Дело №2-1442-2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2010 года р.п. Городище, Волгоградская область
Городищенский районный суд Волгоградской области в составе:
председательствующего судьи Болурова А.Б.,
при секретаре Безруковой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества <данные изъяты> к Тетереву В.Н. о расторжении договора аренды жилого дома, встречному иску Тетерева В.Н. к открытому акционерному обществу «<данные изъяты>»» о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
<данные изъяты> обратилось в суд с иском к Тетереву В.Н. о расторжении договора аренды жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что между ним и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды жилого дома по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Истец свои обязательства исполнил и предоставил ответчику во временное владение и пользование отдельно стоящий жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 3 договора аренды арендатор обязан, не позднее 10-го числа текущего месяца, вносить Арендодателю арендную плату.До ДД.ММ.ГГГГ года ответчик работал на предприятии истца и ежемесячно уплачивал истцу арендную плату в размере <данные изъяты> рубля. Однако, после своего увольнения ДД.ММ.ГГГГ ответчик прекратил оплачивать арендную плату.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условии не допускается.
Согласно ст. 450 ГК РФ.
В соответствии с п. 8 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в случае невнесения арендной платы в течение шести месяцевподряд данный договор может быть расторгнут досрочно. Ответчик не производит оплату в течение почти пяти лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается решением мирового судьи судебного участка № 3 Городищенского района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ
До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не оплачена.В связи с не исполнением ответчиком своих обязательств по договору аренды Истец неоднократно направлял ответчику предупреждение о необходимости исполнения им своих обязательств по оплате арендной платы.
Последнее предупреждение о необходимости исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендной платыистец направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ.Однако, это предупреждение ответчик также оставил без ответа и удовлетворения.
На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор аренды жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес> и взыскать с ФИО3 в пользу <данные изъяты>» уплаченную последним государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Тетереву В.Н. обратился в суд со встречным исковым заявлением к <данные изъяты>»» о признании за ним право на выкуп арендованного имущества в виде жилого дома по адресу: <адрес> и обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи указанного жилого дома по инвентаризационной стоимости.
Требования мотивировал тем, что по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по истечении <данные изъяты> лет предоставленный в аренду коттедж может быть по согласию сторон передан в собственность арендатора (истца). На момент обращения в суд со встречным иском <данные изъяты> лет истекли, однако ответчик уклоняется от передачи в собственность предмета аренды и, более того, обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.
На момент заключения договора аренды, дом не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и представлял собой незавершенный строительством объект. Арендодатель от продолжения строительства отстранился, и Тетереву В.Н. за счет собственных средств и своими силами закончил строительство, произвел такие улучшения объекта, в результате которых существенно выросла стоимость объекта аренды. Кроме того, с момента вселения и по настоящее время, Тетереву В.Н. несет бремя содержания данного имущества, поддерживает его в надлежащем виде, производит текущий ремонт, производит оплату всех коммунальных платежей.
В судебном заседании представитель <данные изъяты>»» Каменский С.И. первоначальный иск поддержал. Суду пояснил, что у ответчика наличествовала задолженность по арендной плате за период более <данные изъяты> лет, что является основанием для расторжения договора аренды. Считает, что погашение указанной задолженности в период рассмотрения данного дела в суде не имеет юридического значения.
Встречный иск не признал, в его удовлетворении просит отказать, поскольку Тетереву В.Н. не проработал на предприятии 15 лет и, соответственно, не приобрел право на выкуп арендованного жилого дома. Кроме того, со ссылкой на п. 7 Договора аренды, указал, что передача в собственность арендатору может быть только по согласию сторон. В договоре отсутствует условие, предоставляющее одной из сторон договора право требовать в судебном порядке передачи коттеджа в собственность. Обязанности передать дом в собственность арендатору у арендодателя не имеется.
Просит первоначальный иск удовлетворить, встречный иск Тетереву В.Н. оставить без удовлетворения и взыскать с последнего понесенные по делу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей и расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.
Истец по встречному иску Тетереву В.Н. и его представители иск <данные изъяты>»» не признали, просят отказать, поскольку иного жилья семья Тетереву В.Н. не имеет, задолженность по арендной плате погашена и уплачено <данные изъяты> рублей. Кроме того, ФИО3 прожил в арендованном жилом доме более <данные изъяты> лет и приобрел в силу Договора право на выкуп арендованного имущества. В этой связи, встречный иск уточнили, просят обязать <данные изъяты> заключить договор купли-продажи, установив выкупную цену в размере <данные изъяты> рублей. Стоимость дома обосновали тем, что жилые дома по <адрес> строились по одному типовому проекту, приняты в эксплуатацию одним актом государственной комиссии. Аналогичный дом по адресу: Сосновая, 20 ДД.ММ.ГГГГ был продан ответчиков лицу не участвующему в деле за <данные изъяты> рублей. Следовательно, без учета произведенных им улучшений, с применением индексов цен на рынке жилья по <адрес>, исходя из стоимости аналогичного спорного жилого дома на ДД.ММ.ГГГГ год в размере <данные изъяты> рублей, выкупная цена дома в настоящее время составит <данные изъяты> руб.
Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему:
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. (ч.1 ст. 432 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 5,6).
Помимо прочих условий, п. 7 Договора предусмотрено право передать предоставленный в аренду коттедж в собственность арендатора по согласию сторон.
Договор в данной части не содержит существенных условий: не указано возмездной либо безвозмездной может быть передача имущества, стоимость имущества в случае его возмездной передачи в собственность.
Однако Тетереву В.Н. в ДД.ММ.ГГГГ году обращался в суд с требованием о признании данного договора аренды жилого дома незаключенным. Решением Городищенского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в силу ДД.ММ.ГГГГ в иске отказано. То есть, договор аренды жилого дома по адресу: <адрес> между сторонами признан заключенным.
Данное обстоятельство в силу ст. ч. 2 ст. 61 ГПК РФ доказыванию и оспариванию не подлежат.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из объяснений в судебном заседании истца и имеющегося в материалах дела № по иску Тетереву В.Н. к <данные изъяты>» о признании права собственности на жилой дом акта приема - передачи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 78) видно, что Тетереву В.Н. был передан жилой дом деревянно-каркасной конструкции размерами 7,2 на 10,8 м с верандой. В доме смонтирована часть отопления, в двух комнатах подведено электричество. То есть, в аренду Тетереву В.Н. был передан жилой дом не пригодный для проживания. В этой связи имеющиеся в данном гражданском деле (том 1 л.д. 21 - 51) документы, подтверждающие затраты Тетереву В.Н. на доведение арендованного жилого дома в пригодное для проживания состояние, свидетельствуют о том, что с момента предоставления по договору аренды жилого дома, арендатор (Тетерев) произвел существенные улучшения арендованного имущество. Предприятие не препятствовало производству соответствующих работ.
Договором аренды жилого дома не предусмотрено возмещение понесенных затрат арендатору, не предусмотрен также зачет понесенных затрат в счет арендной платы.
С учетом изложенного, принимая во внимание поведение сторон после заключения договора аренды, когда одна сторона (арендатор) производит улучшения, другая сторона (арендодатель) не препятствует действиям арендатора, суд считает, что между сторонами при заключении договора аренды было достигнуто соглашение о безусловном праве на получение арендатором в собственность арендованного имущества при условии проживания в нем не менее <данные изъяты> лет и на заключение договора именно на таких условиях была направлена воля сторон. В этой связи, доводы представителя <данные изъяты>»» о том, что право на получение в собственность Тетереву В.Н. мог приобрести только при условии работы на предприятии не менее <данные изъяты> лет с момента заключения договора аренды, суд находит необоснованными.
Договор аренды жилого дома, заключенный между сторонами не содержит условий о способе передачи в собственность арендатора жилого дома при возникновение у последнего на то права (<данные изъяты> лет проживания).
Однако суд приходит к выводу, что передача в собственность арендованного имущества предполагалась за плату. Вывод суда основан на следующем:
Из представленного по запросу суда договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>»» и ФИО видно, что жилой дом по адресу: <адрес>, аналогичный арендованному Тетереву В.Н., передан ФИО за плату в размере <данные изъяты> рублей.
Практика <данные изъяты>»», сложившаяся в отношениях, аналогичных взаимоотношениям с Тетереву В.Н., свидетельствует о том, что передача в собственность арендованного имущества предполагалась за плату.
Из акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.03. 1994 года видно, что жилые <адрес> (ФИО и № (Тетерева В.Н.) приняты в эксплуатацию одновременно. Согласно акту передачи № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с выделением из АООТ «Термостепс» нового юридического лица ОАО «Волгоградский завод теплоизоляционных изделий «Термостепс»» видно, что рыночная стоимость выше указанных домов была равной.
Следовательно, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости (ст. 6 ГК РФ), суд считает возможным установить выкупную стоимость арендованного Тетерева В.Н. жилого дома аналогично стоимости, установленной между <данные изъяты> и ФИО
В ДД.ММ.ГГГГ году жилой дом продан ФИО. за <данные изъяты> рублей. Согласно информации Федеральной службы государственной статистики индексы цен на рынке жилья Волгоградской области на квартиры низкого качества составили: <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год); <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год); <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год); <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год); <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год); <данные изъяты> (конец ДД.ММ.ГГГГ).
С учетом статистических данных, суд считает необходимым установить продажную стоимость арендованного Тетереву В.Н. жилого дома в <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> руб. Х <данные изъяты> (индекс роста цен ДД.ММ.ГГГГ год) Х <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год) Х <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год) Х <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год) Х <данные изъяты> (ДД.ММ.ГГГГ год) Х <данные изъяты> (конец ДД.ММ.ГГГГ).
Таким образом, встречный иск Тетереву В.Н. к <данные изъяты>»» о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома подлежит удовлетворению.
Встречный иск Тетереву В.Н. направлены к зачету исковых требований <данные изъяты> о расторжении договора аренды, удовлетворение встречного иска исключает в удовлетворение первоначального иска, поскольку понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома, в силу ст. 8 ГК РФ, порождает у Тетереву В.Н. основания для возникновение права собственности на арендованное ранее имущество и прекращает обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием для отказа в иске <данные изъяты> о расторжении договора аренды жилого дома.
Другим самостоятельным основанием для отказа в иске о расторжении договора аренды жилого дома, мо мнению суда являются те обстоятельства, что к моменту рассмотрения дела, имеющаяся у ответчика задолженность в размере <данные изъяты> рублей и послужившая основанием для обращения <данные изъяты> в суд с иском о расторжении договора аренды погашена, о чем свидетельствует чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ. В спорном жилом доме Тетереву В.Н. проживает более 15 лет, иного жилья в собственности не имеет, что подтверждается уведомлением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.
Хотя бы неисполнение обязательств по договору аренды жилого дома Тетерева В.Н. в нарушение принятых обязательств имели место, однако учитывая совокупность выше указанных обстоятельств суд считает, что указанные нарушения являются несущественными и недостаточными для расторжения договора аренды жилого дома.
В силу ст. 98, 100 ГПК РФ, поскольку иске <данные изъяты> отказано, встречный иск Тетереву В.Н. удовлетворен, заявление представителя <данные изъяты> о присуждении судебных расходов удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление <данные изъяты>»» к Тетереву В.Н. о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по адресу: <адрес> - оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление Тетереву В.Н. к <данные изъяты>»» о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома - удовлетворить.
Обязать <данные изъяты>»» заключить с Тетереву В.Н. договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес> и определить выкупную стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> рублей.
Заявление <данные изъяты> о взыскании с Тетереву В.Н. судебных расходов - оставить без удовлетворения
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Городищенский районный суд Волгоградской области в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.Б. Болуров