дело № 2-425/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
*** г. Городец
Городецкий городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Буренковой А.Н., с участием адвоката Харламовой И.В., при секретаре Шихориной Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Фурсова Д.А. к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лад», Товариществу собственников жилья «Столица» о признании недействительным договора управления, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Фурсов Д.А. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) Управляющая компания «Лад», Товариществу собственников жилья (ТСЖ) «Столица» о признании недействительным договора на управление жилищным фондом № * от ***, заключенного между ТСЖ «Столица» и ООО Управляющая компания «Лад», применении последствий недействительности ничтожной сделки: признании порядка оплаты расходов на содержание помещений собственником квартир * и * через ООО Управляющая компания «Лад» не соответствующим федеральному закону.
В исковом заявлении истец указал следующее.
В ....... в собственности его жены находятся две квартиры - * и *. Доказательством права собственности истца на половину совместно нажитого имущества (в данном случае этих квартир) является свидетельство о заключении брака, так как он и супруга не имеют брачного контракта, определяющего собой порядок распределения между ними имущества, нажитого в период брака.
*** ТСЖ «Столица» заключило договор * с ООО Управляющая компания «Лад» на управление жилищным фондом, техническое обслуживание общестроительных конструкций и вентиляционных каналов, систем электроснабжения, уборку лестничных клеток, содержание аварийно-диспетчерской службы, обслуживание внутридомовых сетей и содержание придомовой территории. Решение о заключении договора с управляющей компанией было принято правлением товарищества собственников жилья «Столица», договор со стороны ТСЖ подписан председателем его правления.
Истец считает указанный договор ничтожной сделкой в силу его несоответствия федеральному закону, а именно: ст.ст.145, 147,161,162 ЖК РФ.
Договор с управляющей компанией заключен в условиях игнорирования исключительной компетенции общего собрания. Ранее управление осуществлялось в соответствии с решением общего собрания самим ТСЖ «Столица». По воле законодателя способ управления может быть изменен в любое время, но не иначе как общим собранием собственников жилья. Таким образом, решение вопроса о способе управления многоквартирным домом относится к исключительному ведению общего собрания, а не правления ТСЖ. Однако по поводу изменения способа управления многоквартирным домом общее собрание не созывалось, решение не принималось.
Выбор управляющей компании производится общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом общее собрание указывает условия, на которых должен быть заключен договор управления. Управляющая компания обязана заключить договор с каждым собственником жилья на условиях, утвержденных общим собранием. Таким образом, решение этих вопросов составляет исключительную компетенцию общего собрания собственников. Однако общее собрание собственников с указанной повесткой дня не созывалось и не проводилось.
Заключение договора с управляющей компанией повлекло увеличение стоимости одного квадратного метра содержания жилья. В соответствии с федеральным законом установление размера обязательных платежей и взносов для членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания. Подобное решение общим собранием собственников жилья не принималось.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если самим законом не предусмотрен ее оспоримый характер, ничтожность сделки не препятствует признанию ее недействительной.
Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Заключая договор, правление ТСЖ «Столица» имело намерение упорядочить решение всех организационных вопросов, переместив их со своих плеч на управляющую компанию. Такие действия в действительности нарушают установленный законом порядок принятия решений, создают правовую неопределенность у собственников в их взаимоотношениях с управляющей компанией, организационную неразбериху в адресате ежемесячных платежей, а также порождают отсутствие легитимных оснований для взыскания обязательных платежей с неплательщиков, проживающих в многоквартирном доме и пользующихся общим имуществом.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал, изложенные в исковом заявлении обстоятельства подтвердил. Пояснил также, что при заключении договора управления многоквартирным домом правление ТСЖ вышло за пределы своей компетенции. При таких условиях взыскание обязательных платежей с неплательщиков не представляется возможным.
Представители ответчиков исковые требования не признали.
Представитель ответчика ТСЖ «Столица» - председатель правления ТСЖ Майоров С.К. пояснил суду, что ТСЖ форму управления домом не меняло. Управляющая компания «Лад» не управляет, а лишь оказывает услуги. Оспариваемый договор не является договором управления. Заключая его, правление ТСЖ действовало на основании п.п. 11.1 и 11.3, абз.4 п.14.4 Устава. При заключении договора Устав не нарушен, права Фурсова Д.А. не нарушены. Считает его ненадлежащим истцом. Заключенный договор изменил размер платежей на содержание дома: тарифы чуть-чуть приподнялись, но они ниже установленных местной властью. Представителю ответчика известно, что вопросы выбора управляющей компании, изменения тарифов (сборов, взносов), относятся к компетенции общего собрания. Общего собрания с такой повесткой дня не было. Однако решение указанных вопросов Уставом ТСЖ делигировано правлению товарищества.
Представитель ответчика ООО Управляющая компания «Лад» - заместитель директора Лапшин Р.В. считает оспариваемый договор договором управления, так сказано в договоре. Пояснил, что после заключения договора управление домом осуществляет управляющая компания. Вместе с тем, управляющая компания без ТСЖ не решает ни одного вопроса. Признал, что управляющей компанией обслуживание дома увеличено на * рубль с каждого квадратного метра. Считает, что при решении этих вопросов ТСЖ и управляющая компания исходили из Устава товарищества.
Выслушав истца, его представителя, представителей ответчиков, допросив свидетелей Г.Е.В., К.С.А., исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
Как следует из договора управления * от ***, заключенного между ООО Управляющая компания «Лад», именуемого «Управляющий» и ТСЖ «Столица», именуемого «ТСЖ», ТСЖ - объединение собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ....... для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п.1.1 договора); Управляющий - организация, выполняющая функции по управлению многоквартирным домом и предоставлению коммунальных услуг (п.1.2 договора); предметом настоящего договора является выполнение Управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности (п.2.1 договора); Управляющий обязуется обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме (п.3.1.2.), осуществлять функции по управлению и организации финансирования расходов на содержание, ремонт, управление многоквартирного дома; Управляющий имеет право принимать от ТСЖ, членов ТСЖ и других собственников помещений многоквартирного дома плату на жилищно-коммунальные услуги (п.3.2.1. договора); ТСЖ обязуется поддерживать многоквартирный дом в надлежащем состоянии (п.3.3.1 договора), нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (п.3.3.2.); ТСЖ имеет право контролировать выполнение Управляющим его обязательств по Договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (п.3.4.1. договора); ТСЖ, члены ТСЖ и другие собственники помещений многоквартирного дома вносят плату на расчетный счет или в кассу Управляющего не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным (п.4.6 договора).
Таким образом, из содержания указанного договора следует, что это договор управления.
Копия протокола * внеочередного собрания правления ТСЖ «Столица» от *** с повесткой дня - заключение договора управления с ООО Управляющая компания «Лад» свидетельствует о принятии указанного решения правлением.
Допрошенные в судебном заседании свидетели Г.Е.В. и К.С.А. пояснили, что общее собрание собственников помещений по поводу заключения договора с управляющей компанией не проводилось. О заключении договора с управляющей компанией узнали из информации на стенде. После заключения указанного договора размер платежей на содержание дома повысился до * рублей с 1 квадратного метра.
В силу ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
Согласно ст. 162 ЖК РФ выбор управляющей компании производится общим собранием собственников помещений, при этом с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
К исключительной компетенции общего собрания относится и установление размера обязательных платежей и взносов для членов товарищества (ст.145 ЖК РФ).
Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (ст. 147 ЖК РФ).
Таким образом, в нарушение приведенных норм ЖК РФ, решение о способе управления многоквартирным домом, выборе управляющей компании принято правлением ТСЖ, а не общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, заключение договора с управляющей компанией повлекло увеличение стоимости одного квадратного метра содержания жилья, что следует из исследованных письменных доказательств, показаний свидетелей Г.Е.В. и К.С.А., данное обстоятельство не отрицают и представители ответчиков.
Доводы представителя ответчика ТСЖ «Столица», что решение указанных вопросов Уставом ТСЖ делигировано правлению товарищества, суд считает несостоятельными. Устав ТСЖ «Столица» не содержит положений отнесения к компетенции правления ТСЖ вопросов, отнесенных законом к ведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Доводы представителя ответчика ТСЖ «Столица» о том, что оспариваемый договор не является договором управления, опровергаются содержанием договора, где указан предмет договора - выполнение Управляющим работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности (п.2.1 договора).
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если самим законом не предусмотрен ее оспоримый характер, ничтожность сделки не препятствует признанию ее недействительной.
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Истец Фурсов Д.А. является заинтересованным лицом по отношению к оспариваемому договору, поскольку заключен договор управления многоквартирным домом по адресу: ......., где по данным свидетельств о государственной регистрации права, выданных УФРС по Нижегородской области ***, в собственности Х. И.В. имеются две квартиры - *; указанные жилые помещения приобретены Х. И.В. в браке с истцом, то есть являются общим имуществомсобственностью супругов, что подтверждает копия свидетельства о браке. В силу приведенной ч. 2 ст. 166 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Так что доводы представителя ответчика ТСЖ «Столица», что Фурсов Д.А. является ненадлежащим истцом, лишены основания.
Учитывая изложенное, суд считает исковые требования Фурсова Д.А. о признании недействительным договора управления * от ***, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лад» и Товариществом собственников жилья «Столица», подлежащими удовлетворению.
Подлежащими удовлетворению суд считает и исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки - признании порядка оплаты расходов на содержание помещений собственником квартир * через ООО Управляющая компания «Лад» не соответствующим закону.
На основании ст. 100 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере * рублей, на основании ст. 98 ГПК РФ - расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей, почтовые расходы в размере * рубль * копеек, транспортные расходы в размере * рублей * копеек, а всего * рублей * копеек в равных долях- по * рублей * копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, судРЕШИЛ:
Исковые требования Фурсова Д.А. удовлетворить.
Признать договор управления * от ***, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лад» и Товариществом собственников жилья «Столица» недействительным.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать порядок оплаты расходов на содержание помещений собственником квартир * и * через ООО «Управляющая компания «Лад» не соответствующим закону.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Лад» и Товариществом собственников жилья «Столица»в пользу Фурсова Д.А. расходы по оплате услуг представителя в размере * рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере * рублей, почтовые расходы в размере * рубль * копеек, транспортные расходы в размере * рублей * копеек, а всего * рублей * копеек в равных долях - по * рублей * копеек.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Городецкий городской суд в десять дней.
Судья Буренкова А.Н.
Мотивированное решение составлено ***
Судья А.Н. Буренкова