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 6 июля 2012 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего - Кравченко Т.Н.,
при секретаре - Мещеряковой Е.В.,
с участием представителя истцов, истца – Спесивцевой Л.Г.,
представителя ответчика - Билецкой А.А. по доверенности от 24 февраля 2012 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Харченко Е.П., Мировской Е.А., Бацанова И.П., Чередина М.П., Коломоец Т.А., Фролова Ю.А., Пфаль Л.А., Наливайко С.Е., Свобода В.А., Спесивцевой Л.Г., Тихоновой К.И. к ООО «Интекс» о признании прекращенными договоров управления многоквартирным домом, истребовании технической и финансовой документации,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ответчику и просят признать прекращенными с 17 мая 2012 года договоры управления многоквартирным домом <адрес>, заключенные между собственниками жилых помещений дома и ООО «Интекс»; обязать ответчика передать всю техническую документацию на указанный дом и представить письменный отчет по освоенным денежным средствам за период с 2006 года по 17 февраля 2012 года за каждый месяц отдельно за 2010 и 2011 годы с приложением смет и актов выполненных работ. Исковые требования обоснованы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>. 1 сентября 2010 года между ними и управляющей компанией ООО «ИНТЕКС» были заключены договоры управления многоквартирным домом сроком на 3 года. 05 декабря 2011 года они приняли на общем собрании решение изменить способ управления многоквартирным домом, выбрать способ управления многоквартирного дома - непосредственное управление, и в одностороннем порядке в соответствии с п.8.1 Договоров на управление домом с ООО «ИНТЕКС» расторгнуть указанные договоры. 17 февраля 2012 года ответчик уведомлен о принятом решении и о необходимости передать собственникам квартир техническую документацию на дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. 29 марта и 17 апреля 2012 года ответчику во второй и третий раз было предложен передать техническую документацию на дом и полный отчет по освоенным денежным средствам. Услуги ответчика истцами оплачены по 17 апреля 2012 включительно. До настоящего времени ответчик в добровольном порядке не передал техдокументацию и не представил отчеты, направил ответ, в котором отказывается от прекращения договора управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора на управление домом. Договор управления многоквартирным домом может быть прекращен в одностороннем порядке в случае, предусмотренном соглашением сторон. В соответствии с п.8.1. договора управления многоквартирным домом от 1 сентября 2010 года договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета собственниками по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже, чем за три месяца до прекращения договорных отношений.
В судебном заседании истец, представитель истцов Спесивцева Л.Г. поддержала исковые требования в полном объеме, пояснила суду, что собственниками квартир жилого <адрес> 1 сентября 2010 года были заключены договоры на управление многоквартирным домом с ООО «ИНТЕКС». Ответчик не выполняет свои обязательства по договорам, ничего не делает. По представленным отчетам за 2011 год указаны выполненные аварийные работы, сделано полкрыши. Квартиры затапливает. 5 декабря 2011 года собственники решили прекратить этот договор, собрали общее собрание, уведомили о собрании ООО «ИНТЕКС». Все жильцы на собрании приняли решение о прекращении договора с ответчиком, так как он ничего по дому не делает. 17 февраля 2012 года они уведомили ответчика о принятом решении прекратить договор, 29 марта 2012 года повторно направили требование о передаче техдокументации, 17 апреля 2012 года снова обратились к ответчику о передачи документации. Они услуги оплатили по 20 мая 2012 года, теперь оплатят по июнь 2012 года. Они получили денежный отчет за период с января по декабрь 2011 года. Просит признать прекращенными договоры управления домом <адрес> заключенные между собственниками жилых помещений дома и ООО «Интекс»; обязать ответчика передать всю техническую документацию на указанный дом и представить письменный отчет по освоенным денежным средствам за 2010 и с января по июнь 2012 года с приложением смет и актов выполненных работ.
Представитель ответчика Билецкая А.А. в суде с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, и может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В соответствии с п.2 договора, предметом договора является возмездное осуществление управляющей компанией деятельности по организации оказания услуг и выполнении работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность. Согласно п.8.1 договор может быть расторгнут в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч. 3 ст.161 ЖК РФ) при условии полного расчета собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений. Просит обратить внимание на то, что с учетом внесенных изменений с 1 марта 2012 года непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано только при условии заключения такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч.9.1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, в силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор. При изменении или расторжении договора в судебном порядке договор считается прекращенным с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. При названных обстоятельствах порядок расторжения заключенного с ООО "ИНТЕКС" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден, а протокол от 5 декабря 2011 года не является основанием для расторжения договора заключенного между собственниками помещений вышеуказанного дома и ООО "ИНТЕКС", так как полностью противоречит нормам действующего законодательства. Просит в иске собственникам помещений отказать полностью.
Третьи лица Бацанов П.И., Бацанов Ю.И., Чередина Л.А., Чередин А.М., Чередин Д.М., Мокрецова Л.В., Мокрецов В.Б., Мокрецова Н.А., Ступкин А.А., Наливайко З.П., Тихонова М.В., Пенькова Н.А., Тихонов В.В., Волосунина А.А., надлежаще извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, в своем заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствии.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В судебном заседании установлено, что истцы и третьи лица являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>.
В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Статьей 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.
В период с сентября 2006 года по август 2010 года управление многоквартирным домом <адрес> осуществлялось управляющей компанией ООО «ИНТЕКС» на основании заключенных между истцами и ответчиком договоров.
1 сентября 2010 года собственниками помещений дома <адрес> заключены новые договоры управления домом с ООО «ИНТЕКС» сроком на три года.
В соответствии с п. 7.1 договоров управления многоквартирным домом договор может быть расторгнут: в одностороннем порядке на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об изменении способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст. 161 ЖК РФ) при условии полного расчета Собственника по всем обязательствам, вытекающим из настоящего договора, и с обязательным письменным уведомлением Управляющего о принятом решении не позже чем за три месяца до прекращения договорных отношений.
6 февраля 2012 года состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>, на котором в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом управляющей компанией на самоуправление \непосредственное управление\. Собрание проходило полномочным составом, в голосовании приняли участие собственники всех 12 квартир. Уведомление о проведении собрания вручено управляющей компании 06 февраля 2012 года, о чем свидетельствует входящий номер ООО «Интекс».
Данный протокол собрания был получен управляющей компанией ООО «Интекс» 17 февраля 2012 года, о чем свидетельствует входящий номер № 266 ООО «ИНТЕКС» на уведомлении. На имя директора ООО «Интекс» также было направлено уведомление собственников квартир многоквартирного дома, в котором собственники уведомляли о расторжении в одностороннем порядке Договора управления с ООО «Интекс» в связи с изменением способа управления многоквартирным домом (вх.265 от 17 февраля 2012 года).
Следовательно, 17 февраля 2012 года управляющая компания ООО «Интекс» была уведомлена надлежащим образом о решении собственников помещений многоквартирного дома расторгнуть договор и избрать иной способ управления многоквартирным домом.
В силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников. Управляющая компания таким правом не наделена.
Как установлено в судебном заседании, решение собрания от 6 февраля 2012 года об изменении способа управления многоквартирным домом собственники не обжаловали, а поэтому доводы ответчика о несоответствии данного протокола установленным требованиям, суд находит необоснованными.
Суд считает, что собственниками помещений в многоквартирном доме <данные изъяты> выполнены все требования Жилищного законодательства РФ и условий Договора управления многоквартирным домом по прекращению Договора в одностороннем порядке. Исходя из смысла требований закона, выбор или изменение способа управления многоквартирным домом на общем собрании является безусловным основанием для прекращения договора, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено Жилищным Кодексом РФ.
Суду не представлено сведений и доказательств того, что ответчиком производилось обслуживание дома после 20 мая 2012 года. Собственники помещений по 20 мая 2012 года внесли плату в ООО «Интекс».
Довод представителя ответчика о том, что с учетом внесенных изменений с 1 марта 2012 года непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано только при условии заключения такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (ч.9.1 ст. 161 ЖК РФ), суд считает необоснованным, поскольку решение о выборе способа управления принято собственниками помещений в многоквартирном доме <данные изъяты> до вступления в силу данных изменений, кроме того указанные положения не относятся к дому истцов, имеющему всего двенадцать квартир,
Ст. 453 ГК РФ предусматривает расторжение договорных отношений без судебного решения в том случае, когда порядок расторжения договорных отношений установлен соглашением сторон.
Как следует из Договоров управления многоквартирным домом, Управляющая компания и собственники помещений определили условия расторжения договора и без судебного решения (п.7.1 Договора). Судом установлено, что собственники помещений при расторжении Договоров с Управляющей компанией выполнили условия п.7.1 Договора и ЖК РФ.
В силу требований п. 2 ст. 407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Договоры между собственниками помещений многоквартирного дома <адрес> подлежит прекращению по основаниям ч. 3 ст. 161 ЖК РФ и п. 7.1 Договора управления многоквартирным домом по истечении не менее 3 месяцев с момента получения ответчиком уведомления о прекращении договоров управления многоквартирным домом, то есть требование истцов о прекращении договоров с 17 мая 2012 года основано на нормах закона и договора.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Истцы неоднократно обращались с письмами в ООО «Интекс» о предоставлении технической документации и иных связанных с управлением домом документов. Их требования были получены ООО «Интекс», однако, как установлено в судебном заседании, техническая документация и иные связанные с управлением этим домом документы собственникам многоквартирного дома переданы частично – отчет за 2011 год.
При таких обстоятельствах суд считает, что ООО «Интекс» обязано передать собственникам помещений в многоквартирном дом <адрес> техническую документацию на дом и представить в письменном виде полный отчет по освоенным денежным средствам за период с сентября по декабрь 2010 года, с января по май включительно 2012 года с приложением смет и актов выполненных работ.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать прекращенными с 17 мая 2012 года договоры управления многоквартирным домом <адрес>, заключенные между собственниками жилых помещений дома и ООО «Интекс» 1 сентября 2010 года.
Обязать ООО «Интекс» передать собственникам помещений в многоквартирном доме <адрес> техническую документацию на указанный многоквартирный дом, представить в письменном виде полный отчет по освоенным денежным средствам за период с сентября по декабрь 2010 года, с января по май включительно 2012 года с приложением смет и актов выполненных работ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 10 июля 2012 года.
Председательствующий