к делу № 2-393/2012

Р Е Ш Е Н И Е

г. Горячий Ключ 03 августа 2012 год

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Дзигаря А.Л.,

при секретаре Полькиной Г.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Рудяк Т. И. к ООО «Югмонтажспецстрой», Титаренко Л. В., Литвинскому О. Б. о признании договоров ничтожными сделками и применения последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Рудяк Т.И. обратилась в Горячеключевской городской суд с иском к ООО «Югмонтажспецстрой», Титаренко Л.В., Литвинскому О.Б., о признании договора о долевом участии от 15.05.2008 года в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес>-г, ничтожной сделкой; признании договора переуступки права от 25.05.2008 года по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес>-г от 15.05.2008 года, ничтожной сделкой и применения последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру №«...», расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование искового заявления Рудяк Т.И. пояснила, что 23 декабря 2008 года между ней и ООО «Югмонтажспецстрой» был заключён Предварительный договор №1/12-08 купли-продажи квартиры. По условиям заключенного договора покупатель оплатил 500 000 рублей, а продавец обязался продать квартиру №«...» на 8 этаже, по адресу <адрес>, площадью 55,8 кв.м после оформления правоустанавливающих документов. Истица полностью оплатила стоимость квартиры, указанную в п.4 договора, что подтверждается квитанцией от 10 июля 2008 года и справкой, выданной ответчиком. По условиям предварительного договора, основной договор должен был быть заключён в срок до 01.04.2009 года, после регистрации за ответчиком права собственности на квартиру. Однако, ответчик своё право собственности в указанный срок не зарегистрировал, когда она обратилась к ответчику с просьбой о возврате денег, ответчик настаивал на сохранении договора и сказал, что свои права он оформляет в судебном порядке и просил ещё подождать. 24.08.2009 года на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края за ответчиком было признано право собственности на построенный им дом и спорную квартиру, расположенную в нём. Когда истица обратилась к продавцу с требованием зарегистрировать за ней право собственности на квартиру, ответчик начал уклоняться от оформления сделки. В последствии выяснилось, что ответчик передал квартиру на основании акта-приёма передачи от 01.12.2009 года Титаренко Л.В. Свидетельство о праве собственности Титаренко Л.В. было выдано 06.05.2011 года. Между тем Рудяк Т.И. после заключения предварительного договора получила полный комплект ключей от квартиры, начала делать ремонт: в частности были установлены металлопластиковые окна. Установка окон проводилась за счёт Рудяк, что подтверждается Договором №«...» от 12 января 2009 г. и квитанциями об оплате. Также у истца имеются счета-извещения от ООО «Инга» на оплату коммунальных услуг с января 2009 года по сентябрь 2009 года. Таким образом, квартира была передана Рудяк Т.И. во владение намного раньше чем Титаренко Л.В. По правилам п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 ГК РФ (Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор).

Между тем, подписанный договор по форме и содержанию полностью соответствует требованиям, предусмотренным ст.ст.549-558 ГК РФ. По правилам ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ввиду изложенного, все последующие сделки после Договора от 23.12.2008 года являются ничтожными и подлежат отмене, так как после отчуждения истице Рудяк Т.И. спорной квартиры ответчик не имел права передавать её третьим лицам, нарушая п.7 предварительного договора №«...», поскольку ООО «Югмонтажспецстрой» нарушает права, препятствует регистрации права собственности на квартиру, за которую Рудяк Т.И. внесла полную стоимость, истица вынуждена обратится в суд с соответствующим иском о признании права собственности на квартиру №«...», расположенную по адресу: <адрес>, признании договора долевого участия от 15.05.2008 года в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> ничтожной сделкой; признании договора переуступки права от 25.05.2008 года по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 года ничтожной сделкой и применения последствий недействительности сделки.

В судебном заседании адвокат Рудяк Т.И. Санько О.В., предъявившая ордер № 506405 от 22 мая 2012 года, истица уточнили заявленные исковые требования, основанные на следующем: договор долевого участия в строительстве от 15.05.2008 года и договор уступки прав и обязанностей по договору от 25.05.2008 года были составлены значительно позже даты, проставленной на договорах, а именно, 1) площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия в строительстве от 15.05.2008г. и договоре уступки от 25.05.2008г. до сантиметра совпадает с площадью квартиры согласно кадастровому паспорту на объект, изготовленному 17.02.2010 года. Строительство многоквартирного дома с точностью до 1 (одного) сантиметра рассчитать невозможно, кроме того, согласно условиям договора долевого участия в строительстве также указано, что площадь объекта будет уточняться; 2) денежные средства по договору долевого участия от 15.05.2008 года Литвинским О.Б. не вносились; 3) согласно п.3.1. договору от 15.05.2008г. застройщик обязан построить дом со спорной квартирой в срок до конца 2-го квартала 2008г. (т.е. не позднее, чем через 1,5 месяца с даты заключения договора), однако, в соответствии с настоящим пунктом срок фактической передачи квартиры - до 01.12.2009г. (указание данной даты в договоре однозначно свидетельствует о том, что договор был составлен после вступления в силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2009г.); 4)в материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие от 19 апреля 2011г. гр.Лебер Л. Г. - супруги Литвинского О.Б. на заключение Литвинским О.Б. договора переуступки права по договору долевого участия в строительстве от 15.05.2008 года (т.е. на указанную дату договора уступки прав и обязанностей от 25.05.2008г. ещё не было); 5)расписка Литвинского О.Б. о получении денежных средств от Титаренко Л.В. в сумме 1950000 рублей составлена 19 апреля 2011г., то есть денежные средства были переданы Литвинскому О.Б. только 19 апреля 2011г., при этом, дата заключения договора уступки прав и обязанностей по договору в расписке не указана, равно как и факт получения денежных средств раньше указанной в расписке даты; 6)в расписке о получении денежных средств за квартиру Литвинский О.Б. взял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг (обслуживание, эл.энергия, вода и т.д.) до 29 апреля 2011г., между тем, в судебном заседании Литвинский О.Б. сообщил, что коммунальные услуги не оплачивал, в квартире не проживал, т.к. сразу же после заключения договора долевого участия в строительстве он заключил договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве; 7)право собственности Титаренко Т.В. зарегистрировано 06.05.2011г., в счете-квитанции за май 2011г. в качестве плательщика указан Литвинский О.Б, фамилия Литвинского О.Б. в квитанции зачеркнута и исправлена на Титаренко Л.В., в последующих квитанция уже указана Титаренко Т.В. При этом, из квитанций, представленных истицей и выписанных на имя Рудяк Т.И., указан номер лицевого счета №«...», открытый на квартиру №«...» Квитанции, представленные ответчицей Титаренко Т.В., также свидетельствуют о том, что номер лицевого счета на спорную квартиру тот же самый №«...». Между тем, истица Рудяк Т.Н. свои права на спорную квартиру никому не передавала, договор с ней заключен более ранней датой; 8)документы на покупку стройматериалов ответчицей Титаренко Т.В. также свидетельствуют о том, что они покупались в апреле-июне 2011г. Таким образом, совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что договор долевого участия от 15 мая 2008г. и договор уступки прав по договору долевого участия от 25 мая 2008г. в действительности были заключены в мае 2011 года. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что ООО «Югмонтажспецстрой» неправомерно распорядилось спорной квартирой, которая уже была продана истице и за неё получены денежные средства.

Просили суд удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Югмонтажспецстрой» Гушкина З.М., действующая по доверенности от 08.11.2011 года в судебном заседании показала, что у истицы Рудяк Т.И. отсутствует право на обращение в суд. Представленный истцом предварительный договор не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку заключён как предварительный договор, а не в порядке, установленном пунктом 2 статьи 1 Закона. Прекращение обязательств, предусмотренных законом (пункт 6 статьи 429 ГК РФ) и предварительным договором (пункт 13 Договора № 1/12-08 от 28 декабря 2008 г.) является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

У истицы не возникло право на приобретение спорной квартиры во вновь построенном многоквартирном жилом доме на основании предварительного договора № 1/12-08 от 28 декабря 2008 г. Данный договор не соответствует требованиям, установленным специальным Законом, поэтому является ничтожным и не порождает юридических последствий - у застройщика не возникла обязанность по передаче истице спорной квартиры на основании указанного договора.

Утверждения истицы о мнимости сделки основаны на её личных бездоказательных предположениях о том, что Литвинский не вносил деньги в кассу застройщика, он работал у застройщика прорабом и возможно подписанный договор как-то связан с оплатой его работы. Указанное утверждение является голословным. В данном случае признаки мнимости сделки не имеют места: договор реально исполнен сторонами в полном объеме, деньги Литвинский О.Б. внёс в кассу застройщика: 7.03,2008 – 817000 руб, 10.04.2008 – 140000 руб.; 25.04.2008 г. – 169000 руб.; 07.07.2008 – 510000 руб.; 17.10.2008 - 549000 руб. В соответствии с пунктом 4.6. договора от 15.05.2008 года Литвинский О.Б. с согласия застройщика уступает свои права по договору Титаренко Л.В., которая передаёт Литвинскому О.Б. полную стоимость квартиры, а затем реально принимает квартиру и регистрирует на неё право собственности.

Просила суд применить срок исковой давности и полностью отказать Рудяк Т.И. в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика Титаренко Л.В., Калустова В.П., действующая по доверенности от 09.04.2012 года суду показала, что Титаренко Л.В. 25.05.2008 года заключает договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 г. между ООО «Югмонтажспецстрой» и Литвинским О.Б.. Решением Арбитражного суда Краснодарского края 24.08.2009 года за ООО «Югмонтажспецстрой» признано право собственности на квартиры, расположенные в жилом комплексе «Инга» г.Горячий Ключ. 01 декабря 2009 года актом приема-передачи оконченной строительством однокомнатной квартиры №«...» по ул.Ленина 195 Г в г.Горячий Ключ, выше указанная квартира передана Титаренко Л.В. 06.05.2011 года Титаренко Л.В. зарегистрировала право собственности на квартиру по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №«...», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.05.2011 года сделана запись регистрации №«...».

Просила суд в удовлетворении иска Рудяк Т.И. отказать, поскольку при подаче искового заявления о признании права собственности на квартиру и признании сделки по передачи квартиры Титаренко Л.В. недействительной, нарушены сроки исковой давности, так с соответствии с п.9 предварительного договора купли-продажи квартиры, стороны Рудяк Т.И. и ООО «Югмонтажспецстрой» обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 01.04.2009 года, однако, основной договор так и не был заключён, а предварительный договор не продлевался по соглашению сторон.

Представитель ответчика Литвинского О.Б., адвокат Квактун Р.Н., предъявившая удостоверение № 4378 от 19.07.2011 года, ордер № 522925 от 01.08.2012 года в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления Рудяк Т.И.

Дополнительно суду показала, что договор переуступки права от 25.05.2008 года по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 года согласован с ООО «Югмонтажспецстрой». Согласно договору Литвинский О.Б. уступает Титаренко Л.В. право требования заключения договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры №«...», расположенной на восьмом этаже, общей площадью 52,6 кв.м в строящемся жилом комплексе «Инга» по адресу: <адрес>, принадлежащего ООО «Югмонтажспецстрой» и в свою очередь Застройщик-ООО «Югмонтажспецстрой» обязуется выполнить все обязанности в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 15.05.2008 года и передать все необходимые документы для регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру не позднее 01.12.2009 года. Согласно п.1.2 договора переуступки права стоимость квартиры составляет 1950000 (один миллион девятьсот пятьдесят тысяч рублей) и на момент заключения данного договора Литвинский О.Б. денежные средства в кассу ООО «Югмонтажспецстрой» внёс в полном объеме. 01.12.2009 года по акту приёма-передачи оконченной строительством однокомнатной квартиры по <адрес> передана Титаренко Л.В., что подтверждает обязательства Застройщика исполненными, а договора переуступки права от 25.05.2008 года по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> <адрес> от 15.05.2008 года, заключённым.

Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Куканос И.А., заместитель начальника, действующий по доверенности от 09.04.2012 года № 251 в судебном заседании показал, что 20.04.2011 года была проведена правовая экспертиза документов. Причины, препятствующие ее проведению, выявлены не были. 04.05.2011 года была произведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру за Титаренко Л.В.. Документы-основания: 1) Решение Арбитражного суда Краснодарского края к делу №«...» от 24.08.2009г., 2) акт приема-передачи от 01.12.2009 года. 06.05.2011 года было выдано свидетельство о государственной регистрации Титаренко Л.В.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно представленных на государственную регистрацию документов 15.05.2008 года между ООО «Югмонтажспецстрой» и гр. Литвинским О.Б. был заключен договор участия в строительстве жилого комплекса «Инга». 25.05.2008 года между ООО «Югмонтажспецстрой», Литвинским О.Б., и Титаренко Л.В. был заключен договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве. В связи с тем, что разрешение на строительство ООО «Югмонтажспецстрой» было выдано 31.03.2005 года, а Закон о долевом участии вступил в действие 01.04.2005 года производить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве и дополнительных соглашений к ним, не требовалось. Вместо разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома было представлено Решение Арбитражного суда Краснодарского края к делу №«...» от 24.08.2009г. о признании права собственности за ООО «Югмонтажспецстрой» зданий входящих в состав комплекса «Инга».

Согласно ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В судебном заседании было установлено, что договор долевого участия в строительстве и договор переуступки права по нему были заключены значительно позже указанных в них дат (в 2011 году), что влечёт их ничтожность, в связи с тем привлечь деньги на строительство построенного дома невозможно (ст.2 Закона об участии в долевом строительстве). Исходя из изложенного, удовлетворение требований истца поддерживает лишь в части признания договора участия в долевом строительстве от 15.05.2008 года и договора переуступки права от 25.05.2008 года по договору участия в долевом строительстве от 15.05.2008 года - ничтожными сделками, а в части признания права собственности за Рудяк Т.И. на спорную квартиру - просил отказать.

Свидетель ФИО1, зарегистрирован по адресу: <адрес> суду показал, что знаком с ФИО2 с мая 2002 года, когда имел намерения приобрести у него земельные участки в «Голубой бухте» Туапсинского района, Краснодарского края, в результате многочисленных трений, по истечении шести лет, участки так и не получил, деньги ФИО2 вернул, но по обоюдной договоренности ФИО2 предложил ему взамен однокомнатную квартиру и трехкомнатную квартиру в ещё строящемся жилом комплексе «Инга» г.Горячий Ключ. Вместе они приехали в этот дом, ФИО2 вызвал своего прораба Козлова, ФИО1 показали эти квартиры, его всё устроило: голые стены и стяжка пола. На следующий день Терещенко вместе с супругой Рудяк приехали в офис к ФИО2, который находился в <адрес>, оплатили положенную сумму, в результате чего им выдали приходно-кассовые ордера о внесении в кассу необходимой денежной суммы, документы на <адрес>, №«...» ФИО2 пообещал оформить через пять дней, передав ключи от квартир. Прошло достаточно времени, ФИО2, ссылаясь на свою занятость и частные выезды в командировки, так и не подписал с ними договоры. После, в декабре 2008 года с интервалом в одну неделю ФИО2 выдал договор на квартиру №«...» потом был подписан договор на квартиру №«...» Ключи от квартиры №«...» Литвинский, прораб жилого комплекса «Инга», передал Терещенко по указанию ФИО2 Сначала ФИО1 и Рудяк начали производить ремонт в квартире №«...», после, в квартире №«...». Когда полностью ремонт в квартире №«...» был завершён, супруги начали стеклить балкон квартире №«...», согласовав цветовую гамму с ФИО2 оставшийся материал с квартиры №«...» перенесли в квартиру №«...», купили розетки, выключатели, плинтуса, которые оставили в квартире №«...» периодически встречаясь с Литвинским, зная его как прораба, никаких трений между ними не возникало. Потом они с супругой на длительное время выехали за границу. Сначала квитанции на оплату коммунальных услуг приходили на обе квартиры, потом внезапно прекращают приходить квитанции по квартире №«...». В апреле или мае 2011 года супругам стало известно, что квартира №«...» переуступлена Литвинским О.Б. Титаренко Л.В. ФИО1 стал выяснять у Литвинского О.Б. почему вдруг произошло такое, он сказал, что это решение Щъркова, Литвинский его только выполняет. Встретившись с ФИО2, ФИО1 узнал, что квартира №«...» была переуступлена Литвинским О.Б. Титаренко Л.В. по его указанию, он принял такое решение, при этом в офисе ФИО2 по выяснению обстоятельств дела, дал указание своему секретарю, которая в присутствии ФИО1 и Рудяк порвала подлинные экземпляры платёжных документов. В настоящее время Терещенко обратился в прокуратуру г.Горячий Ключ, которая проводит по данному факту проверку.

Свидетель ФИО3 суду показал, что являлся исполнительным директором ООО «Югмонтажспецстрой» в 2008 году, на него учредительными документами были возложены полномочия по подписанию договоров долевого участия с участниками долевого строительства, предмет договора обсуждался непосредственно с каждым участником, подготовкой документации он не занимался.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании показал, что является директором ООО «Югмонтажспецстрой», условия, предмет и сроки заключенных договоров обсуждались им с каждым дольщиком лично, оформлением занималась бухгалтерия, договоры подписывал директор Заманков. Рудяк Т.И. видит в третий раз, никаких договоров он с ней не подписывал, денежные средства от неё не получал, ни о чём с ней не договаривался, её мужа, ФИО1 знает, но с ним никакого договора на передачу квартир не подписывал.

Суд, выслушав истицу Рудяк Т.И., её адвоката Санько О.Н., представителя ответчика ООО «Югмонтажспецстрой» Гушкину З.М., ответчика Литвинского О.Б., его адвоката Квактун Р.Н., представителя ответчика Титаренко Л.В., Калустовой В.П., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственного регистратора Куканоса И.А., заслушав показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, считает правильным частично удовлетворить исковое заявление по следующим основаниям.

Судом установлено, что 04 мая 2011 года Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании правоустанавливающих документов – решения Арбитражного суда Краснодарского края к делу №«...» от 24.08.2009 года, акта приёма передачи от 01.12.2009 года была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру №«...», общей площадью 52,6 кв.м, этаж – 8, расположенную по адресу: <адрес> за субъектом права – Титаренко Л. В..

Рудяк Т.И. в своих исковых требованиях к ООО «Югмонтажспецстрой», Титаренко Л.В., Литвинскому О.Б., о признании договора долевого участия от 15.05.2008 года в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес>-г, ничтожной сделкой; признании договора переуступки права от 25.05.2008 года по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 года ничтожной сделкой и применения последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру №«...» расположенную по адресу: <адрес> указывает на то, что договор долевого участия в строительстве от 15.05.2008 года и договор переуступки прав и обязанностей по договору от 25.05.2008 года были составлены значительно позже дат, указанных в договорах, истица предполагает, что договоры по жилому комплексу подписывались не теми датами, которые фактически были указаны в документах.

Суд, дав оценку представленным и имеющимся доказательствам в их совокупности, а так же доводам самих сторон, приведенным ими в обоснование заявленных требований и возражений, исследовав и изучив письменные материалы дела, проанализировав показания свидетелей, приходит к выводу о том, данное утверждение обосновано и подтверждается следующими доказательствами.

Так из показаний свидетеля ФИО2 следует, что он не принимал участие в подписании и оформлении договоров на передачу квартир дольщикам (физическим лицам), однако, к данному утверждению суд относится критически, поскольку они имеют расхождения с письменными материалами дела.

Согласно договору о долевом участии в строительстве жилого комплекса «Инга» от 03.04.2006 года, на передачу квартиры №«...» Рудяк Т.И., блок 15, этаж -2 в <адрес>, в интересах ООО «Югмонтажспецстрой» договор подписан генеральным директором ФИО2 (л.д.139). Соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 03.04.2006 года, подписано Литвинским О.Б. и генеральным директором ООО «Югмонтажспецстрой» ФИО2 (л.д.135). Акт передачи оконченной строительством квартиры №«...» Литвинскому К. О., общей площадью 52,6 кв.м, на 8 этаже жилого комплекса «Инга» в <адрес> также подписан ФИО2 (л.д.130), в материалы дела представлен акт приёма-передачи оконченной строительством квартиры №«...» Титаренко Л.В., общей площадью 52,6 кв.м, этаж - 8 в <адрес>, жилой комплекс «Инга» (л.д.12).

Проводя анализ обоснованности заявленных исковых требований о признании недействительности заключённых сделок, суд пришел к выводу о том, что квартира №«...», общей площадью 52,6 кв.м, на 8 этаже жилого комплекса «Инга» в <адрес> согласно актам приёма-передачи передавалась неоднократно, а именно, 12 декабря 2009 года Литвинскому К. О. (л.д.130), 01 декабря 2009 года Титаренко Л. В. (л.д.12), настоящий акт и явился основанием для государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Указанное обстоятельство подтверждает не выполнение Застройщиком п.1.3 договора о долевом участии от 15.05.2008 года «застройщик гарантирует, что им не заключено и не будет в период действия настоящего договора заключено договоров (соглашений) с иными лицами, предусматривающих их право на получение о Застройщика квартиры, указанной в настоящем договоре, а также застройщик гарантирует, что передаваемая Дольщику квартира на момент заключения настоящего договора не принадлежит третьих лицам, не отчуждена, не заложена, в споре, под запретом (арестом) не состоит».

В перечисленных актах имеется ссылка на один и тот же договор долевого участия б/н от 03 апреля 2008 года (л.д.131). Настоящий договор, представленный в материалы дела, заключён между Заманковым Константином Васильевичем, генеральным директором ООО «Югмонтажспецстрой» и Литвинским О.Б. на квартиру № 5, блок -15, этаж №«...», общей площадью 111 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>-г, жилой комплекс «Инга». Однако, данное лицо, ФИО4, не был уполномочен учредительными документами действовать без доверенности от имени юридического лица ООО «Югмонтажспецстрой», и тем более подписывать какие-либо документы с дольщиками, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, выданной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 9 по Краснодарскому краю 16.07.2012 года № 04-13/770 по состоянию на 25.05.2008 года, согласно которой в качестве учредителей и лиц, имеющих право без доверенности действовать в интересах ООО, указаны только ФИО2, Заманков А. КонстА.ич.

На основании п.1 ст.53 Гражданского Кодекса РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Исследовав и проанализировав вышеуказанные обстоятельства, суд считает достоверными показания свидетеля ФИО1, который в судебном заседании подтвердил, что договоры о передачи квартир были заключены с ООО «Югмонтажспецстрой» в декабре 2008 года с интервалом в лишь в одну неделю, то есть, договор на квартиру №«...», общей площадью 111 кв.м, на 2 этаже, блок № 15 (фактически представлен договор от 03.04.2006 года) (л.д.139) и предварительный договор купли-продажи квартиры №«...» (фактически договор от 23.12.2008 года) (л.д.3) на квартиру №«...» на 8 этаже литера А, в жилом комплексе «Инга» <адрес>.

На основании п.1 ст.55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом исследованы технические характеристики квартиры, её общая площадь.

Строительство многоквартирного дома с точностью до 1 (одного) сантиметра рассчитать невозможно. Общая площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия в строительстве от 15.05.2008 года и договоре уступки от 25.05.2008 года до сантиметра совпадает с площадью квартиры, указанной в кадастровом паспорте помещения в многоквартирном доме, изготовленному 17.02.2010 года. В материалы дела представлен поэтажный план 8-го этажа, в том числе, квартиры № 46, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация» филиал по Краснодарскому краю Горячеключевское отделение по состоянию на 21 июля 2007 года, площадь, указанная в данном техническом описании – 55,5 кв.м соотносится с площадью, указанной в п.1 предварительного договора №«...» от 23.12.2008 года – 55,8 кв.м. В соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, представленных в материалы дела указано, что площадь объекта будет уточняться (п.4.3 договоров.) Из перечисленного следует, что договоры могли быть заключены только после 17 февраля 2010 года.

В материалы дела представлено нотариально удостоверенное согласие от 19 апреля 2011 года гр.Лебер Л. Г., супруги Литвинского О.Б. на заключение Литвинским О.Б. договора переуступки права по договору долевого строительства жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 года на квартиру, находящуюся в жилом комплексе «Инга» на 8-ом этаже, в блоке №«...» по адресу: <адрес>. Исходя из указанного обстоятельства, суд установил, что договор переуступки прав и обязанностей от 25.05.2008 года на указанную дату фактически не был заключён сторонами, поскольку согласие супруги на его заключение в указанный период времени в материалы дела не представлено.

На основании п.3 ст.35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Суд также не может согласиться с доводами представителей ответчиков о том, что договор долевого участия между ООО «Югмонтажспецстрой» и Литвинским О.Б. был подписан именно на указанную дату, 15 мая 2008 года. Согласно п.3.1.1. договора застройщик обязан построить указанный в п.1.1. договора дом с расположенной в нём квартирой и фактически передать её в срок до 01.12.2009 года. Указанное обстоятельство даёт основания полагать, что договор подписан значительно позже срока, указанного в нём. Обстоятельства в подтверждение данного заключения свидетельствуют следующие письменные доказательства.

Разрешение на строительство объекта – жилого комплекса «Инга» в г.Горячий Ключ по ул.Ленина на территории микрорайона №1 на земельном участке общей площадью 12460 кв.м было выдано комитетом архитектуры и градостроительства администрации МО г.Горячий Ключ 31 марта 2005 года за №6. Настоящее разрешение продлевалось неоднократно, последний раз 01 апреля 2008 года, о чём имеется соответствующая подпись должностного лица - главного архитектора города.

Разрешением, выданном администрацией МО г.Горячий Ключ 30 июня 2008 года, был введен в эксплуатацию построенный объект литер А (блок 15) жилого комплекса «Инга», расположенный в <адрес>.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края (к делу № А-32-17256/2009-49/152) вынесено 24.08.2009 года.

В случае, если договор подписывался на дату, указанную в договоре, застройщику было заведомо известно о том, что жилой комплекс «Инга» готовится к сдаче в эксплуатацию, необходимая документация является этому подтверждением. Анализируя указанный факт, необоснованно в договоре указано, что передача квартиры в доме, готовящемся к сдаче в эксплуатацию, то есть объект уже построен (срок 2 квартал 2008 года), фактически переносится вперед на полтора года (01.12.2009 года). Настоящее обстоятельство является подтверждением тому, что на дату заключения договора застройщик не мог точно предполагать, будет ли возможна передача квартиры дольщику в указанный срок, так как право у застройщика в установленном законом порядке на неё ещё не возникло, а для его подтверждения имеются определённые обстоятельства, значит, есть основания полагать, что договор долевого участия фактически был подписан сторонами не 15.05.2008 года, а после вступления в силу Арбитражного суда Краснодарского края от 24.08.2009 года.

Проводя соотношение срока сдачи готового объекта в эксплуатацию, указанному в договоре о долевом участии в строительстве от 03.04.2006 года, заключенному между ООО «Югмонтажспецстрой» и Рудяк Т.И. на квартиру №«...» блок 15, этаж 2 который, следуя показаниям свидетеля ФИО1, был фактически подписан в декабре 2008 года, в соответствии с п. 3.1.1. настоящего договора срок сдачи готового объекта до конца 4 квартала 2008 года, предполагаемая передача объекта до 31 декабря 2008 года.

Анализируя выше изложенное, учитывая противоречивость показаний свидетеля ФИО2 суд установил, что действительно участники юридического лица ООО «Югмонтажспецстрой», неправомерно распоряжались спорной квартирой, подписывали документы о её передаче физическим лицам - дольщикам, даты, сроки исполнения корректировали с учётом обстоятельств дела. Договоры на спорную квартиру, подписанные 15.05.2008 года, 25.05.2008 года фактически были заключены намного позже, после сдачи уже готового объекта в эксплуатацию, а значит привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных жилых домах, не допускается.

Согласно ст.2 Федерального Закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у граждан прав собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Суду не представлено доказательств внесения Литвинским О.Б. денежной суммы в размере 1 950 000 рублей за квартиру №«...», блок № 15, на 8 этаже литера А, расположенную в <адрес>, в жилом комплексе «Инга», внесенной согласно пункту 2.6.1. договора о долевом участии в строительстве от 15.05.2008 года, заключенному между ООО «Югмонтажспецстрой» и Литвинским О.Б.

В ходе судебного заседания судом удовлетворено ходатайство представителя ответчика ООО «Югмонтажспецстрой» Гушкиной З.М. о приобщении к материалам дела копий платежных документов, подтверждающих внесения Литвинским О.Б. в кассу ООО «Югмонтажспецстрой» денежных средств в оплату долевого участия в строительстве: приходный кассовый ордер № 93, справка кассира-операциониста № 20, кассовый чек от 17.03.2008 года на сумму 817000 рублей, приходный кассовый ордер № 124 от 11.04.2008 года на сумму 421000 рублей, приходно-кассовый ордер № 125 от 11.04.2008 года на сумму 140000 рублей и т.д.

Согласно условий заключенного договора, сумма в размере 1950 000 рублей должна быть внесена Литвинским О.Б. в кассу ООО «Югмонтажспецстрой» в срок до 01 июня 2008 года. Однако, в период времени, то есть с 15.05.2008 года до 01.06.2008 года настоящая сумма внесена им не была, так как из представленных квитанций следует, что внесение платежа на сумму 1950 000 рублей в указанный период времени дольщиком не производилось. Фактически условия договора сторонами не исполнены.

На основании п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Возражения представителя ООО «Югмонтажспецстрой» Гушкиной З.М. по заявленному иску, основаны на позиции реального исполнения сторонами в полном объеме договора от 15.05.2008 года. В материалы дела представлены платежные документы, якобы согласно которых Литвинский О.Б. вносил деньги в кассу застройщика, ссылаясь на произведенную им оплату 07.03.2008 года суммы в размере 817000 рублей, 10.04.2008 года – 140000 рублей, 25.04.2008 года – 169000 рублей, 07.07.2008 года – 510000 рублей, 17.10.2008 года – 549000 рублей. Указанное обстоятельство не принято судом во внимание, поскольку сумма в размере 2185000 рублей, указанная в качестве предположительно внесенной не соотносится с суммой, предусмотренной пунктом 2.6.1 договора от 15.05.2008 года (1 950 000 рублей) и, опять же, исключает возможность её фактического внесения в срок, предусмотренный договором от 15.05.2008 года.

Литвинским О.Б. в материалы дела приобщены квитанции к приходно-кассовым ордерам №№ 124, 125 от 10.04.2008 года на сумму 421000 рублей и на сумму 140000 рублей, а также квитанция к приходному ордеру № 93 от 17.03.2008 года на сумму 817000 рублей. Представленные документы нельзя считать допустимым доказательством, обоснованности полного исполнения договора, поскольку в них имеется ссылка на иные договоры долевого участия от 03.04.2008 года и договор от 17.03.2008 года, то есть отличные от того, который оспаривается. Справка, подписанная генеральным директором ООО «Югмонтажспецстрой» Заманковым А.К. об отсутствии задолженности в сумме 1950 000 рублей, внесенных за оплату квартиры №«...», расположенную в <адрес>, литер А, этаж №8 без регистрационного номера и даты её выдачи, не может быть принята судом в качестве письменного доказательства. На дату заключения договора о переуступке от 25.05.2008 года пункт 1.2 «стороной-1» не выполнен, поскольку указанный факт суду не доказан.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании выше изложенного, судом достоверно установлено, что договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15.05.2008 года между ООО «Югмонтажспецстрой» и Литвинским О.Б. реально не был исполнен, поскольку суду не представлено доказательств внесения Литвинским О.Б. полной суммы оплаты за квартиру №«...», а значит он является мнимой сделкой, то есть сделкой совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст.170 Гражданского Кодекса РФ.)

Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.

На основании ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из показаний свидетеля ФИО1 и самой истицы Рудяк Т.И. о том, что нарушены их права на владение квартирой №«...» в жилом комплексе «Инга» <адрес>-г им стало известно в апреле-мае 2011 года, когда перестали приходить счета на оплату квартиры, после государственной регистрации на квартиру Титаренко Л.В., а также при выяснении обстоятельств дела с ФИО2.

Ввиду указанных причин, у суда имеются достаточные основания полагать, что срок исковой давности истицей не пропущен.

Согласно ст.166 Гражданского Кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В данном случае Рудяк Т.И. является заинтересованным лицом, оспаривающим свои права на квартиру №«...», расположенную в жилом комплексе «Инга» <адрес>.

Однако, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска Рудяк Т.И. в части признания за ней права собственности на квартиру, расположенную по указанному адресу, по следующим основаниям.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что рассматриваемые отношения между Рудяк Т.И. и ООО «Югмонтажспецстрой» регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в данном законе: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В обоснование требований истица ссылается на п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем», где указано: «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

Однако, разъяснения, содержащиеся в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. №54 не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве, поскольку привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в п.2 ст.1 Закона о долевом участии в строительстве.

Представленный истцом предварительный договор не соответствует Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку заключён как предварительный договор, а не в порядке, установленном пунктом 2 статьи 1 Закона.

Таким образом, у истицы не возникло право на приобретение спорной квартиры во вновь построенном многоквартирном жилом доме на основании предварительного договора № 1/12-08 от 28 декабря 2008 г.

Согласно ст.ст. 420, 421, 423, 432, 425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключения договора. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В ходе судебного разбирательства установлено и материалами дела подтверждено, что договор о долевом участии от 15.05.2008 года и договор о переуступки права от 25.05.2008 года были заключены значительно позже указанных в них дат, что влечет их ничтожность в связи с тем, что привлечь деньги на строительство уже построенного дома невозможно.

Разрешая исковые требования Рудяк Т.И. о признании за ней права собственности на квартиру №«...», в жилом комплексе «Инга», суд не находит правовых оснований для этого, поскольку предварительный договор не соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно ст.12 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. В подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. В подраздел II вносятся записи в том числе о подлежащих государственной регистрации сделках об отчуждении объектов недвижимости, а также о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края к делу №А-32-17256/2009-49/152 от 24.08.2009г., акт приема-передачи от 01.12.2009 года – документы на основании которых была произведена государственная регистрация права на квартиру за Титаренко Л.В. не являются правоустанавливающими документами для указанного субъекта права, поскольку информация, содержащая в них, достаточно противоречивая и не соотносится с описанием и характеристикой объекта – квартиры №«...», этаж - 8, общей площадью 52,6 кв.м, кадастровый номе𠹫...», запись о регистрации на которую внесена в Единый государственный реестр прав.

Согласно п.1 резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2009 года признано право собственности ООО «Югмонтажспецстрой» г.Горячий Ключ на объект недвижимого имущества – пятнадцатиэтажный жилой дом и подвал, здания литер «А» общей площадью 8751,5 кв.м, в том числе общая площадь квартир – 5475,5 кв.м, в том числе жилая площадь квартир – 3135,2 кв.м; кадастровый номе𠹫...» находящейся по адресу: <адрес> Кроме того, в акте передаче квартиры от 01.12.2009 года имеется ссылка на иной договор, правоотношения по которому у Титаренко Л.В. с ООО «Югмонтажспецстрой» не возникли.

Представленная в материалы дела справка ООО «Югмонтажспецстрой» от 26.07.2012 года исх. № 209 о допущении технической ошибки не может быть принята судом во внимание, поскольку согласно ст.450 ГК РФ между сторонами должно быть заключено соглашение, которое полежит государственной регистрации в соответствии со ст.17 ФЗ № 122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку застройщик ООО «Югмонтажспецстрой» имеет соответствующие документы, подтверждающие возникновение права на квартиру №«...», его представитель вправе обратиться в установленном законом порядке в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав с заявлением о регистрации права собственности.

Только после внесения соответствующих записей о праве в Единый государственный реестр прав на квартиру №«...», расположенную по адресу: <адрес>, застройщик вправе будет распорядиться указанным объектом в соответствии со ст.209 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Совокупность изложенного и представленных доказательств, позволяет суду сделать вывод о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Рудяк Т. И. к ООО «Югмонтажспецстрой», Литвинскому О. Б., Титаренко Л. В. о признании права собственности на квартиру, признании сделок недействительными, удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» в <адрес> от 15 мая 2008 года.

Признать недействительным (ничтожным) договор переуступки права по договору долевого участия в строительстве жилого комплекса «Инга» от 25 мая 2008 года.

Применить последствия недействительности договора от 15.05.2008 года и договора от 25.05.2008 года путём аннулирования записи о праве собственности Титаренко Л. В. на квартиру <адрес> площадью 52,6 кв.м.

Погасить в Едином государственном реестре прав запись о государственной регистрации права собственности №«...», внесенную 04 мая 2011 года на имя Титаренко Л. В., дата рождения ДД.ММ.ГГГГ на объект права - квартиру №«...», общей площадью 52,6 кв.м, кадастровый номе𠹫...», расположенную по адресу: <адрес>

В остальной части исковых требований, отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение 30 дней.

Судья -