Дело № 2-376/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ г. Горно-Алтайск
Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:
председательствующего Сапуновой М.Г.,
при секретаре Киндиковой И.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-376/2011 г. по заявлению Барабаш <данные изъяты> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей.
УСТАНОВИЛ:
Барабаш <данные изъяты> обратился в суд с исковым заявлением к <данные изъяты> о признании решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он и ФИО4 обратились с заявлением о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ однако, ДД.ММ.ГГГГ решением регистратора ФИО5 государственная регистрация указанного договора была приостановлена на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Основанием для приостановления регистрации послужил тот факт, что по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> -Арендодатель передает в аренду Барабаш А.А. - Арендатор двенадцать земельных участков для жилищного строительства, а на государственную регистрацию заявители обращаются с заявлением о регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого уступаются права и обязанности в части одного земельного участка, что вызвало сомнения у регистратора в наличии оснований для регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ регистратором был вынесен отказ в государственной регистрации, при этом основанием для отказа послужило по мимо выше названной причины и то, что на регистрацию не было представлено письменное согласие Арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в части одного земельного участка, хотя данное обстоятельство не было отражено в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что противоречит ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
С причинами, на основании которых Заявителям было отказано в государственной регистрации он не согласен по следующим основаниям:. В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных гл. 24 ГК РФ для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга. Так в соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Данная норма является диспозитивной и допускает возможность установления договором регулирования, отличного от определенного ею общего правила. Поэтому первоначальный кредитор, если предмет обязательства, из которого уступается право (требование), делим, вправе уступить новому кредитору принадлежащее ему право (требование) к должнику как полностью, так и в части.
Что касается отсутствие согласия Арендодателя земельных участков на заключение договора уступки прав и обязанностей по договору № аренды земельных участков, находящихся в госсобственности РФ, то на основании п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условие о необходимости получения согласия Арендодателя на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, в связи с чем, в силу п.5 ст.22 ЗК РФ достаточно лишь уведомления собственника, данное уведомление было направлено в <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, просит суд признать незаконным решение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ Обязать <данные изъяты> осуществить государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору № аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности РФ от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании заявитель Барабаш А.А. и представитель Черепанова Е.В., действующая по доверенности поддержали требования, изложенные в заявлении.
Представитель <данные изъяты> ФИО7 действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом, предоставила телефонограмму о рассмотрении дела без ее участия, ранее с заявленными требованиями не соглашалась.
Привлеченные к участию в деле представитель <данные изъяты> ФИО8, действующая по доверенности в судебном заседании заявленные требования также не признала, предоставила возражения.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям:
Как усматривается из материалов дела Барабаш А.А. и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратились <данные изъяты> с заявлениями о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Барабаш А.А. <данные изъяты> направило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на срок до ДД.ММ.ГГГГ на основании п.1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> -Арендодатель, передает в аренду двенадцать участков для жилищного строительства Арендатору - Барабаш А.А. Однако на государственную регистрацию заявитель обращается с заявлением о регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого уступает права и обязанности одного участка. Таким образом, согласно данного договора, арендатором уступаются часть прав и обязанностей новому арендатору, которые возникли на основании вышеуказанного договора аренды, где предметом аренды выступали все двенадцать участков.
Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за № ему было отказано в государственной регистрации на основании абз.10 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» из которого следует, что по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> - Арендодатель, передает в аренду двенадцать земельных участков для жилищного строительства Арендатору - Барабаш А.А., Однако, на государственную регистрацию заявитель обращается с заявлением о регистрации договора уступки правы и обязанностей по договору аренды с заявлением о регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на основании которого уступает права и обязанности одного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, согласно данного договора, арендатором уступаются часть прав и обязанностей новому арендатору, которые возникли на основании вышеуказанного договора аренды, где предметом аренды выступали все двенадцать участков. В связи с чем у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Кроме того, в соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.,
Согласно п.4.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.
Барабаш А.А. на государственную регистрацию предоставил лишь уведомление Арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, письменного согласия Арендодателя ( <данные изъяты>) о согласии передачи части прав и обязанностей по вышеуказанному договору на государственную регистрацию заявителем представлено не было. В связи с чем, проведение дальнейшей государственной регистрации не представляется возможной.
В соответствии со ст. 20 п.1 абз. 10 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации прав являются: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
Как усматривается из материалов дела Протоколом рабочего совещания по реализации мероприятий в рамках пилотного проекта «<данные изъяты>» в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного заместителем <данные изъяты> ФИО9 решили исходя из результатов независимой оценки годового размера арендной платы одного земельного участка для целей жилищного строительства, находящегося в <адрес>, объявить о проведении аукциона на право заключения договоров аренды единым лотом ( по 12 земельных участков в каждом лоте) со сроком аренды на 2 года в целях осуществления жилищного строительства.
Распоряжением <данные изъяты> ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства» провести через специализированную организацию - Фонд имущества Алтайского края открытый аукцион по продаже права на заключение договоров аренды 36 земельных участков для жилищного строительства сроком на три года тремя лотами, согласно приложению.
Протоколом заседания комиссии по подведению итогов приема и регистрации заявок на участие в торгах в форме открытого аукциона от ДД.ММ.ГГГГ и протокола заседания комиссии об определении победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ подведения итогов по продаже единым лотом права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, находящихся <данные изъяты> в границах <адрес>, единым Лотом № являлись земельные участки по <адрес>, победителем торгов по продаже Права признан Барабаш А.А.
На основании этого между <данные изъяты> ФИО10 и Барабаш А.А. заключен договор аренды двенадцати земельных участков из земель населенных пунктов общей площадью 12 000 кв.м. по <адрес> для жилищного строительства.
Согласно п.3.1 Договора размер арендной платы за земельные участки определен по результатам торгов и составляет 810 000 руб. в год.
По п.4.4 Арендатор обязан:
4.4.1 Выполнять в полном объеме все условия Договора.
4.4.2 Использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
4.4.3 Осуществлять застройку в соответствии с утвержденным проектом планировки и утвержденным проектом жилых домов.
4.4.4.До окончания срока настоящего Договора обеспечить жилищное строительство на предоставленных земельных участках и получать в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию возведенных жилых домов в срок.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, все вышеуказанные документы содержат положения о едином объекте аренды, состоящем из 12 земельных участков, в целях типовой (комплексной) застройки <адрес>
Доводы представителя заявителя в части того, что по ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты, являются несостоятельными.
Глава 24 Гражданского кодекса РФ регулирует перемену лиц в обязательстве, переход прав кредитора к другому лицу, по мнению суда на договор аренды не распространяются.
Договор аренды земельного участка регулируется специальным законодательством, а именно ст. 22 Земельного кодекса РФ.
По п.5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендаторземельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Нормы данной статьи не содержат положений, позволяющих передачу части прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, а предполагает, что новый арендатор принимает на себя все права и обязанности по договору аренды.
Кроме того, иное предусмотрено договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ
По п. 4.3.2 арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.
По ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В судебном заседании представитель <данные изъяты> ФИО8 пояснила, что при напечатании договора допущена техническая ошибка (опечатка), недостает фразы « …, в том числе отдать арендные права земельного участка». Согласие замены арендатора на часть земельного участка дано не будет. О невозможности замены арендатора по договору без согласия арендодателя свидетельствует и наличие в договоре пунктов 4.4.2.- 4.4.4., предполагающих наличие утвержденных соответствующими органами проекта планировки и проекта жилых домов, разрешения на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. Данные документы выдаются на конкретное лицо и не могут быть переданы другому лицу без соответствующей передачи права аренды по договору.
Суд сопоставил п. 4.3.2 договора с п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ и полагает, что действительно произведена описка, с учетом пояснения стороны по договору аренды, выяснена общая воля сторон при заключении договора аренды в целом с учетом цели договора и предоставленных документов.
В соответствии с ч.1 ст. 13 ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
По п.2 ст. 16 указанного закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Доводы представителя заявителя о том, что первоначально в уведомлении о приостановлении государственной регистрации не было отражено требование о согласии арендодателя, является необоснованным.
По ст. 20 абз. 10 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации прав являются; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав; То есть указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в регистрации, независимо от прохождения процедуры приостановления госрегистрации.
Таким образом, суд полагает, что основания для отказа у Барабаш А.А. в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка по <адрес> имелись.
На основании вышеизложенного, руководствуясь требованиями ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления Барабаш <данные изъяты> к <данные изъяты> признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ Обязании <данные изъяты> осуществить государственную регистрацию договора уступки прав и обязанностей по договору № аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности РФ от ДД.ММ.ГГГГ- отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Республики Алтай в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Федеральный судья М.Г. Сапунова
Верно: