Дело № 2-25/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 19 апреля 2011 года Губахинский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Абрамовой З.В. с участием истца Наумова Н.А. ответчика Пепеляева В.А. и его представителя Соларевой М.Н., представителей Администрации Губахинского муниципального района Долгополовой А.С и ЗАО «<данные изъяты> Юрковой Т.А. при секретаре Никулиной Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Губаха гражданское дело по иску Наумова Н.А. к Пепеляеву В.А. об истребовании спорного нежилого помещения и передачи этого помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Губаха <адрес> у с т а н о в и л: Истец Наумов Н.А. обратился в суд с иском к Пепеляеву В.А. об истребовании нежилого помещения и передачи помещения во владение собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Свои требования мотивировал тем, что он и его несовершеннолетняя дочь являются собственниками <адрес>. Считает, что став собственниками вышеуказанной квартиры, они в силу закона стали участниками общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе и на подвальное помещение, в котором находятся инженерные сети обслуживающие более одной квартиры. Ответчик, в собственности которого находится в настоящее время нежилое помещение в подвале, не может являться собственником указанных нежилых помещений, так как подвал относится к общему имуществу дома и не может передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Подвал предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома (инженерные сети теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения), в связи с чем относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Нарушение прав и законных интересов собственников общего имущества выражается в том, что они, как собственники жилого помещения в указанном жилом доме, лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома, отчуждение части технического подвала в пользу третьих лиц повлекло уменьшение их доли в праве на общее имущество. О нарушенном праве он узнал на общем собрании собственников помещений <адрес> в октябре 2010г., где решался вопрос о выборе способа управления домом. Они с жильцами спустились в подвал, где обнаружили, что вход в подвал заложен относительно свежей кирпичной кладкой, а инженерные коммуникации (сети тепло-водо снабжения), обсуживающие все квартиры, расположенные над этой частью подвала, находятся в спорном нежилом помещении и доступа туда нет. Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В соответствии со ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемом под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статьей 36 ЖК РФ определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ГК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, но решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Статьей 6 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установлено, что недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц)- государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Статьей 8 этого же закона предусмотрено, что при объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной собственности находятся в том числе технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории. В соответствии с пунктом 4 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18.11.1993 года № 4 собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Статьей 10 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусмотрено законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда. В занимаемом ответчиком спорном нежилом помещении расположены инженерные коммуникации (сети тепло-водо снабжения, водоотведения). обсуживающие более одной квартиры многоквартирного дома, следовательно, спорное помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. т.е. общей долевой собственностью в силу закона (ст. 36 ЖК РФ). В судебном заседании истец Наумов Н.А. поддержал заявленные исковые требования. 08.12.2010 года исковые требования уточнил, пояснив, что просит истребовать ту часть нежилого помещения под литерой А, которая находится под многоквартирным домом, по периметру дома в подвальном помещении, поскольку данное помещение является конструктивным элементом здания, в нем расположены инженерные сети теплоснабжения и водоснабжения, обслуживающие вышерасположенные квартиры. Под литерой А-1 значится пристроенное помещение, которое используется как магазин, на это помещение он не претендует. Ответчик Пепеляев В.А. и его представитель адвокат Соларева М.Н. исковые требования не признали В представленном суду письменном отзыве указали следующие возражения: 1) Наумов Н.А. не является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском. Поскольку в соответствии с действующим жилищным законодательством только товарищество собственников жилья, имеет право представлять интересы всех собственников многоквартирного дома, то только оно имеет право обратиться с таким иском в суд. Иначе из искового заявления не понятно в интересах каких именно собственников действует Наумов Н.А. и каким конкретно собственникам он требует передать спорное помещение. 2) Истцом избран неправильный способ защиты. Истцом заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Конструкция виндикационного иска по действующему гражданскому законодательству состоит из двух неразрывно связанных между собой обстоятельствах: о признании права собственности истца и отобрании вещи у ответчика и передачи ее истцу. При этом истец должен доказать, что именно ему принадлежит право собственности, что это право нарушено и что имущество удерживает ответчик. Заявленный иск не содержит требований о признании права истца или всех собственников многоквартирного дома на спорные помещения. 3) Основанием для подачи виндикационного иска является незаконность владения спорным имуществом. Пепеляев В.А. является собственником нежилых встроено-пристроенных помещений (литер А,А1) общей площадью <данные изъяты> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным ДД.ММ.ГГГГ ГУ ФРС по Пермскому краю. Указанные нежилые помещения он приобрел на основании возмездной сделки - договоров купли-продажи от 24.08.2006г. и от 26.08.2006 года. Свидетельство о государственной регистрации права является единственным доказательством существования права собственности. При данных обстоятельствах, удовлетворение требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения возможно только при признании недействительными всех совершенных в отношении спорного имущества сделок. Таких требований истцом не заявлено. Кроме того, для оспаривания сделки по приобретению спорного имущества, а так же всех предшествующих сделок, истцом уже пропущен срок исковой давности. 4) Истцом не доказано, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома. Согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а так же крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Перечень имущества, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491. По смыслу п.1 ст.36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, т.е предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом, подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности. Указанная правовая позиция подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 19 мая 2010 г. № 489-O-O «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский-163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст.290 Гражданского кодекса РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ». Предметом спора, в данном случае является нежилое встроено-пристроенное помещение, расположенное на 1 этаже дома. Указанное нежилое помещение изначально с момента строительства дома было индивидуализировано как отдельный объект недвижимости и в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ спорные помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Судом в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями на стороне истца Наумова Н.А привлечено Товарищество собственников жилья «<данные изъяты>» и в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Администрация Губахинского муниципального района, ООО «<данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>». Представитель ТСЖ «<данные изъяты>» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены о времени рассмотрения дела. В письменных объяснениях в поддержку требований истца Наумова и возражениях по доводам ответчика, представитель ТСЖ «<данные изъяты>» Мусаева Н.В. указала следующее: В соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Считает, что истец Наумов является надлежащим лицом, имеющим право на обращение в суд, т.к. он является долевым сособственником помещений дома не являющихся частями квартир (цокольный этаж) и систем отопления, горячего, холодного водоснабжения, канализации в доме, обслуживающей все квартиры данного дома. В соответствии со ст.291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). ТСЖ не является собственником имущества в любом случае т.к. не имеет собственности в данном доме и создано для удовлетворения потребности в содержании и управлении общим имуществом домовладельцев в отношениях с третьими лицами С иском к ответчику имеет право обратиться прежде всего истец, а право на обращение в суд с подобными требованиями возникает у ТСЖ «<данные изъяты>» как право, производное от прав истца. В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на В помещениях цокольного этажа их дома расположено инженерное оборудование, обслуживающее все квартиры дома - это системы отопления (теплоснабжения), системы горячего и холодного водоснабжения, канализация. С учётом рельефа местности и конструкции дома, часть помещений (помещения ответчика в пределах фундамента дома) являются техническим этажом (техническим подвалом), т.к. стены в данной части дома и внутри и снаружи являются несущими конструкциями (фундаментом) дома, которые являются общим долевым имуществом сособственников дома и которые надлежит содержать, обслуживать, ремонтировать, что является невозможным по причине отсутствия прямого доступа в эти помещения. В данных спорных помещениях ответчика расположены инженерные коммуникации дома - это система отопления квартир, системы горячего и холодного водоснабжения квартир, канализация. Т.е. эти системы обслуживают все квартиры дома. Часть инженерных коммуникаций, находящихся в помещениях цокольного этажа дома (спорные помещения) содержаться и обслуживаться не могут в связи с тем, что помещения формально принадлежат ответчику, а должны принадлежать собственникам в долях. Ответчик, в собственности которого находится в настоящее время нежилое помещение в подвале, не может являться собственником указанных нежилых помещений, так как подвал относится к общему имуществу дома и не может передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Подвал предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома (инженерные сети теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения), в связи с чем относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Нарушение прав и законных интересов собственников общего имущества выражается в том, что собственники лишены права владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома, отчуждение части технического подвала в пользу третьих лиц повлекло уменьшение их доли в праве на общее имущество. ТСЖ не имеет возможности осуществлять содержание и ремонт общего имущества: стен цокольного этажа, систему отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации в той части, в которой они (инженерные коммуникации, системы) расположены в спорных помещениях цокольного этажа. О нарушенном праве истец узнал на общем собрании собственников помещений <адрес> в октябре 2010г., где решался вопрос о выборе способа управления домом. Ответчиком иное не доказано. Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Никто не может предоставить документов, что спорные помещения при сдаче дома в эксплуатацию имели назначение самостоятельного помещения. С учётом того, что данное помещение является не жилым (подвалом, техническим этажом) и там расположено оборудование обслуживающее все квартиры дома, то назначение этих помещений является исключительно техническим. Туда необходим прямой доступ, что возможно лишь в рамках владения, пользования и распоряжения имуществом, т.е. в рамках права собственности. Согласно всем актам обследования, имеющихся в деле установлено, что в спорных помещениях ответчика имеются инженерное оборудование, обслуживающее квартиры дома. Кроме того, согласно СНиП 31-01-2003 (п. 4,10) в цокольном этаже, первом и втором этажах жилых зданий не допускается размещать склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли; Доводы ответчика о том, что данный иск связан с признанием права собственности и отобрании вещи у ответчика и что необходимо признание недействительными всех сделок с этим имуществом не основаны на законе, т.к. технический подвал (технический этаж) не может быть самостоятельным объектом прав и предметом сделок. В судебном порядке признание таких прав не осуществляется и является ненадлежащим способом защиты, поскольку спорное имущество принадлежит истцу в силу закона. Довод о том, что спорное имущества не является общим имуществом является неверным, т.к. в соответствии с ГК РФ, ЖК РФ, и Правил СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); Согласно п.6 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Кроме того, из ч.1 ст. 36 ЖК РФ (особо отмечено в Определении КС РФ) не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер. Поэтому довод ответчика об исключительно техническом характере помещения, которое может быть общим имуществом, несостоятелен. Довод о наличии полезных свойств помещения, позволяющих индивидуализировать помещения в качестве самостоятельного объекта права не основан на законе, противоречит ему, что отмечено в соответствующих судебных актах КС и ВС РФ. С вступлением в силу части первой ст. 290 ГК РФ право муниципальной собственности прекратилось с 1995 года, общее имущество в силу закона стало принадлежать сособственникам помещений доме (позиция МИНСОЦРАЗВИТИЯ РФ в письме от 02.03.09. №5492-СК 114). Считает, что доводы ответчика являются несостоятельными, а исковые требования истца подлежащими удовлетворению, т.к. спорные помещения в силу закона являются общим имуществом собственников помещений в доме, и там расположено инженерное оборудование обслуживающие квартиры их дома. Представитель Администрации Губахинского муниципального района помощник главы по юридическим вопросам Долгополова А.С., действующая на основании доверенности от 22.10.2010г., в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась и пояснила, что изначально речь шла о цокольном этаже <адрес> в <адрес> и его использовании под кафе «Елочка». Из справки БТИ так же следует, что это помещение является пристроенным, и используется оно под кафе «Елочка». Ответчик Пепеляев доказал, что это помещение имело самостоятельное назначение с использованием под кафе, у ответчика имеется Свидетельство о праве собственности, которое зарегистрировано в установленном законом порядке. Сделка была совершена на законных основаниях, что так же подтверждается решением Думы, где речь идет о приватизации (продажи) муниципального имущества г.Губахи на 2005 год. Представитель третьего лица ЗАО «<данные изъяты>» Юркова Т.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласна, в представленном суду отзыве на исковые требования указала, что: 1) 30.06.2010 года между ИП Пепеляев В.А. и ЗАО «<данные изъяты>» в лице директора филиала в г. Пермь К. был заключен договор аренды недвижимого имущества № ПрмФ-1/198/10, сроком на 5 (пять) лет. Указанный договор зарегистрирован 03.11.2010 года. Пепеляев В.А. является собственником нежилых встроено-пристроенных помещений (литер А, А1) общей площадью <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданным 19 октября 2006 года ГУ ФРС по Пермскому краю. Свидетельство о государственной регистрации права является единственным доказательством существования права собственности. При данных обстоятельствах, удовлетворение требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения возможно только при признании недействительными всех совершенных в отношении спорного имущества сделок. Таких требований истцом не заявлено. 2) Истцом не доказано, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома. По смыслу п.1 ст.36 ЖК РФ к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, т.е. предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом, подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности. Перечень имущества, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491. Указанная правовая позиция подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 19 мая 2010 г. № 489-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский-163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст.290 Гражданского кодекса РФ и чЛ ст.36 Жилищного кодекса РФ». Предметом спора, в данном случае является нежилое встроено-пристроенное помещение, расположенное на 1 этаже дома. Указанное нежилое помещение изначально с момента строительства дома было индивидуализировано, как отдельный объект недвижимости, предусмотренный для размещения кафе «Елочка». В настоящее время помещение используется под магазин. Истребование части этих помещений, в соответствии с требованиями действующего законодательства сделает невозможным использование помещения под магазин в отсутствие складских помещений. При этом, наличие в помещении каких-либо элементов общего имущества (стояков отопления, систем водоснабжения) не является основанием для признания такого помещения общим имуществом. В соответствии с указанным Определением Конституционного суда критерием отнесения имущества к общему имуществу собственников многоквартирного дома является определение их предназначения и в случае если будет установлено, что помещения предназначены для самостоятельного использования, являются самостоятельными объектами гражданских прав, то такие помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В силу ст.36 Жилищного кодекса РФ спорные помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Представитель ООО «<данные изъяты> в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещены о дне слушания дела. Суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению. В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Судом установлено, что 5-ти этажный крупноблочный многоквартирный жилой <адрес> как видно из Технических паспортов на дом от 19.12.2000 года и от 28.08.2003 года принят в эксплуатацию в 1974 году. В доме расположено нежилое встроено-пристроенное помещение <данные изъяты> кв.м., в котором согласно Справкам ГУП ЦТИ от 20.12.2010г. № 562 и от 01.03.2011г. и Экспликациям к техническому паспорту на дом торговый зал магазина (кафе «<данные изъяты> расположен на 1 этаже основного пристроя к жилому дому, и подсобные помещения магазина (кафе «<данные изъяты> расположены в цокольном этаже жилого дома. На основании Решения исполкома Губахинского городского Совета депутатов трудящихся от 29.03.1974 года № 90 утвержден Акт государственной комиссии о приемке в эксплуатации. 70-квартирного жилого дома Губахинского коксохимзавода по <адрес> со встроено-пристроенным кафе на 75 посадочных мест. Согласно Распоряжению Областного комитета по управлению имуществом Администрации Пермской области от 07.06.1994г. № 345-р в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993г. № 2284 «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий» на администрации предприятий, в том числе на АО «<данные изъяты>» возложена обязанность передать в муниципальную собственность г.Губахи встроено-пристроенные нежилые помещения. Согласно Перечню встроено-пристроенных помещений в <адрес> указано кафе «<данные изъяты>», которое передано в муниципальную собственность по Акту приема-передачи от 10.08.1994 года и поставлено на баланс МП «<данные изъяты>», что подтверждается также Регистрационным удостоверением МП «<данные изъяты>» от 20.02.1995г. № 5501. Согласно Решению Губахинской городской Думы от 27.12.2004 года № 76 нежилое встроенное помещение по адресу: <адрес> расположенное на 1 этаже кирпично-крупноблочного жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м. включено в Прогнозный план ( п.2) приватизации (продажи) муниципального имущества г.Губахи на 1 квартал 2005 года. Согласно Постановлению Главы Администрации г.Губаха от 13.07.2005г № 568 на основании Федерального закона РФ от 21.12.2001г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на городской комитет по управлению имуществом г.Губахи возложена обязанность провести в 2005 году продажу, в том числе объекта - нежилое встроенное помещение по адресу: <адрес> о чем в газете «<данные изъяты>» от 02.06.2005 года опубликовано Извещение о продаже. Допрошенный в судебном заседании свидетель Л.., работавший экспедитором с 1992 по 1995 год в ОРСе «<данные изъяты>» пояснил, что среди объектов ОРСа было кафе «<данные изъяты>», расположенное по адресу: <адрес>. Кафе «<данные изъяты>» находилось на балансе муниципальной собственности, затем оно было продано с аукциона, в каком году не помнит, но собственниками стали Л.и Н.. В настоящее время собственник Пепеляев. Подсобные помещения находятся на одном уровне с торговым залом. Там есть коммуникации: отопление, водопровод, канализация, так как ранее там было кафе и кухня. Сейчас в этом помещении находится магазин «<данные изъяты> Согласно договору № 48 от 01.01.2005 года Комитет по управлению имуществом Губахинского муниципального района предоставил в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> <данные изъяты> Пепеляеву В.А. для использования под магазин. 14.08.2006 года между Комитетом по управлению имуществом Губахинского муниципального района и Пепеляевым В.А. заключено Соглашение о расторжении указанного договора аренды. На основании договора купли-продажи муниципального имущества № 144 от 07.07.2005г указанное нежилое помещение приобрел Л. который по договору купли-продажи от 24.08.2006 года продал нежилое помещение предпринимателям Н. и ответчику Пепеляеву В.А. в равную долевую собственность ( по ? доле в праве). Согласно договору купли-продажи от 26.08.2006 года Н.. продала ответчику Пепеляеву В.А. ? долю в праве на указанное нежилое встроенное помещение. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 28.03.2011 года и Согласно представленным суду Свидетельствам о государственной регистрации права, правообладателями на объект – нежилое встроенное помещение <адрес> зарегистрированы: 1.Муниципальное образование Губахинский муниципальный район ( собственность от 18.03.2004г №, прекращено 24.08.2005г.); 2. Л. ( собственность от 24.08.2005г. №, прекращено 25.09.2006г.); 3. Н. ( общая долевая собственность, ? доли в праве от 25.09.2006г. №, прекращено 19.10.2006г.); 4. Пепеляев В.А. ( общая долевая собственность, ? доли в праве от 25.09.2006г. №, прекращено 19.10.2006г.); 5. Пепеляев В.А.( собственность от 19.10.2006г. №) Свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2011 года подтверждается, ответчик Пепеляев В.А. на основании договора купли-продажи от 24.08.2006г. является собственником встроенно- пристроенного помещения ( <адрес> 30.06.2010 года между <данные изъяты> ПепеляеввымВ.А. и ЗАО «<данные изъяты>» в лице директора филиала в г. Пермь К. был заключен договор аренды недвижимого имущества № ПрмФ-1/198/10, сроком на 5 (пять) лет - на встроено-пристроенное нежилое помещение <адрес> Указанный договор зарегистрирован 03.11.2010 года. Истец Наумов Н.А. является собственником ? доле в праве на жилое помещение – <адрес>, расположенной в <адрес> и он же является председателем ТСЖ «<данные изъяты> созданном и зарегистрированном согласно Уставу в многоквартирном жилом <адрес>. Предметом данного спора является встроенное нежилое помещение<адрес> Из технических паспортов и экспликаций к ним следует, что во встроенном нежилом помещении расположены шесть складов, два коридора, два умывальника, два туалета, два тамбура, один кабинет В спорном нежилом помещении расположены инженерные коммуникации: сети тепло и водоснабжения, водоотведения с запорной арматурой, по которым поступает вода и тепло в вышерасположенные квартиры дома. Указанное обстоятельство не отрицает сторона ответчика и что подтверждается Актом от 23.11.2010г. составленном комиссией в составе инженера ООО «<данные изъяты>» К., начальника ПТО Б. начальника Губахинского участка сбыта ООО «<данные изъяты> Бр. и Актом осмотра нежилого помещения от 08.12.2010г. комиссией в составе исполнительного директора ООО УК «<данные изъяты>» Н. и мастера сан.технического оборудования Ф. о том, что по встроенному помещению проходит общедомовая система разводки (подачи и обратки со стояками отопления). Санузел по системе ГВС и ХВС запитан от общедомового стояка 4 подъезда. Узел управления (распределения) тепловой энергией, а так же бойлера ГВС находится во 2 подъезде дома. Свидетель Ш. УК ООО «<данные изъяты> также показал, что через спорное помещение обслуживается 20 квартир, к ним подводятся трубы холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и отопительной системы с запорной арматурой. Исследовав в совокупности доказательства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отнесения спорных помещений к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из буквального толкования правовых норм: ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу в многоквартирном доме зависит не только от технический характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. Конституционный суд Российской Федерации, разъясняя смысл п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в Определении от 19.05.2009 N 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Жилой <адрес> в <адрес> был возведен в 1974 году, собственность муниципального образования г. Губаха на встроено-пристроенные нежилые помещения в на 1 этаже указанного дома возникла еще в 1995 году в связи с передачей нежилых помещений в муниципальную собственность. Право собственности ответчика Пепеляева В.А. на указанные помещения, зарегистрировано в установленном порядке, государственная регистрация права собственности на спорные объекты была произведена на законном основании. Принадлежность указанных помещений на праве собственности ответчику Пепеляеву В.А. исключает их отнесение к общему имуществу собственников жилых помещений дома, так как одни и те же объекты недвижимости не могут принадлежать определенному собственнику и одновременно находиться в режиме общей совместной собственности иных лиц. Поскольку спорные объекты недвижимости созданы не на средства истцов, и их назначение не связано исключительно с обслуживанием только дома, эти объекты обладают самостоятельными полезными свойствами (использовались как Кафе, а в настоящее время под магазин с подсобными помещениями), они не предназначены для обслуживания только жилых помещений в многоквартирном <адрес>. Спорные помещения были переданы в муниципальную собственность в 1995 году как самостоятельные объекты нежилого фонда. Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, запорной арматуры само по себе право общей долевой собственности домовладельцев многоквартирного жилого дома на указанные помещения не порождает, поскольку спорные помещения изначально были сформированы как имеющие самостоятельное назначение. Встроенное помещение (литер А) и пристроенное помещение ( литер А-1) неразрывно связаны между собой и их нельзя по своему назначению разделить как объекты права. Суд не может согласиться с доводами истца о том, что постоянный доступ к инженерному оборудованию в спорном нежилом помещении не обеспечен. Доказательств каких-либо препятствий в осуществлении постоянного доступа к указанному оборудованию суду не представлено. Кроме того, истец и ТСЖ «<данные изъяты>» не лишены возможности в случае отказа ответчика обеспечить доступ к инженерному оборудованию обратиться в суд с соответствующими исковыми требованиями. Исковых требований о признание неправомерного владения ответчиком спорным имуществом или признания незаконной регистрации данного права истцом не предъявлено. Учитывая исследованные обстоятельства, суд считает, что в иске об истребовании нежилого помещения и передачи помещения во владение собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> следует отказать. Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд Р Е Ш И Л: Отказать Наумову Н.А. и третьему лицу с самостоятельными требованиями ТСЖ «<данные изъяты> в иске к Пепеляеву В.А. об истребовании встроенного нежилого помещения <адрес> передачи этого помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> №. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Губахинский городской суд в течение 10 дней. Председательствующий:
установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах
распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме
могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических лиц.