Дело № 2-23/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 мая 2011 года                                                                                    г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд в составе:

председательствующего                                                                             Имансакиповой А.О.,

при секретаре                                                                                                Сороноковой В.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Гаевой ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, по исковому заявлению Гаевой ФИО1 к ООО «<данные изъяты>» о взыскании компенсации за ремонт квартиры,

установил:

ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к Гаевой ФИО1 о взыскании суммы задолженности по коммунальным услугам в размере 33 211,35 рублей, суммы задолженности по арендным платежам в размере 74000 рублей, расторжении договора аренды. Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «<данные изъяты>» и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 01 августа 2009 года, в соответствии с которым истец является арендодателем, а ответчик - арендатором указанного жилого помещения, срок договора -с 01 августа 2009 года по 01 июля 2010 года. В соответствии с условиями договора ответчик обязан вносить арендную плату и плату за коммунальные услуги ежемесячно, не позднее 20 числа. Однако, арендатор систематически не исполняет обязанности по оплате платежей, по состоянию на 01.06.2010 года сумма задолженности по оплате за коммунальные услуги составляет 33 211 рублей 35 копеек, по арендной плате -74000 рублей.

В ходе судебного разбирательства исковые требования дополнены исковым требованием ООО «<данные изъяты>» к Гаевой И.В. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7148 рублей 65 копеек. Исковое требование мотивировано тем, что имеется задолженность ответчика перед истцом по коммунальным платежам и по арендной плате, в связи с чем проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению с 21.07.2010 года.

Гаевой И.В. подано в суд исковое заявление к ООО «<данные изъяты>» о взыскании компенсации за ремонт квартиры, мотивированное тем, что по акту приема-передачи квартиры было передано жилое помещение, непригодное для постоянного проживания, так как в квартире отсутствовали полы (имелась только бетонная стяжка), штукатурка на стенах при прикосновении осыпалась, потолок, изготовленный из гипсокартонных плит, потрескался, не имелось помещений ванной комнаты и туалета, не были завершены работы по обустройству балконов и мансардных окон. Учитывая, что договор аренды рассматривался сторонами как временный документ, предшествующий договору купли-продажи квартиры, между сторонами состоялись переговоры, предложены условия купли-продажи. Директор ООО «<данные изъяты> ФИО7 передал рабочий ключ от квартиры через управдома ФИО6 и указал: «делайте, что хотите по своему усмотрению». В квартире был произведен ремонт: были изготовлены и настелены полы из кедровой доски, на стенах укрепили штукатурный слой, на одну стену сделаны деревянные обои, утеплены и обустроены мансардные окна, балконы, изготовлена ванная и туалетная комната. После ремонта директор ООО «<данные изъяты>» ФИО7 не согласился на предложенные ему условия по купле-продаже квартиры, предпринимались меры по досрочному расторжению договора аренды во внесудебном порядке, 28 июля выехали из квартиры. Представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО6 отказался подписывать акт приема-передачи квартиры. Все ремонтные работы являлись обязанностью наймодателя, выполнены с согласия и под контролем наймодателя. Основываясь на ст.ст. 10,673,676,681 ГК РФ, просит взыскать с ответчика в порядке взаимозачета суммы компенсации за ремонт квартиры с учетом суммы первоначального иска и экспертной оценки стоимости ремонта.

В судебном заседании представитель ООО «<данные изъяты>» по доверенности Митрофанов О.С. свой иск поддержал, исковое заявление Гаевой И.В. не признал, указал, что ремонт Гаевой И.В. был осуществлен на свой риск, без согласия арендодателя.

Гаева И.В. и ее представитель Гаев А.Ю. исковое заявление ООО «<данные изъяты>» признали, поддержали свое исковое заявление, указали, что наймодателем была предоставлена квартира, непригодная для проживания, в связи с чем по просьбе наймодателя ими был осуществлен ремонт, стоимость которого просят взыскать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Дорохова М.Ф., извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, ее представитель по доверенности Вавилкин Л.В. поддержал исковое заявление ООО «<данные изъяты>», пояснил, что в настоящее время улучшений в квартире не имеется.

Изучив материалы дела, заслушав стороны, оценив все представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом из пояснений Гаевой И.В., Гаева А.Ю. следует, что ключ от квартиры № <адрес> <адрес>, им был передан в июне 2009 года работником ООО «<данные изъяты>» в момент осмотра квартиры с целью дальнейшего приобретения квартиры. Доказательств иного не имеется.

Судом установлено, что между ООО «<данные изъяты>» в лице директора Вавилкина В.М. и Гаевой И.В. заключен договор аренды жилого помещения от 01 августа 2009 года. В силу п.1.1 арендодатель передал во временное пользование арендатора жилое помещение, представляющее собой трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Стороны в суде пояснили, что договорные отношения между ними возникли с момента заключения договора от 01.08.2009 года, договор найма квартиры сторонами заключен 01.08.2009 года, доказательства проживания Гаевой И.В. в квартире на условиях найма до указанного времени, доказательства наличия фактических договорных отношений до 01.08.2009 года, суду не представлены. Ремонт в квартире произведен в июле - августе 2009 года, что подтверждается пояснениями Гаевой И.В. и ее представителя -супруга Гаева А.Ю., свидетелей ФИО2, ФИО5, ФИО3, ФИО4

Поскольку Гаева И.В. и до 01.08.2009 года осуществляла в квартире ремонт с целью дальнейшего выкупа квартиры, доказательств внесения платы за июнь, июль 2009 года ООО «<данные изъяты>» по договору найма, доказательств проживания в указанной квартире по договору найма, суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что до 01.08.2009 года квартира находилась у Гаевой И.В. в безвозмездном пользовании.

В силу ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607,пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610,пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621,пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.1,3 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Приказом Министра регионального развития РА № - Д от ДД.ММ.ГГГГ утверждено заключение о соответствии построенного объекта «5-тиэтажные блоксекции с мансардным шестым этажом и размещением помещений административно-общественного назначения по <адрес>» требованиям проектной документации, Администрацией г. Горно-Алтайска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта. Суду также представлен технический паспорт жилого дома по <адрес>, в котором указано, что в доме имеются электроосвещение, отопление, канализация, горячее и холодное водоснабжение, двери, отделка внутренняя -штукатурка и т.д. Вместе с тем из пояснений Гаевой И.В., Гаева А.Ю., свидетелей ФИО2, ФИО5, ФИО3 следует, что в квартире имелись лишь бетонные полы (бетонная стяжка), отсутствовало покрытие полов, осыпалась штукатурка со стен и потолков, отсутствовала перегородка между санузлом и коридором, протекала воды с крыши, с июля 2009 года в квартире производился ремонт, стоимость которого согласно заключению эксперта составляет 455081 рубль. В подтверждение совершенного ремонта и приобретения строительных материалов суду представлены квитанции за период июль-сентябрь 2009 года. Таким образом, судом установлено, что в квартире имелись недостатки, требовался ремонт, Гаевой И.В. за свой счет ремонт был произведен, согласно заключению эксперта произведенные улучшения в квартире № <адрес> являются неотделимыми.

Вместе с тем, Гаевой И.В. не представлено доказательств согласования необходимости улучшения квартиры. Из пояснений сторон следует, что, приняв квартиру с явными и видимыми недостатками, Гаева И.В. в ходе проживания не требовала ремонта у ООО «<данные изъяты>». Представитель ООО «<данные изъяты>» не давал согласия на ремонт квартиры до его производства, что следует из пояснений свидетеля Вавилкина В.М., являющегося директором ООО «<данные изъяты>», не одобрил его принятием улучшений, подписанием акта приема-передачи квартиры. Предварительный договор купли-продажи квартиры, составленный между Гаевой И.В. и ООО «<данные изъяты>» от 23.09.2009 года, не является таковым доказательством. Из пояснений свидетелей ФИО2, ФИО5 следует, что руководители ООО «<данные изъяты>» заходили в квартиру во время ремонта, однако данные пояснения также не являются допустимыми доказательствами согласия на выполнение ремонта. Доказательств иного не представлено.

Как следует из материалов дела между ООО «<данные изъяты>» и Гаевой И.В. составлен договор аренды квартиры от 01.08.2009 года.

Несмотря на то, что указанный договор назван договором аренды, по своей правовой природе указанные правоотношения являются отношениями найма жилого помещения, и к правоотношениям, возникшим между сторонами, в данном случае применяется глава 35 Гражданского кодекса РФ.

В силу ч.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии с ч.1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Согласно ч.1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

В силу ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ч.ч.3,4 ст. 15 ЖК РФпорядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2007), установлены порядок признания жилого помещения непригодным для проживания требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания для признания жилого помещения непригодным для проживания.

В силу ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Ввиду отсутствия договорных отношений найма квартиры между ООО «<данные изъяты>» и Гаевой И.В. в период, когда был начат ремонт, до 01.08.2009 года, у ООО «<данные изъяты>» не имелось обязанности, вытекающей из отношений найма квартиры, предоставить Гаевой И.В. жилое помещение, пригодное для проживания.

Доказательств, свидетельствующих о непригодности жилого помещения для постоянного проживания на момент 01.08.2009 года, суду не представлено. Напротив, из акта приема-передачи квартиры следует, что передана трехкомнатная квартира № № сантехника-полный рабочий комплект (ванна, унитаз, раковина мойка), остекленение -тройной стеклопакет, остекленение балкона, эл. розетки, выключатели, стены- чистовая побелка. Каких-либо замечаний и претензий со стороны Гаевой И.В., в акте не отмечено, т.е. в акте не содержится каких-либо указаний на недостатки передаваемого имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что неотделимые улучшения возмещению Гаевой И.В. не подлежат, оснований для взыскания стоимости ремонта с ООО «<данные изъяты>» не имеется.

В связи с изложенным, исковое заявление Гаевой И.В. к ООО «<данные изъяты>» о взыскании стоимости ремонта не подлежит удовлетворению.

Исковое заявление ООО «<данные изъяты>» к Гаевой И.В. подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 2.4 договора от 01.08.2009 года обязанности по оплате за коммунальные услуги по соглашению сторона распределены следующим образом: арендатор - электроэнергия, отопление, горячая, холодная вода, канализация, согласно данным счетчиков.

Из квитанций по оплате коммунальных услуг следует, что, кроме указанных в договоре коммунальных услуг, по оплате которых взял на себя обязательство наниматель, выставлен счет за коммунальные услуги: содержание и ремонт жилья, лифт, вывоз мусора, уборка подъезда, электроэнергия мест общего пользования, однако из квитанций следует, что размер задолженности указанных в договоре коммунальных услуг, подлежащих оплате нанимателем, составляет 30252 рубля 50 копеек, который подлежит взысканию с Гаевой И.В. Поскольку в договоре не указано кому вносится оплата за коммунальные услуги- - наймодателю или поставщику услуг, учитывая, что получателем коммунальных услуг в квитанциях указано ООО «<данные изъяты>», возможность оплаты всех коммунальных услуг ООО «<данные изъяты>» а также то, что до настоящего времени коммунальные услуги Гаевой И.В. не оплачены, собственником квартиры в период действия договора найма являлось ООО «<данные изъяты>», что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности, суд полагает возможным взыскать задолженность с Гаевой И.В. по оплате коммунальных услуг в пользу ООО «<данные изъяты>».

Согласно п.3.1 договора размер арендной платы по соглашению сторон составляет 12000 рублей в месяц с момента подписания договора и может быть изменен только по обоюдному соглашению сторон, арендная плата вносится не позднее 20 числа месяца.

В иске заявлено требование о взыскании платы за пользование квартирой за 11 месяцев - с 01 августа 2009 года по 01 июля 2010 года. Арендная плата за 11 месяцев составляет 132 000 рублей - 12 000 рублей (оплата в месяц) * 11 месяцев (срок действия договора). Из расписки Вавилкиной И.П., платежного поручения от 24.01.2010 года следует, что Гаевой И.В. внесена плата за пользование квартирой в размере 100 000 рублей, в связи с чем оставшийся размер задолженности (132 000 рублей - 100 000 рублей) в сумме 32 000 рублей также подлежит взысканию с Гаевой И.В. в пользу ООО «<данные изъяты>».

Кроме того, в судебном заседании Гаевы не возражали относительно удовлетворения иска ООО «<данные изъяты>», признав наличие задолженности по арендной плате и коммунальным услугам. В силу ч.2 ст. 68 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. В данном случае суд принимает признание иска в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 30252 рубля 50 копеек, задолженности по оплате за пользование квартирой в сумме 32000 рублей, поскольку это не противоречит закону или не нарушает права и законные интересы других лиц.

Поскольку договор найма от 01.08.2009 года был заключен на 11 месяцев, срок действия его окончен 30 июня 2010 года, Гаевы в настоящее время в квартире не проживают, квартиру от своих вещей освободили, плату за пользование квартирой не вносят, в фактических договорных отношениях по найму квартиры с ООО «<данные изъяты>» не состоят, оснований для удовлетворения искового требования о расторжении договора аренды от 01.08.2009 года, не имеющего в настоящее время юридический силы, не имеется.

В силу ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Учитывая, что арендная плата и плата за коммунальные платежи Гаевой И.В. не была оплачена своевременно, на указанную сумму подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Кроме того, в п.3.3 договора аренды от 01.08.2009 года определено, что в случае нарушения срока оплаты арендатор оплачивает штрафные санкции в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

В п 2, 3Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 (ред. от 04.12.2000) "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Если за время неисполнения денежного обязательства учетная ставка банковского процента изменялась, целесообразно отдавать предпочтение той учетной ставке банковского процента (на день предъявления иска или на день вынесения решения судом), которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение всего периода просрочки платежа.

Согласно Указанию Банка России от 25.02.2011 года № 2583-у с 28 февраля 2011 года до 03 мая 2011 года действовала процентная ставка 8%, т.е. на день предъявления иска процентная ставка рефинансирования составляла 8%.

В иске заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами предъявлен за период с 21 июля 2010 года по 11.05.2011 года, что составляет 295 дней.

Поскольку неоплаченная Гаевой И.В. сумма задолженности составляет 62252,5 рублей (30252 рубля 50 копеек - задолженность по оплате за коммунальные услуги + 32000 рублей -задолженность по оплате за пользование квартирой), то проценты за период с 21.07.2010 года по 11.05.2011 года составляют 4081 рубль. Проценты за пользование чужими денежными средствами исчислены следующим образом: 62252,5 рублей х 8% / 360 х 295 = 4081 рубль, где 62252,5 рублей - сумма задолженности (30252 рубля 50 копеек - задолженность по оплате за коммунальные услуги + 32000 рублей -задолженность по оплате за пользование квартирой), 8% -ставка рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска, действовавшая практически на протяжении всего периода просрочки платежа, 360 - количество дней в году, 295 - период неоплаты с 21.07.2010 года 11.05.2011 года.

На основании ст. 98 ГПК РФ с Гаевой И.В. подлежат взысканию в пользу ООО «<данные изъяты>» пропорционально удовлетворенным требованиям расходы по уплате госпошлины в сумме 2190 рублей, исчисленные в соответствии с подп.1 п.1 ст. 333.19 НК РФ, подтвержденные платежным поручением.

Поскольку исковое заявление Гаевой И.В. не подлежит удовлетворению, судебные расходы Гаевой И.В. на основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ООО <данные изъяты>».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Гаевой ФИО1 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Взыскать с Гаевой ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме 30252 (тридцать тысяч двести пятьдесят два) рубля 50 (пятьдесят) копеек, задолженность по арендной плате в сумме 32000 (тридцать две тысячи) рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 4081 (четыре тысячи восемьдесят один) рубль, всего - 66 333 (шестьдесят шесть тысяч триста тридцать три) рубля 50 (пятьдесят) копеек.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Гаевой <данные изъяты> о расторжении договора аренды квартиры, взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 2958 (две тысячи девятьсот пятьдесят восемь) рублей 85 (восемьдесят пять) копеек, задолженности по арендной плате в сумме 42000 (сорок две тысячи) рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3067 (три тысячи шестьдесят семь) рублей 65 (шестьдесят пять) копеек отказать.

В удовлетворении искового заявления Гаевой ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» о взыскании в порядке взаимозачета суммы компенсации за ремонт квартиры отказать.

Взыскать с Гаевой ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2190 (две тысячи сто девяносто) рублей.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный Суд Республики Алтай в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16 мая 2011 года.