Дело № 2-34/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 февраля 2012 года г. Горно-Алтайск
Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи Кокшаровой Е.А.,
при секретаре Ватутиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Магистраль» к Косюшко ФИО15 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Магистраль» обратилось в Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай с иском к Косюшко ФИО16 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры № в жилом доме с земельным участком, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, услуг представителя. Требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Косюшко Р.И. и ЗАО «Магистраль» заключен предварительный договор, предметом которого является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора купли-продажи квартиры № в жилом доме с земельным участком по адресу: <адрес>. По акту ДД.ММ.ГГГГ Косюшко Р.И. был передан задаток в размере 250 000 рублей простым векселем Сбербанка РФ. В соответствии с пп. «в» п.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался в течение одного месяца освободить квартиру и передать ее во владение ЗАО «Магистраль». Однако, Косюшко Р.И. освободила данную квартиру только в декабре 2002 года, с этого момента ЗАО «Магистраль» пользовалось указанным имуществом, путем размещения для проживания работников предприятия ЗАО «Магистраль». ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Магистраль» и Бондаренко С.А. заключен договор безвозмездного пользования, согласно которому ссудополучателю – Бондаренко С.А. передавалась в безвозмездное пользование квартира № по адресу: <адрес>. Подпунктом «е» п.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ определено, что стороны договорились о том, что основной договор купли-продажи будет заключен после подготовки правоустанавливающих документов на отчуждаемое имущество. Указанная квартира принадлежит ответчику на основании договора приватизации от 2002 года. Право общей долевой собственности 4/9 земельного участка по адресу: <адрес>, зарегистрировано за Косюшко Р.И. ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ решением Горно-Алтайского городского суда за Косюшко Р.И. признано право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ответчик получил свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру. Следовательно, после регистрации права собственности ну квартиру, возникло обязательство сторон по заключению основного договора купли-продажи. Однако ответчик уклоняется от обязательств по предварительному договору. ДД.ММ.ГГГГ Косюшко Р.И. направила в адрес Бондаренко С.А. телеграмму с требованием в срок до ДД.ММ.ГГГГ освободить квартиру № по адресу: <адрес>. В обосновании своих требований ссылаются на ст.ст. 309, 314, 429, 445 ГК РФ.
Определением Горно-Алтайского городского суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены лица, проживающие на момент рассмотрения в спора в квартире № по <адрес> в г.Горно-Алтайске - Бондаренко ФИО17, Бондаренко ФИО18, несовершеннолетние: Бондаренко ФИО19 и Бондаренко ФИО20, а также в связи с несовершеннолетними проживающими - орган опеки и попечительства МУ «Управление образования администрации г. Горно-Алтайска».
В судебное заседание представители ЗАО «Магистраль» не явились, извещены о месте и времени рассмотрения дела в соответствии с требованиями ГПК РФ.
Ответчик Косюшко Р.И. в суд не явилась в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представитель ответчика Косюшко Р.И. – Косюшко И.В. в судебном заседании по поводу удовлетворения иска возражала, ссылаясь на пропуск истцом срока на обращение в суд.
Третье лицо Бондаренко С.А. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению.
Третьи лица Бондаренко Ю.А., Бондаренко С.С., Бондаренко А.С. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, заключение представителя органа опеки и попечительства Мякишева А.Н., оставившего вопрос об удовлетворении иска на усмотрение суда, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующим выводам.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, по смыслу положений вышеуказанных норм права не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, определение предмета договора купли-продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью, и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абзаце 1 вышеуказанной статьи.
Как следует из положений статей 11.1, 37 Земельного кодекса предметом договора купли-продажи земельного участка может быть сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
При продаже квартиры в жилом доме следует указать ее месторасположение, общую и жилую площади, данные о нахождении в составе жилого дома либо расположении на земельном участке, определенного размере.
При продаже земельного участка следует указать его месторасположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь, границы земельного участка, то есть совокупность индивидуально-определенных признаков, определяющих его как объект гражданского права в соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кроме того в силу п.1. ст. 555 РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между Косюшко ФИО21 и ЗАО «Магистраль» подписан предварительный договор купли-продажи. Предметом вышеуказанного предварительного договора купли-продажи является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в жилом доме с земельным участком, находящейся по адресу: <адрес> квартира за №. Пунктом «б» договора установили, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 250 000 рублей.
В качестве задатка за жилой дом и земельный участок Косюшко Р.И. был выплачен задаток в размере 250 000 рублей простым векселем Сбербанка, который был передан по акту ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной регистрационной службы за Косюшко Р.И. зарегистрировано 4/9 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по <адрес>.
Вступившим в законную силу решением Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ за Косюшко ФИО22 признано право собственности на квартиру № по <адрес> в городе Горно-Алтайске. Право собственности в ЕГРП зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Оценивая предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что стороны должным образом не согласовали предмет вышеназванного договора, поскольку, не указали общей и жилой площади квартиры за № по <адрес> в г.Горно-Алтайске, не указали о нахождении квартиры в составе иного недвижимого имущества – жилого дома, расположении на земельном участке с указанием его площади, сведений о границах, категории земли. Не определили цены каждого объекта недвижимого имущества, подлежащего отчуждению: жилого дома и земельного участка. Поскольку предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ требованиям ст.429, 554 ГК РФ, ст.6, 11.1., 37 ЗК РФ не соответствует, он является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает юридических последствий и не может служить основанием для возникновения обязательств, в том числе, по заключению основного договора.
В судебном заседании представитель ответчика Косюшко Р.И. – Косюшко И.В. заявила о пропуске истцом срока давности на обращение в суд, указывая, что действие предварительного договора прекратилось ДД.ММ.ГГГГ. Срок исковой давности согласно ст.196 ГК РФ составляет три года, которые истекли ДД.ММ.ГГГГ.
В письменных возражениях представитель истца указала, что срок исковой давности не пропущен, поскольку, его течение в соответствии со ст.200 ГК РФ и пункта «е» пп.2 предварительного договора началось после наступления обязанности по заключению договора купли-продажи – подготовки правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества. Правоустанавливающие документы на землю получены – ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец узнал о нарушенном праве только после получения ответчиком свидетельств о правах на недвижимое имущество. Следовательно, трехлетний срок на обращение в суд не пропущен.
Суд не может согласиться с доводами ни одного из представителей сторон.
Из текста предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор купли-продажи будет заключен после подготовки необходимых правоустанавливающих документов. При этом конкретный срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, не указан. Ссылки представителя истца на ст.190 ГК РФ в данном случае неуместны, поскольку, этой правовой нормой установлена возможность определять срок указанием на такое событие, которое неизбежно должно наступить, то есть не зависит от действий и воли сторон. В то время как в силу положений ст.16 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав носит заявительный характер, то есть в данном случае зависит от воли и действий стороны ответчика. Таким образом, поскольку такое событие как государственная регистрация прав не является неизбежным и зависит от воли и действий ответчика, следовательно, не является событием, к которому в силу закона может быть привязан какой-либо оговоренный сторонами срок. При таких обстоятельствах, подлежит применению п.4 ст.429 ГК РФ, согласно которого, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В соответствии с ч.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В судебном заседании установлено, что в течение года с момента заключения предварительного договора ни одна из сторон не обращалась к другой стороне с целью заключения договора купли-продажи. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились с ДД.ММ.ГГГГ.
После окончания срока действия предварительного договора стороны утрачивают право на обращение с требованием о понуждению к заключению основного договора. Срок для заключения основных договоров является пресекательным и не подлежит ни продлению, ни восстановлению.
То обстоятельство, что ЗАО «Магистраль» обращалось к Косюшко Р.И. с уведомлением о заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для применения трехлетнего срока исковой давности, установленного ст.196 ГК РФ. Кроме того, как указывалось выше, незаключенный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ не может порождать обязательств по заключению основного договора.
Следовательно, исковые требования ЗАО «Магистраль» не подлежат удовлетворению.
Поскольку требования истца оставлены без удовлетворения, требования о взыскании судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 5 500 рублей и расходов по оплате услуг представителя в сумме 20 000 рублей, согласно ст.98,100 ГПК РФ не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Магистраль» к Косюшко ФИО23 о понуждении Косюшко ФИО24 к заключению договора купли-продажи квартиры в жилом доме с земельным участком, расположенной по адресу: <адрес>, взыскании с Косюшко ФИО25 расходов ЗАО «Магистраль» по уплате государственной пошлины в размере 5 500 рублей, расходов на оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме с подачей жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.
Федеральный судья: Е.А. Кокшарова
Мотивированное решение изготовлено 08 февраля 2012 года.