к делу № 2-502/2012 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Горячий Ключ 26 июня 2012 год Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе: председательствующего Дзигаря А.Л., при секретаре Полькиной Г.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Мухину А. С. об обращении взыскания на заложенное имущество, У С Т А Н О В И Л: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с исковым заявлением к Мухину А.С. об обращении взыскании на заложенное имущество, установления продажной начальной стоимости квартиры, о взыскании суммы государственной пошлины. В обоснование иска указав, что в соответствии с условиями договора займа №«...»САИК от 15.12.2008 года заемщику Мухину А.С. ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» предоставило заём в сумме 1470000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность квартиры, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. Заём в сумме 1470000 рублей зачислен 17.12.2008 года на счёт ответчика в Краснодарский филиал банка Возрождение» (ОАО) г.Краснодар, что подтверждается платёжным поручением №«...» от 17.12.2008 года. Государственная регистрация права собственности на квартиру произведена за Мухиным А.С. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком, как должником-залогодателем 16.12.2008 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» 22.12.2008 года, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 22.12.2002 года за №«...». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с 2011 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа производились несвоевременно и не в полном объеме. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплаты процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной, истцом, в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 договора займа было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № 4336-ОРПЗ/11 от 03.11.2011 года.) Задолженность ответчика по состоянию на 04.05.2012 года составляла 1652125,60 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) – 1447634,08 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 171854,42 рубля, а также начисленные пени в размере 32636,38 рублей. Разделом 5 закладной, на основании отчета №«...» от 04.12.2008 года, выданного Филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Горячий Ключ, установлена денежная оценка предмета ипотеки (квартира, общей площадью 41 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>), которая составляет 2102000 рублей. Ввиду реализации способа обеспечения исполнения обязательств, истец обратился в суд с соответствующим исковым заявлением об обращении взыскания на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определения суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 1 652 125 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - 1447634,08 руб., суммы неуплаченных процентов за пользование займом – 171854,42 руб., а также начисленные пени в размере 32636,38 руб.; также начиная с 05.05.2012 года и по день реализации квартиры или по день полного погашения обязательств по договору займа №«...»САИК от 15.12.2008 года определить подлежащими выплате проценты за пользование суммой займа в размере 20% годовых на сумму остатка основного долга 1447634,08 руб. и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа; определения способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; установления начальной продажной стоимости квартиры, исходя из оценки, указанной в Закладной в размере 2102000 руб.; взыскания с Мухина А.С. расходов по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. и расходов по реализации заложенного имущества. В судебном заседании представитель истца, Лучкова А.О., действующая по доверенности от 28.12.2011 года в реестре №«...»в судебном заседании дополнила заявленные исковые требования в части оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, суду пояснила, что статьёй 31 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена обязанность страхования имущества залогодателем в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), а именно, залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). Данное требование законодательства содержится в пунктах 2.1. - 2.6. Закладной, которые установили обязанность залогодателя за свой счет застраховать в Страховой компании, согласованной с Залогодержателем, квартиру от рисков утраты и повреждения, заключив договор (полис) страхования рисков, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан залогодержатель. Кроме того, помимо обязанности Залогодателя застраховать Предмет ипотеки (имущественное страхование), эти же положения Закладной закрепляют требование о личном страховании в течение всего периода действия закладной. Названные требования о личном и имущественном страховании (установлены также в п. 1.4.2., 1.4.З., 4.1.7., 4.1.9. - 4.1.13. договора займа) обязывают Ответчика надлежащим образом исполнять обязанности по страхованию. Так, положение п. 4.1.10 предписывает Ответчику обеспечивать страхование в пользу Истца квартиры, жизни и потери трудоспособности в течение всего периода действия договора займа и закладной, предоставляя Истцу копии документов, подтверждающих уплату страховой премии (страховых взносов). Пункт 4.1.13. обязывает производить регулярную оплату всех платежей, в том числе установленных в договорах (полисах) страхования. Несмотря на вышеназванные нормы законодательства, договора займа и закладной Ответчик не выполнил своей обязанности по страхованию. Ответчиком был заключен Договор страхования №«...» от 06 октября 2010 г., в соответствии с которым были застрахованы имущественные интересы Истца, связанные с причинением вреда жизни, здоровью Ответчика, а также владением, пользованием и распоряжением предметом ипотеки (квартирой). Страховая премия по данному договору уплачивается в рассрочку ежегодными платежами в размере, установленном в Графике (приложение №«...» к договору страхования №«...» от 06 октября 2010 г.). Однако, в нарушении условии вышеназванного договора, Ответчиком не уплачиваются страховые платежи (за 2011 г. - 2012 г.). Это обстоятельство нарушает права Истца на получение выплаты при наступлении страхового случая. Согласно п. 9.2 Договора страхования неуплата очередного страхового взноса является основанием для отказа в осуществлении страховой выплаты. Кроме того, пункты 6.5.2., 7.5.3. названного договора предоставляют право Страховщику расторгнуть договор страхования в указанном случае. Закладная в п. 5.1. закрепляют право залогодержателя на досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства при нарушении Залогодателем обязанности по личному и имущественному страхованию. Данное право залогодержателя согласно законодательству и указанным договорам является безусловным и не зависит от своевременности внесения аннуитетных платежей Заемщиком. На основании вышеизложенного, истцом были предъявлены требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Письмо №«...» от 07.11.2011 г.). Указанные требования ответчиком не выполнено. В части уточнения исковых требований, Лучкова А.О. суду пояснила, а именно, обратить взыскание на квартиру, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Мухину А.С., в том числе, определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного имущества в размере 1706747,74, в том числе, остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) -1447634,08 руб. сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 209034,12 руб., а также начисленные пени в размере 50078,82 руб., также начиная с 21.06.2012 г. и по день реализации квартиры, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> или по день полного погашения обязательств по Договору займа №«...»САИК от 15.12.2008 года (в зависимости какое событие наступит ранее), определить подлежащими выплате проценты за пользование суммой займа в размере 20% годовых на сумму остатка основного долга (1447634,08 руб.) и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до вступления решения суда в законную силу; определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в Закладной в размере 2102000 руб.; взыскать с ответчика Мухина А.С. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества. Ответчик Мухин А.С. в судебном заседании не явился, о времени и месте его проведения был извещен надлежащим образом, не возражал против удовлетворения заявления. Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Факт займа ответчиком Мухиным А.С. у ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» подтверждён договором займа №«...»САИК от 15.12.2008 года, в соответствии с которым заемщику Мухину А.С. был предоставлен заём в размере 1470 000 руб. сроком на 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа (перечисления денежных средств на счёт заемщика), на условиях, установленных договором. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком, как должником-залогодателем 16.12.2008 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю первоначальному залогодержателю – ЗАО «Ипотечные финансовые технологии» 22.12.2008 года, запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 22.12.2002 года за №«...». Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Согласно расчёту взыскиваемой суммы по состоянию на 20.06.2012 года, предоставленной в материалы дела, общий размер задолженности Мухина А.С. по кредитному договору №«...»САИК от 15.12.2008 года составляет 1707747,74 рублей. В силу п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной (договор купли-продажи №«...» от 29.12.2008 года и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной – ЗАО «Ипотечные финансовые технологии». Согласно ст. 35 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке». Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества, заложенное договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. На основании п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. В соответствии со ст.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. В соответствии со ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Кредитного договора указанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Предъявляемые истцом требования исходя из системного толкования положений ст.ст.329,334,348 ГК РФ, требование об обращении взыскании на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого – получение залогодержателем удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. В соответствии с ч.1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё. В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором. В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а именно, сумму уплаченной государственной пошлины. Таким образом, на основании изложенного суд, приходит к выводу, что заявленные ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество, обоснованы и подлежат удовлетворению. На основании выше изложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ суд, Р Е Ш И Л: Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» к Мухину А. С. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, удовлетворить. Обратить взыскание на квартиру, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Мухину А. С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения в том числе, определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН №«...») из стоимости заложенного имущества в размере 1706747,74, в том числе, остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) -1447634,08 руб. сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 209034,12 руб., а также начисленные пени в размере 50078,82 руб.; также начиная с 21.06.2012 г. и по день реализации квартиры, общей площадью 41 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> или по день полного погашения обязательств по Договору займа №«...»САИК от 15.12.2008 года (в зависимости какое событие наступит ранее), определить подлежащими выплате проценты за пользование суммой займа в размере 20% годовых на сумму остатка основного долга (1447634,08 руб.) и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до вступления решения суда в законную силу; определить способ реализации квартиры, расположенной по адресу: <адрес> виде продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в Закладной в размере 2102000 рублей. Взыскать с ответчика Мухина А. С. в пользу истца – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей и расходы по реализации заложенного недвижимого имущества. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд Краснодарского края в течение 30 дней. Судья -